周洪兵 張 帥

(江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 江西 南昌 330022)

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基于業(yè)主大會主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式研究

周洪兵 張 帥

(江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 江西 南昌 330022)

隨著近年來我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，物業(yè)管理自上世紀八十年代在我國出現(xiàn)，經(jīng)過三十多年的迅速發(fā)展，已經(jīng)逐步發(fā)展成為一種城市管理中不可忽視的社會管理服務(wù)行業(yè)。本文分析了我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式存在的主要問題，創(chuàng)新性地提出了一種基于業(yè)主大會主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式，以期為我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展注入新的力量。

業(yè)主大會；物業(yè)管理；新模式

物業(yè)管理行業(yè)作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，已走過三十多年的風雨。它作為城市管理的一種新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是改革和加強城市管理、推進社區(qū)建設(shè)的重要手段，目前越來越受到全社會的重視。張農(nóng)科(2012)認為我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，順應(yīng)了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補了住宅區(qū)管理的真空，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式。在物業(yè)管理方面積累了一定經(jīng)驗和取得了一定成績的同時，我們也清醒地認識到，由于體制和機制上的原因，加上物業(yè)管理自身的特殊性，物業(yè)管理發(fā)展過程中也暴露出許多不平衡、不協(xié)調(diào)和不可持續(xù)的問題。

一、我國傳統(tǒng)物業(yè)管理一體化模式存在的主要問題

物業(yè)管理“一體化”模式為深圳首創(chuàng)，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內(nèi)地物業(yè)管理的基本模式。一體化管理服務(wù)通常是指物業(yè)公司采用承接、策劃、組織、實施和管控的全方位、全過程的一體化服務(wù)運營模式。當然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業(yè)行業(yè)的形成和發(fā)展起到了一定的促進作用。但是，現(xiàn)在看來，“一體化”管理模式具有較大缺陷。

1.業(yè)主的主體地位未得到保障

物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。物業(yè)管理的主角應(yīng)該是業(yè)主，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理的權(quán)利。業(yè)主大會作為一種由業(yè)主代表組成為維護自身權(quán)益的實權(quán)組織，是物業(yè)管理中的權(quán)力機構(gòu)。但在我國物業(yè)管理的發(fā)展中，許多小區(qū)根本沒有業(yè)主大會或即便存在業(yè)主大會也沒有較好地發(fā)揮它的作用，存在召開大會難等實際問題。由此，業(yè)主的主體地位和權(quán)利長期被漠視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐漸成為物業(yè)管理活動的主導(dǎo)者，業(yè)主的主體地位從而未得到有效保障。

2.現(xiàn)有的物業(yè)管理制度失效

近些年來，因物業(yè)管理不善導(dǎo)致的各種糾紛較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾日益突顯，對居民住區(qū)的良好的生活環(huán)境造成一定影響，而認真分析研究造成糾紛的原因，不難發(fā)現(xiàn)很大程度上是由于現(xiàn)有的物業(yè)管理制度不完善、物業(yè)管理模式不健全造成的。因此，對現(xiàn)有的物業(yè)管理制度進行改革，重塑新的物業(yè)管理模式是影響我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，也是建設(shè)社會主義和諧社會的必然要求。

3.物業(yè)管理的前期介入導(dǎo)致市場競爭機制失靈

我國現(xiàn)有的物業(yè)管理機構(gòu)大多是由開發(fā)商前期介入所定下來的，其實際上已損害了業(yè)主的利益，剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)力。在《物業(yè)管理條例》的制度框架下，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位代替業(yè)主大會予以選聘，其行為已導(dǎo)致主體錯位，業(yè)主只能被動地接受建設(shè)單位為其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)價格無從協(xié)商和選擇，只能被動地接受，由此物業(yè)管理服務(wù)市場競爭機制失靈或者根本不存在競爭。

4.業(yè)主大會的法律地位不明確，業(yè)主實現(xiàn)自我管理難

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會的決策形式是召開業(yè)主大會，業(yè)主大會作為權(quán)力機構(gòu)行使決策權(quán)，業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。但是，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定存在一定矛盾，業(yè)主無法通過業(yè)主大會行使共同管理的權(quán)利。在《物業(yè)管理條例》中只是將物業(yè)管理機構(gòu)定位為決定物業(yè)管理重大事項的決策機構(gòu)，沒有對業(yè)主大會的行為權(quán)力作更加詳細的說明，沒有訴訟主體資格，導(dǎo)致無行使決定權(quán)。

二、關(guān)于構(gòu)建基于業(yè)主大會主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式設(shè)想

