本期問題征答

1．以出租土地使用權為代價換取房屋所有權應當如何納稅

問：本公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司，2010年公司與當?shù)剀姺謪^(qū)合作開發(fā)房地產(chǎn)，即由軍分區(qū)出土地，我公司出資金聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營用房。根據(jù)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議約定，我公司對所開發(fā)的經(jīng)營用房租金使用20年后將所建的建筑物無償歸還給軍分區(qū)?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條規(guī)定：甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。由此有人認為：我公司應當繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅與土地增值稅等，軍分區(qū)應當繳納“服務業(yè)——租賃業(yè)”營業(yè)稅及契稅。請問，對該種合作開發(fā)方式，雙方到底應當如何納稅？各稅計稅依據(jù)應當如何確定？

銀河置業(yè)有限公司 劉輝

2．支付違約金是否應當索取發(fā)票

問：實踐中，企業(yè)因合同違約支付違約金的情況時有發(fā)生。請問，企業(yè)支付違約金是否應當向對方索取發(fā)票？

瑞鋼聯(lián)集團有限公司 張權西

3．購買土地繳納的契稅與耕地占用稅如何進行財稅處理

問：我公司是一家工業(yè)企業(yè)。建廠初期，有償取得土地所繳納的契稅和耕地占用稅應當如何進行會計處理？受讓土地從什么時候開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？受讓土地是否應當在次月攤銷并允許稅前扣除？廠房建成后，在計算房產(chǎn)稅時，耕地占用稅及契稅是否計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅？

融豐零部件有限公司 張斌

4．個人獨資企業(yè)注銷如何計算個人所得稅

問：2008年，張某成立了一家個人獨資企業(yè)。2014年5月，張某決定將該企業(yè)予以注銷。注銷當期實現(xiàn)會計利潤5萬元。注銷時，其資產(chǎn)公允價值為120萬元（賬面凈值90萬元），負債金額為70萬元（實際支付70萬元），實收資本10萬元，未分配利潤10萬元。不考慮清算費用等。請問：1.注銷當年不足1年，應當如何計算繳納個人所得稅？2.個人獨資企業(yè)的留存利潤是否繳納個人所得稅？3.該個人獨資企業(yè)注銷清算所得應如何計算個人所得稅？

金環(huán)會計服務有限公司 高玉

5．外購商品房用于股息紅利分配，如何繳納企業(yè)所得稅

問：甲公司于2008年末購入商品房一套，價格150萬元，2011年末經(jīng)過股東會決定，按購入時的價格150萬元作為股利分配給甲股東，應當如何納稅？

億豐達股份有限公司 周明明

6．紅線外的景觀建造費用是否允許土地增值稅稅前扣除

問：我公司在當?shù)貏傉髁艘粔K地，共800畝，由于該土地位于一江邊，我公司為了提高房地產(chǎn)項目品質(zhì)，對沿江的灘涂（在小區(qū)的紅線之外）基礎設施一并進行建設，面積約為300畝，主要是進行灘涂的駁岸、綠化、道路和一些群眾活動設施的建設，建成后是一個市民散步、休閑的場所。請問，小區(qū)紅線外的這部分費用能作為開發(fā)成本在土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前扣除嗎？

十堰泉興置業(yè)有限公司 王艷

7．實行核定征收小微企業(yè)是否可以享受小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠

問：本公司主要生產(chǎn)汽車零配件，規(guī)模不大，地方稅務機關對我公司企業(yè)所得稅認定為核定征收方式。請問，小型微利企業(yè)應當符合什么條件？實行核定征收企業(yè)所得稅的小型微利企業(yè)是否可以享受小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠？

隆光汽配有限公司 馬軍

8．收取供貨方的返還利潤是否屬于價外費用繳納營業(yè)稅

問：本公司為建筑施工企業(yè)。日前，供貨商向我公司返還利潤100萬元。請問，收取供貨商的返還利潤是否應當作為價外費用并入建筑安裝收入計算繳納營業(yè)稅？

昌元建筑公司 李云

9．房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金如何進行稅收處理

問：我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2012年與客戶簽訂意向書收取定金。2013年房地產(chǎn)項目開盤時因房價較高，公司涉嫌違反意向書約定，客戶不再購買房產(chǎn)，雙方各自訴至法院。2013年公司會計出于謹慎性原則，充分考慮與或有事項有關的風險，在此基礎上按照最佳估計數(shù)確定“預計負債”金額50萬元。2014年6月經(jīng)法院裁決，公司以支付違約金80萬元予以結案。請問，此部分違約金是否可以在計算土地增值稅時進行扣除？是否允許企業(yè)所得稅稅前扣除？違約金是否需要由主管稅務機關審批后才能扣除？是否應當取得發(fā)票？應當在哪年稅前扣除？

陽光房地產(chǎn)有限公司 王娟

10．汽車美容如何納稅

問：本人于2014年11月開設了一家汽車美容公司，為小規(guī)模納稅人，并且屬于小微企業(yè)，經(jīng)營范圍包括銷售汽車裝飾材料、汽車維修、汽車美容和保養(yǎng)（打蠟、拋光、噴漆等）、汽車清洗等。請問，我公司經(jīng)營業(yè)務是繳納營業(yè)稅還是增值稅？小微企業(yè)是否可以免征增值稅或營業(yè)稅？兼營營業(yè)稅業(yè)務和增值稅業(yè)務的納稅人如何計算免稅營業(yè)額？

岑光汽車美容公司 胡書光

11．企業(yè)注銷清算處置存貨及固定資產(chǎn)如何繳納增值稅

問：隨著市場競爭的加劇，企業(yè)注冊、注銷幾乎每天都會出現(xiàn)。請問，企業(yè)注銷清算處置存貨及固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？

河北承德某會計師事務所 李維聯(lián)

12．對外投資辦公樓發(fā)生的電費進項稅能否抵扣

問：我公司主要從事機械加工行業(yè)。2014年7月將一棟600平方米的辦公樓作為投資，與大連楓葉餐飲有限公司聯(lián)營成立大連樂迪娛樂城，我公司按合同約定每年分得聯(lián)營收益。由于電力部門不辦理新的購電卡，大連樂迪娛樂城所耗用的電力只能由我公司統(tǒng)一向大連供電公司結算。2014年8月我公司支付購電款85000元，取得大連供電公司開具的增值稅專用發(fā)票，認證后抵扣電費增值稅進項稅額12350.43元。請問，我公司支付電費取得12350.43元的增值稅進項稅額是否可以全額抵扣？謝謝！

大連威龍機械設備制造有限公司 鄭曉龍