摘要：我國大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，計劃“十二五”期間建設(shè)保障性住房3600萬套，解決1億人的住房問題。天津市不斷加大政府投入力度，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，截至2015年底全市累計新建各類保障性住房74萬套，住房保障覆蓋面達(dá)到城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶籍家庭的30%以上，有效改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從2014年開始，新建的保障性住房已開始集中入住，入住項目后續(xù)管理包括運營管理（經(jīng)租管理、物業(yè)管理）、保障資格監(jiān)督管理以及社會管理服務(wù)等方面，均面臨著新的課題。立足上述實際，圍繞天津市保障性住房后續(xù)管理的現(xiàn)狀、問題、重點、經(jīng)驗借鑒、實踐創(chuàng)新及發(fā)展方向進(jìn)行研究，對后續(xù)管理長效機制建設(shè)的論述涵蓋制度立法、權(quán)責(zé)主體、機構(gòu)運行、支持政策、配套設(shè)施、綜合服務(wù)、項目運營、政策監(jiān)管等重要環(huán)節(jié)，綜合而成較為全面、系統(tǒng)的體系。

關(guān)鍵詞：天津市，保障性住房，后續(xù)管理

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2016）09-0063-71 收稿日期：2016-08-05

住房是基本的生存資料，關(guān)系到人的生存需求和社會安定；住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是十分重要的民生問題?！笆濉逼陂g，天津市保障性住房建設(shè)規(guī)模、保障范圍都走在了全國前列，通過對天津市保障性住房后續(xù)管理進(jìn)行系統(tǒng)研究，針對普遍易發(fā)問題、工作難點和長效機制建設(shè)提出對策建議，不但有利于促進(jìn)本市住房保障工作持續(xù)健康發(fā)展，也可以為國內(nèi)其他省市保障性住房后續(xù)管理提供一定的借鑒參考。

1 天津市保障性住房建設(shè)及管理運行概述

1.1 住房保障政策制度體系構(gòu)架

通過制定實施天津市“十二五”住房保障規(guī)劃，建立了“發(fā)放三種補貼、建設(shè)三種住房”的住房保障制度體系，對符合條件的城市中低收入住房困難家庭分層保障，住房保障申請條件隨著城市居民收入增長而適時調(diào)整，以擴(kuò)大中低收入家庭受益范圍。

1.2 保障性住房建設(shè)及使用管理概況

“十二五”期間，全市開工建設(shè)保障性住房50.5萬套，新增租房補貼家庭5萬戶，超額完成規(guī)劃目標(biāo)；全市累計新建保障性住房（三種住房）74萬套，向12.5萬戶家庭提供租房補貼（三種補貼），享受住房保障家庭占全市城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶籍家庭的30%以上，高于國家關(guān)于“到2015年保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右”的目標(biāo)。保障性住房項目落實屬地化責(zé)任，納入所在地區(qū)縣人民政府管理范圍，市政配套、公建設(shè)施隨住宅同步建設(shè)交付，已入住項目98%以上落實了社區(qū)管理、93%以上按照普通住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)管理。

1.3 保障性住房建設(shè)及管理職能分工

天津市建立了市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級住房保障管理體系：

市政府統(tǒng)領(lǐng)全市住房保障工作，市國土房管局為住房保障工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)研究擬定保障性住房建設(shè)管理有關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章和政策，會同有關(guān)部門編制實施住房保障發(fā)展規(guī)劃、年度計劃；保障性住房建設(shè)項目用地供應(yīng)、預(yù)審管理，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書和國有土地劃撥決定書；對保障對象資格進(jìn)行審核備案、動態(tài)核查，對保障性住房項目實施銷售許可管理、物業(yè)行業(yè)管理，監(jiān)督管理保障性住房市場。市國土房管局下屬的住房保障管理辦公室（以下簡稱住保辦）是保障性住房建設(shè)、管理的專職機構(gòu)。

