張蔚+楊贊

摘要：加大保障性安居工程財(cái)政補(bǔ)貼支持力度，確保財(cái)政補(bǔ)貼的高效運(yùn)行成為推進(jìn)安居工程建設(shè)的關(guān)鍵。依據(jù)住房供給彈性和住房過(guò)濾理論，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了供方補(bǔ)貼和需方補(bǔ)貼的實(shí)施效率?；诓煌鞘械淖》渴袌?chǎng)差異，考察我國(guó)11個(gè)典型城市的住房供給彈性和住房過(guò)濾，在識(shí)別本地區(qū)住房市場(chǎng)特性的基礎(chǔ)上探討適宜采取的補(bǔ)貼方式。研究表明，不同城市由于住房供給彈性和過(guò)濾情況的不同，保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼的效率存在顯著差異，采取合適的保障房補(bǔ)貼方式，能夠優(yōu)化資源配置，打破財(cái)政壓力對(duì)推進(jìn)保障房工作的限制。

關(guān)鍵詞：供給方補(bǔ)貼，需求方補(bǔ)貼，供給彈性，住房過(guò)濾

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）04-0028-33 收稿日期：2014-02-20

從直接補(bǔ)貼對(duì)象角度可以將保障性住房補(bǔ)貼劃分為供給方補(bǔ)貼（生產(chǎn)者補(bǔ)貼）與需求方補(bǔ)貼（消費(fèi)者補(bǔ)貼）兩種模式。供方補(bǔ)貼是指政府直接投資建設(shè)保障性住房或通過(guò)為房屋供應(yīng)方提供稅收等方面的優(yōu)惠政策，降低保障住房開(kāi)發(fā)成本，為低收入人群提供低售價(jià)或低租金的住房。相對(duì)應(yīng)的，需方補(bǔ)貼指政府為保障對(duì)象提供資金支持，通過(guò)提高低收入人群的住房可支付能力，使得保障對(duì)象能夠在市場(chǎng)中自主進(jìn)行房屋的購(gòu)買(mǎi)或租賃。這兩種住房補(bǔ)貼模式在中國(guó)多數(shù)城市均有實(shí)踐。

基于效率和過(guò)濾的基礎(chǔ)理論，本文進(jìn)一步擴(kuò)展了供給補(bǔ)貼與需求補(bǔ)貼的有效性研究，從城市住房供給市場(chǎng)差異的角度，從供給彈性和住房過(guò)濾的角度探究了適宜城市特點(diǎn)和發(fā)展的財(cái)政補(bǔ)貼方式并提出政策建議。

1 理論基礎(chǔ)

從理論上來(lái)講，當(dāng)保障性住房供給量明顯小于保障住房需求量時(shí)，采取需求方補(bǔ)貼將導(dǎo)致市場(chǎng)供給更加短缺，因此供給補(bǔ)貼應(yīng)當(dāng)成為主要的補(bǔ)貼方式。隨著保障房供給的增加，保障住房的供需逐步平衡，或達(dá)到住房市場(chǎng)供給大于需求時(shí)，住房財(cái)政補(bǔ)貼的具體實(shí)施效果在很大程度上受到市場(chǎng)整體調(diào)節(jié)的影響。此時(shí)不能簡(jiǎn)單地采取需方補(bǔ)貼，需要從動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)變化進(jìn)行分析，其中住房供給彈性以及住房過(guò)濾性是兩個(gè)重要的影響因素。住房彈性主要是用來(lái)衡量住房增量市場(chǎng)的發(fā)展及其特點(diǎn)，而住房過(guò)濾則反映存量住房市場(chǎng)的交易及其特征。

從中國(guó)目前城市保障住房發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，供給與需求相對(duì)平衡或供給大于需求是市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn)。

1.1 住房供給彈性與補(bǔ)貼效率

住房供給價(jià)格彈性是反映住房供給量隨著住房?jī)r(jià)格或租金變化的重要指標(biāo)。住房建設(shè)周期、政策管制和開(kāi)發(fā)商的期權(quán)決策等因素對(duì)住房供給彈性產(chǎn)生影響。我國(guó)學(xué)者研究表明，不同城市間住房供給彈性存在明顯差異。

