文/范云翠 景文偉

引言

自2016年我國率先提出“房住不炒”概念以來，我國政府已經(jīng)出臺了數(shù)量可觀的“房住不炒”相關(guān)調(diào)控政策，2022年“兩會”政府工作報告指出要繼續(xù)堅持“房住不炒”政策。但是在這一政策下，房地產(chǎn)投資還存在著許多問題，比如住房供需失衡、非效率投資、行業(yè)投資監(jiān)管不完善、投資受高杠桿風險制約等。這些問題嚴重制約我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在“房住不炒”政策背景下如何規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以促進房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模優(yōu)化等需要加以深入的研究。

一、房住不炒下房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）政策調(diào)控

近幾年，我國在規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面作出了努力，見表1。

表1 2015-2021年房地產(chǎn)業(yè)政策

政府最近幾年愈加重視“房住不炒”政策。2016年，中央經(jīng)濟工作會議率先提出“房住不炒”的概念。2017年，黨的十九大報告把“房住不炒”寫入中央文件，表明了我國房地產(chǎn)政策將以“房住不炒”為主導，通過投資、立法、財稅等多種方式來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[1]。接下來的一年里，在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，出臺多項政策，僅2017年就有200多項相關(guān)政策頒發(fā)。2018年中央工作會議在原先政策的基礎(chǔ)上，強調(diào)了因城施策。2019年，政府頒布了大量的房地產(chǎn)業(yè)融資政策[2]。2020年“兩會”政府工作報告再次強調(diào)“房住不炒”，堅持長期房地產(chǎn)政策調(diào)控[3]。2021年中央經(jīng)濟會議提出，在“房住不炒”政策基調(diào)下，加快完善長租房政策。2022年“兩會”政府工作報告指出：繼續(xù)堅持“房住不炒”，保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。由此可見，我國對“房住不炒”政策的重視程度會繼續(xù)加強。

（二）行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)不斷擴張，對我國GDP影響很大。由圖1可知：我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額在2015—2021年間呈現(xiàn)穩(wěn)步提高的態(tài)勢，到2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.35%。由圖2可知：到2021年，全國房企土地成交價款總計17756億元，比上年增長2.8%。隨著這幾年對“房住不炒”的日益重視，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的前期投入雖然在增加，但是增長率愈加平穩(wěn)。由圖3可知：我國國房景氣指數(shù)2021年12月為100.36，說明房地產(chǎn)業(yè)處于最合適的景氣水平。房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率已經(jīng)由 2008 年的72.3%提高到2020年的80.7%。

圖1 2015-2021年房地產(chǎn)投資情況

圖2 2015-2021年房地產(chǎn)土地成交價

圖3 2021年國房景氣指數(shù)

二、我國房地產(chǎn)業(yè)投資面臨的突出問題

（一）住房供需失衡，結(jié)構(gòu)性矛盾突出

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從之前的住房短缺轉(zhuǎn)變?yōu)樽》抗┙o不均衡的矛盾[4]。發(fā)達城市住房不足，而不發(fā)達城市住房庫存堆積。從結(jié)構(gòu)上可以發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”政策的推動下，普通住宅項目利潤大打折扣，而高價商品房卻剛好相反。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資向高價商品房轉(zhuǎn)移，普通住宅項目數(shù)量減少。在與民生相關(guān)的住宅建設(shè)上，高價公寓、別墅投資較多，普通住宅雖然投資也在增加，但從居民的總量來看，數(shù)量明顯不足。如表2所示，2021年住宅投資111173億元，增長6.4%，商業(yè)營業(yè)用房投資12445億元，下降4.8%。2021年末商品房待售面積51023萬平方米，比上年末下降2.4%，住宅待售面積22761萬平方米，增加1.7%。在“房住不炒”政策基調(diào)下，我國住房供需失衡、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題得到明顯緩和。

表2 2021年我國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)