區(qū)縣人民政府作為住房保障責(zé)任主體，承擔(dān)行政轄區(qū)內(nèi)住房保障、危陋房屋拆遷和定向安置經(jīng)適房建設(shè)工作，對保障性住房項目進(jìn)行屬地化管理；區(qū)縣房管局負(fù)責(zé)住房保障資格審核，區(qū)縣民政局負(fù)責(zé)申請家庭收入、財產(chǎn)審核。

各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）設(shè)有住房保障窗口，負(fù)責(zé)“三種補貼”申請初審，將轄區(qū)保障性住房項目納入社區(qū)管理。

1.4 保障性住房建設(shè)及管理主要環(huán)節(jié)

申請“三種住房”的家庭，需持相關(guān)要件到戶籍所在區(qū)縣房管局提出申請。在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，區(qū)縣房管局細(xì)化完善包括審核、公示、備案、配租、銷售、權(quán)屬登記在內(nèi)的管理流程。住房保障管理部門通過與房屋、戶籍、婚姻、殯葬、住房公積金、社會保障、工商注冊、稅務(wù)、車輛等數(shù)據(jù)信息聯(lián)網(wǎng)，將保障性住房審核、分配、監(jiān)管、退出等業(yè)務(wù)納入系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)平臺，全面核查住房、人口和收入財產(chǎn)情況。

保障性住房分配實行“一戶一證一房”原則。公租房項目在人大代表、政協(xié)委員和公證機關(guān)監(jiān)督下公開搖號選房，部分肢體、視力有較大殘疾的群眾有優(yōu)先選房權(quán)。限價房項目開發(fā)建設(shè)單位在取得銷售許可證10日內(nèi)一次性推出房源，規(guī)模較大的項目分批次辦理銷售許可并上市銷售的，不得出現(xiàn)兩批次之間房源“斷檔”，嚴(yán)格對證售房，禁止委托代理銷售。經(jīng)適房項目面向特定拆遷片定向建設(shè)使用，拆遷家庭持證購房，在拆遷單位或開發(fā)建設(shè)單位組織下公開選房。

在后期監(jiān)管環(huán)節(jié)，住房保障管理部門對公租房持證和承租家庭、限價房持證家庭（資格有效期一年）住房情況進(jìn)行季度核查，對條件變化超標(biāo)的家庭，及時啟動退出程序。此外，享受“三種補貼”家庭（包括承租公租房或在市場租房）每年需主動申報家庭人口、住房和收入財產(chǎn)變化情況。

2 天津市保障性住房后續(xù)管理存在的問題

2.1 部分保障性住房項目配套設(shè)施和環(huán)境不完善

受城市空間局限，保障性住房項目選址多集中在外環(huán)線周邊，配套基礎(chǔ)條件相對薄弱；配套非經(jīng)營性公建受保障性住房售價與成本控制影響，無法納入住宅地塊成本進(jìn)行平衡，因此部分為獨立選址，給項目所在區(qū)帶來較大財政壓力。

2.2 保障性住房項目屬地責(zé)任及社會管理需強化

2.2.1 個別項目屬地化問題亟待解決

津南區(qū)雙港新家園于2010年起陸續(xù)進(jìn)住，1萬余套保障性住房已基本入住完畢。截至2014年底，由于街道、社區(qū)居委會未組建，各項目無法成立業(yè)主大會，仍由開發(fā)建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。對保障性住房項目內(nèi)圈占綠地、私搭亂蓋以及新家園周邊占路擺賣、垃圾堆置等問題，區(qū)綜合執(zhí)法雖組織進(jìn)行了治理，但缺乏街道、社區(qū)管理的支持，成果難以保持。居民群眾對環(huán)境秩序受到影響、非經(jīng)營性公建未及時投入使用、公共維修基金無法正常啟用等問題反映集中。此外，西青區(qū)龍順園項目于2011年入住，截至目前尚未落實屬地管理。