需求方補(bǔ)貼促使保障對(duì)象直接進(jìn)入住房市場(chǎng)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃，增加了市場(chǎng)的需求量，因此短期內(nèi)會(huì)引起市場(chǎng)租金或房?jī)r(jià)的上漲。在住房供給彈性較大的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)能夠較有效地對(duì)價(jià)格上漲做出反應(yīng)，增加供給，進(jìn)而抑制租金的繼續(xù)高漲，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的匹配和平衡。但是，在住房供給缺乏彈性的市場(chǎng)，價(jià)格的上漲不能有效地刺激供給量的提高，由于需求補(bǔ)貼而導(dǎo)致的市場(chǎng)租金水平上漲，無(wú)法得到有效抑制。此時(shí)保障對(duì)象以及未接受住房補(bǔ)貼的租戶住房支出均增加，社會(huì)福利受損，補(bǔ)貼凈收益從政府和未享受補(bǔ)貼的租戶轉(zhuǎn)向住房所有者，降低了住房補(bǔ)貼的效率。因此，從理論上看，該類(lèi)市場(chǎng)中，政府實(shí)施供給方補(bǔ)貼，包括對(duì)存量住房與新建住房的補(bǔ)貼，不僅能有效提高補(bǔ)貼效率，而且在一定程度上提高住房的供給彈性。相反在市場(chǎng)供給富有彈性的情況下，政府實(shí)施需求方補(bǔ)貼優(yōu)于供給方補(bǔ)貼。但是，補(bǔ)貼模式的優(yōu)化還需要考慮住房過(guò)濾的狀況。

1.2 住房過(guò)濾與補(bǔ)貼效率

住房過(guò)濾（Housing Filtering）理論由Burgess（1920）在解釋芝加哥住房格局時(shí)首先提出，Lowry（1960）進(jìn)一步解釋了其內(nèi)涵。住房過(guò)濾是均衡住房市場(chǎng)中普遍存在的一種自然現(xiàn)象，指在住房市場(chǎng)中，高收入人群原本居住的住房隨著時(shí)間推移而發(fā)生老化，而新建的住房能夠提供更好的住房質(zhì)量，此時(shí)高收入人群為了追求更好的居住條件，從原有住房搬出，使得較低收入房客得以繼續(xù)租住或購(gòu)買(mǎi)原有住房的過(guò)程。家庭收入的變化以及消費(fèi)偏好的改變是住房過(guò)濾現(xiàn)象產(chǎn)生的外部原因，而原有住房質(zhì)量的下降和服務(wù)功能的退化是內(nèi)部促使住房過(guò)濾發(fā)生的原因。

需方補(bǔ)貼的實(shí)施提高了低收入家庭的住房支付能力，增加低等級(jí)住房的需求，短期內(nèi)引起住房租金的上漲，吸引中等級(jí)住房持有者向下過(guò)濾住房，并引發(fā)高等級(jí)住房向中等級(jí)住房市場(chǎng)過(guò)濾。從長(zhǎng)期的角度，高、中、低等級(jí)住房的過(guò)濾能夠使得住房租金趨于平穩(wěn)，即需求方補(bǔ)貼促進(jìn)了住房過(guò)濾。但是，供給方補(bǔ)貼在短期內(nèi)增加低等級(jí)住房的供給量，一些原本可以通過(guò)過(guò)濾而獲得低檔住房的家庭選擇了政府直接供給補(bǔ)貼的住房，使得中等住房的向下過(guò)濾受到阻礙。另外，由于通過(guò)供給方補(bǔ)貼而新建的住房一般面積小、密度大，處于住房等級(jí)的最下層，這類(lèi)住房無(wú)法再向下過(guò)濾，未完成住房的整個(gè)生命周期便被拆除，易造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，降低了住房補(bǔ)貼的效率。

住房過(guò)濾從存量房的角度對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制進(jìn)行了解釋，是市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)的結(jié)果。市場(chǎng)通過(guò)住房過(guò)濾機(jī)制能夠?yàn)橹械褪杖肴巳禾峁┝己玫淖》織l件，該過(guò)程不需要政府的額外投入。因此，在適當(dāng)?shù)淖》渴袌?chǎng)中，若能保障住房市場(chǎng)過(guò)濾的暢通，則可以降低政府成本，為更多的中低收入人群提供住房， 增加社會(huì)福利。

1.3 住房供給彈性與住房過(guò)濾綜合分析

基于上述分析可以看出，住房供給彈性與住房過(guò)濾情況不同的地區(qū)，適用于不同的保障房財(cái)政補(bǔ)貼方式。綜合來(lái)看，可得出如圖1所示的結(jié)論。住房供給富有彈性且住房過(guò)濾順暢的市場(chǎng)，能夠很好地調(diào)節(jié)需求方補(bǔ)貼為市場(chǎng)帶來(lái)的短期租金上漲，亦能夠通過(guò)增加低收入人群的住房可支付能力，促使住房過(guò)濾，有效利用存量住房，大大提高了補(bǔ)貼的效率。住房供給富有彈性但住房過(guò)濾困難的市場(chǎng)，雖適合于實(shí)施需求方補(bǔ)貼，但存量市場(chǎng)能夠提供的低等住房較少，可同時(shí)補(bǔ)貼二手房交易，盤(pán)活存量房市場(chǎng)。住房供給缺乏彈性但住房過(guò)濾順暢的市場(chǎng)，雖然存量市場(chǎng)較為活躍，但需求方補(bǔ)貼易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲而有損于社會(huì)整體福利，因此較適宜于兩種補(bǔ)貼方式的結(jié)合實(shí)施。最后，住房供給缺乏彈性且住房過(guò)濾困難的市場(chǎng)，需方補(bǔ)貼效率低下，適宜于采取供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于需求量，可考慮改善保障房的公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性（如交通、教育、醫(yī)療等），提高保障房的宜居性，或者通過(guò)補(bǔ)貼存量住房的流通，解決住房困難。endprint