（二）房地產(chǎn)業(yè)非效率投資

非效率投資行為包括過度投資行為和投資不足行為，兩種行為都會造成資源浪費。之前房地產(chǎn)業(yè)利潤可觀、市場約束弱，因此房地產(chǎn)上市公司容易忽略客觀因素比如忽略自由現(xiàn)金流、企業(yè)自身規(guī)模等的限制，而過度投資。但是自2016年提出“房住不炒”政策，我國加強對房地產(chǎn)業(yè)的約束，市場環(huán)境愈加穩(wěn)定，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開始由過激性投資轉(zhuǎn)向理性投資，更加關(guān)注企業(yè)的長遠發(fā)展。高負債會使房企約束投資，導致投資不足。房地產(chǎn)業(yè)項目時間跨度大、投資回報慢，因此需要的資金很多，負債籌資必不可少。房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率已經(jīng)由2008年的72.3%提高到2020年的80.7%。企業(yè)的負債率高意味著將要承受很大的利息和本金償還壓力，當負債率超過可承受水平時，即便房企面對合適的投資，也將考慮還本付息的壓力，最終導致投資不足的結(jié)果。信息不對稱也會引起非效率投資行為，當房企高估投資項目利潤時，會導致過度投資，反之，則會導致投資不足。房企不可能收集到全部信息并控制投資風險，一旦判斷失誤就會導致非效率投資行為。

（三）房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管不完善

我國房地產(chǎn)金融體系發(fā)展至今已經(jīng)取得令人矚目的成就，但是還存在著問題，比如在監(jiān)督和中介服務方面，銀行金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻，但是缺少監(jiān)督和中介服務的輔助，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會問題重重。中介服務包括風險、信用評級等服務，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有深遠意義。因此，中介服務部門體系的完善是目前我國的重要任務之一[5]。在監(jiān)督管理機構(gòu)方面，我國有國土資源部、發(fā)改委等監(jiān)管部門，其中地方政府屬于比較特殊的監(jiān)管者，有著土地管理批發(fā)的權(quán)利，但是在履行職責時，為了實現(xiàn)地方資金的增長，地方政府容易向土地批租傾斜。由于房地產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)法律制度不完善，部分不法房企不重視債權(quán)人的利益，用債權(quán)人的資金進行不合理的投資，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。我國金融機構(gòu)在房企投資項目時，會對企業(yè)性質(zhì)、負債結(jié)構(gòu)、贏利能力、資產(chǎn)變現(xiàn)能力等進行審查，但是對贏利能力、資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重視程度沒有前幾項高。隨著行業(yè)環(huán)境發(fā)生巨大變化，金融機構(gòu)應該加強對房企這兩方面的關(guān)注。

（四）高杠桿導致房地產(chǎn)業(yè)投資安全問題

房地產(chǎn)企業(yè)投資一個項目需要大量的資金，但是客觀情況是，大多數(shù)房企流動資金不足，也很難自己籌集大量資金，所以只能通過債務籌資來滿足自身的投資需求。從財務理論可以知道，當資產(chǎn)負債率超過65%時，企業(yè)會面臨很大的風險。目前房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率早已超過80%，使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資安全很難得到保證。高財務杠桿會給房企帶來財務杠桿效應，即幫助房企快速發(fā)展，但如果使用方式不恰當，容易導致償債風險增加和資金斷流，進一步影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資安全。“房住不炒”政策一直在強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)安全發(fā)展問題，因為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、投資、銷售都存在明顯的債務風險。只有恰當利用財務杠桿進行投資，才能產(chǎn)生“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的積極效果。

三、“房住不炒”政策下房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的發(fā)展機遇

（一）國家對房地產(chǎn)業(yè)愈加重視

改革開放以來，我國對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度一直很強，這是因為房地產(chǎn)業(yè)對國家的經(jīng)濟發(fā)展、擴大內(nèi)需、促進就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展作出了巨大貢獻。據(jù)2020年5月9日國家信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國有17個城市進入“萬億元俱樂部”，房地產(chǎn)投資在這些城市的GDP中已經(jīng)占到了10%以上，因此房地產(chǎn)業(yè)對這些城市乃至整個國家的GDP都作出了巨大貢獻[6]。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)起著協(xié)同促進作用，形成了一條涉及建筑、鋼鐵等大量行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈。我國房企在國民經(jīng)濟中舉足輕重的地位和拉動產(chǎn)業(yè)鏈的效應說明：“房住不炒”政策的頒布雖然在一定程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是國家調(diào)控政策的初心是為了讓房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量地穩(wěn)定發(fā)展。