2.2.2 居民生活需求造成“人戶分離”現(xiàn)象

按照住房保障政策要求，公租房項目不允許遷入戶籍；購買經(jīng)適房、限價房的家庭多因子女就學(xué)等原因，不愿將戶籍從市內(nèi)六區(qū)原居住地遷出。一方面，保障性住房居住家庭“人戶分離”給社會治安、社會保障、計劃生育等以戶籍為依據(jù)的城市管理工作帶來較大難度；另一方面，市財政按照戶籍人口安排的社區(qū)居委會管理活動經(jīng)費也不能落實，一定程度上影響了保障性住房社區(qū)建設(shè)和居住管理工作的開展。屬地和原戶籍地社會管理權(quán)責(zé)不一致，給保障性住房受益家庭在居住地享受公共服務(wù)帶來困難。

2.2.3 保障性住房后續(xù)管理支持政策尚待匹配

《天津市基本住房保障管理辦法》規(guī)定，保障性住房由所在地區(qū)縣人民政府按照新建住宅小區(qū)管理要求實施社區(qū)綜合管理。對保障性住房居住的各類困難家庭進(jìn)行社會管理，工作量相較普通居住區(qū)更大；加之困難群體對社區(qū)公共服務(wù)的需求更加集中，所屬區(qū)、街在設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)方面也要投入更多的人力和物力，目前的機構(gòu)編制和財政政策只是按常規(guī)配置，并未給予進(jìn)一步傾斜。

2.3 公租房入住后資格和履約監(jiān)管存在局限

在天津市“三種住房”中，經(jīng)適房用于安置拆遷家庭、不設(shè)置其他條件限制；申請購買限價房家庭購房資格證有效期滿后，也不再列入核查范圍（只對重復(fù)申請住房保障進(jìn)行限制）；公租房是惟一在入住后仍需履行核查程序、驗證保障對象資格情況的保障性住房類型。

2.3.1 公租房房源調(diào)整機制需要進(jìn)一步健全

按照公租房管理規(guī)定，申請家庭人口為2人及以下的，配租1室1廳或1個居住空間（1個兼起居室的臥室）戶型房屋；人口為3人及以上的，配租2室1廳或2個居住空間（1個臥室加1個兼起居室的臥室或者1個臥室加1個起居室）戶型房屋。但對于承租家庭因結(jié)婚、出生、過世導(dǎo)致的人口增減，尚未明確房源調(diào)整的相關(guān)要求。此外，為方便居民就業(yè)、子女入學(xué)、照顧老人等需求，市住保辦于2013年推出專項程序，規(guī)定承租同種戶型公租房的2個家庭間通過網(wǎng)上“互換平臺”達(dá)成交換意向，經(jīng)運營管理單位查驗備案后，可調(diào)換承租房屋；但上述政策限制性較強，截至2015年僅有10對家庭辦理了互換手續(xù)。

2.3.2 公租房續(xù)租收入財產(chǎn)核查未同步履行

天津市公租房租賃對象初次承租期不超過3年，租賃期內(nèi)，可根據(jù)市發(fā)改委核定的租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整房屋租金；租期屆滿，經(jīng)審核符合屆時公租房承租條件的原承租家庭可續(xù)租，每次續(xù)租期限不超過1年，租金按屆時標(biāo)準(zhǔn)繳納?？梢姡夥坷m(xù)租相當(dāng)于在續(xù)租時點的政策條件下對承租家庭重新履行準(zhǔn)入審核，但從2014年4月首批公租房項目啟動續(xù)租工作到2015年年中，住房保障管理部門對秋怡家園等9個項目、7562戶續(xù)租家庭進(jìn)行了住房和人口核查，但民政部門未同步開展收入財產(chǎn)核查。近年來天津市公租房政策未作調(diào)整，除享受“三種補貼”的承租家庭已通過年度申報審核收入財產(chǎn)情況外，對非補貼承租家庭收入財產(chǎn)的監(jiān)管存在缺失，無法保證政策執(zhí)行的公正性和準(zhǔn)確性。

