董加相

【摘要】房地產(chǎn)去庫存是2016年經(jīng)濟工作的重要任務之一，房地產(chǎn)去庫存需要充分發(fā)揮金融作用。經(jīng)調(diào)查，西雙版納州房地產(chǎn)庫存量較大，隨著房地產(chǎn)市場降溫，去庫存周期不斷增加，截止2015年末庫存去化周期為5.73年。雖然近年來銀行業(yè)金融機構積極支持居民購房貸款需求，但仍存在預告登記缺失、信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足、政策執(zhí)行不到位等因素制約了金融支持房地產(chǎn)去庫存作用的發(fā)揮。應采取搭建預告登記平臺、加大信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度、探索完善住房金融政策傳導機制等多種措施，鼓勵金融更好地發(fā)揮支持房地產(chǎn)去庫存作用。

【關鍵詞】金融支持 去庫存 路徑研究

一、房地產(chǎn)庫存基本情況及去化周期預測

（一）土地收儲大幅減少，存量土地消化期較長

2015年，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場降溫。受此影響，西雙版納州土地購置面積大幅降低至23.39萬m2，降幅78.6%[1]。截止2015年末，全州待開發(fā)土地面積54.21萬m2，按照項目規(guī)劃容積率2[2]計算，2015年末存量土地將新增商品房供給108.42萬m2，按2015年102.79萬m2[3]的銷量，去化周期為1.05年。

（二）庫存面積小幅降低，去化周期逐年增加

2015年末，西雙版納州房屋竣工待售面積54.7萬m2，施工面積697.67萬m2[4]，竣工待售面積難以全面反映房地產(chǎn)庫存狀況，應綜合考慮現(xiàn)有竣工待售存量和現(xiàn)存施工面積。即：

庫存面積=竣工待售面積+在建待售面積

在建待售面積為本年度施工面積扣除本年度期房銷售面積和本年度竣工面積，即：

在建待售面積=施工面積-期房銷售面積-竣工面積

通過計算，2015年末西雙版納州房地產(chǎn)庫存面積481.37萬m2，按2015年銷量，西雙版納州房地產(chǎn)庫存去化周期為4.68年，雖然2015年末商品房庫存面積同比降低7.52%，但由于銷量下滑，去庫存州周期呈逐年增加態(tài)勢（表1）。

（三）房地產(chǎn)投資保值功能弱化，進一步增加去庫存周期

2015年，西雙版納州房地產(chǎn)市場量價齊跌，全州商品房銷售面積102.8萬m2，同比下降27.0%；主城區(qū)商品住房均價4747元/m2，同比降低3.73%[5]。商品房投資保值功能弱化，一方面將導致投資購房需求減少，另一方面將增加二手房供給，進一步增加去庫存周期。調(diào)查顯示，目前西雙版納手中有2套及以上住房的城鎮(zhèn)居民傾向通過拋售來緩解資金壓力，調(diào)整投資結構。監(jiān)測顯示，2015年西雙版納州府景洪市二手房銷售面積22.06萬m2，同比增長19.63%[6]。

綜合考慮西雙版納州待開發(fā)土地存量和商品房庫存量，房地產(chǎn)庫存去化周期為5.73年，考慮到商品房投資保值效應減弱影響，西雙版納州房地產(chǎn)市場庫存去化周期將進一步增加，去庫存形勢嚴峻。

二、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫存基本情況

（一）個人住房貸款增速回落，利率整體下降

截止2015年末，西雙版納州銀行機構個人住房貸款余額64.89億元，同比增長13%，低于各項貸款增速4.7個百分點，個人住房貸款增速近6年首次低于各項貸款增速，個人住房貸款占各項貸款的20.6%，較2014年降低0.9個百分點[7]，不良貸款余額1595萬元，不良率0.2%，低于全州各項貸款不良率4.26個百分點[8]。

監(jiān)測顯示，2015年全州銀行機構發(fā)放個人購房貸款3896筆，金額10.63億元，分別比2014年增加56筆和0.15億元，其中基準利率貸款占比95.3%，較2014年增加5.8個百分點[9]。

