黃蔚+季如進(jìn)

摘要：隨著北京市公共租賃住房大規(guī)模建設(shè)和配租，公租房的后期管理已成為一項(xiàng)重要課題。對(duì)北京市公租房“三位一體”的后期管理模式進(jìn)行分析，從使用監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理、社會(huì)管理方面闡述當(dāng)前北京市公租房后期管理中的亮點(diǎn)，并結(jié)合實(shí)際提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房，后期管理，三位一體

中圖文類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）04-0022-27 收稿日期：2014-03-05

截至2013年12月，北京市公共租賃住房（含廉租房，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）在建項(xiàng)目17.3萬(wàn)套，已配租3萬(wàn)套，實(shí)際入住1.36萬(wàn)戶(hù)。隨著公租房的配租與入住，北京市公租房的建設(shè)管理重點(diǎn)已由“建”向“管”過(guò)渡。

北京市是全國(guó)最早開(kāi)始公租房后期管理研究的城市之一。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)先后出臺(tái)了一系列政策文件，建立了公租房“三位一體”的后期管理模式，明確了使用監(jiān)督、運(yùn)營(yíng)管理和社會(huì)管理工作的責(zé)任主體和權(quán)利義務(wù)，切實(shí)提高了北京市公租房的后期管理水平。

1 北京市公租房后期管理原則

1.1 原則一：市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

2012年8月，李克強(qiáng)副總理在北京市視察保障性住房工作時(shí)提到“保障房的運(yùn)行管理，既要體現(xiàn)政府職責(zé)，又要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用”。北京市公租房政策設(shè)計(jì)的原則之一就是“政府支持，市場(chǎng)運(yùn)作”。政府不能既做“裁判員”又做“運(yùn)動(dòng)員”，凡市場(chǎng)能發(fā)揮作用時(shí)，以市場(chǎng)運(yùn)作為主。公租房的運(yùn)營(yíng)單位必須是獨(dú)立的市場(chǎng)主體，而不能由政府行政部門(mén)直接運(yùn)營(yíng)，此為堅(jiān)持市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的核心。政府從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，通過(guò)市場(chǎng)化的專(zhuān)業(yè)管理和社會(huì)服務(wù)，保證公租房的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

1.2 原則二：統(tǒng)一管理

為確保公租房后期管理的有效實(shí)施，其管理體系應(yīng)做到五個(gè)統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一的行政管理機(jī)構(gòu)。明確市、區(qū)、街道各級(jí)行政機(jī)構(gòu)職責(zé)，以房定編，配置相應(yīng)的管理人員和經(jīng)費(fèi)。（2）統(tǒng)一的工作程序和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范公租房管理的各項(xiàng)工作程序，制定合理的可持續(xù)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（3）統(tǒng)一的準(zhǔn)入考核標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)運(yùn)營(yíng)主體實(shí)行準(zhǔn)入考核制度，保證公租房運(yùn)營(yíng)管理水平。（4）統(tǒng)一的信息平臺(tái)。搭建全市網(wǎng)絡(luò)化信息平臺(tái)，各部門(mén)（建設(shè)、民政、司法、公安、執(zhí)法）信息互通共享，實(shí)行各類(lèi)信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。（5）統(tǒng)一的示范樣板。當(dāng)前北京市已配租的公租房項(xiàng)目基本為北京市保障房投資中心收購(gòu)持有、統(tǒng)一管理，對(duì)全市公租房項(xiàng)目的管理有示范帶頭作用。

1.3 原則三：嚴(yán)格監(jiān)管

綜合運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、輿論等手段，配以激勵(lì)政策，全面實(shí)施公租房的使用監(jiān)管。法律層面確立對(duì)嚴(yán)重違規(guī)行為的處罰程序和處罰手段。行政方面，根據(jù)監(jiān)管內(nèi)容的不同，由不同層級(jí)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，建立多層級(jí)的監(jiān)管體系。區(qū)縣住保部門(mén)定期檢查和抽查公租房使用情況，并向有關(guān)各方反饋結(jié)果。產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)公租房的日常監(jiān)管和對(duì)租戶(hù)的思想引導(dǎo)。