2 我國(guó)城市特點(diǎn)以及保障性住房補(bǔ)貼模式分析

我國(guó)目前實(shí)施的供給方補(bǔ)貼方式有實(shí)物配售配租、建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅收及費(fèi)用減免等。實(shí)物配售或配租，即中央政府給予一定資金補(bǔ)助，地方政府直接投資建設(shè)，通過(guò)土地優(yōu)惠或稅收政策，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平出售或出租住房給低收入家庭。建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅費(fèi)減免指政府對(duì)于建設(shè)保障性住房的開(kāi)發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)保障性住房的單位實(shí)行稅費(fèi)減免及優(yōu)惠，包括稅收及貸款的優(yōu)惠、土地劃撥或出讓金的優(yōu)惠等政策。

需求方補(bǔ)貼方式有租房補(bǔ)貼（或購(gòu)房補(bǔ)貼）、保障對(duì)象稅收減免、住房公積金貸款利息減免等。租賃住房的貨幣補(bǔ)貼在大多數(shù)城市普遍采用；而購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼情況相對(duì)比較少見(jiàn)，如長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

中央政府制定全國(guó)層面的保障性住房指導(dǎo)政策，地方政府根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)實(shí)施。但是，目前各城市基本采取了相似的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，即以實(shí)物配售配租為主，同時(shí)結(jié)合貨幣租金補(bǔ)貼解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。

2.1 城市特點(diǎn)分析：供給彈性和住房過(guò)濾

由于數(shù)據(jù)可得性所限，本文選取了4個(gè)一線城市和7個(gè)二線城市作為研究對(duì)象。借鑒Wang等（2010）的研究，選取這11個(gè)城市的新建住房供給彈性，如表1所示。

對(duì)于表1中3個(gè)供給彈性為負(fù)的城市（北京、深圳、廣州），通過(guò)數(shù)據(jù)論證這些城市住房供給均十分缺乏彈性并將這3個(gè)城市的供給彈性設(shè)置為0。根據(jù)Wang （2010）的計(jì)算，我國(guó)35個(gè)大中城市供給彈性平均值為3.53，下文將以此將城市劃分為供給富有彈性和供給缺乏彈性兩類(lèi)。

由上文分析可知，住房過(guò)濾的順暢進(jìn)行依賴于成熟、活躍的存量房市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放力度、中介服務(wù)的成熟度以及住房流動(dòng)性等因素都在一定程度上影響著住房市場(chǎng)的過(guò)濾。城市住房空置率越高，可以供過(guò)濾的住房數(shù)量就可能越高。但是由于數(shù)據(jù)的限制，本文只能通過(guò)各城市2010年二手房交易量與新建房交易量的比例來(lái)反映二手房市場(chǎng)的活躍程度，如式（1）所示，并借鑒武赟（2012）給出的各大城市住房2010年空置率數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)的過(guò)濾，如表2。

（1）

圖2將11個(gè)城市標(biāo)定在以供給彈性為橫坐標(biāo)（以35個(gè)大中城市供給彈性平均值3.53為劃分）、以過(guò)濾程度為縱坐標(biāo)的坐標(biāo)系中，反映城市住宅供給彈性和過(guò)濾程度分布。由于數(shù)據(jù)所限，所選城市沒(méi)有既富有供給彈性，過(guò)濾程度也較好的城市。

北京、廣州、深圳3個(gè)城市住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度較好。這三個(gè)一線城市的二手房交易非常活躍，二手房交易量超過(guò)新建商品住宅的交易量。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，這三個(gè)城市空置率水平均較高，易于過(guò)濾的進(jìn)行。

鄭州、長(zhǎng)沙2個(gè)城市住房供給富有彈性，過(guò)濾程度較差。由表2可知，鄭州、長(zhǎng)沙雖然空置率水平較高，但二手房市場(chǎng)極不活躍，更加說(shuō)明了這兩個(gè)城市難以進(jìn)行過(guò)濾。

上海、杭州、成都等8個(gè)城市屬于住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度較差。但是，上海、寧波、南京三個(gè)城市二手房市場(chǎng)交易量與新建商品住宅交易量相差并不大（Fc略小于0）。

2.2 補(bǔ)貼方式選擇

綜合上文的分析，我們對(duì)三種類(lèi)型的城市所適宜采用的補(bǔ)貼方式進(jìn)行說(shuō)明，并以北京和鄭州為例進(jìn)行細(xì)致分析。

