陳冬芳

衡水市房地產(chǎn)市場管理處

淺析房地產(chǎn)市場消費需求

陳冬芳

衡水市房地產(chǎn)市場管理處

房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展有重要的關聯(lián)，只有在市場有需求的情況下，才能夠促進房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展還與國家政策有很大的關聯(lián)，比如限購政策以及房地產(chǎn)稅等，都是影響房地產(chǎn)市場交易量的重要因素。要想確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，就需要對房地產(chǎn)市場的消費需求進行分析，從而明確房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，不僅能夠為政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展進行調(diào)控，并且為房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營提供有利的依據(jù)，從而有效控制房地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)量以及價格。

房地產(chǎn)；市場；消費需求

隨著我國國民經(jīng)濟水平的提升，人們的消費水平大幅增長，在城市化進程的影響下，對房地產(chǎn)的需求日益強烈，由此我國的房地產(chǎn)事業(yè)在過去一段時間內(nèi)呈現(xiàn)全面繁榮的局面，無論是在投資總額合適施工面積上都大幅增長，房地產(chǎn)市場的交易量也大幅提升。但是由于全國各地的房地產(chǎn)商無限制的開發(fā)，在這種繁榮的表象后面卻隱藏著巨大的危機。在受到金融危機以及市場飽和的影響下，房地產(chǎn)市場逐漸萎靡，在很多地區(qū)甚至出現(xiàn)了鬼城，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成了重挫。為了緩解房地產(chǎn)市場的危機，降低房地產(chǎn)庫存，國家在政策上又進行了宏觀調(diào)控，降低房產(chǎn)稅、降低銀行貸款利息、放寬限購等優(yōu)惠政策，試圖刺激房地產(chǎn)市場的回暖。種種現(xiàn)象表明，對房地產(chǎn)市場的消費需求進行分析，能夠為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有利的依據(jù)。

1.人口結(jié)構對房地產(chǎn)市場消費需求的影響

人口數(shù)量以及結(jié)構是影響房地產(chǎn)市場消費需求的重要因素，房屋是人們生活過程中的剛性需求，也是促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素。我國人口在數(shù)量上占據(jù)很大的優(yōu)勢，所以對房地產(chǎn)市場的消費需求較高。隨著我國人口結(jié)構的變化，現(xiàn)階段，80后90后已經(jīng)成為房地產(chǎn)消費的主力軍，首次購房年齡逐漸呈現(xiàn)低齡化發(fā)展。主要是因為此年齡段的消費者大多都已走上工作崗位，并且面臨組建家庭的現(xiàn)狀，而大多數(shù)80后90后都選擇與父母分開居住，由此增加了房地產(chǎn)市場的需求量。在購買方式上還主要是以分期付款為主，一方面是因為購買主體在經(jīng)濟能力方面還比較薄弱，無法負擔起全部的購房費用。另一方面是由于80后90后的父母一代已經(jīng)擁有自己的住房，再負擔另一套住房的費用具有一定的壓力，所以大多會選擇分期付款。這一購房主體群由于存在超前和恐慌的購房觀念，所以極大的擴充了房地產(chǎn)市場的需求空間，造成房價上漲，房地產(chǎn)市場供求失衡。這些都是不理智的行為所造成的現(xiàn)象，所以在對人口因素進行分析時，應該根據(jù)不同的時代而有不同的定論，每個時代都會呈現(xiàn)不同的購房需求，要有清晰的判斷。

2.城市化因素的影響

隨著城市化進程的加快，大量的農(nóng)村人口涌向城市，人口的增加必然激發(fā)房地產(chǎn)市場的購買需求。雖然購房總量有所提升，但是在需求結(jié)構上卻有很大的變化。由于農(nóng)民工的經(jīng)濟水平不高，所以對房屋的需求主要以剛需為主，經(jīng)濟實用的小戶型是農(nóng)民工的首選。剛畢業(yè)的學生還是以租房為主，貸款購房也是以公寓類的小戶型為主要目標。在城市化快速發(fā)展的形勢下，加大了城鎮(zhèn)職工的購房壓力，由于房產(chǎn)需求旺盛，所以必然導致房價的上漲，這對于工薪階層的城鎮(zhèn)居民來講形成了巨大的壓力。一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平是有限的，當人口達到一定程度時，就會出現(xiàn)飽和狀態(tài)，所以對于房地產(chǎn)市場的需求就會逐漸穩(wěn)定。所以在對城市化這一因素進行分析時，應該根據(jù)購房主體的經(jīng)濟狀況、需求目標等進行綜合分析，避免盲目開發(fā)而導致樓盤的滯銷。

3.學區(qū)房因素

學區(qū)房一直都是房地產(chǎn)市場銷售的最佳噱頭，這主要是由于我國的教育現(xiàn)狀而決定的。現(xiàn)階段，我國的基礎教育還主要以公辦學校為主，民辦學校僅占少數(shù)部分，并且還有部分民辦學校由于資金來源特殊而成為“貴族學?！?。在公辦學校中，有些學校的師資力量和教學水平較高，學生的家庭背景比較特殊，而我國的基礎教育入學體制是遵循就近原則劃片，所以在一些“重點中小學”的周圍就形成了“學區(qū)房”。有些學生的家長為了讓孩子能夠得到最好的教育，就會選擇購買“學區(qū)房”，在這種有些畸形的追捧下，受到區(qū)域以及房產(chǎn)資源的限制，就會導致“學區(qū)房”的價格不斷攀升。這主要是因為我國的教育資源不平衡所造成的，但是由于受到我國計劃生育的影響，現(xiàn)階段的適齡入學兒童數(shù)量驟減，所以房地產(chǎn)開發(fā)商在以“學區(qū)房”為賣點時，要對適齡入學兒童的數(shù)量以及當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、教育配套資源等進行分析。

4.租賃和二手房市場不規(guī)范

租賃和二手房市場經(jīng)營不規(guī)范也是影響房地產(chǎn)市場消費需求的重要因素，據(jù)新浪網(wǎng)的一項調(diào)查，81%的調(diào)查者認為租房子是一件很麻煩的事，70%的人認為最苦惱的事情是房東可以任意提高租金和終止合同，因而難以長期租賃。對房主隨意提價，租房者不能安心租房和“居家”。所以，客觀上也促進加大了人們對購房的意愿。近年來房屋市場價格呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，隨著樓市交易的火熱，作為二手房交易的中間人，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司正發(fā)揮著越來越重要的作用，但其中虛假信息、一房多賣、哄抬價格、惡意欺詐等亂象叢生，糾紛不計其數(shù)，也助推了房價的上漲。

5.結(jié)束語

房地產(chǎn)市場的發(fā)展對我國的經(jīng)濟建設有重要的意義，而房地產(chǎn)市場的運營發(fā)展需要根據(jù)實際需求來確定，所以應該對消費需求進行深入的分析。綜上所述，人口結(jié)構的變化、城市化進程的速度、學區(qū)房的熱捧以及市場運行機制等都是影響消費需求的重要因素。但是在分析的過程中，應該以發(fā)展的視角去審視，因為在不同的階段，各個因素都會發(fā)生不同的變化，需要經(jīng)過科學合理的分析，才能夠正確的認識到房地產(chǎn)市場的實際需求，從而為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。

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[3]楊建中,汪樹強,劉杰.消費者預期、投資需求與房地產(chǎn)稅收調(diào)控[J].稅務研究,2012-12-01.