摘要：采用文獻(xiàn)資料分析法、歸納總結(jié)法探討城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)分所有建筑物空間關(guān)系，思考統(tǒng)一登記理念下建筑物區(qū)分所有權(quán)登記，建筑物區(qū)分所有權(quán)是區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、建筑物共用部分持分權(quán)、基地權(quán)利及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)等四要素構(gòu)成的一種“復(fù)合物權(quán)”；建筑物區(qū)分所有權(quán)人以區(qū)分所有的意思到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記后才具有法律效力?？紤]區(qū)分所有建筑物空間關(guān)系重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對(duì)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具有實(shí)踐價(jià)值。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分所有權(quán)，登記簿

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）04-0052-59 收稿日期：2014-01-10

1 前言

19世紀(jì)歐洲工業(yè)革命促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，大批外鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房短缺，各國政府一方面加快高層住宅建設(shè)，另一方面在法律上確立建筑物區(qū)分所有制度?！斗▏穹ǖ洹纷钤缟婕敖ㄖ飬^(qū)分所有問題，其他國家的民法隨后紛紛效仿。

建筑物區(qū)分所有制度在20世紀(jì)得到全面發(fā)展。比利時(shí)于1924年最先制定建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律，隨后澳大利亞在1925年制定單元類型住宅所有權(quán)條例，意大利也在1935年制定了建筑物區(qū)分所有方面的特別法律。法國在1938年制定的《區(qū)分所有各階層不動(dòng)產(chǎn)共有之法律》，是這個(gè)時(shí)期該領(lǐng)域具有代表性的立法（小沼進(jìn)一，1992）。到了20世紀(jì)中期，建筑物除了向空中發(fā)展外，也向地下延伸，為適應(yīng)新的形勢，奧地利于1948年7月在歐陸又率先制定了住宅所有權(quán)法。德國于1951年3月制定了《住宅所有權(quán)法及繼續(xù)居住權(quán)法》。瑞典于1962年12月著手起草區(qū)分所有權(quán)法，并最后將其納入到民法典第四編第十九章第三節(jié)中。法國也在20世紀(jì)60年代中期對(duì)1938年的共有法律進(jìn)行了完善，制定出全新的《住宅分層所有權(quán)法》。德國法、瑞典法與法國法是現(xiàn)代關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要法律（陳華彬，2007）。

2 區(qū)分所有建筑物之空間關(guān)系

2.1概述

建筑物所有形態(tài)有三類：單獨(dú)所有、共同所有和區(qū)分所有。區(qū)分所有是指數(shù)人區(qū)分一棟建筑物而各享其不重疊的建筑空間的所有權(quán)。區(qū)分所有又分為三種：橫向區(qū)分、縱向區(qū)分和交叉區(qū)分。

區(qū)分所有建筑物之“專有部分”是指在建筑構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有獨(dú)立性和排他使用的建筑空間。專有部分是構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和法理基礎(chǔ)，區(qū)分所有權(quán)的行使，僅能及于專有部分，而不能及于建筑物全部，此點(diǎn)與獨(dú)有同而與共有異。區(qū)分所有建筑物還有各式各樣的共有（共用）部分，它們?cè)谑褂蒙蠠o從分割，為全體住戶服務(wù)，法理上應(yīng)推定為各區(qū)分所有權(quán)人共有，此點(diǎn)與獨(dú)有異而與共有同?，F(xiàn)實(shí)生活中，共有部分可以設(shè)定“專用使用權(quán)”，由特定人獨(dú)占排他性使用，例如在外壁上懸掛廣告牌、安置霓虹燈等。同理，專有部分可以設(shè)定“共用使用權(quán)”（也稱約定共用，即專有共用），由各區(qū)分所有人共同使用，例如大廈的會(huì)議室等。建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系見圖1。

所有權(quán)標(biāo)的物必須是獨(dú)立的特定物，一建筑物之一部分要為所有權(quán)客體而成立區(qū)分所有，從法理上必須具備實(shí)質(zhì)的獨(dú)立性：建筑構(gòu)造上獨(dú)立，空間利用上獨(dú)立；同時(shí)還須具備形式的獨(dú)立性，即區(qū)分所有權(quán)人以區(qū)分所有意思申請(qǐng)辦理了區(qū)分所有權(quán)登記。

