環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-21/ 第15版面/國際論壇 /作者：李鐵

當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)市場“去庫存”，社會(huì)上有各種不同的看法。我認(rèn)為，房地產(chǎn)“去庫存”決不能再走上世紀(jì)90年代工業(yè)制成品“去庫存”的路。

市場經(jīng)濟(jì)最大的特點(diǎn)是供給和需求會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)性變化，波動(dòng)必然伴隨市場供求過剩，供給過剩一定會(huì)產(chǎn)生庫存。上世紀(jì)八九十年代我們?cè)?jīng)歷過一段冰箱、電視機(jī)、洗衣機(jī)等工業(yè)制成品全面過剩的時(shí)期。為解決庫存問題，當(dāng)時(shí)很重要的一條措施是電器下鄉(xiāng)。經(jīng)過幾十年市場自發(fā)調(diào)節(jié)，當(dāng)年在各地大量出現(xiàn)的，由低水平競爭造成的工業(yè)品過剩情況已經(jīng)得到了極大緩解。

如果把房地產(chǎn)也當(dāng)作一種商品，那它與工業(yè)品一樣會(huì)出現(xiàn)供求波動(dòng)，但房地產(chǎn)市場波動(dòng)與家電市場波動(dòng)相比最大的區(qū)別是，房地產(chǎn)直接牽動(dòng)著地方政府利益，房地產(chǎn)過剩的始作俑者不純粹是市場行為，企業(yè)和地方政府共同的雙向拉動(dòng)、房地產(chǎn)商過度投資以及消費(fèi)者的房地產(chǎn)投資共同將房地產(chǎn)推過了常規(guī)市場化波動(dòng)的范圍。

房地產(chǎn)市場過剩與工業(yè)制成品過剩第二個(gè)不同點(diǎn)是，房地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)制成品，房地產(chǎn)不但包括工業(yè)制成品，還包括水泥、家裝、建材、鋼鐵等等，一旦出現(xiàn)大幅度的供給過剩，不僅會(huì)導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條出現(xiàn)斷崖式下跌，還給地方財(cái)政造成巨大危機(jī)。因此當(dāng)務(wù)之急是化解庫存。

當(dāng)前社會(huì)上有一種看法認(rèn)為，中共中央政治局會(huì)議新近提出的加快農(nóng)民工市民化是要讓農(nóng)民工當(dāng)房地產(chǎn)市場的“接盤俠”，這顯然是一種誤讀。在“去庫存”這面大旗下，還是得找到潛在的消費(fèi)人群。農(nóng)民工進(jìn)城的確是“去庫存”最主要的利好。通過戶籍制度改革解決農(nóng)民的身份問題，農(nóng)民就有條件將他的長期消費(fèi)行為從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市。農(nóng)民工市民化肯定會(huì)帶來新一輪消費(fèi)拉動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增加。

但這并不是說農(nóng)民工市民化就是鼓勵(lì)農(nóng)民工買房。首先農(nóng)民工的身份不是城市市民，在流動(dòng)身份狀態(tài)下，農(nóng)民工怎么在城市買房呢？其次，農(nóng)民工進(jìn)城后不一定有留下來的愿望，我們?nèi)グ不照{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民進(jìn)城的意愿并不十分強(qiáng)烈，這后面涉及到土地制度問題的解決。再次，經(jīng)濟(jì)下行意味著大批農(nóng)民工的就業(yè)會(huì)受到影響，農(nóng)民在城市的就業(yè)不穩(wěn)定，一樣要回到農(nóng)村去。最后，對(duì)農(nóng)民工來說，買房的投入也不小，還涉及到農(nóng)民工的社保問題和收入穩(wěn)定性問題。

房地產(chǎn)消費(fèi)和工業(yè)制成品消費(fèi)有根本性差別，綜合各方面因素，意味著我們不能簡單按照過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思路去化解房地產(chǎn)庫存。農(nóng)民工愿不愿意在城市買房，和他們?cè)诔鞘械拈L期穩(wěn)定性有關(guān)。所以“去庫存”的核心不是農(nóng)民工買房，而是農(nóng)民進(jìn)城之后，通過農(nóng)民工市民化措施，把就業(yè)、住房、消費(fèi)等行為通過戶籍制度改革固定下來。其他相關(guān)改革，比如土地制度改革、調(diào)整城市發(fā)展政策，增加農(nóng)民工服務(wù)業(yè)就業(yè)比例等，也應(yīng)當(dāng)跟上。

不單是農(nóng)民工，城市中的中低收入者也沒有能力購買住房，政府可以發(fā)行債券收購一些住房，通過補(bǔ)貼或者租賃形式，消化部分庫存?，F(xiàn)有的限購政策規(guī)定，家庭擁有兩套房以上，銀行不提供貸款，在“去庫存”背景下，可放松“限購令”。

房地產(chǎn)“去庫存”將會(huì)是一個(gè)長期過程，在此過程中，政府的政策有必要與市場結(jié)合到一起，通過改革打破一切制度門檻，更好地發(fā)揮市場作用，真正推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民市民化進(jìn)程，落實(shí)戶籍制度改革，這才是未來推動(dòng)城市消費(fèi)最關(guān)鍵的發(fā)動(dòng)機(jī)。更加重要的是，我們應(yīng)該通過這次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的波動(dòng)，認(rèn)清市場作用。政府不能再通過土地出讓金，以雙重利益動(dòng)機(jī)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，其在房地產(chǎn)市場的利益閘門應(yīng)徹底關(guān)閉?！ㄗ髡呤菄野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任）