王少軒

河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，河南 鄭州 450044

由于不同國家的經(jīng)濟(jì)制度以及政治制度都會有差異，因此不同國家的住宅政策也會有所不同，這樣一來就會逐漸形成各式各樣的住宅模式[1]。我國屬于社會主義國家，關(guān)于住宅制度以及住宅的基本政策的發(fā)展都經(jīng)歷了很多過程?，F(xiàn)如今，社會在不斷的發(fā)展，公民的生活水平在不斷提高，公民對于經(jīng)營性用房的需求也就越來越大。我國為了解決這一問題，開始不斷加大高層建筑的建設(shè)規(guī)模。為了有效地維護(hù)高層建筑小區(qū)內(nèi)的生活秩序，充分協(xié)調(diào)好小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的共同利益以及各業(yè)主間的個人利益，維護(hù)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主大會制度就應(yīng)運而生了。

一、業(yè)主大會概述

(一)業(yè)主大會的基本概念

“業(yè)主”指的就是物業(yè)的主人，而業(yè)主大會指的是：代表小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主，并且可以實行自治的一種組織。業(yè)主大會從理論上講應(yīng)該是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主都應(yīng)該參加的大會。但是，不同類型的住宅小區(qū)，業(yè)主情況不同，業(yè)主大會的成立及運作也各不相同。很多高層類小區(qū)，其業(yè)主較多而且規(guī)模比較大，如果要求小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主都來參加業(yè)主大會是十分困難的，但是如果要求小區(qū)內(nèi)的業(yè)主代表來參加業(yè)主大會，那么就會相對容易很多。因此相關(guān)規(guī)定指出，允許由推選出的業(yè)主代表代替所有業(yè)主來參加業(yè)主大會，其實這也就是業(yè)主代表大會。

(二)業(yè)主大會如何成立

雖然很多規(guī)定對于業(yè)主大會的成立規(guī)則進(jìn)行了補(bǔ)充，但是其在成立制度上依然存在很多缺陷?！段飿I(yè)管理條例》中指出，在成立業(yè)主大會前需要在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門的指導(dǎo)下，首先成立一個業(yè)主大會籌備組，但是卻沒有相關(guān)的法律依據(jù)來規(guī)定業(yè)主大會籌備組的成立制度。不僅如此，由于某些地方政府其并沒有一個清晰的行政管理責(zé)任，因此很容易出現(xiàn)業(yè)主大會籌備組被人非法操縱的情況，嚴(yán)重阻礙了業(yè)主大會的及時成立。除此之外，有一些業(yè)主僅考慮個人的利益，早就在多個方面進(jìn)行籌備。在這種復(fù)雜的情況下，同時聚集所有業(yè)主召開業(yè)主大會的可能性非常低，導(dǎo)致業(yè)主大會非常的撲朔迷離，其合法性也非常令人懷疑[2]。

(三)業(yè)主大會自治的法律基礎(chǔ)

《物權(quán)法》中有明確的規(guī)定，共有權(quán)、專有所有權(quán)以及成員權(quán)三部分共同組成了建筑物區(qū)分所有權(quán)。

物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)很多形形色色的問題，而這些問題從法律的角度來看，其最終緣由都是由建筑物區(qū)分所有權(quán)這一問題所派生出來的。

第一，業(yè)主大會實行自治的權(quán)利基礎(chǔ)就是建筑物區(qū)分所有權(quán)，其具有復(fù)合性的特點，而這一特點也恰恰決定了對于建筑物的管理與維護(hù)來說，區(qū)分所有權(quán)人與其必然是相互聯(lián)系的。由此可見，只有將小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主全部組織起來，并按相關(guān)的法律規(guī)定成立起業(yè)主大會，才能更加有效的維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益，并且更好的對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。