2.2專有部分

2.2.1專有部分四學(xué)說

從建筑結(jié)構(gòu)考察，專有部分是一個(gè)立面體，具有一定的平面面積和一定高度空間。確認(rèn)立面體范圍界限主要有四種學(xué)說。

共有部分共同說。專有部分僅限于共同墻壁、地板與天花板等圍成的空間部分。區(qū)分所有人欲粉刷墻壁或在墻壁掛字畫，在地板鋪地磚，均應(yīng)經(jīng)其他區(qū)分所有人同意后才能實(shí)施。由此可見，如此一來區(qū)分所有權(quán)人的生活將步履維艱，與人們期望的舒適方便的生活背道而馳。

壁心說。專有部分的范圍達(dá)到墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。區(qū)分所有人在未超越壁心范圍內(nèi)，可以自由使用，例如適度的裝修工程?，F(xiàn)代建筑的很多管線都埋設(shè)于建筑結(jié)構(gòu)中，它們維持著整棟建筑物正常使用，若任憑區(qū)分所有人自由使用，對(duì)整棟建筑物的維護(hù)或管理勢必造成困惑，壁心說也有不妥之處。

表層粉刷說。專有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分。亦即境界壁與其他境界之本體屬于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表層部分屬于專有部分。仔細(xì)思考此觀點(diǎn)，一方面似乎可以修正共有部分共同說的缺失，使區(qū)分所有人可以在自己專有部分上自由粉刷與裝潢，另一方面似乎也可糾正壁心說的缺失，有利于整棟建筑物的管理與維修。

區(qū)別對(duì)待說。專有部分范圍應(yīng)該分內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系，在區(qū)分所有人相互間，尤其是有關(guān)建筑物的維持與管理時(shí)，專有部分僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分；但在外部關(guān)系上，尤其是對(duì)第三人關(guān)系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線（丸山英氣，1981）。

現(xiàn)實(shí)生活中，基于歷史淵源和量度方便，我國在不動(dòng)產(chǎn)交易中普遍接受壁心說。

2.2.2 專有部分類型

按照建筑型態(tài)劃分，專有部分可分為“復(fù)合專有”和“單一專有”。復(fù)合專有是指由數(shù)個(gè)適合區(qū)分為專有部分的建筑物部分所結(jié)合而成的專有部分；單一專有部分則指僅由一個(gè)適合于專有部分的建筑物部分所構(gòu)成的專有部分。如圖3等所示，一棟建筑某樓層有A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K等11個(gè)適合于專有部分的建筑物結(jié)構(gòu)部分，如果它們各自成為專有部分，就是11個(gè)“單一”的專有部分。基于“區(qū)分任意”原則，一棟建筑物只要有2個(gè)以上專有部分即可成立區(qū)分所有，至于區(qū)分為若干專有部分，則由當(dāng)事人意思表示，并通過登記公示。考慮建筑物構(gòu)造的獨(dú)立性，復(fù)合專有不得違背建筑物的連續(xù)性（即相鄰關(guān)系），在圖3中，A不得與除B外的其他結(jié)合成復(fù)合的專有部分，F(xiàn)不得和除E、G外的其他結(jié)合成復(fù)合的專有部分。C、D、E和F可以結(jié)合成復(fù)合的專有部分。如果住宅大廈已經(jīng)編定了門牌號(hào)，即使相鄰也不宜組成復(fù)合專有。endprint

按照產(chǎn)權(quán)形態(tài)劃分，所有權(quán)形態(tài)的專有部分可以分為“單獨(dú)專有”與“共有專有”；用益權(quán)形態(tài)的專用部分可以分為“專有專用”與“共有專用”。單獨(dú)專有是指一個(gè)建筑型態(tài)的專有部分由一區(qū)分所有人享有所有權(quán)。共有專有則指一個(gè)建筑型態(tài)專有部分由二人以上共同享有所有權(quán)。共有專有部分的處分、變更及設(shè)定負(fù)擔(dān)，各國民法一般采行多數(shù)決處理，差異只是采行一般多數(shù)決或特別多數(shù)決（溫豐文，1992）。