2.2.1 第二象限：住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度好的城市

該類(lèi)城市適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。以北京為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，北京的住房供給彈性為-0.45，可見(jiàn)住房供給缺乏彈性，無(wú)法及時(shí)對(duì)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)和調(diào)節(jié)。但是，北京2010年二手房銷(xiāo)售面積是商品房銷(xiāo)售面積的1.325倍，二手房市場(chǎng)相對(duì)交易活躍。北京適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面通過(guò)需方補(bǔ)貼進(jìn)一步促進(jìn)過(guò)濾的發(fā)生，另一方面通過(guò)增加供給緩解市場(chǎng)缺乏彈性而引起的房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 第三象限：住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度差的城市

該類(lèi)城市過(guò)濾程度差，難以通過(guò)市場(chǎng)過(guò)濾解決低收入人群住房問(wèn)題。此外，若采取需方補(bǔ)貼，市場(chǎng)無(wú)法及時(shí)調(diào)節(jié)住房供給，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金的持續(xù)上漲。相對(duì)來(lái)說(shuō)適宜采用供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于或等于需求量，在供方補(bǔ)貼中，應(yīng)以促進(jìn)改善保障房可達(dá)性，有效利用存量住房等為主要方式。

2.2.3 第四象限：住房供給富有彈性，過(guò)濾程度差的城市

該類(lèi)城市適宜通過(guò)政策激勵(lì)等途徑盤(pán)活存量房市場(chǎng)，并實(shí)施需方補(bǔ)貼。以鄭州為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，鄭州的住房供給彈性為14.54，市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感，能夠及時(shí)對(duì)需方補(bǔ)貼引起的房?jī)r(jià)租金上漲做出調(diào)節(jié)，很好的彌補(bǔ)了需方補(bǔ)貼的不足。鄭州2010年二手房銷(xiāo)售面積僅為商品房銷(xiāo)售面積的27.8%，二手房市場(chǎng)交易不活躍。鄭州適宜在盤(pán)活存量房市場(chǎng)后實(shí)施需方補(bǔ)貼，能夠在很大程度上節(jié)約政府財(cái)政支出。通過(guò)促進(jìn)二手房交易等方式，鼓勵(lì)更多的空置二手房進(jìn)入存量房租賃市場(chǎng)；同時(shí)向保障對(duì)象發(fā)放租金補(bǔ)貼或購(gòu)房貨幣化補(bǔ)貼，以及公積金貸款利息補(bǔ)貼等，引導(dǎo)保障對(duì)象到正常住房市場(chǎng)上尋租，從而以相對(duì)較低的財(cái)政成本，有效解決住房問(wèn)題。

3 結(jié)論與建議

本文基于住房供給彈性和住房過(guò)濾理論視角，探討了不同城市所適宜采取的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，并結(jié)合11個(gè)城市住房供給市場(chǎng)的不同表現(xiàn)，提出了城市差異性有效補(bǔ)貼方式。例如，在住房供給富有彈性、住房過(guò)濾暢通的市場(chǎng)，需求方補(bǔ)貼具有較高的效率，地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施以需求方補(bǔ)貼為主的住房補(bǔ)貼方案，進(jìn)而引導(dǎo)住房過(guò)濾，充分利用存量住房或空置住房。但是，由于數(shù)據(jù)所限，本文對(duì)于住房過(guò)濾的測(cè)試還有待改進(jìn)。

保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式的選擇對(duì)于政府有效分配財(cái)政資源，確保保障性住房順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一。有效的財(cái)政補(bǔ)貼需要綜合考慮城市發(fā)展和住房市場(chǎng)的差異，以及城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。因此，本文的基礎(chǔ)理論和研究方法對(duì)于分析同一城市不同發(fā)展階段的財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)整也有重要作用。

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作者簡(jiǎn)介：

張蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)所碩士研究生。

楊贊，清華大學(xué)房地產(chǎn)所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大課題“加快保障性安居工程建設(shè)研究”（09&ZD042）成果。endprint

2 我國(guó)城市特點(diǎn)以及保障性住房補(bǔ)貼模式分析

我國(guó)目前實(shí)施的供給方補(bǔ)貼方式有實(shí)物配售配租、建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅收及費(fèi)用減免等。實(shí)物配售或配租，即中央政府給予一定資金補(bǔ)助，地方政府直接投資建設(shè)，通過(guò)土地優(yōu)惠或稅收政策，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平出售或出租住房給低收入家庭。建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅費(fèi)減免指政府對(duì)于建設(shè)保障性住房的開(kāi)發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)保障性住房的單位實(shí)行稅費(fèi)減免及優(yōu)惠，包括稅收及貸款的優(yōu)惠、土地劃撥或出讓金的優(yōu)惠等政策。