第二，建筑物區(qū)分所有權(quán)中包含專有權(quán)，而專有權(quán)其特點就是具有一定的主導(dǎo)性。當(dāng)業(yè)主行使自治權(quán)力時，其恰恰可以為表決權(quán)的計算提供合理且充分的依據(jù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利大小，其實在一定程度上也決定了其共同管理權(quán)以及共用部分持分權(quán)的權(quán)力大小，因此要想計算出表決權(quán)，需要根據(jù)業(yè)主的所有權(quán)大小來計算[3]。

第三，在業(yè)主大會的運行過程中，建筑物區(qū)分所有權(quán)還可以為其提供一定的制度基礎(chǔ)，因為建筑物區(qū)分所有權(quán)具有一定的一體性和復(fù)合性，因此決定了業(yè)主大會是一種自治的組織。如果業(yè)主大會所做出的的決議是符合法律法規(guī)的，那么這個提議就是全體業(yè)主的共同意志的體現(xiàn)，并且效力于小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。只要決議是合法的，且已經(jīng)通過開始生效了，如果有人在通過該決議后才成為業(yè)主，或者是有人對決策持有不同的看法和意見，那么同樣還是受決議所約束的。

二、業(yè)主大會目前在我國的法律地位

(一)我國業(yè)主大會法律地位現(xiàn)狀

通過我國目前的相關(guān)法律法規(guī)可以看出，我國已經(jīng)充分意識到了業(yè)主大會在物業(yè)管理中的重要程度，但是在所有這些與物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)中，對于業(yè)主大會的法律地位卻并沒有作出比較明確的規(guī)定，所體現(xiàn)的也僅僅是業(yè)主大會在當(dāng)今社會中存在的必要性，對于業(yè)主大會具體的論述和定義并沒有進(jìn)一步的表述，這就導(dǎo)致了業(yè)主大會在我國的司法中會處于一個非常尷尬的地位[4]。

(二)關(guān)于我國業(yè)主大會法律地位的爭議

目前業(yè)主大會在我國的法律地位一直備受學(xué)者們的爭議，爭議點主要包括以下幾點：

1.應(yīng)該賦予業(yè)主大會法人人格

有一些學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主大會本就是一個自治團(tuán)體，因此應(yīng)該使之具有法人性，賦予其獨立的法人人格。他們認(rèn)為如果賦予業(yè)主大會獨立的法人人格，那么會有頗多的實際效益，主要表現(xiàn)在：其一，如果賦予其法人人格，就完全可以直接使用自己的名義對外為法律行為，比如可以直接訂立合約以及取得相應(yīng)的權(quán)利；其二，當(dāng)賦予業(yè)主大會獨立的法人人格時，其就可以成為權(quán)利義務(wù)的歸屬點，這樣一來在雙方進(jìn)行交易活動時，就會更加安全更加便利；其三，如果業(yè)主大會具有法人人格，那么相對于數(shù)個甚至單個業(yè)主，其更利于團(tuán)體參加訴訟。

2.不應(yīng)該賦予業(yè)主大會法人人格

還有部分學(xué)者認(rèn)為，賦予業(yè)主大會法人人格并不合理也沒有這樣的必要，具體原因如下：其一，如果具有法人人格，作為法人的團(tuán)體，雖然可以完全可以直接使用自己的名義對外為法律行為，如果不具有法人人格，在對外法律行為的時候就只能以業(yè)主的名義進(jìn)行，但是如果將這兩種情況進(jìn)行比較，又很難比較出哪種方式更具優(yōu)點；其二，即使賦予其法律人格，業(yè)主大會直接成為了權(quán)利義務(wù)的歸屬點，其實際中的法律關(guān)系也并不會清晰多少；其三，即使賦予了法人人格，其可以作為訴訟的主體并行使其權(quán)利，但這一優(yōu)點也并不是其特有的優(yōu)點，因為即使沒有賦予業(yè)主大會法人人格，其依然可以爭取到訴訟當(dāng)事人的地位，也依然可以獨立代表其他的小區(qū)業(yè)主向相關(guān)業(yè)主形式合法的權(quán)利[5]。

