文/丁國峰 姜婷

一、問題的提出

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，大小房企數(shù)不勝數(shù)，涌入了大量的炒房客，房價更是不斷攀升，遠超國民經(jīng)濟水平。為了貫徹“房住不炒”的調(diào)控政策，大力遏制房價泡沫增長，中央與地方收緊貸款政策，許多房企資金鏈斷裂，入不敷出，瀕臨破產(chǎn)。房企的生產(chǎn)經(jīng)營過程涉及眾多的權(quán)利人，包括負責房屋建造的建筑工程承包人、銀行等擔保物權(quán)人、購房人以及普通債權(quán)人。企業(yè)破產(chǎn)以后，這些人的權(quán)益都需要依靠破產(chǎn)財產(chǎn)清償來實現(xiàn)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)是有限的，未必能保障所有債權(quán)人的權(quán)益。購房人因其經(jīng)濟水平與信息弱勢地位，是房企破產(chǎn)債權(quán)人中較為特殊與弱勢的群體。在商品房預售模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，購房人的購房目的無法實現(xiàn)，可能會錢屋兩空，危害他們的生存。同時，購房人數(shù)量眾多，占到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)人的一大部分。如果房企破產(chǎn)后購房人的利益無法得到維護，則勢必會導致民情激憤、社會動蕩。

目前，我國關(guān)于房企破產(chǎn)后購房人權(quán)益保護的研究基本集中于購房人類型與優(yōu)先權(quán)的適用條件。孫巍、吳凡、舒曼（2017）認為應當將購房消費者作限縮解釋，排除將購房作為贏利手段的投資購房人。而其他專家認為，購房消費者應既包括將房屋作為生存資料的購房人，也包括以投資贏利為目的和以房抵債取得商品房備案的購房人。大多數(shù)學者都認同被拆遷人應當以第一順位優(yōu)先權(quán)獲得清償。本文從房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人特別保護的法理依據(jù)入手，梳理分析目前房企破產(chǎn)中購房人優(yōu)先權(quán)的規(guī)定現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)購房人優(yōu)先受償權(quán)存在法律依據(jù)不足及規(guī)范之間相互沖突、權(quán)利主體待明晰、適用范圍與條件不明確等問題，因而提出從問題角度完善我國房企破產(chǎn)中購房人的優(yōu)先受償權(quán)。

二、房企破產(chǎn)中購房人優(yōu)先受償權(quán)理論基礎(chǔ)

（一）破產(chǎn)程序中購房人優(yōu)先受償權(quán)法理依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)較一般的企業(yè)破產(chǎn)更加復雜特殊，涉及更為廣泛的利益，包括購房人、建設(shè)工程承包人、擔保物權(quán)人與其他債權(quán)人等多方利益主體，需要加以平衡保護。建筑工程承包人享有《合同法》規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，銀行等擔保物權(quán)人享有《物權(quán)法》規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，而購房人的權(quán)益沒有明確法律規(guī)定。如果房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，則購房人將遭受巨大打擊。因此，購房人優(yōu)先受償具有一定的理論依據(jù)。

1.生存權(quán)理論。住宅是人的基本生活資料，是人生存必不可少的物質(zhì)條件。從一定程度上而言，房屋是弱勢群體實現(xiàn)其生存權(quán)的重要物質(zhì)條件。如果房企破產(chǎn)，則會導致購房人的財產(chǎn)權(quán)與生存權(quán)都無法得到保障。生存權(quán)理論主要著眼于利益種類的不同，房企破產(chǎn)中的其他債權(quán)人的利益基礎(chǔ)并非生存權(quán)。建設(shè)工程承包人及其抵押權(quán)人在商品房或在建工程、土地上的權(quán)利主要是經(jīng)營利益，而購房人購買房屋主要是基于生存的需要。立法者之所以規(guī)定購房者享有優(yōu)先受償權(quán)，是因為根據(jù)社會政策，經(jīng)營利益應為生存利益讓步，即購房者的生存利益更需受到保護?！逗贤ā氛强紤]到建筑工程承包人管理的建筑工人的生存利益，賦予建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)，而最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》(法釋〔2002〕16號）（以下簡稱《批復》）中規(guī)定，購房人就所購房屋優(yōu)先于建筑工程承包人受償。從中可見，在司法實踐中，最高人民法院也肯定購房人的生存利益需要給予優(yōu)先保護。