（二）新發(fā)展模式機遇

2022年“兩會”政府報告在“房住不炒”的政策基調(diào)下指出要探索新發(fā)展模式。目前房地產(chǎn)業(yè)以輕資產(chǎn)模式為重要方向，輕資產(chǎn)模式也受到了政府的大力倡導。一方面，“房住不炒”政策下的房地產(chǎn)業(yè)舊的發(fā)展模式將被淘汰。未來房地產(chǎn)業(yè)的低杠桿、低負債的發(fā)展模式將取代之前的發(fā)展模式，輕資產(chǎn)模式就是新發(fā)展模式中的重要方向。另一方面，我國房地產(chǎn)市場逐漸結(jié)束增量狀態(tài)，房企將向服務商轉(zhuǎn)變，在輕資產(chǎn)模式下，代建、資產(chǎn)管理、REITs將會有新的發(fā)展。

（三）新型城鎮(zhèn)化機遇

新型城鎮(zhèn)化的政策趨向在未來將會產(chǎn)生大量的住房需求，中國房地產(chǎn)業(yè)如果可以抓住新型城鎮(zhèn)化的機遇，盡快地研究開發(fā)出與新型城鎮(zhèn)化政策相匹配的投資戰(zhàn)略，可以在未來占據(jù)大量的市場份額，占領(lǐng)高地優(yōu)勢。大量中小型城鎮(zhèn)在新型城鎮(zhèn)化的進程中將會產(chǎn)生改造升級的居住需求，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長的重要方向[7]。目前我國城鎮(zhèn)化率超過60%，預計2030年我國城鎮(zhèn)化率將達到70%。2022年，住建部部長王蒙指出：“我國城鎮(zhèn)化快速，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員超越1000萬?！比绫?所示，我國2021年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員1269萬。

表3 2017-2021年城鎮(zhèn)就業(yè)情況

（四）新業(yè)態(tài)、多元化發(fā)展格局機遇

養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等新業(yè)態(tài)、多元化格局建設(shè)將會讓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更上一個臺階。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不再是起步時的以住宅地產(chǎn)為主和發(fā)展過程中的以商業(yè)地產(chǎn)為主，而是進入了新業(yè)態(tài)發(fā)展時代。隨著我國經(jīng)濟和科技的全方面快速發(fā)展，住宅與商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再處于上升區(qū)間。隨著社會老齡人口變多，養(yǎng)老的需求和養(yǎng)老模式的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資指明了方向。當下居民收入增加，居民基本的需求得到滿足，居民的其他需求得以產(chǎn)生，比如休閑度假等旅游需求增加，一次性瀏覽旅游需求減少，這為房地產(chǎn)業(yè)投資新型旅游地產(chǎn)指明了方向。我國文化軟實力發(fā)展與經(jīng)濟總量相比相對落后，而我國傳統(tǒng)文化陣地在鄉(xiāng)村規(guī)模巨大。2016年我國政府部門在“房住不炒”的政策基調(diào)下提出：“要建設(shè)有特色、有活力的特色小鎮(zhèn)，打造美麗鄉(xiāng)村。”這為房地產(chǎn)業(yè)投資特色小鎮(zhèn)地產(chǎn)指明了方向。因此，房地產(chǎn)業(yè)應順應新業(yè)態(tài)、多元化的發(fā)展趨勢，開拓地產(chǎn)新領(lǐng)域和復合性地產(chǎn)，將房地產(chǎn)業(yè)與教育、體育、農(nóng)業(yè)、科技等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造“地產(chǎn)+”的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。[8]

（五）戶籍制度改革、三孩政策創(chuàng)造機遇

我國政府一直以來都很重視民生問題，特別是《民法典》的頒布，我國政府以人民為中心的理念得到深刻貫徹。在“房住不炒”基礎(chǔ)上，我國政府進行了三孩政策和戶籍制度的改革。2021年中共中央政治局在二孩政策的基礎(chǔ)上提出了三孩政策。二孩到三孩的政策轉(zhuǎn)變，說明目前我國老齡化問題嚴重，這對于房地產(chǎn)業(yè)的未來投資戰(zhàn)略布局卻有深刻的指導意義。在戶籍制度改革上，我國政府優(yōu)化了城市落戶條件，取消了城鄉(xiāng)二元戶籍的約束。將以往戶籍中的權(quán)利區(qū)別取消，戶籍只是地域標志，而不是特權(quán)標志，讓每一位公民享受到公共服務，讓農(nóng)民與城市居民都享受到社會發(fā)展的福利。戶籍制度改革是我國以人民為中心理念的深刻體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)業(yè)的投資來說，隨著戶籍制度的改革，農(nóng)民未來在城市的落戶規(guī)模將會有明顯的增大，這也是房地產(chǎn)業(yè)響應“房住不炒”減庫存的重要機遇。