三、完善業(yè)主大會法律制度

(一)明確業(yè)主大會的法律地位

談到業(yè)主大會的法律地位，首先要了解其成立的最終目的[7]。其本就是以改善小區(qū)全體業(yè)主的生活環(huán)境為最終目的，同時也是作為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的一個重要保障。有關(guān)法律法規(guī)明確指出，業(yè)主大會主要有如下兩個職責(zé)：第一，業(yè)主大會是代表小區(qū)業(yè)主雇傭以及解除物業(yè)服務(wù)的單位；第二，如果小區(qū)內(nèi)有業(yè)主與他方需要進(jìn)行訴訟，那么業(yè)主大會可授業(yè)主的委托，代表小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主參與整個訴訟過程。業(yè)主大會沒必要擁有與業(yè)主完全獨立的財產(chǎn)，只需要有一定的財產(chǎn)支配權(quán)就可以參與這些活動。由此可見，將業(yè)主大會定位成非法人組織足以滿足其成立的最終目的。如果想將業(yè)主大會定位為法人組織，那么它的成立要求非常嚴(yán)格，需要投入大量的人力、財力和物力，而且要耗費大兩的時間去完成必要的官方程序。因此，將業(yè)主大會賦予法人人格，既不利于社區(qū)管理，也不符合經(jīng)濟(jì)成本受益。

(二)明確業(yè)主大會與業(yè)主委員會之間的關(guān)系

要明確兩者之間的關(guān)系，首先要了解業(yè)主委員會的職責(zé)，其包括：代表業(yè)主和物業(yè)方簽訂相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等合同；召集業(yè)主開展業(yè)主大會；監(jiān)督物業(yè)方對于約定規(guī)則的實施情況等[8]。由此可見，業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間是一種委托與被委托的關(guān)系，只有受到了業(yè)主以及業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會才允許按要求開展相關(guān)的工作，一旦發(fā)現(xiàn)其超越了委托權(quán)限，業(yè)主委員會就必須為自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的后果。業(yè)主大會有職責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也有一定的義務(wù)接受業(yè)主大會的監(jiān)督。一旦業(yè)主委員會做出了違反其本應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，那么業(yè)主大會就有權(quán)利變更甚至撤銷其原有的崗位職責(zé)。如果發(fā)現(xiàn)由于業(yè)主委員會私自越權(quán)的行為導(dǎo)致某些業(yè)主有一定的損失，那么業(yè)主大會可以要求執(zhí)行該決定的業(yè)主委員會承擔(dān)相應(yīng)的賠償；與之相對應(yīng)的，如果在業(yè)主委員會作出決定并實施后，并沒有違反相關(guān)的法律法規(guī)，而且沒有存在任何的越權(quán)行為，那么所造成的損失就要由所有的業(yè)主一同承擔(dān)。

四、結(jié)語

綜上所述，在對整個小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理時，業(yè)主大會可以說是整個管理的核心，而且也是小區(qū)全體業(yè)主可以進(jìn)行民主自治的一個載體。業(yè)主大會所特有的自治管理制度，不僅可以更加有效的完善物業(yè)管理秩序，加大對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，同時也可以整體改善小區(qū)居民的生活質(zhì)量和水平?，F(xiàn)如今，雖然《物權(quán)法》等相關(guān)的法律法規(guī)的頒布與施行，將我國各地混亂不統(tǒng)一的業(yè)主大會制度進(jìn)行了有效的改善，但其本身依然存在著一定的缺陷，比如沒有將業(yè)主大會的法律性質(zhì)進(jìn)行明確的定位，業(yè)主大會的訴訟主體資格就會一直處于模糊不清的狀態(tài)。事實證明，將業(yè)主大會定義為“其他組織”是有一定可行性的，其不僅可以讓業(yè)主充分享受其自治權(quán)，也可以進(jìn)一步完善我國的法律體系。