2.3.3 承租家庭違約騰退訴訟執(zhí)行難度大

在實踐中，公租房項目所在區(qū)法院對受理違約騰退房屋訴訟案件較為謹(jǐn)慎，目前各項目符合起訴騰房條件的家庭共86戶，立案19戶，占比為22.1%；起訴公租房違約騰退房屋時，須先起訴解除合同再起訴騰退住房，審理時間需半年到一年，其間欠租行為持續(xù)發(fā)生，管理工作較為被動；在執(zhí)行階段，法院要求提供騰退安置房屋且對房屋有較為嚴(yán)格的要求，對于已判決勝訴的4個案件，因考慮執(zhí)行難度大，法院已駁回其中3個案件執(zhí)行申請。公租房項目運營管理單位和承租家庭作為平等的民事主體簽訂租賃合同，當(dāng)出現(xiàn)嚴(yán)重違約、需騰退房屋情況時，司法訴訟和執(zhí)行是退出機制的最后保障。隨著本市公租房項目首次續(xù)租后搬遷期到期，會有較多不符合條件家庭需要騰退，此環(huán)節(jié)不能得到很好的落實，直接影響房源循環(huán)使用和管理良性運行。

3 天津市保障性住房后續(xù)管理的問題析因

3.1 保障性住房后續(xù)管理缺乏必要的頂層設(shè)計

天津市“十二五”住房保障規(guī)劃確立了“發(fā)放三種補貼、建設(shè)三種住房”的政策制度體系和保障目標(biāo)，但對于保障性住房后續(xù)管理只是作為實現(xiàn)規(guī)劃的一項措施，而沒有作為一項獨立的課題來關(guān)注和研究，更未達(dá)到頂層設(shè)計的高度?，F(xiàn)階段迫切需要結(jié)合全市保障性住房建設(shè)進(jìn)展和下一步安排，將建設(shè)與后續(xù)管理統(tǒng)籌考慮，圍繞保障性住房后續(xù)管理的顯著特點、主要矛盾和一般規(guī)律，對體制機制、配套政策、預(yù)期目標(biāo)、實現(xiàn)路徑、考查標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計和規(guī)劃，通過調(diào)整模式、明確分工、落實責(zé)任、整體規(guī)范來強化后續(xù)管理的薄弱環(huán)節(jié)，有效破解難點問題。

3.2 保障性住房后續(xù)管理支持和投入力度不足

3.2.1 配套政策不同步

2008年制定實施的《天津市廉租住房屬地化管理辦法》至2013年已失效，目前本市沒有關(guān)于保障性住房屬地化管理的具體標(biāo)準(zhǔn)和實施依據(jù)；《天津市基本住房保障管理辦法》對保障性住房后續(xù)管理屬地化原則規(guī)定在操作層面缺乏政策程序支持，難以落到實處。此外，保障性住房項目公建、配套工程和景觀綠化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也不健全，易出現(xiàn)建設(shè)不同步或使用功能不滿足需求等問題，影響群眾居住滿意度。

3.2.2 支持機制不完善

主要反映在稅費減免和財政資金轉(zhuǎn)移支付方面。目前，公租房項目運營管理單位可享受公租房租金收入免收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策，但其收取的配套公建租金和物業(yè)費仍需繳稅。此外，“十二五”期間，環(huán)城四區(qū)作為保障性住房最主要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，與導(dǎo)出區(qū)間社會管理經(jīng)費的轉(zhuǎn)移支付尚待落實，公共服務(wù)機構(gòu)設(shè)置、人員編制以及市政公用設(shè)施管養(yǎng)“以獎代補”等方面也僅是統(tǒng)一執(zhí)行現(xiàn)有政策，加之保障性住房項目缺乏自養(yǎng)能力，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)權(quán)責(zé)失衡，易產(chǎn)生社會管理問題。