“專有專用”（法定專用）是指在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的封閉建筑空間，專屬區(qū)分所有權(quán)人自己使用的部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有權(quán)的最好詮釋，也就是建筑物獨(dú)立產(chǎn)權(quán)部分?！皩Ｓ泄灿谩保s定共用）是指本來應(yīng)該屬于專有所有權(quán)部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有人合意變更、轉(zhuǎn)換成各區(qū)分所有人共同使用部分，例如大廈的管理用房、會(huì)議室等。

2.3 共有部分

2.3.1 共有部分法律性質(zhì)

傳統(tǒng)民法的共有分為“分別共有”（按份共有）和“共同共有”。分別共有是指兩個(gè)以上的主體按照各自應(yīng)有份額對(duì)一物享有的所有權(quán)，并分擔(dān)義務(wù)；在不妨害其他共有人使用的限度內(nèi)，各個(gè)共有人有權(quán)按照其應(yīng)有份額對(duì)共有物全部使用、收益。共同共有是指兩個(gè)以上的主體不分份額地對(duì)一物享有的所有權(quán)；各共有人的權(quán)利遍及于共有物全部。

區(qū)分所有建筑物共有部分的法律性質(zhì)，要根據(jù)建筑物的“型態(tài)”來確定。對(duì)于縱割式區(qū)分所有建筑物，其共用部分通常除共同墻壁外無他物，解釋為“分別共有”比較適宜。對(duì)于公寓大廈等橫切式或混合式區(qū)分所有建筑物，其共有部分除共同墻壁外，還有大門、樓梯、電梯、外墻等，共有關(guān)系比較復(fù)雜，各區(qū)分所有人對(duì)于共有部分，當(dāng)然不能隨意請(qǐng)求分割，各區(qū)分所有人使用、收益或處分共用部分，基于公共安全與共同利益，必須受到有關(guān)規(guī)約的約束，這類區(qū)分所有建筑物共有部分的所有關(guān)系解釋為“共同共有”比較適當(dāng)（溫豐文，1992）。

2.3.2 共有部分類型

區(qū)分所有建筑物共有部分包括不屬于專有部分的建筑物部分、建筑物附屬物和建筑物附屬設(shè)備，可分為所有權(quán)形態(tài)的“全體共有”與“部分共有”，用益權(quán)形態(tài)的“共有共用”（即法定共用）與“共有專用”（即約定專用）。

區(qū)分所有建筑物共有部分，有供全體區(qū)分所有人共屬使用的，也有僅供部分區(qū)分所有人使用的。前者推定為全體區(qū)分所有人共有，即“全體共有”，后者推定為相關(guān)區(qū)分所有人共有，即“部分共有”。《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。全部共有部分的修繕費(fèi)及其他負(fù)擔(dān)，由全體區(qū)分所有人按其專有部分之價(jià)值比例或?qū)Ｓ胁糠种娣e比例來分擔(dān)。一部分共有部分之修繕費(fèi)及其他負(fù)擔(dān)，則僅由相關(guān)區(qū)分所有人分擔(dān)（孫憲忠，2008）。

“共有共用”（法定共用）是指在構(gòu)造上只能供各區(qū)分所有人共有并共同使用，各區(qū)分所有人不得以規(guī)約或合意變更、轉(zhuǎn)換為專有所有權(quán)的共用部分，建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的梁柱、結(jié)構(gòu)墻、屋頂?shù)龋﹨^(qū)分所有人共同使用的大廈樓梯、走廊、電梯等都應(yīng)屬于法定共用。“共有專用”（約定專用）是指本來屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有的部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有人合意變更、轉(zhuǎn)換成特定區(qū)分所有人或特定其他人使用部分，例如地下室、停車庫、外墻等。

2.4 建筑基地

建筑物與基地是一體的不動(dòng)產(chǎn)，還是各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，存在“一元主義立法例”和“二元主義立法例”。一元主義立法例認(rèn)為：建筑物本身不是獨(dú)立的物，而是土地的重要組成部分。此立法例源自于羅馬法“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”（陳華彬，2007），以德國和瑞士為代表。這一立法例，將土地與建筑物視為一體，顯得比較僵化，不能滿足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需要，特別是不利于保護(hù)建筑物區(qū)分產(chǎn)權(quán)人的合法利益，因此，凡采納一元主義立法例的國家都規(guī)定了許多例外。二元主義立法例為法國、日本、中國大陸及臺(tái)灣地區(qū)所采用，認(rèn)為土地及其地上建筑物都是獨(dú)立存在的不動(dòng)產(chǎn)，嚴(yán)格區(qū)分建筑物的所有關(guān)系與基地的所有關(guān)系。但在權(quán)利處分上，將區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分之共有持分權(quán)與基地利用權(quán)結(jié)合成不可分的一體。

