黃麗麗

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保障性住房物業(yè)管理相關(guān)問題研究

黃麗麗

摘 要近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家也加大了對我國保障性住房的建設(shè)力度。但國內(nèi)尚未形成一套科學(xué)、有效的物業(yè)管理和運(yùn)營模式，使得我國保障性住房的物業(yè)管理出現(xiàn)越來越多的問題。本文結(jié)合已有的研究文獻(xiàn)，首先對我國保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后深入分析了保障性住房物業(yè)管理過程中存在的一些主要問題，并且結(jié)合實(shí)際對這些問題提出實(shí)質(zhì)性的建議與措施，希望我國保障性物業(yè)管理能夠得到改善，以促進(jìn)保障性住房的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞保障性住房 物業(yè)管理模式 解決措施

一、保障性住房物業(yè)管理現(xiàn)狀

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提高、房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，使得我國幾乎各個(gè)地區(qū)的房價(jià)呈持續(xù)上漲的趨勢。房價(jià)的上漲就導(dǎo)致了我國城市中低收入的家庭出現(xiàn)購房困難的情況，為了改善城市中低收入家庭的居住條件，國家和各級(jí)政府積極地采取措施——保障性住房，以減少中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或限定租金的住房，一般是由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用性住房和政策性租賃住房組成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價(jià)格的商品房。從20世紀(jì)90年代第一次提出保障性住房政策到現(xiàn)在，我國已經(jīng)有了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房等各種各樣的保障性住房，來解決城市中低收入家庭的住房困難，進(jìn)一步改善廣大人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

在我國，保障性住房的居住群體主要是城市中低收入家庭，相對于其他人來說，他們的收入較低，沒有較高的經(jīng)濟(jì)承受能力；其中有不少的家庭的收入只是能夠滿足日常的生活開銷，甚至有一部分仍然需要政府的補(bǔ)貼才能勉強(qiáng)地維持正常的生活。在這樣的情況下，如果按照市場上的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，保障性住房居民普遍難以承受，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取困難的問題。但是，如果不收取物業(yè)費(fèi)或者降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可能出現(xiàn)物管企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量，或沒有物管企業(yè)愿意接手保障性住房管理管理事物的現(xiàn)象。

二、我國保障性住房物業(yè)管理的發(fā)展問題

為了響應(yīng)中央政府改善城市中低收入家庭居住條件的號(hào)召，我國許多城市（如廈門、廣州、重慶等地）都加大了對保障性住房的建設(shè)力度，提高了對保障性住房的重視程度，特別是近年來修建了集中成片的保障性住房；保障性住房政策的實(shí)施在我國得到了較好的結(jié)果。但是，由于保障性住房的發(fā)展、建設(shè)速度過于迅速，使得我國現(xiàn)有的保障性住房物業(yè)管理已經(jīng)不能很好地滿足保障性住房的發(fā)展需求，保障性住房的物業(yè)管理仍然還未形成一個(gè)完整的體系，也缺乏統(tǒng)一的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，影響了我國保障性住房政策的推廣進(jìn)度。所以，如何建立一個(gè)科學(xué)、完善的保障性住房物業(yè)管理體系和模式已成為我國各級(jí)政府亟須解決的問題。

目前，我國保障性住房物業(yè)管理存在的問題主要有以下幾個(gè)方面：

（一）保障性住房的居民對物業(yè)管理缺乏深入的認(rèn)識(shí)

目前，我國保障性住房的居民大多是由城市中的中低收入家庭組成，他們的經(jīng)濟(jì)水平普遍偏低。由于花費(fèi)太多的時(shí)間在如何提高家庭的經(jīng)濟(jì)水平上了，所以對于這些居民來說，他們幾乎沒有時(shí)間和精力與考慮住房的物業(yè)管理、社區(qū)的清潔衛(wèi)生等問題；沒有意識(shí)到物業(yè)管理的存在，對物業(yè)管理缺乏深入的了解。由于保障性住房的居民戶的物業(yè)管理意識(shí)薄弱，使得他們也不能很好的配合物業(yè)公司的管理工作，甚至給物業(yè)管理工作帶來很多的困難，致使物業(yè)管理工作不能很好地開展。

