摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是具有高風(fēng)險(xiǎn)性的，房地產(chǎn)投資必然伴隨著投資風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)投資者，我們必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分了解房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性判斷和風(fēng)險(xiǎn)管理。本文即在分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素得基礎(chǔ)上，制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制，保證投資的科學(xué)性和合理性，以有助于確保投資方案的優(yōu)化和實(shí)體投資的有序性，并為房地產(chǎn)投資的后續(xù)工作提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)投資；管理；評(píng)價(jià)研究

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）002-00000-02

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已逐步走向理性。但是作為房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域需要完成的建構(gòu)依然很多。在房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤(rùn)的同時(shí)應(yīng)考慮時(shí)間因素，外界環(huán)境影響，政府的宏觀(guān)調(diào)控等多重因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間，外界環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。所以說(shuō)，只有在不考慮外界一切環(huán)境因素的影響下，為了讓投資者盡可能的降低投資風(fēng)險(xiǎn)，且從中獲得最大利益，科學(xué)合理的規(guī)劃投資將顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法研究的意義

當(dāng)下，房地產(chǎn)投資一直作為官方、民間高燒不退的議題，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在增加就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮重要作用。但與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)投資知識(shí)“外表”繁榮而已，其本質(zhì)僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，還有很多問(wèn)題，基本投資決策停留在經(jīng)驗(yàn)層面的決策。大多數(shù)企業(yè)往往片面追求高利潤(rùn)，盲目發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，缺乏對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)。

我們知道，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)鏈，需要很長(zhǎng)周期的復(fù)雜大系統(tǒng)，而且還具有高投資，高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了它一方面面臨著投資大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還要面臨著政策變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)。大量的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)，尤其是在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段。

目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多依靠經(jīng)驗(yàn)和定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法，研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律。這些風(fēng)險(xiǎn)管理方法往往不夠深入、項(xiàng)目決策缺乏專(zhuān)業(yè)性和系統(tǒng)識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由此也需要我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)和深入的研究。具體到意義而言有以下幾點(diǎn)：

首先，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以促進(jìn)項(xiàng)目的科學(xué)合理管理。利用系統(tǒng)科學(xué)管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)性和合理性具有重要意義。其次，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。項(xiàng)目管理風(fēng)控為控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提供了各種措施，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目管理活動(dòng)中的各項(xiàng)管理活動(dòng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行提供保證。再次，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理可以保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理要采取有效措施，把損失控制在最低限度，并在保證損失后及時(shí)采取措施，使管理層能提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最后房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以促進(jìn)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的改善。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大限度的安全為目標(biāo)，使每個(gè)項(xiàng)目部門(mén)自覺(jué)提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，從而提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理，特別是對(duì)微觀(guān)層次的研究較少，現(xiàn)有的文獻(xiàn)大多側(cè)重于某方面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)控制的分析或評(píng)價(jià)，具體而言，其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中分離出特征，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的不足進(jìn)行深入分析。目前，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究的內(nèi)容是投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如風(fēng)險(xiǎn)源，風(fēng)險(xiǎn)控制和其他具體的風(fēng)險(xiǎn)管理功能介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)不同，所以分類(lèi)只針對(duì)某一類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，將各種風(fēng)險(xiǎn)特征分離。這不利于我們從整體上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資進(jìn)行把握。

其次，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠緊密，目前國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)中的許多評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是廣義的，根據(jù)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和嚴(yán)格論證，特別是實(shí)證研究的指標(biāo)體系建立起來(lái)，這導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與定性分析方法無(wú)法緊密聯(lián)系在一起。

另外，當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)投資缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)控制研究支持。我們知道，評(píng)估的最終目標(biāo)是控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制措施應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征的綜合識(shí)別方法建立。而現(xiàn)有的研究對(duì)于特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)是不夠細(xì)致和深入的，缺乏對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析和風(fēng)險(xiǎn)后果之間的發(fā)生機(jī)制，也造成對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不能夠緊密地聯(lián)系在一起。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)策略

我們從投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、規(guī)避和分散三個(gè)方面進(jìn)行應(yīng)對(duì)策略的探討。

第一是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，將面臨一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這有更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此需要我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求形態(tài)和趨勢(shì)進(jìn)行綜合調(diào)查和分析，選擇實(shí)現(xiàn)較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響最終房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。

在此，我們舉個(gè)例子：假如某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)理（我們稱(chēng)之為趙總）與另外三個(gè)人一起競(jìng)拍一塊土地，價(jià)格高的最終勝出，價(jià)格以一千萬(wàn)元來(lái)統(tǒng)計(jì)，假如其他三人的競(jìng)拍價(jià)是獨(dú)立的，并且都在7—11千萬(wàn)元之間均勻分布。則趙總?cè)绾螆?bào)價(jià)才能獲得最大收益呢？在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，如果趙總的價(jià)格太低，土地是趙總競(jìng)拍的價(jià)格較低，那么其他三人拍到的概率就較大；相反，如果趙總競(jìng)拍的價(jià)格太高了，拍中的概率會(huì)增加，但是其利潤(rùn)就會(huì)很小。為了使土地獲得最大效益，就有必要運(yùn)用數(shù)學(xué)知識(shí)對(duì)實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行數(shù)學(xué)建模，建立合理的分析模型。當(dāng)然，我們作出的分析是具有一定理想主義色彩的，畢竟現(xiàn)實(shí)中會(huì)出現(xiàn)諸如銀行貸款利率，國(guó)家政策等影響。但是由于本案例已經(jīng)設(shè)定其他三個(gè)投資者出價(jià)是獨(dú)立的，服從均勻分布，利用數(shù)學(xué)知識(shí)可以作出正確的選擇方案。

設(shè)X1，X2，X3是其他三人的報(bào)價(jià)，按題意X1，X2，X3相互獨(dú)立，且在區(qū)間（7～11）上服從均勻分布。則其分布函數(shù)為：

則當(dāng)趙總的報(bào)價(jià)為x=千萬(wàn)元時(shí)，他賺錢(qián)的數(shù)學(xué)期望最大，即他可以獲利最大。

第二，在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面要選擇一個(gè)投資小的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目或放棄那些有風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目。這是一個(gè)比較徹底的預(yù)防房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的策略。但這種策略的一個(gè)不好的結(jié)果是，獲得高利潤(rùn)的機(jī)會(huì)減少了——風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期收益隨風(fēng)險(xiǎn)的大小而增加，是純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)不可回避的特征。

第三，從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度而言，不同類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力是不一樣的，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，而且要確保獲得投資的預(yù)期收益率，理想的做法是發(fā)揮不同類(lèi)型的房地產(chǎn)使用功能補(bǔ)充的作用，以及不同類(lèi)型的房地產(chǎn)基金的互換作用，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，提高整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。

總之，無(wú)論是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資的實(shí)際操作者還是研究者，都要采取一定的措施有效地在一定程度上防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并最終輔助做出或者直接作出最佳的投資決策，以使投資者獲得盡可能多的利益，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的生存之道。

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作者簡(jiǎn)介：王偉龍（1994–），男，山東青島人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，2013級(jí)本科生，專(zhuān)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理。