需求方補(bǔ)貼方式有租房補(bǔ)貼（或購(gòu)房補(bǔ)貼）、保障對(duì)象稅收減免、住房公積金貸款利息減免等。租賃住房的貨幣補(bǔ)貼在大多數(shù)城市普遍采用；而購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼情況相對(duì)比較少見(jiàn)，如長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

中央政府制定全國(guó)層面的保障性住房指導(dǎo)政策，地方政府根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)實(shí)施。但是，目前各城市基本采取了相似的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，即以實(shí)物配售配租為主，同時(shí)結(jié)合貨幣租金補(bǔ)貼解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。

2.1 城市特點(diǎn)分析：供給彈性和住房過(guò)濾

由于數(shù)據(jù)可得性所限，本文選取了4個(gè)一線城市和7個(gè)二線城市作為研究對(duì)象。借鑒Wang等（2010）的研究，選取這11個(gè)城市的新建住房供給彈性，如表1所示。

對(duì)于表1中3個(gè)供給彈性為負(fù)的城市（北京、深圳、廣州），通過(guò)數(shù)據(jù)論證這些城市住房供給均十分缺乏彈性并將這3個(gè)城市的供給彈性設(shè)置為0。根據(jù)Wang （2010）的計(jì)算，我國(guó)35個(gè)大中城市供給彈性平均值為3.53，下文將以此將城市劃分為供給富有彈性和供給缺乏彈性兩類(lèi)。

由上文分析可知，住房過(guò)濾的順暢進(jìn)行依賴于成熟、活躍的存量房市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放力度、中介服務(wù)的成熟度以及住房流動(dòng)性等因素都在一定程度上影響著住房市場(chǎng)的過(guò)濾。城市住房空置率越高，可以供過(guò)濾的住房數(shù)量就可能越高。但是由于數(shù)據(jù)的限制，本文只能通過(guò)各城市2010年二手房交易量與新建房交易量的比例來(lái)反映二手房市場(chǎng)的活躍程度，如式（1）所示，并借鑒武赟（2012）給出的各大城市住房2010年空置率數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)的過(guò)濾，如表2。

（1）

圖2將11個(gè)城市標(biāo)定在以供給彈性為橫坐標(biāo)（以35個(gè)大中城市供給彈性平均值3.53為劃分）、以過(guò)濾程度為縱坐標(biāo)的坐標(biāo)系中，反映城市住宅供給彈性和過(guò)濾程度分布。由于數(shù)據(jù)所限，所選城市沒(méi)有既富有供給彈性，過(guò)濾程度也較好的城市。

北京、廣州、深圳3個(gè)城市住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度較好。這三個(gè)一線城市的二手房交易非?；钴S，二手房交易量超過(guò)新建商品住宅的交易量。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，這三個(gè)城市空置率水平均較高，易于過(guò)濾的進(jìn)行。

鄭州、長(zhǎng)沙2個(gè)城市住房供給富有彈性，過(guò)濾程度較差。由表2可知，鄭州、長(zhǎng)沙雖然空置率水平較高，但二手房市場(chǎng)極不活躍，更加說(shuō)明了這兩個(gè)城市難以進(jìn)行過(guò)濾。

上海、杭州、成都等8個(gè)城市屬于住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度較差。但是，上海、寧波、南京三個(gè)城市二手房市場(chǎng)交易量與新建商品住宅交易量相差并不大（Fc略小于0）。

2.2 補(bǔ)貼方式選擇

綜合上文的分析，我們對(duì)三種類(lèi)型的城市所適宜采用的補(bǔ)貼方式進(jìn)行說(shuō)明，并以北京和鄭州為例進(jìn)行細(xì)致分析。

2.2.1 第二象限：住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度好的城市

該類(lèi)城市適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。以北京為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，北京的住房供給彈性為-0.45，可見(jiàn)住房供給缺乏彈性，無(wú)法及時(shí)對(duì)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)和調(diào)節(jié)。但是，北京2010年二手房銷(xiāo)售面積是商品房銷(xiāo)售面積的1.325倍，二手房市場(chǎng)相對(duì)交易活躍。北京適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面通過(guò)需方補(bǔ)貼進(jìn)一步促進(jìn)過(guò)濾的發(fā)生，另一方面通過(guò)增加供給緩解市場(chǎng)缺乏彈性而引起的房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 第三象限：住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度差的城市

該類(lèi)城市過(guò)濾程度差，難以通過(guò)市場(chǎng)過(guò)濾解決低收入人群住房問(wèn)題。此外，若采取需方補(bǔ)貼，市場(chǎng)無(wú)法及時(shí)調(diào)節(jié)住房供給，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金的持續(xù)上漲。相對(duì)來(lái)說(shuō)適宜采用供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于或等于需求量，在供方補(bǔ)貼中，應(yīng)以促進(jìn)改善保障房可達(dá)性，有效利用存量住房等為主要方式。