在區(qū)分所有建筑物與基地的關(guān)系上，由于橫向分割與縱橫分割的區(qū)分所有建筑物比較復(fù)雜，其與基地的關(guān)系存在很大爭議，主要有“空間權(quán)關(guān)系說”、“共有權(quán)關(guān)系說”及“混合關(guān)系說”。空間權(quán)關(guān)系說認(rèn)為：各區(qū)分產(chǎn)權(quán)人只需要對(duì)其建筑物專有部分的空間享有空間利用權(quán)，不需要基地的所有權(quán)和他物權(quán)。因?yàn)闄M向分割的區(qū)分所有建筑物只是第一層與基地直接接觸，二層以上的部分不與基地直接接觸，而是以其下一層的建筑物為支撐體。共有權(quán)關(guān)系說認(rèn)為：橫向分割的區(qū)分所有建筑物二層及其以上部分與一般空中工作物不同，雖不與基地直接接觸，卻以一層建筑物為媒介而受基地支撐，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為區(qū)分產(chǎn)權(quán)人對(duì)建筑物基地享有共有權(quán)?；旌详P(guān)系說基于以上兩種學(xué)說的不足認(rèn)為應(yīng)將兩者予以結(jié)合，如理論上采用空間關(guān)系說，實(shí)務(wù)上則采用共有權(quán)關(guān)系說。

區(qū)分所有建筑物與基地之關(guān)系，目前在世界各國或地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)務(wù)上，主要以基地的共有關(guān)系（共有所有權(quán)）或準(zhǔn)共有（共有地上權(quán)或租賃權(quán)）關(guān)系來處理（溫豐文，1992）。中國大陸用土地使用權(quán)制度加以規(guī)范。空間所有權(quán)與空間用益權(quán)在現(xiàn)實(shí)生活中有設(shè)立的必要，在法理上也符合民法的基本原則。建立土地空間權(quán)法律關(guān)系，將使傳統(tǒng)的、由以地表上下垂直之所有與利用為中心的法理，轉(zhuǎn)換為以地表之上面或下面橫切一空間而為水平所有與利用為中心的法理，傳統(tǒng)的土地平面法體系也將轉(zhuǎn)變成土地空間法體系。傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)法、相鄰關(guān)系法以及其他土地法規(guī)等，均要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整和全面整合。

應(yīng)該說明的是，對(duì)基地的權(quán)利并不僅僅指與建筑物密切相關(guān)的基地本身，而且也包括為建筑物提供服務(wù)的全部土地，包括綠化用地，提供給水排水等設(shè)施用地，高低壓供電設(shè)備，地面停車場等用地。

2.5建筑物管理

區(qū)分所有建筑物，是現(xiàn)代世界各國城鎮(zhèn)居住建筑形態(tài)的主要類型。從居住環(huán)境或社區(qū)生活看，區(qū)分所有建筑物還包括建筑物的管理與維護(hù)、住戶間的和諧互動(dòng)關(guān)系。社區(qū)管理（居住小區(qū)管理），直接影響到百姓居住質(zhì)量和生活品質(zhì)。生活在同一社區(qū)或同一棟建筑物的各區(qū)分所有人，為保障不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，維持共同和諧生活秩序，應(yīng)該建立一套完善的社區(qū)（小區(qū)）或大廈管理制度，規(guī)范各區(qū)分所有權(quán)人或住戶間的互動(dòng)關(guān)系，分清彼此間的權(quán)益與義務(wù)（髙富平，2002）。endprint

居住小區(qū)管理體系有兩個(gè)：一是行政管理機(jī)構(gòu)（街道工委和居委會(huì)）；二是自治管理機(jī)構(gòu)（業(yè)主委員會(huì)）。前者屬于公法之行政法范疇，后者屬于民法之私法范疇。居住小區(qū)自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指區(qū)分所有人組設(shè)區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體自行管理，委托管理是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體委托管理公司（物業(yè)服務(wù)公司）管理。各國法律對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)的規(guī)定不盡相同，主要有法人團(tuán)體模式、非法人團(tuán)體模式和折衷模式。區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體要實(shí)施有效管理，一般要組建一個(gè)議事機(jī)構(gòu)，即區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)），一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。

