文/陳玉蘭

2016年初以來，為有效遏制持續(xù)上漲的房價，上海市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，并出臺“限購令”“滬九條”。由于存量房交易手續(xù)較為復(fù)雜、交易流程較長，加之近年來存量房交易的數(shù)量和頻率均在增長，交易的不確定性增加，房地產(chǎn)交易資金來源多樣化引發(fā)的監(jiān)管風(fēng)險增加，各因素疊加影響，給存量房安全有序交易帶來一系列挑戰(zhàn)。故通過分析影響存量房交易流程的主要因素和流程監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化本市存量房交易全流程，完善本市存量房交易流程監(jiān)管機(jī)制。

一、崇明存量房交易流程和監(jiān)管現(xiàn)狀

（一）崇明存量房交易全流程的基本現(xiàn)狀

由于本市的房產(chǎn)交易和登記分開管理，存量房交易流程較其他省市涉及更多部門。直接涉及的行政部門為稅務(wù)、登記，其次是公安、民政、社保、公證等部門，還有檢察院、法院等司法部門，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銀行等金融機(jī)構(gòu)和其他社會單位。同時，交易還要經(jīng)過交易撮合、合同簽訂、材料準(zhǔn)備、交易業(yè)務(wù)辦理、審稅繳稅、房款交割等階段。由于存量房交易涉及單位和部門眾多，任何環(huán)節(jié)發(fā)生問題都會影響整個交易流程的安全。

（二）崇明存量房交易全流程監(jiān)管現(xiàn)狀

目前，崇明主要通過以下制度和流程落實對存量房交易的監(jiān)管：一是建立存量房交易流程管理制度。受理前利用身份證識別儀核對買賣雙方身份，必要時進(jìn)行實地查看，同時對有造假行為的房屋建立“黑名單”。二是建立存量房交易流程審批制度。嚴(yán)格落實全市統(tǒng)一的綜合受理、分級審核制度及交易質(zhì)量抽查制度。三是建立存量房交易流程的信息化標(biāo)準(zhǔn)。利用社保部門的信息聯(lián)網(wǎng)，對非本市戶籍家庭購房人提供的社保繳納信息進(jìn)行核查。四是建立職工職業(yè)道德培訓(xùn)制度。通過職業(yè)道德和職務(wù)風(fēng)險防范教育、定期輪崗、監(jiān)督監(jiān)管措施強(qiáng)化管理。此外，還注重與不動產(chǎn)登記部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)協(xié)同，協(xié)助稅務(wù)部門建立納稅證明核查制度，加強(qiáng)信息比對，引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)對存量房交易資金進(jìn)行監(jiān)管。

二、崇明存量房交易流程及監(jiān)管存在的問題及其原因

（一）崇明存量房交易流程及監(jiān)管存在的問題

一是交易全流程環(huán)節(jié)條塊化，互聯(lián)互通水平低。首先，本市各區(qū)包括崇明的交易模塊雖總體包含法律法規(guī)要求的基本程序，但交易流程和監(jiān)管各有特點。其次，稅務(wù)、交易兩部門雖然在業(yè)務(wù)上實現(xiàn)了部分協(xié)作，但各區(qū)整合模式存在較大差異，難以實現(xiàn)互聯(lián)互通。再次，不同經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的交易流程也存在很大差異。還有以銀行為代表的存量房融資機(jī)構(gòu)流程亦有所不同。

二是交易全流程各部門缺乏共享接口，存在信息堵點。相關(guān)行政部門間的信息系統(tǒng)各自獨立，沒有有效的共享接口，造成存量房交易雙方在全流程各模塊重復(fù)申請，重復(fù)提交材料，增加交易風(fēng)險。

三是交易雙方在審核度上存在差異。對于購房者和售房者，因政府管制的力度不同，雙方在合同是否有效、是否可撤銷等方面的適用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。就目前崇明住房限購政策實施過程來看，限購對購房者影響程度超過售房者。

四是存在偽造、變造房地產(chǎn)交易材料情況。買賣雙方及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在偽造、變造交易書面材料的現(xiàn)象，目的是規(guī)避住房限購政策，騙取購房資格。也有一些區(qū)交易中心工作人員與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員勾結(jié)，偽造材料、逃避稅款，造成國家稅收損失。

五是交易資金監(jiān)管實操存在瓶頸。由于群眾對存量房交易資金監(jiān)管知曉度不高，大多數(shù)購房者未選擇資金監(jiān)管。強(qiáng)制性監(jiān)管是防范交易資金風(fēng)險的優(yōu)先選擇，但強(qiáng)制性監(jiān)管會面臨一些問題，如家庭成員之間的買賣，買賣雙方并沒有真正的資金流轉(zhuǎn)，如果實行強(qiáng)制監(jiān)管，即形成“為監(jiān)管而監(jiān)管”。還有所涉監(jiān)管賬戶利息所得如何分配的問題等。