2.2.3 第四象限：住房供給富有彈性，過(guò)濾程度差的城市

該類(lèi)城市適宜通過(guò)政策激勵(lì)等途徑盤(pán)活存量房市場(chǎng)，并實(shí)施需方補(bǔ)貼。以鄭州為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，鄭州的住房供給彈性為14.54，市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感，能夠及時(shí)對(duì)需方補(bǔ)貼引起的房?jī)r(jià)租金上漲做出調(diào)節(jié)，很好的彌補(bǔ)了需方補(bǔ)貼的不足。鄭州2010年二手房銷(xiāo)售面積僅為商品房銷(xiāo)售面積的27.8%，二手房市場(chǎng)交易不活躍。鄭州適宜在盤(pán)活存量房市場(chǎng)后實(shí)施需方補(bǔ)貼，能夠在很大程度上節(jié)約政府財(cái)政支出。通過(guò)促進(jìn)二手房交易等方式，鼓勵(lì)更多的空置二手房進(jìn)入存量房租賃市場(chǎng)；同時(shí)向保障對(duì)象發(fā)放租金補(bǔ)貼或購(gòu)房貨幣化補(bǔ)貼，以及公積金貸款利息補(bǔ)貼等，引導(dǎo)保障對(duì)象到正常住房市場(chǎng)上尋租，從而以相對(duì)較低的財(cái)政成本，有效解決住房問(wèn)題。

3 結(jié)論與建議

本文基于住房供給彈性和住房過(guò)濾理論視角，探討了不同城市所適宜采取的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，并結(jié)合11個(gè)城市住房供給市場(chǎng)的不同表現(xiàn)，提出了城市差異性有效補(bǔ)貼方式。例如，在住房供給富有彈性、住房過(guò)濾暢通的市場(chǎng)，需求方補(bǔ)貼具有較高的效率，地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施以需求方補(bǔ)貼為主的住房補(bǔ)貼方案，進(jìn)而引導(dǎo)住房過(guò)濾，充分利用存量住房或空置住房。但是，由于數(shù)據(jù)所限，本文對(duì)于住房過(guò)濾的測(cè)試還有待改進(jìn)。

保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式的選擇對(duì)于政府有效分配財(cái)政資源，確保保障性住房順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一。有效的財(cái)政補(bǔ)貼需要綜合考慮城市發(fā)展和住房市場(chǎng)的差異，以及城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。因此，本文的基礎(chǔ)理論和研究方法對(duì)于分析同一城市不同發(fā)展階段的財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)整也有重要作用。

參考文獻(xiàn)：

1.蘇怡.住房補(bǔ)貼效率的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2001.1

2.孫冰.劉洪玉.盧玉玲.中低收入家庭住房補(bǔ)貼的形式與效率.經(jīng)濟(jì)體制改革.2005.4

3.景娟 劉志林 滿燕云.低收入住房政策的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒：需求方補(bǔ)貼.城市發(fā)展研究.2010.6

4.鄭思齊 張英杰.保障性住房的空間選址：理論基礎(chǔ)、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)現(xiàn)實(shí).現(xiàn)代城市研究.2010.9

5.孫月平.應(yīng)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué).經(jīng)濟(jì)管理出版社.2004

6.龍奮杰.中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)差異的經(jīng)濟(jì)分析.清華大學(xué)出版社.2008

7.向?yàn)槊?斯威尼（Sweeney）住房過(guò)濾模型研究.理論與探索.2004.4

8.楊之光 鄭煜琦.基于住房過(guò)濾模型的我國(guó)住房保障補(bǔ)貼政策研究.財(cái)政研究.2010.7

9.陳燦煌.城市中低收入群體住房保障制度效果分析及建議——基于“三市場(chǎng)住房過(guò)濾模型”的研究.價(jià)格理論與實(shí)踐.2009.12

10.張翼.低收入群體的住房保障與信貸支持——基于住房過(guò)濾理論的分析.城市發(fā)展研究.2009.5

作者簡(jiǎn)介：

張蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)所碩士研究生。

楊贊，清華大學(xué)房地產(chǎn)所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大課題“加快保障性安居工程建設(shè)研究”（09&ZD042）成果。endprint

2 我國(guó)城市特點(diǎn)以及保障性住房補(bǔ)貼模式分析

我國(guó)目前實(shí)施的供給方補(bǔ)貼方式有實(shí)物配售配租、建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅收及費(fèi)用減免等。實(shí)物配售或配租，即中央政府給予一定資金補(bǔ)助，地方政府直接投資建設(shè)，通過(guò)土地優(yōu)惠或稅收政策，以低于市場(chǎng)價(jià)格的水平出售或出租住房給低收入家庭。建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位稅費(fèi)減免指政府對(duì)于建設(shè)保障性住房的開(kāi)發(fā)商以及經(jīng)營(yíng)保障性住房的單位實(shí)行稅費(fèi)減免及優(yōu)惠，包括稅收及貸款的優(yōu)惠、土地劃撥或出讓金的優(yōu)惠等政策。