居住小區(qū)管理內(nèi)容可分為物的管理和人的管理。管理規(guī)約（也稱住戶規(guī)約）由區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體組織制定，是規(guī)范小區(qū)建筑物的管理與使用的自治規(guī)則。只要不違反國家法律和不違背公序良俗，基于私法自治原則所制定的管理規(guī)約可自由擬定。小區(qū)內(nèi)所有住戶有義務(wù)遵守管理規(guī)約。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記簿重構(gòu)之思考

3.1 土地登記與建筑物登記的關(guān)系

2007年《物權(quán)法》頒布施行，首次從民法角度對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建設(shè)進(jìn)程中具有里程碑式的意義。2008年《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》相繼出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化走上新臺(tái)階。

土地和建筑物均為不動(dòng)產(chǎn)，但屬性不一，標(biāo)示各異。建筑物所有權(quán)人對(duì)基地的權(quán)利，有基于土地所有權(quán)的、有基于土地使用權(quán)的、有基于地上權(quán)的、還有基于其他類型他物權(quán)的。由于土地和建筑物的不同特性，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的國家或地區(qū)，土地登記簿和建筑物登記簿都是分別設(shè)立的。

土地登記和建筑物登記的關(guān)系，我國相關(guān)法律法規(guī)也有相應(yīng)規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第40條規(guī)定：因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記?！斗课莸怯涋k法》第8條規(guī)定：辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。即使是分開登記的情形，大家都遵循房屋登記和土地使用權(quán)登記的權(quán)利主體的一致性。

由此可見，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是載體、是基礎(chǔ)。在我國土地使用權(quán)登記處于基礎(chǔ)地位、初始登記是前提，建筑物依附于合法的土地權(quán)利而存在?！段餀?quán)法》第10條明確了不動(dòng)產(chǎn)將實(shí)行統(tǒng)一登記。2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定中央層面由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，各縣（市）把登記職責(zé)統(tǒng)一于不動(dòng)產(chǎn)登記局。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記簿重構(gòu)需要思考的問題

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，二是登記簿的合一。我國房屋登記和土地登記已實(shí)施多年，登記簿之結(jié)構(gòu)和內(nèi)容已算完備，為登記簿的合一奠定了基礎(chǔ)。在重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，必須加入?yún)^(qū)分所有建筑物的內(nèi)容，使其能滿足現(xiàn)實(shí)的需要。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿分為標(biāo)示部、所有權(quán)與使用權(quán)部、他物權(quán)部、限制登記部等四個(gè)部分。

3.2.1 住宅小區(qū)為中心

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于共有部分，《物權(quán)法》進(jìn)行了概略列舉：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃是指按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域劃分。建筑區(qū)劃一般與《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的物業(yè)管理與服務(wù)區(qū)域相一致，對(duì)于居住而言，物業(yè)管理與服務(wù)區(qū)域通常稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的范圍也與土地登記的基本單元——宗地相契合。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)計(jì)中，以住宅小區(qū)為中心，符合民法的基本法理，即專有空間的法律專屬、共有空間的和睦共處和社區(qū)管理的集體意志。

3.2.2 強(qiáng)化專有，明晰共有

《物權(quán)法》第6章專門規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，涉及專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有持分權(quán)和小區(qū)共同管理的成員權(quán)。中國大陸法律法規(guī)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到共有部分登記的必要性，我們?cè)谥貥?gòu)房地產(chǎn)登記簿時(shí)，除了強(qiáng)化專有部分登記效力外，還要明晰共有部分的登記內(nèi)容，區(qū)分所有建筑物的共有部分應(yīng)隨相應(yīng)的專有部分一并申請(qǐng)登記。共有部分共有權(quán)依專有權(quán)而存在，對(duì)共有部分的登記是對(duì)專有部分登記的附加登記，在登記簿上建立相應(yīng)標(biāo)示，并附平面圖，但不單獨(dú)核發(fā)所有權(quán)證書。這里特別提出注意，共有分為“當(dāng)層共有”、“大廈（樓棟）共有”和“小區(qū)共有”。

