陸銘

中國房地產(chǎn)市場的根本問題是供需錯位，在人口流入地控制土地供應(yīng)，卻在人口流出地大量建房子

每一次房價上漲，都伴隨著擔(dān)心泡沫的聲音，但很多討論卻不得要領(lǐng)。本文要說的是，中國房地產(chǎn)市場的根本問題是供需錯位，在人口流入地控制土地供應(yīng)，卻在人口流出地大量建房子。沒有一個市場經(jīng)濟(jì)國家會像中國這樣，在行政力量的干預(yù)下出現(xiàn)供需錯配。

“房價租售比”是如何形成的？

和其他價格一樣，房價也是供給和需求相作用的結(jié)果。首先，要解釋為什么通常可以用房價除以租金（或收入）來看房價是不是合理。如果不考慮住房的投資功能，在市場達(dá)到均衡的狀態(tài)時買房和租房是一樣的，也就是說，住房貸款乘以利率得到的月供數(shù)額應(yīng)該和每個月的租金相等。當(dāng)資本市場高度流動時，各個國家的實(shí)際利率趨于均衡，就使得每個國家的房價和租金比具有可比性。又由于家庭平均會把大約30%-50%的收入用于住房支出，因此，用房價-收入比反映出的信息與房價-租金比是一樣的。

問題在于，“房價租售比”要可以和“房價收入比”相互比較，僅在住房只有居住功能的時候成立。住房除了居住功能，還是一種可能升值的資產(chǎn)，這時有三個因素會導(dǎo)致房價上漲快于收入增長：

第一，收入增長預(yù)期。資產(chǎn)之所以能升值，是因?yàn)槲覀冾A(yù)期它在長期內(nèi)的價格會上漲，如果預(yù)期未來的收入會上漲，那么房租和房價未來會跟著上漲。

第二，城市化。中國目前處于城市化進(jìn)程之中，越來越多的人口進(jìn)入城市，也就是說在平均收入提高的過程中，城市的人口規(guī)模還在擴(kuò)大。筆者的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，中國城市和城市之間的房價差異，僅由外來移民占比這一個變量就可以解釋41%的差異，而歷史上移民占比變化率又可以解釋城市間房價差異的10%，這兩個和城市化進(jìn)程相關(guān)的變量共解釋了中國城市間房價差異的51%。

第三，在住房是可升值的資產(chǎn)時，住房可以抵押貸款，而長期以來，相對于經(jīng)濟(jì)增長率，中國的貸款利率卻是偏低的。

在這三個因素的共同作用下，房價會快于收入提前上漲。在當(dāng)前收入還沒有漲上去時，當(dāng)預(yù)期未來收入上漲越快，利率越低，房價除以收入的比值越高。上面是從需求方來看的房價決定因素。請注意，這些需求方的因素中，很難判斷人們的預(yù)期事后是不是可能實(shí)現(xiàn)的。只有推動房價上升的預(yù)期事后未實(shí)現(xiàn)才是泡沫，而這也只有事后才知道。

供需錯配的制度癥結(jié)

理解房價的形成機(jī)制比用房價租金（或收入）比率判斷有無泡沫重要得多，因?yàn)榕菽亩x都是從需求方定義的，解釋房價-租金（或收入）比還需要包括對于供給管制的考慮。

全球普遍現(xiàn)象是，出于對收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求，人持續(xù)往大城市集中。人的流入帶來對于土地和住房的需求，而這對于企業(yè)來說就是掙錢的機(jī)會，于是，如果不是遇到特殊的原因，住房供給一定會對需求起反應(yīng)。但在中國，由于在認(rèn)識上存在的誤區(qū)，加上土地供應(yīng)是政府控制的，結(jié)果，人口流入的東部地區(qū)（尤其是一線城市）受到了嚴(yán)格的土地供應(yīng)管制，而人口流出的中西部地區(qū)卻土地供應(yīng)充足。這個土地供應(yīng)政策的轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在2003年，之后中西部在全國的土地供應(yīng)中所占份額是在上升的。

當(dāng)大量的土地供應(yīng)偏向到中西部和中小城市的時候，東部的土地供應(yīng)是收緊的，這必然造成住房市場的供需錯配，以及東部城市和其他城市之間的房價分化。2003年以前，東部的房價和工資的關(guān)系與中西部相差無幾。但之后，東部地區(qū)便出現(xiàn)了房價明顯快于工資的上漲。