2 “三位一體”后期管理模式分析

基于上述原則，北京市公租房后期管理堅(jiān)持使用監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理和社會(huì)管理“三位一體”的后期服務(wù)管理模式。三項(xiàng)工作內(nèi)容，雖然責(zé)任主體不一，但只有在基層公租房社區(qū)中有效融合，才能實(shí)現(xiàn)公租房后期管理全面、規(guī)范的展開(kāi)。

2.1 后期管理各主體職責(zé)

公租房后期管理體系中涉及到的主體有三個(gè)：政府、產(chǎn)權(quán)單位和租戶(hù)（見(jiàn)表1）。目前，北京市公租房后期管理體制初步形成，各主體職責(zé)明確，有助于后期管理有效規(guī)范進(jìn)行。

2.2 使用監(jiān)管機(jī)制

2.2.1 相關(guān)法規(guī)逐步完善

北京市先后頒布了《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》（京建住〔2009〕525號(hào)）、《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)保障性住房使用監(jiān)督管理的意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2012〕13號(hào)）、《北京市公共租賃住房后期管理辦法》（京建法〔2013〕15號(hào)），《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房社會(huì)管理和服務(wù)的意見(jiàn)》（京建法〔2013〕19號(hào)），其核心是對(duì)后期管理中的使用監(jiān)管工作作出相關(guān)規(guī)定，明確各主體的責(zé)任義務(wù)，并列舉租戶(hù)應(yīng)退出公租房的情況，設(shè)計(jì)相關(guān)的退出程序。這些法規(guī)的出臺(tái)和完善促進(jìn)了公租房使用監(jiān)管工作的有效施行。

2.2.2 行政管理體系初步成形

政府的職責(zé)是指導(dǎo)和監(jiān)管，一方面制定政策，保障制度運(yùn)行；另一方面，通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的審核與監(jiān)管，推動(dòng)制度運(yùn)行的順暢。

目前，北京市公租房行政管理體系初步成形。在公租房體系全面建立和推進(jìn)的初期，建設(shè)是重點(diǎn)。因此，現(xiàn)行行政管理體制以建設(shè)系統(tǒng)（市區(qū)縣住建委）為主，其他部門(mén)（民政、社保、公安部門(mén)等）協(xié)調(diào)配合，發(fā)揮輔助作用。不同層級(jí)的住房保障部門(mén)以及相關(guān)行政部門(mén)聯(lián)動(dòng)協(xié)作，保證使用監(jiān)管的有效進(jìn)行。

2.3 運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制

2.3.1 公租房運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)

公租房不同于普通商品房和傳統(tǒng)的福利公房，其運(yùn)營(yíng)管理有自身的特殊性。公租房運(yùn)營(yíng)管理主要包括租賃管理和物業(yè)管理，由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。其中，租賃管理包含了對(duì)租戶(hù)使用情況的監(jiān)督；物業(yè)管理內(nèi)容與普通商品房的物業(yè)管理相比，增加了室內(nèi)維修項(xiàng)目；此外還需要與屬地管理部門(mén)配合，進(jìn)行社區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)（含居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站等），社會(huì)保障與社會(huì)救助（低保、低收入家庭），社區(qū)文化活動(dòng)與建設(shè)等內(nèi)容。

2.3.2 市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式

北京市堅(jiān)持“政府支持，市場(chǎng)運(yùn)作”原則，由市場(chǎng)化的產(chǎn)權(quán)單位對(duì)公租房進(jìn)行管理。產(chǎn)權(quán)單位既可組建專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)自行管理，也可委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)施。目前，已配租的公租房項(xiàng)目都由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

2.3.3 統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

為了加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，北京市政府設(shè)立了北京市保障性住房建設(shè)投資中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京市投資中心”）。從機(jī)構(gòu)性質(zhì)來(lái)看，北京市投資中心屬于國(guó)有企業(yè)，是民事主體，是“運(yùn)動(dòng)員”。目前，北京市向社會(huì)公開(kāi)配租的公租房項(xiàng)目都由投資中心收購(gòu)持有，投資中心作為產(chǎn)權(quán)單位對(duì)公租房項(xiàng)目統(tǒng)一管理。這有利于明確政府與產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，降低管理成本，提高運(yùn)營(yíng)效率。北京市投資中心的成立加速了北京市保障性住房發(fā)展，對(duì)全國(guó)公租房的建設(shè)和管理起到重要的示范作用。endprint