（二）采取多項措施，提高住房金融服務水平

結合實際，西雙版納州部分銀行機構通過采取優(yōu)化貸款審批流程和住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，進一步提高了住房金融服務水平。如建設銀行充分發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，大力推廣個人住房貸款系統(tǒng)審批放款、郵儲銀行優(yōu)化貸款審批流程，實行個人住房貸款3日辦結制度，有效提高了個人住房貸款的審批發(fā)放效率；農(nóng)業(yè)銀行針對農(nóng)民工購房需求開展了“農(nóng)民安家貸款”業(yè)務，緩解了農(nóng)民工購房貸款難問題。

（三）完善住房公積金管理辦法，放寬住房公積金政策限制

2016年4月20日出臺的《西雙版納州住房公積金個人住房按揭貸款管理辦法（試行）》，對住房公積金管理做出重大調(diào)整：一是開始允許用住房公積金辦理住房按揭貸款；二是提高住房公積金貸款限額。夫妻雙方繳存的家庭貸款限額由40萬元調(diào)整為50萬元，單身職工或者夫妻只有一方繳存的貸款限額由30萬元調(diào)整為35萬元；此外還進一步放寬了住房公積金提取條件和提高了公積金提取限額。

三、金融支持西雙版納房地產(chǎn)去庫存的制約因素

（一）預告登記缺失，金融機構面臨雙重壓力

目前西雙版納州尚未建立商品房抵押預告登記系統(tǒng)，導致個人商品住房抵押登記率低，存在較大的風險隱患，同時制約了業(yè)務開展。一方面預告登記系統(tǒng)缺失，可能會給資金壓力較大的開發(fā)商留有推遲備案，或備案后再過戶給其他買家，甚至與假冒購房者勾結，騙取銀行按揭貸款的可乘之機。另一方面預告登記系統(tǒng)缺失，金融機構難以實現(xiàn)抵押登記信息共享。對于處于新售房產(chǎn)權辦理存續(xù)期的已抵押商品房，無法通過預告登記系統(tǒng)辦理按揭貸款預告登記和抵押預告登記。

由于預告登記缺失，全州多家銀行機構個人住房貸款抵押登記率在全省排名末位，業(yè)務拓展能力受限。如州內(nèi)某國有商業(yè)銀行個人住房貸款抵押登記率全省系統(tǒng)內(nèi)排名倒數(shù)第一。如果狀況得不到改善，上級分行或將采取上收個人住房貸款審批權等處罰手段。此外，由于預告登記缺失，目前轄區(qū)某銀行機構已叫停了商業(yè)用房貸款業(yè)務。

（二）利率壓縮空間有限，影響購房需求的進一步上升

一是首套房貸款利率難以進一步下降。2015年全州銀行業(yè)金融機構累計發(fā)放貸款首套房貸款10.63億元，加權平均利率為基準利率1.01倍[10]，按5年期貸款基準利率4.9%計算，加權平均利率為4.95%，扣除資金和業(yè)務成本，在當前利率市場化，存款競爭加劇的情況下，利潤空間較小。二是非首套房貸款利率已接近政策下限。2015年全州銀行業(yè)金融機構發(fā)放二套房貸款8188萬元，平均利率為基準利率1.12倍[11]，已接近“貸款利率不得低于基準利率1.1倍”政策下限。

（三）政策落實不到位，執(zhí)行情況分化

2016年2月1日，《關于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）對首套房及二套房最低首付比例進行了調(diào)整。通知下發(fā)后，西雙版納州各銀行業(yè)金融機構自3月起陸續(xù)對個人住房貸款首付比例做出調(diào)整，但政策執(zhí)行情況存在較大差異。

監(jiān)測顯示，全州僅建設銀行3月當月發(fā)放首套房貸款平均首付比例降至20%，其余銀行機構首套房貸款平均首付比例仍為30%以上[12]。自3月起，全州銀行業(yè)金融機構均對二套房貸款首付比例進行了調(diào)整，2016年5月共發(fā)放二套房貸款63筆，金額0.17億元，平均首付比例37.3%，較去年同期降低6.7個百分點。

（四）個人住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新不足，行業(yè)競爭弱化

西雙版納州各銀行機構的個人住房貸款差異化較小，產(chǎn)品創(chuàng)新乏力，各行主要依靠向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強與房地產(chǎn)企業(yè)的合作來開展個人住房業(yè)務競爭。銀行機構開展的住房金融創(chuàng)新主要集中于優(yōu)化審貸流程，提高發(fā)放效率方面。針對特定人群和特定領域的信貸產(chǎn)品較少，全州僅有農(nóng)業(yè)銀行針對農(nóng)民工購房需求開展了“農(nóng)民安家貸”業(yè)務，但也處于初期推廣階段，產(chǎn)品不夠成熟。

