文/何健英

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“營改增”實(shí)施后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

文/何健英

摘要：我國目前有四大行業(yè)尚未完成“營改增”的試點(diǎn)工作，分別是建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”試點(diǎn)工作將面臨著眾多的挑戰(zhàn)。而“營改增”作為優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)性減稅的政策，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。但是由于“營改增”實(shí)施初期，房地產(chǎn)企業(yè)很難完全獲得能夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)不但沒有降低，卻是在不斷的升高。本文針對“營改增”實(shí)施之后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行深入的分析，提出了能夠推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”實(shí)施的改革措施。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)

一、“營改增”的理論基礎(chǔ)

(一)稅收效率原則

稅收經(jīng)濟(jì)效率和稅收行政效率是稅收效率原則中的兩個(gè)重要組成部分。稅收經(jīng)濟(jì)效率指的是稅收應(yīng)該具有“中性”，不能對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生任何的影響，但事實(shí)上，無論是何種稅種都會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生不同程度的影響，“營改增”實(shí)施前，商品流通的每個(gè)環(huán)節(jié)都要繳納營業(yè)稅，且商品生產(chǎn)中所投進(jìn)的資本品和消耗等是不會扣除的，使得營業(yè)稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象；稅收行政效率指的是將征稅所需要的開銷減到最少，盡量簡單化征稅這一過程。征稅成本包括了發(fā)票印刷費(fèi)用、稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公費(fèi)用、稅務(wù)人的工資以及納稅人的申報(bào)費(fèi)、稅款核算成本、咨詢費(fèi)等，征稅成本和納稅成本的同時(shí)存在使得稅務(wù)人不得不將不同的稅款分開核算，從而無形大大的增加了稅務(wù)人的工作量。

(二)稅收公平原則

稅收公平原則具備“中性”，即所有的納稅人都是平等的，這個(gè)原則能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的征稅營造一個(gè)公平的環(huán)境，從而在企業(yè)內(nèi)部建立起公平競爭的思想?！盃I改增”實(shí)施前，營業(yè)稅稅額是全額征稅的，完全沒有考慮納稅人的利益，從而也就偏離了稅收公平原則；“營改增”實(shí)施后，增值稅只針對增值額征稅，使得納稅人承擔(dān)的增值稅的稅負(fù)能夠較為平衡，所以增值稅與營業(yè)稅相比，能夠更好的體現(xiàn)稅收公平原則。

(三)課稅范圍對稅負(fù)轉(zhuǎn)移的影響

課稅范圍越大，就越難找到可以轉(zhuǎn)換的商品，從而就越難轉(zhuǎn)稼稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的稅負(fù)就越大；反之，課稅范圍越小，房地產(chǎn)企業(yè)就能夠更好的轉(zhuǎn)換商品，從而就能夠轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)就會更小。每一種商品都需要企業(yè)自己繳納稅款，從而會導(dǎo)致成本增加，很多供應(yīng)商為了避免繳稅就會找一些商品更換，從而降低企業(yè)稅負(fù)。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)測算模型的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”前為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及相關(guān)稅種；實(shí)施后即為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅及相關(guān)稅種。因此第二種方式下房地產(chǎn)企業(yè)可以采用一般計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅來計(jì)算企業(yè)稅負(fù)，即用銷項(xiàng)稅額減去可抵扣的進(jìn)行稅額，而增值稅的銷項(xiàng)稅額可以直接用不含增值稅的營業(yè)收入來表示，進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣的金額可以直接用營業(yè)成本來表示。

1.稅率的假設(shè)

自“營改增”實(shí)施之后，試點(diǎn)地區(qū)新增了11%和6%兩檔稅率，建筑業(yè)的增值稅稅率為11%。經(jīng)過我國建設(shè)學(xué)會的研究后發(fā)現(xiàn)，如果建筑業(yè)的征收稅率為11%，則85%以上的房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都會增加到原來的90%以上，所以必須將建筑業(yè)的增值稅稅率穩(wěn)定在5%到6%之間。而由于建筑安裝的成本占據(jù)了大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，建筑業(yè)增值稅就可以直接作為房地產(chǎn)上游行業(yè)的的增值稅稅率，再加上房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本中能夠獲得大量的進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額，所以6%的低稅率是不可能實(shí)施的，從而本文房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率分別假設(shè)為17%和11%，上游企業(yè)的增值稅稅率假設(shè)為6%。

2.不同稅率下模型額構(gòu)建

在“營改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)上下游企業(yè)均為增值稅納稅人，其中上游房地產(chǎn)企業(yè)能夠開具更多的增值稅專用發(fā)票。但是實(shí)際情況是增值稅發(fā)票開具由于受多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得一定能夠抵扣的增值稅發(fā)票，有時(shí)候還有不能獲得增值稅發(fā)票的情況。本文將房地產(chǎn)企業(yè)獲得可抵扣的增值稅發(fā)票的比率分為0%-5%、5%-30%、30%-60%、60%-90%、100%五個(gè)等級，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得可以完全抵扣的增值稅發(fā)票，當(dāng)銷項(xiàng)增值稅稅率為17%，進(jìn)項(xiàng)增值稅稅率為6%時(shí)，經(jīng)過計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本和營業(yè)收入之比是158.83%，但是營業(yè)成本和營業(yè)收入之比等于或大于158.83%的情況在現(xiàn)實(shí)中是不可能的，所以此假設(shè)不成立；而當(dāng)銷項(xiàng)增值稅稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)增值稅稅率為6%時(shí)，經(jīng)過計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本和營業(yè)收入之比是81.83%，這種情況在現(xiàn)實(shí)中是存在的。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化測算及影響分析