3.3 后續(xù)管理的協(xié)調(diào)機制不健全

保障性住房后續(xù)管理是一項綜合性、系統(tǒng)性很強的工作。市國土房管局是天津市住房保障工作的行政主管部門、市民政局負(fù)責(zé)社區(qū)（物業(yè)）管理，本身在保障性住房后續(xù)管理中承擔(dān)了重要任務(wù)，但在實際工作中協(xié)調(diào)推動的事項有很大一部分又超出了自身職責(zé)范圍。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2011年到2015年，僅市住保辦組織的保障性住房后續(xù)管理協(xié)調(diào)會議就達(dá)400余次，協(xié)調(diào)的許多問題是由項目運營管理單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾通過各種渠道直接反映的。住保辦作為市級住房保障政策執(zhí)行部門，不僅需要核實了解情況并告知屬地區(qū)縣人民政府和有關(guān)職能部門，還要牽頭協(xié)調(diào)、跟蹤進(jìn)展。由于屬地區(qū)和專業(yè)職能部門作用未得到充分發(fā)揮，責(zé)任單位往往依賴于牽頭單位，后者受到管理職能、單位級別限制，推動問題落實解決的難度較大，涉及如資金經(jīng)費、人員編制、配套工程建設(shè)等復(fù)雜情況還需報請上級部門或市政府，導(dǎo)致一般層面上協(xié)調(diào)效率低、工作推進(jìn)慢、效果不理想。

3.4 保障性住房后續(xù)管理屬地化模式需強化

保障性住房后續(xù)管理作為城市管理的組成部分，同樣需要“條塊結(jié)合”。作為“塊”的屬地管理，是保障性住房后續(xù)管理的基礎(chǔ)。保障性住房后續(xù)管理的屬地化模式，指區(qū)縣人民政府將已具備入住條件的保障性住房納入社會管理范圍，比照普通商品房提供基本公共服務(wù)。屬地管理是居住管理的首要原則，區(qū)縣人民政府負(fù)有主體責(zé)任，不能因為保障性住房居住對象特殊、管理難度大，就給予差別對待，或推延落實項目屬地接管。

4 完善保障性住房后續(xù)管理長效機制對策建議

4.1 健全相關(guān)立法及頂層規(guī)劃設(shè)計

4.1.1 保障性住房后續(xù)管理法制建設(shè)

“十三五”期間，結(jié)合住房保障政策調(diào)整、保障性住房后續(xù)管理工作重點和原有的薄弱環(huán)節(jié)，對《天津市基本住房保障管理辦法》內(nèi)容進(jìn)行梳理更新。定位于制度立法的宏觀層面，突出在保障性住房建設(shè)階段超前謀劃、為后續(xù)管理打下良好基礎(chǔ)的理念，并對保障性住房后續(xù)管理內(nèi)容范圍、主要管理部門及權(quán)限、屬地化管理模式、運行機制和配套政策、收入財產(chǎn)綜合比對系統(tǒng)建設(shè)和定期核查、惡性違規(guī)行為法律責(zé)任、退出司法執(zhí)行以及保障性住房項目環(huán)境配套、社會管理和公共服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行明確界定和闡釋，為政策執(zhí)行提供堅實的法律保障，確立保障性住房后續(xù)管理長效機制總體框架。

對于商品房項目按一定比例配建保障性住房、公租房項目配租入住后房源調(diào)整、公租房承租家庭收入財產(chǎn)定期核查等保障性住房后續(xù)管理尚未涵蓋的領(lǐng)域，進(jìn)一步加強政策研究、制定規(guī)則程序、形成完整體系，使法規(guī)層面的原則方針具體化為保障性住房后續(xù)管理專項工作方案，并保持立法思路、治理重點的連續(xù)與統(tǒng)一。

4.1.2 保障性住房后續(xù)管理規(guī)劃設(shè)計

一是從規(guī)劃層面做好統(tǒng)籌安排。在天津市“十三五”住房保障規(guī)劃制定過程中，堅持“建管并重”的指導(dǎo)思想，立足存量規(guī)范、增量保質(zhì)，從中觀層面對保障性住房后續(xù)管理進(jìn)行整體設(shè)計，明確五年中的重點任務(wù)和工作目標(biāo)，確定完成時間表和路線圖。