需求方補(bǔ)貼方式有租房補(bǔ)貼（或購(gòu)房補(bǔ)貼）、保障對(duì)象稅收減免、住房公積金貸款利息減免等。租賃住房的貨幣補(bǔ)貼在大多數(shù)城市普遍采用；而購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼情況相對(duì)比較少見(jiàn)，如長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。

中央政府制定全國(guó)層面的保障性住房指導(dǎo)政策，地方政府根據(jù)實(shí)際情況負(fù)責(zé)實(shí)施。但是，目前各城市基本采取了相似的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，即以實(shí)物配售配租為主，同時(shí)結(jié)合貨幣租金補(bǔ)貼解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題。

2.1 城市特點(diǎn)分析：供給彈性和住房過(guò)濾

由于數(shù)據(jù)可得性所限，本文選取了4個(gè)一線城市和7個(gè)二線城市作為研究對(duì)象。借鑒Wang等（2010）的研究，選取這11個(gè)城市的新建住房供給彈性，如表1所示。

對(duì)于表1中3個(gè)供給彈性為負(fù)的城市（北京、深圳、廣州），通過(guò)數(shù)據(jù)論證這些城市住房供給均十分缺乏彈性并將這3個(gè)城市的供給彈性設(shè)置為0。根據(jù)Wang （2010）的計(jì)算，我國(guó)35個(gè)大中城市供給彈性平均值為3.53，下文將以此將城市劃分為供給富有彈性和供給缺乏彈性兩類(lèi)。

由上文分析可知，住房過(guò)濾的順暢進(jìn)行依賴于成熟、活躍的存量房市場(chǎng)。住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放力度、中介服務(wù)的成熟度以及住房流動(dòng)性等因素都在一定程度上影響著住房市場(chǎng)的過(guò)濾。城市住房空置率越高，可以供過(guò)濾的住房數(shù)量就可能越高。但是由于數(shù)據(jù)的限制，本文只能通過(guò)各城市2010年二手房交易量與新建房交易量的比例來(lái)反映二手房市場(chǎng)的活躍程度，如式（1）所示，并借鑒武赟（2012）給出的各大城市住房2010年空置率數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)的過(guò)濾，如表2。

（1）

圖2將11個(gè)城市標(biāo)定在以供給彈性為橫坐標(biāo)（以35個(gè)大中城市供給彈性平均值3.53為劃分）、以過(guò)濾程度為縱坐標(biāo)的坐標(biāo)系中，反映城市住宅供給彈性和過(guò)濾程度分布。由于數(shù)據(jù)所限，所選城市沒(méi)有既富有供給彈性，過(guò)濾程度也較好的城市。

北京、廣州、深圳3個(gè)城市住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度較好。這三個(gè)一線城市的二手房交易非?；钴S，二手房交易量超過(guò)新建商品住宅的交易量。根據(jù)表2的數(shù)據(jù)，這三個(gè)城市空置率水平均較高，易于過(guò)濾的進(jìn)行。

鄭州、長(zhǎng)沙2個(gè)城市住房供給富有彈性，過(guò)濾程度較差。由表2可知，鄭州、長(zhǎng)沙雖然空置率水平較高，但二手房市場(chǎng)極不活躍，更加說(shuō)明了這兩個(gè)城市難以進(jìn)行過(guò)濾。

上海、杭州、成都等8個(gè)城市屬于住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度較差。但是，上海、寧波、南京三個(gè)城市二手房市場(chǎng)交易量與新建商品住宅交易量相差并不大（Fc略小于0）。

2.2 補(bǔ)貼方式選擇

綜合上文的分析，我們對(duì)三種類(lèi)型的城市所適宜采用的補(bǔ)貼方式進(jìn)行說(shuō)明，并以北京和鄭州為例進(jìn)行細(xì)致分析。

2.2.1 第二象限：住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度好的城市

該類(lèi)城市適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。以北京為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，北京的住房供給彈性為-0.45，可見(jiàn)住房供給缺乏彈性，無(wú)法及時(shí)對(duì)價(jià)格波動(dòng)做出反應(yīng)和調(diào)節(jié)。但是，北京2010年二手房銷(xiāo)售面積是商品房銷(xiāo)售面積的1.325倍，二手房市場(chǎng)相對(duì)交易活躍。北京適宜采取供方補(bǔ)貼與需方補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。一方面通過(guò)需方補(bǔ)貼進(jìn)一步促進(jìn)過(guò)濾的發(fā)生，另一方面通過(guò)增加供給緩解市場(chǎng)缺乏彈性而引起的房?jī)r(jià)上漲。