四、“房住不炒”政策下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展對策

（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

隨著目前疫情的發(fā)展，我國經(jīng)濟受到了不小的沖擊。目前我國土地資源在很大基數(shù)上投入了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，但是發(fā)達的城市住房不足，而不發(fā)達的城市住房庫存堆積。從結(jié)構(gòu)上可以發(fā)現(xiàn)，普通住宅項目數(shù)量較少，高價公寓、別墅投資較多，造成我國房地產(chǎn)業(yè)投資不均衡。我國政府通過調(diào)控政策完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可是并沒有形成長效機制。房企應該改變投資戰(zhàn)略，控制在商品房方面的投資，促進房地產(chǎn)市場供給和需求的平衡。另外，房地產(chǎn)業(yè)不應只把投資的目標集中在銷售產(chǎn)品上，而是應該響應國家的長租房政策，滿足人民的商品房租賃需求。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了新時代，轉(zhuǎn)型升級勢在必行，即實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級，以住宅產(chǎn)業(yè)為主導，拓展到養(yǎng)老、旅游、特色小鎮(zhèn)、辦公等行業(yè)。

（二）抑制非效率投資行為

我國房企應該減少負債規(guī)模，減輕償還本金和利息的壓力。近幾年房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率一直上升，目前已經(jīng)增加到80.7%。由于房地產(chǎn)業(yè)項目跨期長、資金投資回報期長，過高的資產(chǎn)負債率，使得房企償還利息和本金的壓力增大，導致投資不足。因此我國房企應該重視董事會和監(jiān)事會的作用，加強對權(quán)力的監(jiān)督，防止非效率投資行為發(fā)生。目前我國經(jīng)濟環(huán)境受到疫情的不利影響，房企會適當加強企業(yè)權(quán)力的集中，權(quán)力的集中雖然會有令到必行的好處，但是也會增加非效率投資行為的發(fā)生。

我國房企應該提高投資決策水平。對房企的每一項投資決策進行科學的分析和評估，最后通過的投資決策將會降低非效率投資行為的發(fā)生概率。

（三）完善房地產(chǎn)金融市場中介服務機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)

完善的中介服務和公正的監(jiān)管對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著不可或缺的作用。房地產(chǎn)中介服務包括信用、法律等服務，有利于保證房企投資的安全和效率，因此完善房地產(chǎn)金融市場中介服務的重要性不言而喻。我國政府應該頒布相關(guān)政策，支持房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的發(fā)展。監(jiān)管部門要積極監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，完善金融體系和監(jiān)管體系的頂層設(shè)計，加強對房地產(chǎn)業(yè)的投資約束。目前整個行業(yè)都處在疫情的不利影響下，企業(yè)項目是否可以贏利，將決定房企投資項目的有效性。因此金融機構(gòu)在項目審查時，應該加強對企業(yè)是否贏利以及贏利程度的審查，也要關(guān)注房企的流動比率和速動比率，保證房企的投資連續(xù)性和償債能力。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，各地政府要靈活調(diào)整調(diào)控政策，完善房地產(chǎn)金融市場中介機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)。

（四）合理把握財務杠桿，保證投資安全

房地產(chǎn)業(yè)的高杠桿型和資金密集特質(zhì)已經(jīng)很難改變，但是將杠桿控制在適當較高的區(qū)間，也會給房地產(chǎn)業(yè)帶來快速發(fā)展的益處。所以對于房企而言，一方面要采取合適的債務規(guī)模，優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，既避免過度投資行為，又能加強投資效率。另一方面也要增加房企的融資途徑。融資的多途徑可以使房企資金連續(xù)性加強，也可以降低融資成本，達到把杠桿降低到合適區(qū)間的效果。

五、結(jié)束語

在“房住不炒”的政策背景下，我國加大對供給方和需求方的政策調(diào)控。雖然房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境得到了改善，但是還存在著住房供需失衡、過度投資、行業(yè)投資監(jiān)管不完善、投資受高杠桿風險制約等問題。因此，我國的房地產(chǎn)業(yè)應該抓住投資發(fā)展機遇，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，抑制過度投資，合理把握財務杠桿。我國政府應該完善房地產(chǎn)金融市場中介服務機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)，讓房地產(chǎn)業(yè)處于能投資但不炒作的市場環(huán)境中。