二是完善資金編制等支持政策。結(jié)合實際研究制定公租房項目經(jīng)營性公建稅費減免、保障性住房后續(xù)管理專項獎勵資金籌集使用等支持政策，促進(jìn)管理長效、良性運行。盡快實施已初步成型的保障性住房人口導(dǎo)入?yún)^(qū)與導(dǎo)出區(qū)社區(qū)管理經(jīng)費轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)機構(gòu)人員編制調(diào)劑使用，以及環(huán)城四區(qū)保障性住房項目配套市政公用設(shè)施管養(yǎng)“以獎代補”市級統(tǒng)籌資金比例提升等利好政策，使保障性住房項目屬地與保障家庭原居住地之間的責(zé)權(quán)利趨于平衡，建立公平合理的后續(xù)管理機制。

三是促進(jìn)部門間信息溝通共享。將住房保障“不良記錄”納入信用管理平臺，在就業(yè)、繳稅、銀行貸款、工商注冊等方面對隱瞞、虛報、偽造有關(guān)信息或采取不當(dāng)手段申請和享受保障性住房的家庭形成有效制約，加大違規(guī)成本、發(fā)揮警示震懾作用。

4.2 強化屬地管理與部門統(tǒng)籌組織

4.2.1 深化落實保障性住房后續(xù)管理屬地責(zé)任

建議制定“天津市保障性住房屬地管理辦法”，進(jìn)一步明晰區(qū)縣人民政府在保障性住房項目建設(shè)、分配、管理等方面的主體地位、職責(zé)范圍及屬地化歸口原則。通過統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、理順權(quán)責(zé)，使保障性住房后續(xù)管理屬地化模式有據(jù)可依。

4.2.2 加強保障性住房項目建設(shè)與管理的銜接

基于建設(shè)和后續(xù)管理同為保障性住房工作的重要組成部分，二者間有著緊密聯(lián)系，建議市級層面仍由市國土房管局作為保障性住房后續(xù)管理牽頭部門。在已建立立法保障的基礎(chǔ)上，需對組織協(xié)調(diào)、信息共享、考核問效和監(jiān)督管理涉及的執(zhí)法手段、取證渠道等方面細(xì)化權(quán)責(zé)范圍，并明確相關(guān)部門的配合責(zé)任。

進(jìn)一步發(fā)揮市級保障性住房管理服務(wù)機構(gòu)（市住保辦）協(xié)調(diào)作用，從建設(shè)源頭為后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。對各區(qū)縣異地建設(shè)的保障性住房項目在選址階段需就資金轉(zhuǎn)移支付、配套政策、移交接管等進(jìn)行約定，通過統(tǒng)籌安排、合理調(diào)控實現(xiàn)兩地間供需對接、資源共享，妥善解決民生保障與發(fā)展空間的矛盾。

制定關(guān)于加強保障性住房社會管理和服務(wù)工作的意見，明確后續(xù)管理中“條”所應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。以群眾需求為導(dǎo)向，在社區(qū)管理、社會保障、勞動就業(yè)、社會救助、治安秩序、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、房屋管理、服務(wù)配套等方面有效落實部門職能延伸與管理搭接，提高保障性住房的綜合服務(wù)水平。

4.3 提升完善保障性住房項目配套環(huán)境

建議在以下述范圍內(nèi)組織開展保障性住房項目完善配套工程：包括華明和雙港兩個新家園大型保障性住房居住區(qū)，張貴莊、淮河道保障性住房集中片區(qū)和遠(yuǎn)年入住項目在內(nèi)的市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)共53個保障性住房項目。

一是完善配套設(shè)施。結(jié)合規(guī)劃要求，對保障性住房項目公共配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行完善，尚未建設(shè)的盡快啟動建設(shè)，已經(jīng)建成的按規(guī)劃要求投入使用；保證周邊道路通暢，自來水、排水、燃?xì)?、電力、路燈等各項配套設(shè)施齊全。

二是強化社區(qū)管理。保障性住房項目實現(xiàn)社區(qū)管理全覆蓋，已具備條件但尚未成立業(yè)主大會的需盡快組織籌建。對項目周邊的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行綜合治理。完善社區(qū)公共服務(wù)場所和設(shè)施、器材，規(guī)范辦公環(huán)境條件，做到便民、利民。