2.4 社會(huì)管理機(jī)制

2.4.1 戶(hù)籍屬地管理

在現(xiàn)行戶(hù)籍制度下，戶(hù)籍上捆綁了大量公共資源和社會(huì)保障，人戶(hù)分離一直是困擾公租房后期管理的難題，在特大型城市尤為突出。2013年底北京市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房社會(huì)管理和服務(wù)的意見(jiàn)》（京建法〔2013〕19號(hào)），規(guī)定公租房管理以居住地屬地管理為主，租戶(hù)都能享受與屬地戶(hù)籍居民均等的社會(huì)保障、勞動(dòng)就業(yè)、公共衛(wèi)生、基本醫(yī)療、義務(wù)教育等社會(huì)公共服務(wù)，適齡兒童可以選擇在承租的公租房所在地就近登記入學(xué)。屬地管理模式是北京市公租房后期管理機(jī)制的一大進(jìn)步。

2.4.2 加強(qiáng)社區(qū)公共服務(wù)

在公租房租戶(hù)入住后，以街道辦事處和各社區(qū)服務(wù)站為平臺(tái)，依托產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同做好社區(qū)建設(shè)。各級(jí)住房保障部門(mén)配合做好社區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，并負(fù)責(zé)處理各種違規(guī)現(xiàn)象。產(chǎn)權(quán)單位加大投入，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方式，引進(jìn)社工和非盈利公益組織為社區(qū)提供服務(wù)，協(xié)助政府解決社區(qū)問(wèn)題，共同締造和諧健康的居住環(huán)境。一方面加強(qiáng)黨團(tuán)及政府基層組織、社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、志愿者組織和文化活動(dòng)組織的建設(shè)，彌補(bǔ)租戶(hù)思想工作的空白；另一方面加強(qiáng)社工服務(wù)機(jī)構(gòu)的參與比例，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，由專(zhuān)業(yè)社工為社區(qū)提供服務(wù)。

2.4.3 鼓勵(lì)租戶(hù)參與社區(qū)自治

公租房所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要推進(jìn)社區(qū)民主自治，開(kāi)展社區(qū)公共服務(wù)、便民服務(wù)和志愿服務(wù)。社區(qū)居委會(huì)設(shè)立居民小組，采取樓委會(huì)、樓門(mén)自治小組等形式，參與社區(qū)居民自治活動(dòng)。租戶(hù)參與到社區(qū)自治活動(dòng)中，不僅可以促進(jìn)社區(qū)團(tuán)結(jié)，而且可以給提供服務(wù)者帶來(lái)巨大滿(mǎn)足和自尊提升，脫離被救助的心態(tài)，有利于社會(huì)建設(shè)。

2.4.4 重視就業(yè)促進(jìn)工作

目前公租房管理中，無(wú)固定職業(yè)的低保家庭是最不穩(wěn)定的因素，也是消耗管理資源最多的小群體。因此，促進(jìn)就業(yè)是穩(wěn)定公租房社區(qū)的重要途徑。針對(duì)這類(lèi)人員，配合屬地的產(chǎn)業(yè)需求和社區(qū)的自我服務(wù)需求，組織公益招聘，讓這些家庭就近工作，增加收入，同時(shí)也為地區(qū)產(chǎn)業(yè)提供人力資源，緩解緊張的交通資源。若公租房租戶(hù)在租賃期間由無(wú)業(yè)轉(zhuǎn)為就業(yè)，應(yīng)給予獎(jiǎng)勵(lì)；若收入標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到退出要求，則多給予遷出的寬限期間。

3 完善北京市公租房后期管理模式的建議

3.1 對(duì)使用監(jiān)管的建議

雖然北京市已經(jīng)建立了網(wǎng)格化的監(jiān)管體系，但是使用監(jiān)管是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，在各國(guó)的住房保障體系中退出管理存在困難也具有普遍性。對(duì)于我國(guó)在個(gè)人信用體系和法律制度還不夠健全的前提下，對(duì)北京市的使用監(jiān)管模式提出以下建議。