3.2.3 電子登記，信息共享

隨著信息化技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)電子登記是必然趨勢。《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了電子登記與定期異地備份問題。在實(shí)施電子登記時(shí)，登記數(shù)據(jù)的元數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)十分重要，它是實(shí)現(xiàn)唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式的前提（譚峻，2012）。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將首先面臨不動(dòng)產(chǎn)的分類體系、登記技術(shù)規(guī)程與數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一問題，其次是整合不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)問題。不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的規(guī)范統(tǒng)一，將為部門間信息共享、民眾公開查詢提供便利。

參考文獻(xiàn)：

1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究.法律出版社.2007

2.髙富平.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理.中國法制出版社.2002

3.孫憲忠.中國物權(quán)法：原理釋義和立法解讀.經(jīng)濟(jì)管理出版社.2008

4.譚峻.建筑物區(qū)分所有權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究.知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社.2012

5.溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究.臺(tái)北：三民書局.1992

6.丸山英氣.區(qū)分所有建筑物之法律問題.日本東京：三省堂.1981

7.小沼進(jìn)一.建筑物區(qū)分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992

基金項(xiàng)目：

北京市教育委員會(huì)土地資源管理重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)項(xiàng)目成果。

作者簡介：

譚峻，管理學(xué)博士，副教授，中國人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心主任，主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度研究。endprint

居住小區(qū)管理體系有兩個(gè)：一是行政管理機(jī)構(gòu)（街道工委和居委會(huì)）；二是自治管理機(jī)構(gòu)（業(yè)主委員會(huì)）。前者屬于公法之行政法范疇，后者屬于民法之私法范疇。居住小區(qū)自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指區(qū)分所有人組設(shè)區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體自行管理，委托管理是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體委托管理公司（物業(yè)服務(wù)公司）管理。各國法律對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)的規(guī)定不盡相同，主要有法人團(tuán)體模式、非法人團(tuán)體模式和折衷模式。區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體要實(shí)施有效管理，一般要組建一個(gè)議事機(jī)構(gòu)，即區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)），一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。

居住小區(qū)管理內(nèi)容可分為物的管理和人的管理。管理規(guī)約（也稱住戶規(guī)約）由區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體組織制定，是規(guī)范小區(qū)建筑物的管理與使用的自治規(guī)則。只要不違反國家法律和不違背公序良俗，基于私法自治原則所制定的管理規(guī)約可自由擬定。小區(qū)內(nèi)所有住戶有義務(wù)遵守管理規(guī)約。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記簿重構(gòu)之思考

3.1 土地登記與建筑物登記的關(guān)系

2007年《物權(quán)法》頒布施行，首次從民法角度對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建設(shè)進(jìn)程中具有里程碑式的意義。2008年《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》相繼出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化走上新臺(tái)階。

土地和建筑物均為不動(dòng)產(chǎn)，但屬性不一，標(biāo)示各異。建筑物所有權(quán)人對(duì)基地的權(quán)利，有基于土地所有權(quán)的、有基于土地使用權(quán)的、有基于地上權(quán)的、還有基于其他類型他物權(quán)的。由于土地和建筑物的不同特性，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的國家或地區(qū)，土地登記簿和建筑物登記簿都是分別設(shè)立的。

土地登記和建筑物登記的關(guān)系，我國相關(guān)法律法規(guī)也有相應(yīng)規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第40條規(guī)定：因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。《房屋登記辦法》第8條規(guī)定：辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。即使是分開登記的情形，大家都遵循房屋登記和土地使用權(quán)登記的權(quán)利主體的一致性。

由此可見，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是載體、是基礎(chǔ)。在我國土地使用權(quán)登記處于基礎(chǔ)地位、初始登記是前提，建筑物依附于合法的土地權(quán)利而存在?！段餀?quán)法》第10條明確了不動(dòng)產(chǎn)將實(shí)行統(tǒng)一登記。2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定中央層面由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，各縣（市）把登記職責(zé)統(tǒng)一于不動(dòng)產(chǎn)登記局。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記簿重構(gòu)需要思考的問題

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，二是登記簿的合一。我國房屋登記和土地登記已實(shí)施多年，登記簿之結(jié)構(gòu)和內(nèi)容已算完備，為登記簿的合一奠定了基礎(chǔ)。在重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，必須加入?yún)^(qū)分所有建筑物的內(nèi)容，使其能滿足現(xiàn)實(shí)的需要。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿分為標(biāo)示部、所有權(quán)與使用權(quán)部、他物權(quán)部、限制登記部等四個(gè)部分。