三是規(guī)范物業(yè)管理。保障性住房項目物業(yè)管理應(yīng)按照普通商品住宅項目標(biāo)準(zhǔn)實施，管理規(guī)范、環(huán)境整潔、無雜物堆放，公共設(shè)施設(shè)備運行正常、養(yǎng)護(hù)到位。市財政對市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)市集中建設(shè)、入住一年以上的公租房（含廉租住房）和定向銷售經(jīng)適房項目物業(yè)服務(wù)企業(yè)因居住家庭生活困難、物業(yè)費收繳率低產(chǎn)生的資金缺口給予適度補助。

四是提升綠化景觀。按照保障性住房綠化導(dǎo)則要求，對各項目綠化進(jìn)行提升改造，補植樹木、綠籬、草坪。區(qū)內(nèi)綠化工程方面，參照淮河道保障性住房示范區(qū)建設(shè)情況，按照每建筑平方米8.94元的標(biāo)準(zhǔn)組織實施；界外地綠化建設(shè)方面，新建和在建保障性住房項目由開發(fā)建設(shè)單位按照200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)向所在區(qū)縣市容園林委繳納界外綠地綠化工程建設(shè)費，區(qū)縣市容園林委負(fù)責(zé)建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。

五是改善項目環(huán)境。對破損甬路、圍墻進(jìn)行整修；更新增加健身設(shè)施、宣傳欄；合理規(guī)劃停車位，保證車輛停放有序，在條件允許的情況下適當(dāng)增設(shè)車位；治理私搭亂建、圈占堆物等現(xiàn)象。

六是完善公交線路。結(jié)合各保障性住房項目周邊公交布局和居民出行需求，完善公交線網(wǎng)，增加線路、車次，延長運營時間，方便居民出行。

4.4 探索社會管理和服務(wù)模式創(chuàng)新

4.4.1 加強社會監(jiān)督，實施績效考核管理

一是強化保障性住房后續(xù)管理公眾參與和社會監(jiān)督。在繼續(xù)使用好市國土房管局政務(wù)網(wǎng)、咨詢熱線等公共服務(wù)平臺的基礎(chǔ)上，開發(fā)利用政務(wù)微博、微信公眾號、手機客戶端等新渠道，做好保障性住房后續(xù)管理有關(guān)政策的宣傳普及，進(jìn)一步提高服務(wù)效率。建立定期溝通機制，在一定范圍內(nèi)向人大代表、政協(xié)委員、專家學(xué)者、社會監(jiān)督員等通報保障性住房后續(xù)管理情況，提高監(jiān)督的針對性、有效性，聽取建設(shè)性意見。公開市、區(qū)兩級保障性住房后續(xù)管理咨詢服務(wù)和舉報投訴電話，以媒體專欄等形式暢通問題反映渠道，充分發(fā)揮媒體監(jiān)督、群眾監(jiān)督的作用，為開展保障性住房后續(xù)管理績效評價提供依據(jù)。

二是對保障性住房后續(xù)管理情況開展績效考核評價。天津市財政檢查局曾對2009年政府投資保障性住房項目（當(dāng)時主要為“十一五”期間建設(shè)籌集的廉租住房項目）進(jìn)行績效評價，并將后續(xù)管理列為評價指標(biāo)的重要項目，具備了開展相關(guān)工作的經(jīng)驗。2015年，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金績效評價暫行辦法》，天津市被列為試點城市之一，相關(guān)工作正在落實中，未來可考慮將保障性住房后續(xù)管理作為一個相對獨立的部分列入評價指標(biāo)體系，以便全面掌握全市保障性住房建設(shè)和管理情況，相關(guān)評價成果可直接運用在市政府對區(qū)縣“民心工程”完成情況的年度考核中。市財政應(yīng)籌集保障性住房后續(xù)管理專項獎勵資金，根據(jù)各區(qū)縣人民政府績效情況采取相應(yīng)的激勵措施。

4.4.2 融合市場機制提升綜合服務(wù)效益

“十三五”期間，天津市保障性住房政策趨于穩(wěn)定，因此，在合理平衡現(xiàn)有房源方面可打通公租房、限價房、經(jīng)適房內(nèi)部通道，建立保障性住房租、售轉(zhuǎn)換機制，更好地滿足保障群體租購需求；在后續(xù)管理機制建設(shè)方面可探索社會機構(gòu)代理經(jīng)租區(qū)位、戶型等適宜的閑置存量住房作為公租房房源。

