李霞

摘 要：2007年以來，在中國房地產(chǎn)市場興起的同時，銀行的住房按揭貸款也經(jīng)歷了一輪擴張，房貸業(yè)務一度占到個貸業(yè)務的90%以上；在競爭激烈的年份，各家銀行爭相打折爭取客戶。時過境遷，昔日的“香餑餑”如今正逐漸遭到商業(yè)銀行的拋棄，房貸市場正面臨一場資本危機。

關鍵詞：房地產(chǎn)；市場；按揭貸款

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0233-01

一、房貸市場現(xiàn)狀

“申請了好幾個月，批下來優(yōu)惠沒有了，只能基準利率?！?013年在北京市買房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。雖然失去了優(yōu)惠政策，但在北京市停貸現(xiàn)象并不那么嚴重，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲、招行、浦發(fā)、渣打首套房貸利率全部恢復基準，交行、光大等為基準利率上浮5%。而作為逐漸壓縮房貸市場的代表——深圳市，其民生銀行和平安銀行自去年開始已撤離房貸市場；外資銀行中，花旗銀行最近也停止房貸發(fā)放。還有一些商業(yè)銀行，如中信銀行、廣發(fā)銀行，則將首套房貸利率設為基準上浮20%，變相“趕客”。深圳市各大銀行不僅提高利率，更已對房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度。除國有銀行出于社會責任未減少房貸業(yè)務外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業(yè)務，更多銀行駐點開始撤離售樓處，住房貸款正被資本市場前所未有的邊緣化。

二、房貸市場萎縮的原因

金融與地產(chǎn)原本是一對親密無間的好兄弟，在中國的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展階段，金融資產(chǎn)的注入為其提供了巨大的資金支持，銀行也在房地產(chǎn)的高速膨脹中賺的盆滿、缽滿。然而，在國家一系列限制、打壓房地產(chǎn)的政策出臺后，銀行資金逐漸背離了房地產(chǎn)行業(yè)，從住房開發(fā)貸款的限入到個人住房貸款的撤離，金融與地產(chǎn)漸行漸遠。面對房貸市場的日益蕭條，我們不禁要問，房貸市場到底怎么了？敏感的銀行在這紛繁復雜的市場中又嗅到了什么？

1.利率市場化下的資本逐利

利率市場的放開打通了利率市場化的通道，也直接推高了銀行的資金成本。在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)?？偭恳欢ǖ那闆r下，銀行往往會將資產(chǎn)投放到收益率較好、風險可控的資產(chǎn)運用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務品種。以目前5年期以上貸款利率6.55%計算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著，銀行發(fā)放房貸的利差空間不到0.7個點。但中小企業(yè)貸款及個人經(jīng)營性貸款的利率一般要上浮20%以上，這對于銀行來說，利潤空間更大。在商言商，目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的買賣。選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇。

2.房地產(chǎn)的潛在風險成為銀行共識

事實上，銀行壓縮房貸的另一個背景是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈下行趨勢，房貸業(yè)務的風險正在加大成為各家銀行的共識。如果2014年中國要經(jīng)歷一場危機，則這場危機的觸發(fā)點很可能是房地產(chǎn)價格暴跌。房地產(chǎn)價格暴跌沖擊金融體系的第一個環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價格下跌，和房地產(chǎn)相關的企業(yè)出現(xiàn)問題，相關貸款也會出現(xiàn)問題。銀行的風控一向是信貸的重中之重，銀行資本“趨利避害”的天性決定了現(xiàn)在的“房貸荒”將成為一個持續(xù)的現(xiàn)象，短時間難以改變。

三、商業(yè)銀行應關注房貸“被冷落”風險

在政策與市場的雙重影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的處境不容樂觀，日漸稀薄的購房人群成為支撐房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)落地的最后一根稻草。然而，少了銀行資金的呵護，原本脆弱的房地產(chǎn)將更加岌岌可危。剛性需求的貸款難、貸款貴有可能逼退很大一部分購房者，從而加速了地產(chǎn)大廈的轟然坍塌。這一連鎖反應很可能因為銀行的短視而觸發(fā)，造成不可挽回的系統(tǒng)性風險和損失。畢竟銀行在完全將資金抽離房地產(chǎn)市場之前更應該關注的是房貸市場的平穩(wěn)，更應該注重履行金融企業(yè)維護經(jīng)濟穩(wěn)定的宗旨，須知，覆巢之下，再無完卵。

為應對房貸荒，今年5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，要求銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，在定價方面合理確定首套房貸款利率水平，審批上也要及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。此次央行加強銀行批貸速度的監(jiān)管后，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現(xiàn)狀。這對于首次置業(yè)人群來說將是一大利好，將會刺激目前仍在觀望的人群逐步入市。

工行、中行隨后表態(tài)，將積極支持符合條件的個人首套住房信貸需求，進一步合理配置貸款規(guī)模，并對個人住房貸款實行合理定價，及時滿足客戶的用款需求。同時，大力推廣應用分類審批技術，進一步提高個人住房貸款的審查審批效率，加快個人住房貸款審批。當然，由于距離央行“喊話”的時間比較短，更多的銀行目前仍然維持原有的房貸政策，是“聽話”還是逐利，尚在考慮之中。

提醒金融大佬們，面對房貸市場的十字路口，還是“且行且珍惜”吧。

[責任編輯 仲 琪]endprint