馬影萍

【摘 要】營業(yè)稅改增值稅簡稱為“營改增”，此舉是我國稅制改革的必然趨勢。隨著“營改增”在全國眾多行業(yè)的推行，如何正確看待“營改增”并自如地加以應(yīng)對，成為財務(wù)從業(yè)人員的關(guān)注焦點。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”進(jìn)行分析，并針對其發(fā)生的變化提出應(yīng)對方法，希望房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員能夠順利應(yīng)對“營改增”的變化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”稅制改革的過程中降低經(jīng)營風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；分析問題；方法研究

一、引言

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部與國家稅務(wù)總局在2011年聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）試點方案。截至2013年8月1日，“營改增”已推廣到全國進(jìn)行試行。2015年是“營改增”擴展到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)等四個行業(yè)的最后一年。值此“營改增”推廣的最后時期，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為代表，對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅負(fù)變化做一個分析，希望對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”提供正確的參考意見。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅負(fù)變化分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率有17%和11%兩種，現(xiàn)以公式計算的方式，對以不同增值稅率為前提的“營改增”的稅負(fù)變化做一個分析。

1.以17%的增值稅稅率為前提

設(shè)字母S為應(yīng)收收入，設(shè)字母A為應(yīng)繳納增值稅，設(shè)字母N為可抵扣成本占應(yīng)稅收入的所占比例。在“營改增”實施之前，應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額為5%S（暫不考慮城建稅及其它附加稅，下同），“營改增”后，進(jìn)項稅額為[S/（1+17%）]×N×17%，銷項稅額為[S/（1+17%）]×17%，應(yīng)繳納增值稅A=[S/（1+17%）]×17%-[S/ 1+17%）]×N×17%=0.145S×（1-N）。

假設(shè)應(yīng)繳營業(yè)稅與應(yīng)繳增值稅相等，那么在稅負(fù)率相同的時候，臨界值為：5%S=0.145S×（1-N），得出N=0.655，由此可知，當(dāng)可抵扣成本所占應(yīng)稅收入比例（N）大于65.5%這一臨界值的時候，增值稅與營業(yè)稅的稅負(fù)率是相等的，都是5%。按照假設(shè)條件，可以知道，應(yīng)納增值稅A=0.145S×（1-N），代入公式A/S（稅負(fù)率）=0.145（1-N），得出：①當(dāng)N=10%時，稅負(fù)率為13.1%；②當(dāng)=20%時，稅負(fù)率為11.6%；③當(dāng)N=30%時，稅負(fù)率為10.2%；④當(dāng)N=40%時，稅負(fù)率為8.7%；⑤當(dāng)N=50%時，稅負(fù)率為7.3%；⑥當(dāng)N=60%時，稅負(fù)率為5.8%；⑦當(dāng)N=70%時，稅負(fù)率為4.4%；⑧當(dāng)N=80%時，稅負(fù)率為2.9%。

2.以11%的增值稅稅率為前提

換做增值稅為11%的時候，暫定其它條件不變，也可按照上述方法得出應(yīng)繳納營業(yè)稅和應(yīng)繳納增值稅相同時的臨界值，即%S=0.099S×（1-N），N=0.495。應(yīng)繳納增值稅A=0.099S×（1-N），代入公式A/S（稅負(fù)率）為0.099（1-N），同理可得出不同的抵扣成本所占比例（N）下不同的稅負(fù)率。

根據(jù)上述計算結(jié)果分析，可以知道：當(dāng)增值稅稅率定為17%，在成本與總收入比達(dá)到65.5%這一臨界值時，增值稅稅率為5%，和營業(yè)稅稅率相同；在成本與總收入比低于65.5%的時候，營業(yè)稅稅率會顯著低于增值稅稅率；在抵扣成本所占比超過70%的時候，增值稅稅率出現(xiàn)減幅。

當(dāng)增值稅稅率為11%時，成本所占比在達(dá)到49.5%這一臨界值的時候，增值稅稅率為5%，和營業(yè)稅稅率相同；在成本與總收入比低于49.5%的時候，營業(yè)稅稅率會低于增值稅稅率；在成本所占比超過49.5%的時候，增值稅稅率出現(xiàn)減幅。

由此可知，當(dāng)成本所占比在臨界值之下的時候，增值稅稅率就會高于營業(yè)稅稅率。所以，實施“營改增”，要科學(xué)制定增值稅的稅率，防止因執(zhí)行“營改增”而導(dǎo)致稅負(fù)增加，給企業(yè)增添過大的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”問題的應(yīng)對方法

基于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響的分析，房地產(chǎn)企業(yè)方面應(yīng)該積極應(yīng)對“營改增”后一些變化，可以從以下幾個方面入手，采取以下幾點對策：

1.優(yōu)化并完善稅收籌劃管理工作

在落實稅務(wù)體制改革的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照自身納稅能力、納稅情況和主體經(jīng)營情況，合理籌劃“營改增”方案。企業(yè)財務(wù)人員要在看到獲取利益的同時，能夠看到并做好迎接挑戰(zhàn)與壓力的準(zhǔn)備，按照“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的要求，優(yōu)化并完善財務(wù)管理層次，幫助房地產(chǎn)企業(yè)借助流通環(huán)節(jié)對相關(guān)稅費進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移，在利用“營改增”的優(yōu)惠政策給企業(yè)帶來利益的同時，擴大企業(yè)的業(yè)務(wù)合作范圍。

2.選擇符合“營改增”條件的供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”后，就必須選擇那些可以提供增值稅票的供應(yīng)商，否則就會因為不能獲取增值稅專用發(fā)票而導(dǎo)致無法抵扣進(jìn)項稅額，就會給企業(yè)帶來財務(wù)上的經(jīng)濟損失。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對供應(yīng)商的選擇標(biāo)準(zhǔn)，除了要考慮常規(guī)的財務(wù)風(fēng)險之外，必須把能否提供增值稅專用發(fā)票作為首要條件。

3.提高財務(wù)人員的專業(yè)技能與管理水平

首先對財務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使之能夠及時掌握國家財務(wù)政策，盡快接受新的稅收方式，學(xué)會新核算模式的應(yīng)用和增值稅票的開具，掌握增值稅明細(xì)科目的設(shè)置，能夠依據(jù)年度收入預(yù)算額有效控制月份銷項發(fā)票的開具額，能夠根據(jù)年度稅金預(yù)算額有效控制月份進(jìn)項稅票的認(rèn)證額。

其次，由財務(wù)人員負(fù)責(zé)給企業(yè)的營銷、采購、工程等崗位的工作人員進(jìn)行“營改增”知識培訓(xùn)，強化稅務(wù)意識，保持有效溝通，確保增值稅核算準(zhǔn)確，抵扣鏈條完整。

四、結(jié)論

總之，“營改增”是我國稅制改革的重大變動，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅金計算、發(fā)票使用、財務(wù)管理不可能不產(chǎn)生影響，其結(jié)果必然會出現(xiàn)有部分企業(yè)可以享受到“營改增”的減稅利益，有部分企業(yè)則可能會增加稅負(fù)。對此，企業(yè)應(yīng)該以積極的心態(tài)，冷靜分析學(xué)習(xí)，調(diào)節(jié)“營改增”的應(yīng)用選項，以此為契機，利用好稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，全面提升企業(yè)的競爭力。

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