3.1.1 以事先預(yù)防和正向激勵(lì)為主

使用監(jiān)管采取宣傳教育、預(yù)防檢查和調(diào)查處理三管齊下方式進(jìn)行。在當(dāng)前公租房大規(guī)模入住階段，首先應(yīng)樹(shù)立以預(yù)防、教育和正向激勵(lì)為主的工作思路，致力于形成積極的價(jià)值觀，在社會(huì)上形成一種“以欠租為恥”的氛圍。區(qū)縣住房保障辦公室要注重宣傳和教育，通過(guò)海報(bào)、報(bào)刊和公益廣告等形式，廣泛告知公眾如何正確使用公共資源、違規(guī)后果等，同時(shí)暢通多種舉報(bào)渠道（熱線電話(huà)、信函、電郵、網(wǎng)站及社區(qū)管理站等）；運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要在社區(qū)做好宣傳和教育工作，在小區(qū)醒目位置和居民辦事場(chǎng)所，通過(guò)張貼海報(bào)、播放宣傳片、舉辦社區(qū)展覽等形式，提高租戶(hù)合理使用公共資源的意識(shí)。宣傳上，要注意淡化負(fù)面的宣傳，以防激化矛盾。要相信絕大多數(shù)租戶(hù)愿意做誠(chéng)實(shí)守信的公民。積極研究、制定公租房退出的條件、方式、程序及相關(guān)獎(jiǎng)懲政策。

3.1.2 建立租戶(hù)評(píng)分體系，完善監(jiān)管手段

考慮到公租房管理的需要，建議對(duì)租戶(hù)在居住中的表現(xiàn)作評(píng)判，由政府設(shè)立統(tǒng)一的評(píng)分體系，按時(shí)交納費(fèi)用、積極參與管理的給予加分，發(fā)生瞞報(bào)收入或其他違規(guī)使用行為的酌情扣分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果對(duì)應(yīng)獎(jiǎng)懲措施。評(píng)分工作應(yīng)由社區(qū)服務(wù)站、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與。監(jiān)管人員通過(guò)統(tǒng)一配備的評(píng)分設(shè)備終端，實(shí)時(shí)記錄租戶(hù)的加分扣分情況。未來(lái)可以考慮將公租房的評(píng)分記錄，納入銀行等更大范圍的社會(huì)誠(chéng)信機(jī)制，以加強(qiáng)對(duì)個(gè)人的約束力。

對(duì)于轉(zhuǎn)租、空置等違規(guī)使用行為，應(yīng)通過(guò)完善技術(shù)手段加強(qiáng)取證力度，比如監(jiān)控設(shè)施、水電費(fèi)繳納記錄，門(mén)禁系統(tǒng)記錄等，以備不時(shí)之需。

3.1.3 盡力完善個(gè)人信用查詢(xún)渠道、建立擔(dān)保制度

租戶(hù)的個(gè)人收入狀況，需要北京市住房保障辦公室協(xié)調(diào)房屋權(quán)屬、車(chē)輛權(quán)屬、銀行賬戶(hù)、證券賬戶(hù)、社保賬戶(hù)、公積金賬戶(hù)等系統(tǒng)提供相關(guān)信息，才能盡可能準(zhǔn)確的核查?？紤]到保護(hù)個(gè)人隱私的問(wèn)題，查詢(xún)權(quán)限可以限于北京市住房保障辦公室，在穩(wěn)妥的前提下，逐步向各區(qū)縣開(kāi)放有限的權(quán)限。同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)站參與年度收入審核工作，以群眾評(píng)議等方式，輔助收入狀況調(diào)查。

對(duì)于租金交納應(yīng)設(shè)立擔(dān)保機(jī)制。擔(dān)保者承擔(dān)繳納租金和罰款的連帶責(zé)任。擔(dān)保人最理想的是工作單位，其次是個(gè)人親屬（具有完全民事行為能力并具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力）。對(duì)于能夠提供擔(dān)保的租戶(hù)，可以考慮優(yōu)先入住公租房。

3.2 對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的建議

目前北京市對(duì)于各主體職責(zé)的劃分和關(guān)系的界定是比較清楚的，但租務(wù)管理、室內(nèi)維修等服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍未出臺(tái)。無(wú)論是租務(wù)管理還是物業(yè)管理，政府部門(mén)都要就其工作內(nèi)容、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)建立一系列標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)現(xiàn)公租房項(xiàng)目的統(tǒng)一管理。

3.2.1 建立物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

公租房的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有準(zhǔn)確定位，而不應(yīng)與普通商品房小區(qū)等量齊觀。對(duì)于公租房的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)分三類(lèi)。