六是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管存在問題。有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用違法或不正當(dāng)手段，如以包銷名義，隱瞞委托人實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬，又或以虛構(gòu)房源等虛假或不實廣告信息，欺騙引誘消費(fèi)者。

（二）崇明存量房交易流程及監(jiān)管存在問題的原因

一是制度建設(shè)還不夠健全。首先，交易中心的內(nèi)部監(jiān)管制度存在一定缺失。部分區(qū)交易中心在流程監(jiān)管上存在“重防外，輕防內(nèi)”的現(xiàn)象。其次，勞務(wù)派遣職工與在編工作人員的崗位薪酬差異較大，加劇勞務(wù)派遣職工心態(tài)失衡，極易引發(fā)違規(guī)違法行為。還有個別工作人員自律不嚴(yán)，喪失了職業(yè)警惕性，甚至走上犯罪道路。

二是經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理不夠完善。許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員專業(yè)知識不足，缺乏職業(yè)道德，而且從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚未全面建立，大多數(shù)人沒有接受過全面的專業(yè)培訓(xùn)，往往會過分追求商業(yè)利益。還有交易中心內(nèi)外部信息不對稱，民眾無法獲得買賣真實全面的信息。另外，對制假、造假、行賄人員懲罰力度不夠，違法成本較低。

三是與其他行政部門協(xié)作不夠暢通。首先，公安、稅務(wù)、民政等部門未充分共享信息，核查機(jī)制存在一定漏洞。各區(qū)交易中心無恰當(dāng)渠道核對相關(guān)材料的真實性。其次，相關(guān)部門出具文件的防偽性較弱，給不法分子以虛假材料騙取登記提供了可乘之機(jī)。還有各部門、單位之間存在本位主義，往往不積極配合有關(guān)文件的真?zhèn)螌彶椤?/p>

四是預(yù)告登記制度實施效果不佳。2007年的《物權(quán)法》第二十條首次以國家立法的形式對預(yù)告登記制度作了相應(yīng)的規(guī)定，但在實際存量房交易過程中運(yùn)用狀況不理想，主要是因為程序較為繁雜，當(dāng)事人積極性不高。

三、完善本市存量房交易流程及監(jiān)管機(jī)制的對策建議

（一）進(jìn)一步優(yōu)化本市存量房交易業(yè)務(wù)流程

業(yè)務(wù)流程優(yōu)化堅持循序漸進(jìn)、顧客導(dǎo)向、流程信息化、標(biāo)準(zhǔn)先行和整體最優(yōu)原則，實現(xiàn)理想發(fā)展目標(biāo)。

1.把握流程優(yōu)化的重點內(nèi)容。一是理順業(yè)務(wù)流程。按照流程先后順序安排時間節(jié)點，防止順序顛倒，造成不必要的重復(fù)和無效工作。二是強(qiáng)化責(zé)任制度。制定交易流程日常管理制度，嚴(yán)格遵循流程的繼起性，如違反流程規(guī)定，則須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。三是加強(qiáng)部門協(xié)同。通過信息技術(shù)手段實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息互聯(lián)互通后，實現(xiàn)申請人一次申請，各部門協(xié)同共享申請材料，防止重復(fù)提交。四是借助專業(yè)服務(wù)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用專業(yè)服務(wù)的強(qiáng)項，在資料的準(zhǔn)備、預(yù)審核、信息錄入等方面積極參與。

2.確定交易流程的優(yōu)化步驟。一是準(zhǔn)備階段。首先，業(yè)務(wù)處理過程標(biāo)準(zhǔn)化，明確各標(biāo)準(zhǔn)的定義和基本需求，確定定義與業(yè)務(wù)邏輯關(guān)系等，精確使用業(yè)務(wù)術(shù)語，格式統(tǒng)一。其次，業(yè)務(wù)證件信息數(shù)字化，對所有交易的證件進(jìn)行電子掃描，轉(zhuǎn)換成數(shù)據(jù)文件并網(wǎng)上傳輸審批。再次，注重文件協(xié)議的電子化輸入，便于信息的搜索和查詢。最后，建立房屋電子檔案，將所有該房屋所涉的文件及信息存入檔案，進(jìn)而建立房地產(chǎn)交易信息動態(tài)數(shù)據(jù)庫。二是交易中心內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)流程優(yōu)化階段。依托產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，與不動產(chǎn)登記部門密切溝通協(xié)作，實現(xiàn)交易管理系統(tǒng)和房屋狀況查詢系統(tǒng)互聯(lián)互通。三是交易中心內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的應(yīng)用階段。房屋交易雙方可以通過網(wǎng)絡(luò)終端接入交易管理子系統(tǒng)（買賣合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)），進(jìn)行買賣合同網(wǎng)上備案。子系統(tǒng)和交易管理系統(tǒng)之間須設(shè)立防火墻，確保交易信息安全。四是有關(guān)行政單位系統(tǒng)的接入階段。建議在上級政府的協(xié)調(diào)或指導(dǎo)下，與稅務(wù)、工商、公安、社保、民政等行政部門合作，實施業(yè)務(wù)系統(tǒng)的互聯(lián)互通，可以通過網(wǎng)絡(luò)端口進(jìn)行查詢審核。五是有關(guān)社會組織單位系統(tǒng)接入階段。允許經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)代理或服務(wù)組織，以誠信為前提接入交易管理子系統(tǒng)，進(jìn)行買賣合同網(wǎng)上備案。各類金融機(jī)構(gòu)也可以聯(lián)入交易管理系統(tǒng)，通過系統(tǒng)自動獲得交易房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)信息。