1.樣本的選擇

本文選取除了按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)的排名前20的上市房地產(chǎn)公司作為樣本。

2.樣本的分級

本文以房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)開發(fā)收入占營業(yè)收入比率來進(jìn)行樣本的分級，第一級為96%-100%，第二級為90%-95%，第三級為50%-89%，第四級為0%-49%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的越好，企業(yè)增值稅稅額的精準(zhǔn)度就會越高，從而就更有研究價(jià)值。

3.稅負(fù)的測算

本文對房地產(chǎn)公司的增值稅稅額進(jìn)行了精確的測算，并將其與公司實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額進(jìn)行了比較，而結(jié)果顯示，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率為11%，上游企業(yè)增值稅稅率為6%，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為100%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本和營業(yè)收入之比低于81.83%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會增加。

(三)結(jié)論分析

根據(jù)上述可知道，增值稅稅率和進(jìn)項(xiàng)獲得的可抵扣的稅額是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加或減少的主要因素。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)獲得的可抵扣的稅額越多，企業(yè)的稅負(fù)就越有可能降低。而在“營改增”剛剛開始實(shí)施之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想完全的獲得可抵扣的進(jìn)行稅額是不可能的，所以“營改增”實(shí)施初期房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的稅負(fù)壓力，在“營改增”實(shí)施之后的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)還會持續(xù)的上漲，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將改革的重點(diǎn)放在獲取全部可抵扣的增值稅發(fā)票上，通過政府的幫助，推進(jìn)“營改增”的實(shí)施。

三、“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

“營改增”實(shí)施能夠推進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，大幅度的降低我國的結(jié)構(gòu)性稅款。房地產(chǎn)企業(yè)要想減輕企業(yè)的稅負(fù)，保證企業(yè)能夠積極的、平穩(wěn)的開展“營改增”，房地產(chǎn)企業(yè)需要做出以下改革。

(一)在“營改增”實(shí)施之前，精確的進(jìn)行稅負(fù)測算，根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況制定出科學(xué)的稅率

在“營改增”實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其稅負(fù)進(jìn)行精確的測算，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要全面的、透徹的分析“營改增”的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)造成的各種影響，并結(jié)合其獨(dú)有的特性來科學(xué)的、合理的制定符合自身實(shí)際情況的稅率，確切的落實(shí)“營改增”的減稅目的，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，使得“營改增”能夠有良好的環(huán)節(jié)也推進(jìn)實(shí)施。

(二)完善財(cái)政補(bǔ)貼制度，保障試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)營

“營改增”相關(guān)的試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)因“營改增”的實(shí)施導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)在不斷上升，國家為了提高房地產(chǎn)企業(yè)參加“營改增”的積極性，應(yīng)對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的財(cái)政補(bǔ)貼，保障房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”實(shí)施期間能夠平穩(wěn)運(yùn)營，不會因“營改增”的實(shí)施給企業(yè)帶來不好的影響。政府必須完善財(cái)政補(bǔ)貼有關(guān)規(guī)章制度，因?yàn)椴煌姆康禺a(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的，所以政府應(yīng)根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的不同稅負(fù)給其發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼，發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼的手續(xù)不宜太過復(fù)雜，政府應(yīng)盡量簡化，保證財(cái)政補(bǔ)貼資金能夠真正的落實(shí)到試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的手里，從而保障試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”工作的有效開展。

(三)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，嚴(yán)格管理發(fā)票，減輕企業(yè)稅負(fù)

在“營改增”實(shí)施之后，增值稅發(fā)票就不再只是作為財(cái)務(wù)信息的原始憑證，因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額就可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，同時(shí)加強(qiáng)發(fā)票的管理，并制定完善的發(fā)票管理制度，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的增值稅發(fā)票專人保管制度，企業(yè)必須要求采購人員在采購時(shí)一定要獲得能夠抵扣的增值稅發(fā)票，財(cái)務(wù)部門工作人員也要對采購人員的行為進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，保證增值稅發(fā)票是一定能夠抵扣的，從而降低企業(yè)的稅負(fù)。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”初期，由于進(jìn)項(xiàng)稅額不能夠完全的可抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會不斷的增加，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好的推進(jìn)“營改增”的實(shí)施，首先必須精確的測算稅負(fù)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定稅率；其次政府應(yīng)該完善財(cái)政補(bǔ)貼制度，根據(jù)不同企業(yè)的不同稅負(fù)發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼，保證試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”時(shí)有足夠的資金來運(yùn)轉(zhuǎn)企業(yè)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)發(fā)票的管理，保證企業(yè)能夠完全獲得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，從而降低企業(yè)的稅負(fù)。

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(作者單位：重慶博友投資有限公司)