（1）集中建設(shè)的公租房，其物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照經(jīng)濟(jì)適用房的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或同地區(qū)同類(lèi)住宅的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（2）對(duì)于配建的公租房，原則上與所在小區(qū)同質(zhì)同價(jià)。不贊成政府在基本一樣的物業(yè)服務(wù)條件下，強(qiáng)制壓低公租房部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這實(shí)際上讓其他業(yè)主給公租房補(bǔ)貼，不利于其他業(yè)主與公租房租戶(hù)和諧相處。

（3）室內(nèi)維修工作是公租房物業(yè)管理的特點(diǎn)，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)單位尚無(wú)室內(nèi)維修服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)出臺(tái)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)明確維修責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)者和費(fèi)用支付方式：由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)的維修工作，按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行維修工作；由租戶(hù)承擔(dān)的維修工作，由租戶(hù)按照政府指導(dǎo)價(jià)自行付費(fèi)。建議逐項(xiàng)列出其維修頻率與產(chǎn)權(quán)單位可承擔(dān)的維修費(fèi)用額度，以防租戶(hù)濫用維修資源。endprint

3.2.2 明確運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和考核標(biāo)準(zhǔn)

《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)單位可委托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的選擇和管理并沒(méi)有作出明確規(guī)定。

建議政府對(duì)承擔(dān)公租房委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的軟硬件服務(wù)條件進(jìn)行準(zhǔn)入評(píng)估和定期考核，建立“公租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)名冊(cè)”，執(zhí)行“認(rèn)證準(zhǔn)入”和“掛牌服務(wù)”，并給與一定的激勵(lì)。

可以從四方面設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為二級(jí)或一級(jí)、具有一定年限的普通住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)、無(wú)不良信用記錄、一年內(nèi)無(wú)重大事故。北京市住保部門(mén)、北京市物業(yè)管理行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、區(qū)縣政府和街道辦事處代表、社會(huì)專(zhuān)家組成評(píng)審委員會(huì)，評(píng)選出一批推薦名單，供產(chǎn)權(quán)單位選擇。該推薦名單可以每年更新一次，對(duì)于出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)現(xiàn)象的物業(yè)服務(wù)企業(yè)取消其推薦資格。推薦名單應(yīng)向社會(huì)公示。

通過(guò)考核優(yōu)勝劣汰，不斷提高整體的管理服務(wù)水平。公租房的考核應(yīng)包括政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位的考核、產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核，以及租戶(hù)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全方位考核。尤其應(yīng)重視建立租戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行考核的途徑。只有擴(kuò)大參與，才能提高租戶(hù)的責(zé)任感和歸屬感。

3.3 對(duì)社會(huì)管理的建議

北京市《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房社會(huì)管理和服務(wù)的意見(jiàn)》對(duì)屬地管理、社區(qū)自治、就近入學(xué)、促進(jìn)就業(yè)等方面做了相關(guān)規(guī)定，很大程度上推動(dòng)了北京市公租房的社會(huì)管理和服務(wù)，有利于創(chuàng)建和諧宜居的公租房社區(qū)。對(duì)于社會(huì)管理方面，還需補(bǔ)充以下兩點(diǎn)。

3.3.1 老年租戶(hù)的長(zhǎng)期服務(wù)

從目前公租房的入住情況來(lái)看，老年家庭占一定比例。公租房中的老年家庭是需要特殊考慮的群體，隨著年齡增長(zhǎng)，獨(dú)立生活能力逐步減弱，并且改善家庭收入的可能性很低，未來(lái)主動(dòng)退出公租房的可能性更低，老年租戶(hù)未來(lái)可能成為管理中的一個(gè)難題。建議以下兩點(diǎn)：一是與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，動(dòng)態(tài)評(píng)估老年家庭尤其是孤寡老人的生活自理情況，認(rèn)定不符合獨(dú)居條件的應(yīng)由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供居住場(chǎng)所，符合公租房條件的可由財(cái)政繼續(xù)提供租金補(bǔ)貼對(duì)接養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)；二是在房型設(shè)計(jì)上要考慮老年人居住的戶(hù)型和配套設(shè)施，要考慮行動(dòng)不便條件的使用需求和護(hù)理空間。