2.2.2 第三象限：住房供給缺乏彈性，過(guò)濾程度差的城市

該類(lèi)城市過(guò)濾程度差，難以通過(guò)市場(chǎng)過(guò)濾解決低收入人群住房問(wèn)題。此外，若采取需方補(bǔ)貼，市場(chǎng)無(wú)法及時(shí)調(diào)節(jié)住房供給，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)或租金的持續(xù)上漲。相對(duì)來(lái)說(shuō)適宜采用供方補(bǔ)貼。但由于此時(shí)保障房供給量已經(jīng)大于或等于需求量，在供方補(bǔ)貼中，應(yīng)以促進(jìn)改善保障房可達(dá)性，有效利用存量住房等為主要方式。

2.2.3 第四象限：住房供給富有彈性，過(guò)濾程度差的城市

該類(lèi)城市適宜通過(guò)政策激勵(lì)等途徑盤(pán)活存量房市場(chǎng)，并實(shí)施需方補(bǔ)貼。以鄭州為例，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，鄭州的住房供給彈性為14.54，市場(chǎng)供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)十分敏感，能夠及時(shí)對(duì)需方補(bǔ)貼引起的房?jī)r(jià)租金上漲做出調(diào)節(jié)，很好的彌補(bǔ)了需方補(bǔ)貼的不足。鄭州2010年二手房銷(xiāo)售面積僅為商品房銷(xiāo)售面積的27.8%，二手房市場(chǎng)交易不活躍。鄭州適宜在盤(pán)活存量房市場(chǎng)后實(shí)施需方補(bǔ)貼，能夠在很大程度上節(jié)約政府財(cái)政支出。通過(guò)促進(jìn)二手房交易等方式，鼓勵(lì)更多的空置二手房進(jìn)入存量房租賃市場(chǎng)；同時(shí)向保障對(duì)象發(fā)放租金補(bǔ)貼或購(gòu)房貨幣化補(bǔ)貼，以及公積金貸款利息補(bǔ)貼等，引導(dǎo)保障對(duì)象到正常住房市場(chǎng)上尋租，從而以相對(duì)較低的財(cái)政成本，有效解決住房問(wèn)題。

3 結(jié)論與建議

本文基于住房供給彈性和住房過(guò)濾理論視角，探討了不同城市所適宜采取的保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式，并結(jié)合11個(gè)城市住房供給市場(chǎng)的不同表現(xiàn)，提出了城市差異性有效補(bǔ)貼方式。例如，在住房供給富有彈性、住房過(guò)濾暢通的市場(chǎng)，需求方補(bǔ)貼具有較高的效率，地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施以需求方補(bǔ)貼為主的住房補(bǔ)貼方案，進(jìn)而引導(dǎo)住房過(guò)濾，充分利用存量住房或空置住房。但是，由于數(shù)據(jù)所限，本文對(duì)于住房過(guò)濾的測(cè)試還有待改進(jìn)。

保障性住房財(cái)政補(bǔ)貼方式的選擇對(duì)于政府有效分配財(cái)政資源，確保保障性住房順利進(jìn)行的關(guān)鍵因素之一。有效的財(cái)政補(bǔ)貼需要綜合考慮城市發(fā)展和住房市場(chǎng)的差異，以及城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展。因此，本文的基礎(chǔ)理論和研究方法對(duì)于分析同一城市不同發(fā)展階段的財(cái)政補(bǔ)貼的調(diào)整也有重要作用。

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2.孫冰.劉洪玉.盧玉玲.中低收入家庭住房補(bǔ)貼的形式與效率.經(jīng)濟(jì)體制改革.2005.4

3.景娟 劉志林 滿燕云.低收入住房政策的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒：需求方補(bǔ)貼.城市發(fā)展研究.2010.6

4.鄭思齊 張英杰.保障性住房的空間選址：理論基礎(chǔ)、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)現(xiàn)實(shí).現(xiàn)代城市研究.2010.9

5.孫月平.應(yīng)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué).經(jīng)濟(jì)管理出版社.2004

6.龍奮杰.中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)差異的經(jīng)濟(jì)分析.清華大學(xué)出版社.2008

7.向?yàn)槊?斯威尼（Sweeney）住房過(guò)濾模型研究.理論與探索.2004.4

8.楊之光 鄭煜琦.基于住房過(guò)濾模型的我國(guó)住房保障補(bǔ)貼政策研究.財(cái)政研究.2010.7

9.陳燦煌.城市中低收入群體住房保障制度效果分析及建議——基于“三市場(chǎng)住房過(guò)濾模型”的研究.價(jià)格理論與實(shí)踐.2009.12

10.張翼.低收入群體的住房保障與信貸支持——基于住房過(guò)濾理論的分析.城市發(fā)展研究.2009.5

作者簡(jiǎn)介：

張蔚，清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)所碩士研究生。

楊贊，清華大學(xué)房地產(chǎn)所副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大課題“加快保障性安居工程建設(shè)研究”（09&ZD042）成果。endprint