當前，我國的物業(yè)管理不僅是物業(yè)管理制度方面存在缺陷，傳統(tǒng)的一體化物業(yè)管理模式也不再適應(yīng)當前行業(yè)發(fā)展的方向?；诖?，提出構(gòu)建一種基于業(yè)主大會主導(dǎo)下的物業(yè)管理新模式。

1.成立業(yè)主大會，健全組織架構(gòu)，完善大會議事規(guī)則

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物所有權(quán)，在物業(yè)管理活動中依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，行使共同管理權(quán)利、承擔共同管理責任的組織。健全的業(yè)主大會的組織架構(gòu)包括決策機構(gòu)、理事(董事)機構(gòu)、監(jiān)事機構(gòu)和專職人員。決策機構(gòu)指的是業(yè)主大會，理事(董事)機構(gòu)指的是業(yè)主委員會，監(jiān)事機構(gòu)指的是業(yè)主監(jiān)事會，專職人員包括職業(yè)經(jīng)理人、秘書等。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會議事方式和表決方式的程序性規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動必須遵守和執(zhí)行議事規(guī)則。一切關(guān)系到業(yè)主利益的事都要通過業(yè)主大會充分討論醞釀，一切權(quán)力交給業(yè)主，從實質(zhì)上確立業(yè)主的主體地位。

2.完善相關(guān)制度，明確業(yè)主大會的法律地位

完善物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)法律法規(guī)是業(yè)主主體地位的重要保證，是業(yè)主當家作主的根本要求。政府部門要采取一些積極的措施，制定相關(guān)的法律法規(guī)來促進物業(yè)管理市場有序的運行和發(fā)展。特別是要在法律條文中明確業(yè)主行使權(quán)力的具體行為，制定一些相關(guān)的規(guī)章制度，這樣一來不僅可以約束物業(yè)管理公司的行為，還可以保障業(yè)主以及物業(yè)管理公司的相關(guān)權(quán)利和利益。要進一步明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，讓業(yè)主參與到物業(yè)管理的工作中來；發(fā)生相關(guān)利益糾紛時，可以提請業(yè)主大會討論解決，業(yè)主大會不能解決的，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可按照相關(guān)規(guī)定向人民法院提起訴訟，以維護全體業(yè)主的利益。

3.建立三位一體的業(yè)主大會運行機制

業(yè)主大會的規(guī)范運作，是業(yè)主正確行使共同管理權(quán)、履行法定責任、維護社區(qū)和諧穩(wěn)定的根本保證。可建立以業(yè)主大會為主體，居民委員會、物業(yè)管理機構(gòu)共同參與的工作運行機制，邀請物業(yè)管理服務(wù)公司的負責人到居民委員會中擔任職務(wù)，居委會主任列席業(yè)主大會，形成居委會與物業(yè)公司工作的密切協(xié)調(diào)，形成“三位一體”的工作格局，明確業(yè)主大會的主導(dǎo)地位，形成一套三方共同監(jiān)督、共同參與，對社區(qū)實行一體化管理的運行機制。

4.構(gòu)建業(yè)主大會主導(dǎo)下的全方位物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境

在成立了完善的業(yè)主大會組織機構(gòu)后，充分發(fā)揮業(yè)主大會的職能效應(yīng)至關(guān)重要。要構(gòu)建業(yè)主大會主導(dǎo)下的全方位物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，其中包括物業(yè)管理前期介入階段、中期服務(wù)階段、后期維護階段等全過程。在物業(yè)管理公司的選擇上，業(yè)主大會具有絕對的主導(dǎo)權(quán)，適當引入合理的競爭機制，良性的機制會加快市場經(jīng)濟的運行和發(fā)展，通過招標等競爭性方式引入了物業(yè)管理公司后，業(yè)主大會定期組織相關(guān)人員召開業(yè)主大會，討論物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量等，對物業(yè)管理公司進行一個定期性的全方位評價，以期評判是否能繼續(xù)留在小區(qū)服務(wù)，這樣能推動建立公平公正、競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，為物業(yè)管理企業(yè)更好地為買方服務(wù)提供監(jiān)督動力。

三、結(jié)語

綜上所述，我國傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)當代社會的發(fā)展，事實證明，因物業(yè)管理而引發(fā)的糾紛在一定程度上會影響社會的和諧穩(wěn)定。因此我們要不斷創(chuàng)新并完善物業(yè)管理模式，借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀經(jīng)驗，逐步形成一套具有中國特色的物業(yè)管理新模式。

[1]張農(nóng)科.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題,2012,(05):2-14.

周洪兵，張帥，江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院學(xué)生。