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        如何完善業(yè)主大會(huì)制度以推進(jìn)物權(quán)法的建設(shè)

        2015-11-06 08:47:55王華奇李鵬舉鐘天一王詩(shī)卓
        法制博覽 2015年10期
        關(guān)鍵詞:業(yè)主大會(huì)主體地位

        王華奇 李鵬舉 鐘天一 王詩(shī)卓

        摘 要:目前業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題的存在,使其作用難以發(fā)揮,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,業(yè)主合法權(quán)益經(jīng)常受到損害,這種狀況也成為影響我國(guó)物業(yè)管理水平發(fā)展的重要阻礙因素。本文針對(duì)現(xiàn)存問題,結(jié)合我國(guó)近年來(lái)的司法實(shí)踐,對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)進(jìn)行深入研究,為構(gòu)建更為合理的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)制度提出相關(guān)建議,以達(dá)到對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》進(jìn)行完善的目的。

        關(guān)鍵詞:業(yè)主大會(huì);業(yè)主委員會(huì);主體地位

        中圖分類號(hào):D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):2095-4379-(2015)29-0057-02

        作者簡(jiǎn)介:王華奇(1994-),男,內(nèi)蒙古通遼人,大連民族大學(xué)本科生,研究方向:法學(xué)。

        一、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)制度的法律規(guī)定

        業(yè)主大會(huì),是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成,對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議;并通過選舉建立業(yè)主委員會(huì)。

        業(yè)主委員會(huì),是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。

        二、業(yè)主大會(huì)制度現(xiàn)存問題

        (一)業(yè)主大會(huì)成立難

        1.必須由公權(quán)力主導(dǎo)

        在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第10條中規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)在政府指導(dǎo)下成立。這一規(guī)定,給業(yè)主大會(huì)成立以法律上的負(fù)面限制,首先,在現(xiàn)今社會(huì)運(yùn)行情況下,我國(guó)的房地產(chǎn)行政主管部門還不具備同工商、稅務(wù)等行政執(zhí)法部門一樣的主動(dòng)性;其次,在房地產(chǎn)行政主管部門怠于行使這一義務(wù)時(shí),由業(yè)主主動(dòng)要求其協(xié)助時(shí),會(huì)產(chǎn)生一系列資金以及程序方面的問題,而影響業(yè)主的積極性。

        2.業(yè)主難以組織

        由于在現(xiàn)實(shí)生活中,業(yè)主的資料都在開發(fā)商手中,業(yè)主之間互相并不熟悉、缺少聯(lián)系,因此業(yè)主們想繞過開發(fā)商和物業(yè)管理公司而成立業(yè)主大會(huì)也不現(xiàn)實(shí)。

        3.來(lái)自開發(fā)商和物業(yè)管理公司的阻力

        現(xiàn)今很多開發(fā)商和物業(yè)管理公司都有著“親戚”關(guān)系。大多開發(fā)商與物業(yè)管理公司并不積極配合維護(hù)業(yè)主的權(quán)利,例如物業(yè)管理公司撕掉業(yè)主張貼的開會(huì)通知,開發(fā)商不提供業(yè)主們的資料,熱心業(yè)主會(huì)受到人身安全威脅,這些情況,都明確的反映出開發(fā)商與物業(yè)管理公司害怕業(yè)主大會(huì)成立之后改聘物業(yè)管理公司而使其利益受損的情況。

        4.強(qiáng)制性規(guī)定過多

        《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開規(guī)定了最低人數(shù)限制。但在現(xiàn)實(shí)中,大部分小區(qū)都是分期建設(shè),并且居民入住的時(shí)間各不相同,要達(dá)到法律規(guī)定的最低人數(shù)基本上是不可操作的,因此導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)難以召開。

        (二)業(yè)主大會(huì)主體地位不明確

        我國(guó)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立,舉行方式,議事章程及其決議的效力做出了相應(yīng)的規(guī)定,同時(shí)也規(guī)定了業(yè)主應(yīng)有的各項(xiàng)權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

        但在《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中,對(duì)于業(yè)主大會(huì)的權(quán)利能力以及獨(dú)立的訴訟地位卻沒有明確的規(guī)定。

        由此,單個(gè)業(yè)主在自己的權(quán)益受到損害時(shí),一般會(huì)自認(rèn)倒霉,無(wú)力主張和無(wú)法保護(hù)自己的合法權(quán)益。而現(xiàn)今業(yè)主大會(huì)并不具有獨(dú)立的訴訟主體資格,無(wú)法集合廣大分散的業(yè)主的力量來(lái)進(jìn)行訴訟、保障業(yè)主的權(quán)益得以救濟(jì)。

        (三)研究重點(diǎn)集中在業(yè)主委員會(huì)

        在2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條中規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?!笔状翁岢隽藰I(yè)主大會(huì)這一概念,而并沒有提出業(yè)主委員會(huì),也就是說(shuō),在我國(guó),業(yè)主委員會(huì)的出現(xiàn)要早于業(yè)主大會(huì)。

        然而,2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé)”。將業(yè)主委員會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”重新定位為“常設(shè)理事機(jī)構(gòu)”,使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系類似于人大和人大常委會(huì)的關(guān)系。

        在實(shí)際中真正需要關(guān)注的是業(yè)主大會(huì),但是在設(shè)立程序上法規(guī)卻重業(yè)主委員會(huì)而輕業(yè)主大會(huì),并大肆明文規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職權(quán),大有讓業(yè)主委員會(huì)取代業(yè)主大會(huì)之勢(shì)。