2.物權(quán)期待權(quán)理論。物權(quán)期待權(quán)理論從購房人與房企簽訂商品房買賣合同的目的出發(fā)，認為在理想化交易狀態(tài)下購房者對房屋所有權(quán)擁有心理期待。我國采用商品房預售模式，購房人與房企達成商品房買賣交易時，房屋尚在建設(shè)過程中，無法交付以及辦理房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，購房人與房地產(chǎn)企業(yè)之間只是合同之債。只有進行物權(quán)登記后，才能發(fā)生物權(quán)變動。為保障物權(quán)在未來能夠如約發(fā)生變動，購房人的期待權(quán)雖然不是物權(quán)，但其支配效力不斷增強。然而，購房人的期待權(quán)依賴購房人與房企的買賣合同關(guān)系，并不是一種債權(quán)。如果合同無效或者被解除，購房人的期待權(quán)并不會直接消失。因此，該期待權(quán)是獨立于買賣合同的，期待權(quán)具有物權(quán)的特性。購房人的期待權(quán)能否得到保護與承認也是影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的一大關(guān)鍵。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中，給予購房人一定的特殊保護符合物權(quán)期待權(quán)的本質(zhì)需求，購房人的期待權(quán)需要得到一定的保障。

3.公平清償理論。公平清償理論本質(zhì)上是一種利益平衡原則，其內(nèi)涵是各主體間的利益沖突與協(xié)調(diào)。從實現(xiàn)債權(quán)的能力、獲取信息的能力、承受損失的大小等方面看，購房者與其他權(quán)利主體相較處于弱勢地位，應當給予適當?shù)谋Ｗo，維護社會的公平正義。公平清償理論基于債權(quán)平等的民法原則，強調(diào)存在數(shù)個債權(quán)時，各債權(quán)是平等的。然而，出于社會公平的考慮，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的背景下，如債務人的財產(chǎn)本身不足以清償所有債務，則應該由所有的債權(quán)人平等承受風險，防止弱勢債權(quán)人遭受損害。這并不意味著對所有的破產(chǎn)債權(quán)都應該同等對待。一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要投入大量的資金、設(shè)立擔保物權(quán)，為了保障市場的安全與穩(wěn)定，《破產(chǎn)法》通常會賦予擔保物權(quán)完全的保護，這是由于擔保的債權(quán)清償后一般已無剩余財產(chǎn)可分配。此外，《合同法》規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，目的是為了保障建筑工人的生存權(quán)益，而對購房人卻還沒有明確的法律保護，這有違公平清償原則。另一方面，從實質(zhì)公平的角度來看，購房者的弱勢地位也要求給予購房人特別保護。購房人是破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)眾多債權(quán)人中唯一的消費者，作為消費者的購房人在信息獲取與風險預測方面都處于弱勢地位，規(guī)避風險的能力相較其他債權(quán)人為弱，因此需要給予特殊保護。

（二）我國購房人的優(yōu)先受償權(quán)保護現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的優(yōu)先受償權(quán)主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些債權(quán)比普通債權(quán)優(yōu)先清償。除了法律規(guī)定需要在破產(chǎn)清算前優(yōu)先清償?shù)膰叶愂?、職工債?quán)、破產(chǎn)費用等，還包括擔保物權(quán)與建筑工程承包人的權(quán)益。購房人的優(yōu)先受償權(quán)實際上是由于其享有的利益為生存利益，而建筑工程承包人與銀行所享有的利益僅為經(jīng)營利益。相較之下，生存利益應當獲得更大力度的保護，因而處于優(yōu)先位置。從社會角度看，購房者作為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人中數(shù)量最為龐大的一類，若其利益無法得到保障，則勢必會造成社會動蕩，不利于維持我國的社會穩(wěn)定。