3.3.2 建立租戶(hù)反饋機(jī)制

在香港，社區(qū)參與是公屋建設(shè)過(guò)程中的重要一環(huán)，房委會(huì)建立居民、專(zhuān)家、議員意見(jiàn)反饋制度，確保屋邨規(guī)劃和設(shè)計(jì)配合租戶(hù)和社區(qū)的需要，增強(qiáng)公眾對(duì)項(xiàng)目的支持，促進(jìn)社會(huì)和諧。北京市也可以借鑒這種機(jī)制，以人為本，建立政府、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、租戶(hù)與規(guī)劃建設(shè)單位的對(duì)話(huà)機(jī)制。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，政府可以利用聽(tīng)取已入住租戶(hù)對(duì)可改善地方及對(duì)公租房項(xiàng)目的提議，用于規(guī)劃設(shè)計(jì)新社區(qū)的參考；使用階段，開(kāi)展調(diào)查社區(qū)建設(shè)的調(diào)研，收納租戶(hù)的意見(jiàn)及建議，提升社區(qū)管理服務(wù)工作。

4 結(jié)語(yǔ)

公租房的管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，需要不斷摸索與完善。北京市初步建立了多層級(jí)、網(wǎng)格化的公租房后期管理體系，在全國(guó)范圍內(nèi)起到參考示范作用。對(duì)于現(xiàn)存和可能出現(xiàn)的問(wèn)題，政府主管部門(mén)仍需積極探索、認(rèn)真研究，進(jìn)一步完善公租房管理機(jī)制，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.楊華凱.公共租賃住房租后管理制度的創(chuàng)新.上海房地.2012.4

2.張家成.北京公共租賃住房實(shí)行社會(huì)管理.中國(guó)建設(shè)報(bào).2013.12.12

3.楊玲.對(duì)當(dāng)前公共租賃住房社區(qū)管理的相關(guān)思考.城市管理.2013.8

4.楊建國(guó).公共租賃住房運(yùn)營(yíng)社會(huì)管理模式研究.現(xiàn)代物業(yè).2013.11

作者簡(jiǎn)介：

黃蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所碩士研究生，研究方向?yàn)樽》勘Ｕ稀?/p>

季如進(jìn)，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，參與對(duì)北京市公租房政策研究設(shè)計(jì)。endprint

3.2.2 明確運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和考核標(biāo)準(zhǔn)

《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)單位可委托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的選擇和管理并沒(méi)有作出明確規(guī)定。

建議政府對(duì)承擔(dān)公租房委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的軟硬件服務(wù)條件進(jìn)行準(zhǔn)入評(píng)估和定期考核，建立“公租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)名冊(cè)”，執(zhí)行“認(rèn)證準(zhǔn)入”和“掛牌服務(wù)”，并給與一定的激勵(lì)。

可以從四方面設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為二級(jí)或一級(jí)、具有一定年限的普通住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)、無(wú)不良信用記錄、一年內(nèi)無(wú)重大事故。北京市住保部門(mén)、北京市物業(yè)管理行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、區(qū)縣政府和街道辦事處代表、社會(huì)專(zhuān)家組成評(píng)審委員會(huì)，評(píng)選出一批推薦名單，供產(chǎn)權(quán)單位選擇。該推薦名單可以每年更新一次，對(duì)于出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)現(xiàn)象的物業(yè)服務(wù)企業(yè)取消其推薦資格。推薦名單應(yīng)向社會(huì)公示。

通過(guò)考核優(yōu)勝劣汰，不斷提高整體的管理服務(wù)水平。公租房的考核應(yīng)包括政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位的考核、產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核，以及租戶(hù)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全方位考核。尤其應(yīng)重視建立租戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行考核的途徑。只有擴(kuò)大參與，才能提高租戶(hù)的責(zé)任感和歸屬感。

3.3 對(duì)社會(huì)管理的建議

北京市《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房社會(huì)管理和服務(wù)的意見(jiàn)》對(duì)屬地管理、社區(qū)自治、就近入學(xué)、促進(jìn)就業(yè)等方面做了相關(guān)規(guī)定，很大程度上推動(dòng)了北京市公租房的社會(huì)管理和服務(wù)，有利于創(chuàng)建和諧宜居的公租房社區(qū)。對(duì)于社會(huì)管理方面，還需補(bǔ)充以下兩點(diǎn)。

3.3.1 老年租戶(hù)的長(zhǎng)期服務(wù)