        三、業(yè)主委員會(huì)制度現(xiàn)存問題

        (一)業(yè)主委員會(huì)成立難

        基于上文所述,業(yè)主大會(huì)難以召開,當(dāng)然導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)難以成立。

        (二)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行難

        現(xiàn)存法律、行政法規(guī)中對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員選拔的具體條件、有無(wú)工作報(bào)酬,業(yè)主委員會(huì)備案的性質(zhì),業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部運(yùn)作程序等未予明確,業(yè)主委員會(huì)良性運(yùn)作的必要和充分條件仍規(guī)定不足,亟待法律解決。

        1.人員組成

        小區(qū)內(nèi)業(yè)主的道德素質(zhì)、文化內(nèi)涵等個(gè)人因素千差萬(wàn)別。因此選出的業(yè)主委員會(huì)成員的個(gè)人素質(zhì)也參差不齊,有的人對(duì)于法律法規(guī)也不甚了解,導(dǎo)致其不能正確行使業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力來(lái)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

        2.資金配置

        由于業(yè)主委員會(huì)的召開經(jīng)費(fèi)難以從小區(qū)業(yè)主處取得,且業(yè)主委員會(huì)沒有固定財(cái)產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)來(lái)源以及可支配的權(quán)力,使業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中面對(duì)諸多困難。若業(yè)主委員會(huì)需要維權(quán),各項(xiàng)費(fèi)用無(wú)處籌集,這樣將導(dǎo)致維權(quán)的過程變得更加艱難,甚至導(dǎo)致維權(quán)不成。最后將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能切實(shí)保護(hù)業(yè)主權(quán)益。

        3.監(jiān)督執(zhí)行

        由于業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制缺失,導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)中常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司勾結(jié),做出一些損害業(yè)主利益的行為。目前業(yè)主有著法律賦予其的監(jiān)督權(quán)利,業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)損害其利益的決定行使撤銷權(quán),且規(guī)定了撤銷權(quán)行使的事由、期限,也規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受監(jiān)督。但這些監(jiān)督往往為事后監(jiān)督,或不定期監(jiān)察,有一定的滯后性,不能真正意義上的實(shí)現(xiàn)監(jiān)督的作用。

        (三)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格不明確

        1.《物權(quán)法》中有關(guān)“業(yè)主委員會(huì)”的規(guī)定

        《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、決議的效力及其職責(zé)作了規(guī)定,但這些規(guī)定較為原則,態(tài)度模糊,指導(dǎo)意義弱,并不能確定其具有訴訟主體資格。

        2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)“業(yè)主委員會(huì)”的規(guī)定

        《物業(yè)管理?xiàng)l例》同樣未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)及其訴訟能力做出明確規(guī)定。

        綜上所述,法律法規(guī)中仍未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)問題給出明確規(guī)定?!秴^(qū)分所有權(quán)糾紛解釋(草案)》第13條的規(guī)定:“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的訴訟主體資格按照下列方式確定:(一)已經(jīng)選出業(yè)主委員會(huì)的,為業(yè)主委員會(huì);(二)沒有選出業(yè)主委員會(huì)的,或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使權(quán)力的,為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主”。

        這一規(guī)定具有較強(qiáng)的進(jìn)步性,但在正式的解釋中卻并未出現(xiàn)。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律制度的最大弊病是其法律性質(zhì)未得到法律的認(rèn)可。

        四、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)制度的完善及立法建議

        (一)業(yè)主大會(huì)成立的權(quán)力下放

        業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自主發(fā)起,行政部門予以指導(dǎo)與協(xié)助,必須在相關(guān)部門備案或登記,相關(guān)部門給業(yè)主大會(huì)頒發(fā)印章,而不應(yīng)由行政部門主導(dǎo)進(jìn)行,這些應(yīng)以法律條文的形式進(jìn)行明確規(guī)定。

        (二)改變?cè)蟹傻氖`

        突破現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的人數(shù)、地點(diǎn)及時(shí)間限制,改由按照《業(yè)主大會(huì)議事章程》與《業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則》具體規(guī)定執(zhí)行;首個(gè)物業(yè)管理公司不應(yīng)由開發(fā)商選聘,而應(yīng)在業(yè)主大會(huì)成立時(shí)予以聘任,以防止開發(fā)商與物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主大會(huì)成立進(jìn)行阻礙。

        (三)加強(qiáng)組織程序立法

        在《物權(quán)法》第六章中加入明確業(yè)主大會(huì)成員及業(yè)主委員會(huì)委員任職條件及程序的內(nèi)容。首先,成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,但由于業(yè)主各方面條件處于變化中,應(yīng)當(dāng)采取期限任職制度。其次,法律應(yīng)當(dāng)明確成員應(yīng)具備的積極要件,如有完全行為能力;同時(shí)也應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的消極要件:如拒不履行業(yè)主義務(wù)的;無(wú)故連續(xù)缺席會(huì)議一定次數(shù)以上的;物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。最后,應(yīng)當(dāng)規(guī)定解聘、罷免或辭職制度。

        [ 參 考 文 獻(xiàn) ]

        [1]莊雅婷.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的研究[J].云南社會(huì)主義學(xué)院學(xué)報(bào),2013.

        [2]王洪運(yùn).關(guān)于我國(guó)村莊規(guī)劃法治建設(shè)問題的思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2015(14).

        [3]王珉.普通物業(yè)服務(wù)合同主體立法研究[J].法制博覽(中旬刊),2013.

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