對購房人的優(yōu)先受償權(quán)并無明確的法律規(guī)定，僅在最高人民法院個案回復的《批復》中以司法解釋的形式加以規(guī)定：已經(jīng)履行大部分或全部合同義務的消費型購房人有權(quán)優(yōu)先于建筑工程承包人受償。《破產(chǎn)法》明確規(guī)定破產(chǎn)費用、國家稅收、職工債權(quán)的優(yōu)先受償，《合同法》規(guī)定了建筑工程承包人就工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，《物權(quán)法》明確規(guī)定了銀行等擔保物權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，而購房人的優(yōu)先受償權(quán)僅僅由最高人民法院的《批復》加以規(guī)定，且明確優(yōu)先于《合同法》規(guī)定的建筑工程價款受償。該司法解釋不僅與其他優(yōu)先受償?shù)姆蓷l文存在一定的沖突，而且模糊了我國房企破產(chǎn)后的債權(quán)清償順位，導致我國購房人的優(yōu)先受償權(quán)問題還需要進一步厘清。購房人優(yōu)先受償權(quán)制度的設(shè)立是為了從實體正義出發(fā)保護更為弱勢的購房人的利益。同時，為避免過度侵害其他權(quán)利主體的利益而導致不同利益主體之間難以達到平衡，需要更加嚴格地限定購房人的優(yōu)先受償權(quán)主體與權(quán)利范圍。在最高人民法院的《批復》中明確規(guī)定，只有消費型購房者才能被稱為“消費者”，適用《消費者權(quán)益保護法》，被特殊保護。用于經(jīng)營的購房者與用于投資的購房者被排除在消費者范圍之外，不享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，以經(jīng)營與投資為目的的購房人只能主張違約責任。雖然《批復》規(guī)定了何為消費者，但定義過于籠統(tǒng)，仍需要進一步明確。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，購房者支付的購房款比例也需要進一步明晰。

三、我國房企破產(chǎn)后購房人的優(yōu)先受償權(quán)行使困境

（一）以司法解釋形式賦予購房人優(yōu)先受償權(quán)法律依據(jù)不足且存在沖突

《物權(quán)法》為了保障金融市場的安全穩(wěn)定而規(guī)定了擔保物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，《合同法》出于對建筑工程承包人管理的工人生存權(quán)益的保護而規(guī)定了工程價款優(yōu)先受償權(quán)，因此購房人的優(yōu)先受償權(quán)必須由法律直接創(chuàng)設(shè)。目前關(guān)于購房人優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)不足，僅僅依靠司法解釋保護，缺少法律規(guī)定保障。一方面，最高人民法院作為司法機關(guān)，只有審判權(quán)，沒有立法權(quán)。如果允許最高人民法院創(chuàng)設(shè)購房人的優(yōu)先受償權(quán)，則相當于其既是立法機關(guān)又是司法機關(guān)，違背了我國的立法原則。另一方面，建筑工程價款與擔保物權(quán)均由法律明確規(guī)定其優(yōu)先受償權(quán)。《批復》規(guī)定的“購房人優(yōu)先于其他主體的絕對優(yōu)先權(quán)”不僅違背了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則與債權(quán)平等原則，更擾亂了房企破產(chǎn)后的清償順位，這對我國法律的穩(wěn)定是極為不利的。