目前全州個人住房貸款業(yè)務主要集中在國有商業(yè)銀行，行業(yè)競爭較弱。法人金融機構尤其是農(nóng)信社支持房地產(chǎn)去庫存作用尚未發(fā)揮，2015年全州農(nóng)信社累計發(fā)放個人住房貸款19筆，金額659萬元，僅占全州發(fā)放額的0.58%[13]。而2015年末，西雙版納州農(nóng)信社各項貸款余額100.11億元，存貸比64.93%，各項貸款余額占全州比重達31.76%[14]。

四、金融支持西雙版納州房地產(chǎn)去庫存路徑選擇

（一）盡快搭建西雙版納州商品房預告登記系統(tǒng)

建議盡快建立西雙版納州商品房預告登記系統(tǒng)。目前全州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在穩(wěn)步推進中，政府和相關部門應抓住機遇，以推進全州不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，建設不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)為契機，探索搭建西雙版納州商品房預告登記系統(tǒng)，開辦商品房預告登記業(yè)務，切實提高個人住房貸款抵押登記率。同時加強信息共享，有效防范房地產(chǎn)市場潛在風險，降低銀行業(yè)金融機構考核壓力，提高辦理個人住房貸款業(yè)務的積極性。

（二）建議適當放寬個人住房貸款政策

在首套房貸款利率壓縮空間有限的情況下，建議適當降低二套房貸款最低利率標準，降低居民購買二套房貸款資金成本，進一步刺激居民改善性住房需求。自今年3月西雙版納州金融機構下調(diào)二套房首付比例以來，二套房貸款快速增長。3-5月全州銀行業(yè)金融機構累計發(fā)放二套房貸款139筆，金額4336萬元，同比增長2.76倍和2.57倍[15]，政策效應明顯。如果二套房貸款利率能夠適當下調(diào)，將進一步增加居民購買改善性住房的意愿。

（三）完善住房信貸政策傳導機制

加大窗口指導力度，引導銀行金融機構認真貫徹落實住房信貸政策，積極支持個人住房貸款需求。探索建立住房信貸政策導向效果評估體系，將各銀行金融機構住房信貸政策執(zhí)行情況、個人住房貸款發(fā)放情況、個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等納入評估指標體系，定期開展評估工作，通報評估結果，并將評估結果納入對各金融機構的考核評價，切實強化住房信貸政策傳導機制，提高銀行金融機構貫徹執(zhí)行住房金融政策的積極性。

（四）鼓勵加大個人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新和行業(yè)競爭

鼓勵金融機構加大個人住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，加大對農(nóng)民工貸款買房，房屋租賃市場等方面的信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，豐富個人住房貸款產(chǎn)品，針對不同的貸款主體，靈活還款方式，提高個人貸款購房意愿。積極支持和鼓勵農(nóng)業(yè)銀行加大“農(nóng)民安家貸”投放力度。鼓勵農(nóng)村信用社加大住房金融業(yè)務拓展力度，積極開展個人住房貸款業(yè)務，充分發(fā)揮其體制和機制優(yōu)勢，積極開展個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，促進西雙版納州個人住房貸款業(yè)務良性競爭和加快發(fā)展。

參考文獻

[1]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.

[2]經(jīng)調(diào)查，西雙版納州土地儲備量較大的開發(fā)商待建項目設計容積率為2.

[3]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.

[4]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.

[5]數(shù)據(jù)來源：西雙版納州統(tǒng)計局.

[6]西雙版納州房地產(chǎn)管理處調(diào)查數(shù).

[7]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支信貸收支表.

[8]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支不良貸款監(jiān)測表.

[9]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表.

[10]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報匯總統(tǒng)計.

[11]數(shù)據(jù)來源：根據(jù)人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況月報匯總統(tǒng)計.

[12]人民銀行西雙版納版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表監(jiān)測情況.

[13]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表匯總統(tǒng)計.

[14]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支調(diào)查統(tǒng)計月報.

[15]數(shù)據(jù)來源：人民銀行西雙版納中支差別化住房信貸政策執(zhí)行情況表.