如果對比2003年之后土地供應(yīng)寬松和收緊的兩個組別，兩者的房價分化就是從2003年后出現(xiàn)的。如果說在土地供應(yīng)寬松的城市房價與工資比一直比較穩(wěn)定的話，那么就可以判斷，在土地供應(yīng)收緊的城市房價與工資比越來越高，就是供給方因素導(dǎo)致的，不是需求方因素。當(dāng)然，這個判斷是針對全國樣本的“總體”分析，個別城市的情況要個別對待。

讓市場供求引領(lǐng)房市

房價是可以被解釋的，并不意味著高房價不是問題，高房價將制約經(jīng)濟(jì)的競爭力。工資和房價之間的關(guān)系有兩個效應(yīng)：第一個是“需求效應(yīng)”。工資如果持續(xù)上漲，從長期來看，房價一定跟著上漲。如果房價上漲是以收入增長為基礎(chǔ)的，房價上漲問題不大。第二個是“成本效應(yīng)”。如果高房價僅出現(xiàn)在人口流入地，而且房價的影響因素中，土地和住房供應(yīng)成了重要因素，那么房價上漲意味著人口流入地的生活成本上升，會引起移民減少，工資上漲。而這個由房價推動的工資上漲可能和勞動生產(chǎn)率上升脫鉤，這就會導(dǎo)致企業(yè)競爭力下降，最終走向倒閉或者搬遷。

人口流入地的房價上漲所造成的阻礙勞動力流入和推動工資上升效應(yīng)，是2003年的土地政策拐點(diǎn)之后出現(xiàn)的現(xiàn)象。而這個拐點(diǎn)卻不是若干年來被廣為流傳的“劉易斯拐點(diǎn)”，不是真正的勞動力短缺。

如果工資上漲，但利率卻相對較低，那么企業(yè)將用資本替代勞動，表面上看起來很漂亮，但是扭曲的勞動力和資本相對價格卻只會導(dǎo)致一個結(jié)果，那就是，企業(yè)的資本替代勞動行為背離了中國生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)本應(yīng)有的比較優(yōu)勢。

在房價快速上漲的過程中，企業(yè)的另一個理性的選擇是，將原本應(yīng)用于生產(chǎn)的資金用于投資房產(chǎn)。吊詭的是，房價擠出生產(chǎn)性投資的現(xiàn)象越嚴(yán)重，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長越低，倒真的可能反過來使得事前的收入增長預(yù)期難以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫化。

房價的持續(xù)快速上漲有諸多負(fù)面影響，而且這些影響主要就發(fā)生在房價高的一線城市。把房價的成因說清楚了，那么，要緩解房價上漲的趨勢，就只能增加一線城市的土地供應(yīng)。一種認(rèn)識誤區(qū)是，中國的一線城市已經(jīng)沒有地了。

但中國一線城市并不是沒有地了，關(guān)鍵是它們想成為怎樣的城市。一個流行的說法是，在上海，建設(shè)用地占整個城市的面積高達(dá)45%，這個數(shù)據(jù)成了上海要減量供應(yīng)建設(shè)用地的依據(jù)。上海的管轄范圍面積其實(shí)大約只有東京都市圈的一半。在東京都市圈，建設(shè)用地蔓延到西邊山區(qū)和東邊的東京灣才停下來了，向南，最遠(yuǎn)處蔓延的半徑甚至達(dá)到距離東京市中心大約70公里處。在上海，如果從人民廣場出發(fā)，到蘇州的直線距離不過80公里，而且一路上全是平原。

也就是說，上海是不是還可以增加建設(shè)用地的問題，完全取決于如何定義上海，如果對照與東京都市圈相當(dāng)?shù)拿娣e，那么，即使“上海都市圈”考慮到必需的生態(tài)用地，仍然有大量可用土地。如果僅僅在上海轄區(qū)內(nèi)考慮建設(shè)用地的占比，與面積遠(yuǎn)大于上海轄區(qū)的東京都市圈類比，則是作繭自縛。

市場經(jīng)濟(jì)體制的本質(zhì)是讓價格機(jī)制引導(dǎo)供給去適應(yīng)需求，在房價高的地方縮減土地供給，這不科學(xué)。

作者為上海交通大學(xué)特聘教授