經(jīng)過努力，建立起存量房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)存量房交易全程網(wǎng)上辦。

（二）進(jìn)一步完善本市存量房交易監(jiān)管機(jī)制

一是強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。加強(qiáng)交易全流程監(jiān)管，需要上級行政機(jī)關(guān)強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行頂層設(shè)計，實現(xiàn)公安、稅務(wù)、社保等行政部門的網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通，消除各行政部門的本位主義，實現(xiàn)信息資源共享。行政管理部門要強(qiáng)力推動，提升交易系統(tǒng)功能。

二是完善存量房交易資金監(jiān)管制度。資金監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實現(xiàn)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)、銀行核心結(jié)算系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)的互通互聯(lián)，信息實時傳輸，做到交易資金的動態(tài)劃撥、實時凍結(jié)和稅費(fèi)繳交各環(huán)節(jié)緊密銜接。

三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)制。建立新的經(jīng)紀(jì)人持證上崗制度，提高經(jīng)紀(jì)人的法律水平。建立健全經(jīng)紀(jì)行業(yè)的誠信體系建設(shè)，將不誠信的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)納入“黑名單”。對誠信的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加大服務(wù)力度，如收件受理時給予優(yōu)惠安排預(yù)約名額等。

四是建立存量房經(jīng)紀(jì)糾紛調(diào)解中心。由政府部門、行業(yè)組織（如上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會）等牽頭，組建存量房經(jīng)紀(jì)糾紛調(diào)解中心，集中規(guī)范處理存量房經(jīng)紀(jì)糾紛。

五是完善經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易當(dāng)事人誠信教育。嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員資格準(zhǔn)入制度，通過行業(yè)協(xié)會開展從業(yè)人員教育培訓(xùn)、業(yè)內(nèi)交流。通過各類宣傳載體進(jìn)行房地產(chǎn)交易誠信制度解讀、誠信案例報道，定期公布誠信“黑名單”，提升誠信建設(shè)的透明度與公眾參與度。

六是構(gòu)建存量房交易信用檔案制度。將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等服務(wù)組織制假造假、偽造證件、虛假宣傳等行為納入信用檔案并嚴(yán)厲懲罰。還要對買賣雙方偽造、變造交易書面材料和證件等行為如實記錄在案，形成信用檔案，倡導(dǎo)誠信交易。

四、結(jié)語

本文通過剖析崇明存量房交易流程全過程的基本現(xiàn)狀、流程監(jiān)管側(cè)重點及主要環(huán)節(jié)，分析了影響房屋交易流程的主要因素和交易流程監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)，提出進(jìn)一步優(yōu)化本市存量房交易全流程、完善本市存量房交易流程監(jiān)管機(jī)制的對策。建議加強(qiáng)本市存量房交易流程監(jiān)管的組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化存量房交易預(yù)告登記制度，完善存量房交易資金監(jiān)管制度，構(gòu)建存量房交易信用檔案制度。在完善經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)制方面，建議建立新的經(jīng)紀(jì)人持證上崗位制度、經(jīng)紀(jì)人責(zé)任制度，設(shè)立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“黑名單”，不斷提高對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理服務(wù)水平，構(gòu)建經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)糾紛處理機(jī)制體系。同時，建議在循序漸進(jìn)、安全可靠等基本原則的基礎(chǔ)上，按照優(yōu)化重點，構(gòu)建全新的存量房網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)，實現(xiàn)交易中心與政府有關(guān)行政部門以及其他社會組織網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)互通，讓“數(shù)據(jù)多跑路，市民少跑腿”，最終實現(xiàn)存量房交易全程網(wǎng)上辦，達(dá)成高效便捷、風(fēng)險可控的效果。