從目前公租房的入住情況來(lái)看，老年家庭占一定比例。公租房中的老年家庭是需要特殊考慮的群體，隨著年齡增長(zhǎng)，獨(dú)立生活能力逐步減弱，并且改善家庭收入的可能性很低，未來(lái)主動(dòng)退出公租房的可能性更低，老年租戶(hù)未來(lái)可能成為管理中的一個(gè)難題。建議以下兩點(diǎn)：一是與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，動(dòng)態(tài)評(píng)估老年家庭尤其是孤寡老人的生活自理情況，認(rèn)定不符合獨(dú)居條件的應(yīng)由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供居住場(chǎng)所，符合公租房條件的可由財(cái)政繼續(xù)提供租金補(bǔ)貼對(duì)接養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)；二是在房型設(shè)計(jì)上要考慮老年人居住的戶(hù)型和配套設(shè)施，要考慮行動(dòng)不便條件的使用需求和護(hù)理空間。

3.3.2 建立租戶(hù)反饋機(jī)制

在香港，社區(qū)參與是公屋建設(shè)過(guò)程中的重要一環(huán)，房委會(huì)建立居民、專(zhuān)家、議員意見(jiàn)反饋制度，確保屋邨規(guī)劃和設(shè)計(jì)配合租戶(hù)和社區(qū)的需要，增強(qiáng)公眾對(duì)項(xiàng)目的支持，促進(jìn)社會(huì)和諧。北京市也可以借鑒這種機(jī)制，以人為本，建立政府、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、租戶(hù)與規(guī)劃建設(shè)單位的對(duì)話(huà)機(jī)制。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，政府可以利用聽(tīng)取已入住租戶(hù)對(duì)可改善地方及對(duì)公租房項(xiàng)目的提議，用于規(guī)劃設(shè)計(jì)新社區(qū)的參考；使用階段，開(kāi)展調(diào)查社區(qū)建設(shè)的調(diào)研，收納租戶(hù)的意見(jiàn)及建議，提升社區(qū)管理服務(wù)工作。

4 結(jié)語(yǔ)

公租房的管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，需要不斷摸索與完善。北京市初步建立了多層級(jí)、網(wǎng)格化的公租房后期管理體系，在全國(guó)范圍內(nèi)起到參考示范作用。對(duì)于現(xiàn)存和可能出現(xiàn)的問(wèn)題，政府主管部門(mén)仍需積極探索、認(rèn)真研究，進(jìn)一步完善公租房管理機(jī)制，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.楊華凱.公共租賃住房租后管理制度的創(chuàng)新.上海房地.2012.4

2.張家成.北京公共租賃住房實(shí)行社會(huì)管理.中國(guó)建設(shè)報(bào).2013.12.12

3.楊玲.對(duì)當(dāng)前公共租賃住房社區(qū)管理的相關(guān)思考.城市管理.2013.8

4.楊建國(guó).公共租賃住房運(yùn)營(yíng)社會(huì)管理模式研究.現(xiàn)代物業(yè).2013.11

作者簡(jiǎn)介：

黃蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所碩士研究生，研究方向?yàn)樽》勘Ｕ稀?/p>

季如進(jìn)，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，參與對(duì)北京市公租房政策研究設(shè)計(jì)。endprint

3.2.2 明確運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和考核標(biāo)準(zhǔn)

《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)單位可委托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理，但對(duì)于運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的選擇和管理并沒(méi)有作出明確規(guī)定。

建議政府對(duì)承擔(dān)公租房委托管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的軟硬件服務(wù)條件進(jìn)行準(zhǔn)入評(píng)估和定期考核，建立“公租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)名冊(cè)”，執(zhí)行“認(rèn)證準(zhǔn)入”和“掛牌服務(wù)”，并給與一定的激勵(lì)。

可以從四方面設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為二級(jí)或一級(jí)、具有一定年限的普通住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)、無(wú)不良信用記錄、一年內(nèi)無(wú)重大事故。北京市住保部門(mén)、北京市物業(yè)管理行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、區(qū)縣政府和街道辦事處代表、社會(huì)專(zhuān)家組成評(píng)審委員會(huì)，評(píng)選出一批推薦名單，供產(chǎn)權(quán)單位選擇。該推薦名單可以每年更新一次，對(duì)于出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)現(xiàn)象的物業(yè)服務(wù)企業(yè)取消其推薦資格。推薦名單應(yīng)向社會(huì)公示。