雖然在一定情況下，允許立法者通過價值判斷后，基于特別的價值取向，出于對特殊利益進行特別保護的考慮，作出特定的選擇。然而，目前購房人的優(yōu)先受償權(quán)還存在相關(guān)法律相互沖突的問題。目前，針對購房人優(yōu)先受償權(quán)的《批復》施行時間較早，而《破產(chǎn)法》及相關(guān)司法解釋都是其后出現(xiàn)的，《批復》的規(guī)定與當前立法存在脫節(jié)，關(guān)于購房人優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定存在沖突?！杜鷱汀芬?guī)定了已經(jīng)支付全部或大部分房款的消費型購房人享有優(yōu)先受償權(quán)，而《破產(chǎn)法》中明確尚未支付全部購房款的購房人，如果房企尚未履行合同義務，則破產(chǎn)管理人可出于利益最大化的角度解除待履行的商品房買賣合同，購房人只能就其價款返還請求權(quán)參與破產(chǎn)程序，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

（二）享有優(yōu)先受償權(quán)的購房人主體范圍不明

《批復》中明確規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了商品房買賣合同的消費型購房人都享有優(yōu)先受償權(quán)。而《批復》與相關(guān)法律規(guī)定又表明，只有以生活居住為目的、其名下僅有一套可供居住的房屋且所購房屋為住宅性質(zhì)的才是消費型購房人。對消費型購房人與其他購房人進行區(qū)分符合傾向于弱勢群體的社會價值觀，但其概念界定目前仍存在爭議。

首先，理論上看，消費型購房人需要以生活居住為目的購房。目前認定消費型購房人需以居住為目的，且名下只有一套房屋。這一標準對目前社會而言是不合理的。一方面，購房人的家庭可能人數(shù)眾多，一套房屋可能無法滿足住房需求，第二次購買房屋也可能是為了居住與生活的需要。另一方面，購房人購買房屋的目的未必是為了此時的居住需要，也可能是為了未來的居住需求。這些人依目前的消費型購房人認定標準，無法被認定為以生活居住為目的。其次，目前審判實踐中要求消費型購房人名下沒有房屋的標準也存在合理性問題。許多投資型購房人為了減少貸款利率與避免限購政策，通常使用其他家庭成員的身份購買房屋進行投資，依購房人名下是否僅有一套房屋認定其是否是消費型購房人存在一定的漏洞。此時，對消費型購房人的法律保護反而成為了投機者利用的工具，侵害其他債權(quán)人的合法權(quán)益。最后，將房屋是否屬于住宅性質(zhì)作為消費型購房人的判斷依據(jù)較為單一且欠缺合理性。目前，消費型購房人涉及的標的物僅僅是住宅性質(zhì)的房屋，商鋪與公寓一般是用于商業(yè)活動的房屋。然而，隨著社會的發(fā)展，目前專門用于商業(yè)活動的房屋也可能轉(zhuǎn)型為“商住兩用房”，即商用型房屋。這種房屋雖然不是居住性質(zhì)但仍然可能作為消費型購房人的居住房屋。因此，僅僅以是否屬于居住性質(zhì)的房屋作為判斷標準存在“一刀切”的嫌疑。

（三）購房人的優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利范圍不明確

由于我國的商品房預售制度，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)以后，根據(jù)合同履行情況與房屋建設(shè)情況，購房人的權(quán)利一般可以劃分為兩類：一類是購房人支付了全部或大部分房款并且房屋已經(jīng)建設(shè)完成，購房人有權(quán)要求交付房屋；另一類是房屋仍處于在建狀態(tài)或者為支付房款狀態(tài)，破產(chǎn)管理人解除商品房買賣合同，購房人僅享有購房款返還請求權(quán)。這兩種權(quán)利從性質(zhì)上看均為債權(quán)?！杜鷱汀穬H規(guī)定了購房人的優(yōu)先受償權(quán)，但未涉及優(yōu)先權(quán)的權(quán)利范圍。對購房人的所有權(quán)利是否都能優(yōu)先于其他主體受償沒有明確規(guī)定。