政府可鼓勵引導(dǎo)公租房運營管理單位、社會專業(yè)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等通過企業(yè)投資、專項扶持、購買服務(wù)、合作籌措房源、建立信息服務(wù)平臺等方式，長期租賃社會閑置存量住房（包括未售出的限價房和經(jīng)適房），按照規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)租用于公租房使用。這樣既能夠盤活社會閑置存量住房、改善租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、發(fā)展培育機構(gòu)出租人、拓寬公租房房源渠道，又能借助現(xiàn)有項目“房等人”的有利條件和相對成熟的配套資源彌補新開工項目選址空間、建設(shè)周期方面的局限，豐富申請家庭的選擇、提高居住便利度，為后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。

4.4.3 探索貨幣保障發(fā)揮社會資源優(yōu)勢

一是擴(kuò)大貨幣化補貼保障范圍。對符合公租房準(zhǔn)入條件的家庭按不同層次發(fā)放住房租賃補貼，允許其根據(jù)自身需求，租賃套型面積符合標(biāo)準(zhǔn)的社會住房（目前“三種補貼”中廉租住房實物配租補貼家庭只能承租公租房；還有部分公租房承租家庭未享受“三種補貼”）；對符合限價房準(zhǔn)入條件的家庭購房補貼，允許其購買中小戶型普通商品住房。這樣，具備公租房承租資格和限價房購買資格的家庭可以不受項目推出時間、房源登記數(shù)量的限制，以選擇范圍最廣、對自身生活最為便利的形式“一步到位”取得保障；公租房項目運營管理單位節(jié)省了后期房源調(diào)換的操作成本；集中建設(shè)保障性住房項目后續(xù)管理的壓力也在住房市場更大的空間里弱化以至消彌。與之相應(yīng)的是，政府還應(yīng)對在市場租購住房的保障家庭實際繳付的物業(yè)費與已入住保障性住房項目物業(yè)費平均水平的差額進(jìn)行補貼。

二是拓展社區(qū)服務(wù)社會聯(lián)系面。住房保障工作站配合保障性住房社區(qū)居委會做好居住家庭失業(yè)登記工作。在社區(qū)配套商業(yè)服務(wù)項目和各類服務(wù)機構(gòu)招聘人員時，優(yōu)先推薦就業(yè)困難的保障性住房居住家庭成員應(yīng)聘。同時，與勞務(wù)代理機構(gòu)建立聯(lián)系，提供政策咨詢、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹，為困難家庭搭建就業(yè)平臺。

三是加強社會組織的協(xié)同參與。探索將新家園大型保障性住房居住區(qū)等項目作為社會管理創(chuàng)新試點，通過孵化培育、政府購買服務(wù)、公益創(chuàng)投等多種方式，發(fā)展公益服務(wù)類、維權(quán)調(diào)解類社會組織，健全人民調(diào)解、利益協(xié)調(diào)、訴求表達(dá)、權(quán)益保障機制，有序引導(dǎo)居民自治。完善保障性住房社區(qū)居民代表大會、社區(qū)事務(wù)聽證會、居民協(xié)商議事會等議事制度，推廣民主管理，暢通民意訴求，強化民主監(jiān)督。

筆者認(rèn)為，通過在上述方面深入研究探索，可以使政府行政管理職能履行效率更高、工作銜接及各項機制運轉(zhuǎn)更加順暢、對重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督管控更加到位，以達(dá)到使保障性住房運營管理、政策監(jiān)管和社會服務(wù)步入規(guī)范化軌道，提高后續(xù)管理水平、促進(jìn)長效良性運行的效果。

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12.天津市人民政府.天津市基本住房保障管理辦法.2012.08.17

作者簡介：

周軼洲，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，就職于天津市社會保障住房管理服務(wù)中心，研究方向為住房保障。