孟林革

根據(jù)財稅[2016] 36號文及國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日后的項目，只能按新項目選擇一般計稅法；《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前、《建筑工程施工許可證》未注明的合同開工日期或未取得開工證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，可以作為老項目選擇簡易計稅法或一般計稅法。

一、簡易計稅方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率（簡易計稅方法不得抵扣進(jìn)項稅額）

銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）

根據(jù)上述公式我們可以看到，雖然征收率定為5%，但折合為含稅征收率4.76%，相對于原先營業(yè)稅含稅稅率5%，稅負(fù)實際下降了。

銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費和以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

二、一般計稅方法

1.預(yù)征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.稅額、稅率

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

3.地價扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

4.進(jìn)項稅額

進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。納稅人取得的增值稅扣稅憑證包括增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

5.不動產(chǎn)抵扣

適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

三、老項目

究竟采取哪種計稅方法對項目有利，能達(dá)到節(jié)稅和增加利潤的目的，就需要進(jìn)行具體的測算。以某一房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，該項目產(chǎn)品包括高層和商業(yè)，設(shè)定高層每平米銷售區(qū)間為4700元—7000元，商業(yè)每平米銷售區(qū)間為10300元—12600元。土地出讓金可以按照11%的稅率抵扣進(jìn)項稅；前期費用中，項目報建等支出無法抵扣，設(shè)計費可以取得稅率為6%的進(jìn)項稅發(fā)票；項目管理費可以取得稅率為6%的進(jìn)行稅發(fā)票；管理費用及銷售費用中，辦公費及車輛費用基本可以取得17%的進(jìn)項稅發(fā)票外，物業(yè)費、宣傳推廣費、銷售代理費等可以取得6%的進(jìn)項稅發(fā)票。

簡易計稅和一般計稅具體測算模型如下（模型中單價為高層7000、商業(yè)12600）：

從上述測算的兩表可以看出，兩種計稅法的平衡點，大約在高層6000、商業(yè)11600區(qū)間附近。 計稅方法的選擇，很大程度上取決于對未來價格走勢的預(yù)期，價格低于這個區(qū)間，簡易計稅法的靜態(tài)現(xiàn)金流凈額以及凈利潤小于一般計稅法，價格高于這個區(qū)間時，簡易計稅法的靜態(tài)現(xiàn)金流凈額以及凈利潤大于一般計稅法，價格越高，簡易計稅法對企業(yè)越有利。