從法理角度來看，這兩種權(quán)利的權(quán)利基礎(chǔ)是有差別的。前者以物權(quán)請求權(quán)為基礎(chǔ)，后者以債權(quán)請求權(quán)為基礎(chǔ)。雖然兩者都是請求權(quán)，但《破產(chǎn)法》的公平清償原則對不同性質(zhì)的權(quán)利給予了不同的保護，因此并非購房人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的所有權(quán)利均可優(yōu)先受償，應當按照權(quán)利性質(zhì)加以區(qū)分。如果購房人的所有權(quán)利均可以優(yōu)先受償，則可能會造成對購房人的過度保護，導致其他債權(quán)人不能得到清償，違反了公平清償原則。

（四）消費型購房人的優(yōu)先受償權(quán)缺少物權(quán)公示要件

物權(quán)公示公信原則是《物權(quán)法》的基本原則之一。物權(quán)公示的意義在于使第三人知曉該物權(quán)實際存在或者該物權(quán)在未來一定期間內(nèi)有發(fā)生變動的可能性。如果物權(quán)沒有公示，則不利于維護交易穩(wěn)定與安全。購房人的物權(quán)請求權(quán)是債權(quán)，不具有排他性，一般不需要進行公示，而建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)均因其物權(quán)性質(zhì)而具有一定的公示性。由于建筑工程的動工可以被第三人知道，因此，抵押權(quán)作為擔保物權(quán)，也需要辦理抵押登記才能生效，這兩種優(yōu)先權(quán)均具有一定的物權(quán)優(yōu)先性?！杜鷱汀吩试S消費型購房人優(yōu)先于建筑工程承包人與擔保物權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利，這實際上承認了購房人在未經(jīng)登記下的物權(quán)，違背了物權(quán)公示公信原則，嚴重危害了市場交易安全。因此，需要嚴格限制消費型購房人優(yōu)先受償權(quán)的適用條件，對于購房人優(yōu)先受償權(quán)應該增加物權(quán)公示環(huán)節(jié)，如此才能具有對世性。

四、完善我國購房人的優(yōu)先受償權(quán)制度保障

（一）立法確立購房人優(yōu)先受償權(quán)并實現(xiàn)與其他法律的銜接

作為眾多購房人重要的權(quán)利救濟，在立法機關(guān)制定的法律中確立購房人優(yōu)先受償權(quán)既符合法律的要求，也符合司法實踐中的現(xiàn)實需求。基于弱勢群體生存權(quán)的考慮，建議在《破產(chǎn)法》中規(guī)定購房人的優(yōu)先受償權(quán)，進一步明確購房人購買房屋的返還請求權(quán)優(yōu)先于建筑工程承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)。通過對現(xiàn)有法律的修改，彌補目前購房人優(yōu)先受償權(quán)法律依據(jù)不足的問題，同時還能確?！镀飘a(chǎn)法》的內(nèi)在協(xié)調(diào)，明確在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后消費型購房人和其他債權(quán)人的清償順位問題。

在《破產(chǎn)法》給予購房人優(yōu)先受償權(quán)明確規(guī)定外，還應實現(xiàn)《破產(chǎn)法》與其他法律規(guī)定的有效銜接。一方面，在《批復》已經(jīng)作出原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，由《破產(chǎn)法》對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)涉及的購房人優(yōu)先受償權(quán)作出細化規(guī)定，詳細規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)的購房人范圍和權(quán)利內(nèi)容。另一方面，實現(xiàn)《破產(chǎn)法》與《物權(quán)法》的有效銜接，購房人的房屋返還請求權(quán)優(yōu)先于擔保物權(quán)和工程價款而優(yōu)先受償與《物權(quán)法》的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則、債權(quán)平等原則相悖。盡管立法允許突破物權(quán)的一般原則，但需要通過法律形式將購房人的優(yōu)先受償權(quán)明確為法定優(yōu)先權(quán)，并必須使債權(quán)物權(quán)化。因此，可以考慮引入《物權(quán)法》中的預告登記制度，并結(jié)合《破產(chǎn)法》關(guān)于破產(chǎn)撤銷權(quán)等規(guī)定，對購房人優(yōu)先受償權(quán)加以一定的限制。