通過(guò)考核優(yōu)勝劣汰，不斷提高整體的管理服務(wù)水平。公租房的考核應(yīng)包括政府監(jiān)管部門(mén)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位的考核、產(chǎn)權(quán)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核，以及租戶(hù)對(duì)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全方位考核。尤其應(yīng)重視建立租戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行考核的途徑。只有擴(kuò)大參與，才能提高租戶(hù)的責(zé)任感和歸屬感。

3.3 對(duì)社會(huì)管理的建議

北京市《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房社會(huì)管理和服務(wù)的意見(jiàn)》對(duì)屬地管理、社區(qū)自治、就近入學(xué)、促進(jìn)就業(yè)等方面做了相關(guān)規(guī)定，很大程度上推動(dòng)了北京市公租房的社會(huì)管理和服務(wù)，有利于創(chuàng)建和諧宜居的公租房社區(qū)。對(duì)于社會(huì)管理方面，還需補(bǔ)充以下兩點(diǎn)。

3.3.1 老年租戶(hù)的長(zhǎng)期服務(wù)

從目前公租房的入住情況來(lái)看，老年家庭占一定比例。公租房中的老年家庭是需要特殊考慮的群體，隨著年齡增長(zhǎng)，獨(dú)立生活能力逐步減弱，并且改善家庭收入的可能性很低，未來(lái)主動(dòng)退出公租房的可能性更低，老年租戶(hù)未來(lái)可能成為管理中的一個(gè)難題。建議以下兩點(diǎn)：一是與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，動(dòng)態(tài)評(píng)估老年家庭尤其是孤寡老人的生活自理情況，認(rèn)定不符合獨(dú)居條件的應(yīng)由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供居住場(chǎng)所，符合公租房條件的可由財(cái)政繼續(xù)提供租金補(bǔ)貼對(duì)接養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)；二是在房型設(shè)計(jì)上要考慮老年人居住的戶(hù)型和配套設(shè)施，要考慮行動(dòng)不便條件的使用需求和護(hù)理空間。

3.3.2 建立租戶(hù)反饋機(jī)制

在香港，社區(qū)參與是公屋建設(shè)過(guò)程中的重要一環(huán)，房委會(huì)建立居民、專(zhuān)家、議員意見(jiàn)反饋制度，確保屋邨規(guī)劃和設(shè)計(jì)配合租戶(hù)和社區(qū)的需要，增強(qiáng)公眾對(duì)項(xiàng)目的支持，促進(jìn)社會(huì)和諧。北京市也可以借鑒這種機(jī)制，以人為本，建立政府、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、租戶(hù)與規(guī)劃建設(shè)單位的對(duì)話(huà)機(jī)制。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，政府可以利用聽(tīng)取已入住租戶(hù)對(duì)可改善地方及對(duì)公租房項(xiàng)目的提議，用于規(guī)劃設(shè)計(jì)新社區(qū)的參考；使用階段，開(kāi)展調(diào)查社區(qū)建設(shè)的調(diào)研，收納租戶(hù)的意見(jiàn)及建議，提升社區(qū)管理服務(wù)工作。

4 結(jié)語(yǔ)

公租房的管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程，需要不斷摸索與完善。北京市初步建立了多層級(jí)、網(wǎng)格化的公租房后期管理體系，在全國(guó)范圍內(nèi)起到參考示范作用。對(duì)于現(xiàn)存和可能出現(xiàn)的問(wèn)題，政府主管部門(mén)仍需積極探索、認(rèn)真研究，進(jìn)一步完善公租房管理機(jī)制，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.楊華凱.公共租賃住房租后管理制度的創(chuàng)新.上海房地.2012.4

2.張家成.北京公共租賃住房實(shí)行社會(huì)管理.中國(guó)建設(shè)報(bào).2013.12.12

3.楊玲.對(duì)當(dāng)前公共租賃住房社區(qū)管理的相關(guān)思考.城市管理.2013.8

4.楊建國(guó).公共租賃住房運(yùn)營(yíng)社會(huì)管理模式研究.現(xiàn)代物業(yè).2013.11

作者簡(jiǎn)介：

黃蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所碩士研究生，研究方向?yàn)樽》勘Ｕ稀?/p>

季如進(jìn)，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，參與對(duì)北京市公租房政策研究設(shè)計(jì)。endprint