（二）保障性住房物業(yè)管理缺乏合理性

由于我國保障性住房的住戶都是屬于城市中低收入家庭，政府也充分考慮了這些家庭所面臨的困難，所以我國保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直都是由政府規(guī)定，并且政府規(guī)定的收費(fèi)價(jià)格一直都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般商品房的物業(yè)管理費(fèi)用。但是，政府在減少了住戶的物業(yè)管理費(fèi)用后，對于這種以勞動(dòng)密集型為特點(diǎn)并且利益較差的物業(yè)管理行業(yè)來說，他們就更不可能有較多的收益，有的也只能維持公司的日?；净顒?dòng)，使得有的物業(yè)管理公司面臨著倒閉的危險(xiǎn)。我國政府減少保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用的政策與物業(yè)公司的利益形成了不可調(diào)節(jié)的矛盾；有的物業(yè)管理公司為了能夠得到足夠的經(jīng)濟(jì)收益來維持公司的生存與發(fā)展，進(jìn)而采用降低保障性住房物業(yè)管理質(zhì)量，如減少服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方法來減少物業(yè)管理公司內(nèi)部的支出費(fèi)用。由于物業(yè)管理公司會(huì)可能會(huì)因?yàn)榛臼找嫔俣档头?wù)質(zhì)量，這樣就有可能導(dǎo)致保障性住房住戶會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理的服務(wù)較差而拒絕或者減少物業(yè)管理費(fèi)用的繳納，如此就形成了一種惡性循環(huán)。從另一個(gè)角度來看，政府也不能因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量差而增加住戶的物業(yè)管理費(fèi)用，這樣會(huì)增大這些中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也有可能會(huì)引起住戶的不滿。目前，保障性住房物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的是否合理已經(jīng)成為決定住戶和物業(yè)管理公司關(guān)系好壞的最重要的原因。

（三）保障性住房物業(yè)管理的投入成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于回收價(jià)值，不足以維持物業(yè)良好的發(fā)展

目前，我國保障性住房物業(yè)管理方面的經(jīng)費(fèi)主要是來源于住戶的租金、住戶繳納的物業(yè)管理費(fèi)用和政府相關(guān)的補(bǔ)貼。但是由于保障性住房的租金和物業(yè)管理費(fèi)用都是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般的商品房，所以物業(yè)管理公司能夠收取的相關(guān)費(fèi)用也相對來說少得多。但是由于物業(yè)管理公司向保障性住房提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)幾乎與一般的商品房相差無幾，物業(yè)管理成本費(fèi)用較高，物業(yè)管理相關(guān)的規(guī)定額收費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支付物業(yè)服務(wù)的投入成本，使得物業(yè)管理公司得不到可持續(xù)發(fā)展，從而出現(xiàn)物業(yè)管理公司撤離或者倒閉等情況。

三、加強(qiáng)我國保障性住房物業(yè)管理的建議與措施

（一）建立科學(xué)、健全的保障性住房物業(yè)管理方面的法律法規(guī)

我國現(xiàn)在實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是針對一般的商品房的物業(yè)管理而制定的規(guī)定，對于保障性住房物業(yè)管理方面還沒有相關(guān)的法律法規(guī)來進(jìn)行規(guī)定和約束，使得各地區(qū)出現(xiàn)不同的程度的物業(yè)管理問題。所以，國家應(yīng)該根據(jù)我國保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀及其特色，來制定一套符合我國保障性住房物業(yè)管理方面相應(yīng)的法律法規(guī)來對保障性住房物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一、明確的規(guī)定，減少物業(yè)管理的相關(guān)問題的存在。

（二）對傳統(tǒng)的物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新

在前文提到，我國保障性住房住戶的物業(yè)管理費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房的管理費(fèi)用，而使得許多物業(yè)管理公司出現(xiàn)入不敷出的情況，嚴(yán)重地影響了物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益。既然住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益不能兼得，那么對于保障性住房的物業(yè)管理，是否可以采用其他方式來進(jìn)行管理呢？如讓住戶自己進(jìn)行自我管理，讓物業(yè)管理公司協(xié)助管理，這樣既減少了住戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也可以增加物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司的對保障性住房住戶的認(rèn)識(shí)，提高保障性住房物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

城市中低收入家庭作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)水平較差的弱勢群體，無論是政府還是其他單位或個(gè)人都應(yīng)該盡力為其提供幫助，對于物業(yè)管理公司也是這樣。只有讓物業(yè)管理公司認(rèn)識(shí)到這些住戶的困難，才能促使其不再因?yàn)檩^低的經(jīng)濟(jì)效益而降低服務(wù)質(zhì)量，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提高保障性住房住戶的生活質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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作者單位（為重慶市江津區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心）