（二）明確消費型購房人的優(yōu)先受償權(quán)主體要件

為了既保障購房人的權(quán)益，又合理地維護其他債權(quán)人的合法權(quán)益，對消費型購房人的身份進行精確定義是必要的。司法實踐與審判實務中，消費型購房人的認定標準應當符合以下幾個條件。

首先，應該明晰消費型購房人的具體條件，針對以生活居住為需求的目的以及名下唯一住房的要求應更加明確。第一，以居住為目的需要從宏觀意義上考慮。如果購房人在當前市區(qū)范圍內(nèi)僅有一套房屋，但在其他地區(qū)還有多套房屋，此類購房人的生存利益并不會因為此套房屋的不確定狀態(tài)而遭受損害，不宜被認定為消費型購房人。從宏觀意義上考慮，在現(xiàn)實生活中以居住為目的的范圍十分廣泛，不出于投資或商用的目的購買非唯一住房的購房人也應當納入法律的考量范圍。其次，不應一律排除商住兩用公寓購房人的消費型購房人身份。商用住宅或者商鋪的購買者原則上應被排除在消費型購房人之外。然而，如果該房屋是購房人的唯一住房，且購房人是以供自身及家庭居住為目的而購房，則這種情況下購房人的生存利益也處于緊迫狀態(tài)，這種類型的購房人也需要法律給予特殊保護。最后，消費型購房人僅僅應當包括自然人，不能包括公司、企業(yè)法人以及其他非法人組織。從法理來看，消費型購房人之所以較其他購房人需要給予更多的保護，主要是因為消費型購房人的權(quán)利基礎(chǔ)是生存利益，而生存權(quán)是自然人專屬的權(quán)利。其他類型的購房人無論購房目的為何、是否單一住房，都不涉及生存權(quán)問題。因此，消費型購房人的主體應當限定為自然人。

此外，“以生活消費”為目的應當作為兜底的判斷標準?！耙苑康謧薄ⅰ白屌c擔?！?、“工抵房”等形式的商品房買賣合同關(guān)系仍有可能符合自然人與唯一住房的標準，然而，深究其背后的目的，實際上仍關(guān)乎經(jīng)營權(quán)利，這樣的購房人不應當享有優(yōu)先受償權(quán)。

（三）確立消費型購房人享有優(yōu)先受償權(quán)范圍

購房人優(yōu)先受償權(quán)不能無限擴張或被濫用，對其適用范圍與條件必須加以嚴格限定。建議通過法律規(guī)定明確購房人優(yōu)先受償權(quán)的適用條件，確保該項權(quán)利在企業(yè)破產(chǎn)實踐中具有可操作性。消費型購房人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中所享有的權(quán)利形態(tài)存在差異。如果房屋處于可交付狀態(tài)并且購房人已履行全部合同義務，則購房人享有基于物權(quán)的房屋返還請求權(quán)；如果房屋主體結(jié)構(gòu)還未建設(shè)成功，且購房人支付的房款未達法定條件，則此時購房人可能只享有基于合同債權(quán)的房款返還請求權(quán)。兩者的基礎(chǔ)權(quán)利存在差異。前者是在繼續(xù)履行合同的情況下，購房人享有物權(quán)請求權(quán)，法律后果是返還實際上屬于自己的財產(chǎn)，從而發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。從企業(yè)破產(chǎn)法的角度而言，購房人享有的此項權(quán)利實質(zhì)上是破產(chǎn)取回權(quán)，即基于實際上的所有權(quán)，將本不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財產(chǎn)從債務人財產(chǎn)范圍中予以排除。后者是在解除合同的情形下，購房人請求返還支付的房款，以返還金錢債務為目的，以債權(quán)為基礎(chǔ)權(quán)利，不會發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，自然也不認可購房人對商品房或在建工程享有所有權(quán)。在這種情形下，購房人所享有的請求權(quán)不具有優(yōu)先清償順位。

從公平清償原則的角度來看，在實踐中為了防止過度保護購房人的利益而損害其他優(yōu)先權(quán)人與債權(quán)人的利益，避免購房人的優(yōu)先受償權(quán)范圍過大，應規(guī)定購房人只有在其權(quán)利以物權(quán)請求權(quán)為基礎(chǔ)并能排除其他債權(quán)人清償?shù)那闆r下，才能享有超級優(yōu)先權(quán)。在消費型購房人與房地產(chǎn)企業(yè)的合同解除或者無法履行時，消費型購房人的優(yōu)先受償權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ψ靠畹氖軆敊?quán)，不具有絕對的優(yōu)先地位，應按照商品房買賣合同雙方的義務履行情況進行評判。

（四）優(yōu)化消費型購房人的優(yōu)先受償權(quán)適用條件

購房人在一定條件下享有以物權(quán)請求權(quán)為基礎(chǔ)的房屋取回權(quán)。物權(quán)的成立、移轉(zhuǎn)以及消滅必須進行公示，而購房人的優(yōu)先受償權(quán)缺少物權(quán)公示要件。我國要求物權(quán)變動必須進行登記，否則不能對抗第三人。然而,《物權(quán)法》也允許根據(jù)社會實際情況，突破傳統(tǒng)意義上的登記生效主義，由立法作出例外規(guī)定，以保障特定情形下的社會公平?？梢?購房人的取回權(quán)突破了一般的物權(quán)公示規(guī)定。然而,如果不對購房人的優(yōu)先受償權(quán)與取回權(quán)附加適用條件，則其不僅會突破物權(quán)公示規(guī)定，還會否認物權(quán)公示公信原則，使第三人無從得知權(quán)利狀態(tài)，這可能會對第三人造成損害。

考慮到購房人的優(yōu)先受償權(quán)欠缺公示公信的要件，可以引入《物權(quán)法》中規(guī)定的具有物權(quán)特征的預告登記制度，實現(xiàn)購房人債權(quán)的物權(quán)化，通過預告登記使購房人的權(quán)利可以對抗其他權(quán)利人。若要完善預告登記制度對購房人權(quán)益的保障作用，首先應該通過法律承認預告登記制度的效力，明確在房企破產(chǎn)后經(jīng)預告登記的房屋不屬于債務人的財產(chǎn)，預告登記人就該房屋可優(yōu)先于其他人受償。其次應該承認預告登記的順位保留問題，即在房企破產(chǎn)后，按照預告登記的時間確定債權(quán)清償順序。通過引入物權(quán)公示機制，使購房人的優(yōu)先權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，進而使購房人的優(yōu)先受償權(quán)更廣泛地為大眾所理解。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后，購房人在眾多的債權(quán)人中因其弱勢地位與面臨嚴重的損害后果而需要獲得特殊保護。通過對目前司法實踐中購房人優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定的研究發(fā)現(xiàn)，購房人優(yōu)先受償權(quán)不僅面臨法律依據(jù)不足的境遇，且存在法律規(guī)定有沖突、優(yōu)先權(quán)權(quán)利主體和范圍不明確、欠缺公示要件等問題。因此，本文從問題視角出發(fā)，提出完善購房人優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定、細化購房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體與權(quán)利范圍、優(yōu)化購房人的物權(quán)公示要件等建議，從而不僅為法院更好地處理房企破產(chǎn)問題提供方案，也為學界與實務界進一步梳理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后的債權(quán)人清償順序奠定基礎(chǔ)。