3.2.1 住宅小區(qū)為中心

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于共有部分，《物權(quán)法》進(jìn)行了概略列舉：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃是指按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域劃分。建筑區(qū)劃一般與《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的物業(yè)管理與服務(wù)區(qū)域相一致，對(duì)于居住而言，物業(yè)管理與服務(wù)區(qū)域通常稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的范圍也與土地登記的基本單元——宗地相契合。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)計(jì)中，以住宅小區(qū)為中心，符合民法的基本法理，即專有空間的法律專屬、共有空間的和睦共處和社區(qū)管理的集體意志。

3.2.2 強(qiáng)化專有，明晰共有

《物權(quán)法》第6章專門規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，涉及專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有持分權(quán)和小區(qū)共同管理的成員權(quán)。中國大陸法律法規(guī)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到共有部分登記的必要性，我們?cè)谥貥?gòu)房地產(chǎn)登記簿時(shí)，除了強(qiáng)化專有部分登記效力外，還要明晰共有部分的登記內(nèi)容，區(qū)分所有建筑物的共有部分應(yīng)隨相應(yīng)的專有部分一并申請(qǐng)登記。共有部分共有權(quán)依專有權(quán)而存在，對(duì)共有部分的登記是對(duì)專有部分登記的附加登記，在登記簿上建立相應(yīng)標(biāo)示，并附平面圖，但不單獨(dú)核發(fā)所有權(quán)證書。這里特別提出注意，共有分為“當(dāng)層共有”、“大廈（樓棟）共有”和“小區(qū)共有”。

3.2.3 電子登記，信息共享

隨著信息化技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)電子登記是必然趨勢?！锻恋氐怯涋k法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了電子登記與定期異地備份問題。在實(shí)施電子登記時(shí)，登記數(shù)據(jù)的元數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)十分重要，它是實(shí)現(xiàn)唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式的前提（譚峻，2012）。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將首先面臨不動(dòng)產(chǎn)的分類體系、登記技術(shù)規(guī)程與數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一問題，其次是整合不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)問題。不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的規(guī)范統(tǒng)一，將為部門間信息共享、民眾公開查詢提供便利。

參考文獻(xiàn)：

1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究.法律出版社.2007

2.髙富平.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理.中國法制出版社.2002

3.孫憲忠.中國物權(quán)法：原理釋義和立法解讀.經(jīng)濟(jì)管理出版社.2008

4.譚峻.建筑物區(qū)分所有權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究.知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社.2012

5.溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究.臺(tái)北：三民書局.1992

6.丸山英氣.區(qū)分所有建筑物之法律問題.日本東京：三省堂.1981

7.小沼進(jìn)一.建筑物區(qū)分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992

基金項(xiàng)目：

北京市教育委員會(huì)土地資源管理重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)項(xiàng)目成果。

作者簡介：

譚峻，管理學(xué)博士，副教授，中國人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心主任，主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度研究。endprint

居住小區(qū)管理體系有兩個(gè)：一是行政管理機(jī)構(gòu)（街道工委和居委會(huì)）；二是自治管理機(jī)構(gòu)（業(yè)主委員會(huì)）。前者屬于公法之行政法范疇，后者屬于民法之私法范疇。居住小區(qū)自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指區(qū)分所有人組設(shè)區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體自行管理，委托管理是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體委托管理公司（物業(yè)服務(wù)公司）管理。各國法律對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)的規(guī)定不盡相同，主要有法人團(tuán)體模式、非法人團(tuán)體模式和折衷模式。區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體要實(shí)施有效管理，一般要組建一個(gè)議事機(jī)構(gòu)，即區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)），一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。

居住小區(qū)管理內(nèi)容可分為物的管理和人的管理。管理規(guī)約（也稱住戶規(guī)約）由區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體組織制定，是規(guī)范小區(qū)建筑物的管理與使用的自治規(guī)則。只要不違反國家法律和不違背公序良俗，基于私法自治原則所制定的管理規(guī)約可自由擬定。小區(qū)內(nèi)所有住戶有義務(wù)遵守管理規(guī)約。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記簿重構(gòu)之思考

3.1 土地登記與建筑物登記的關(guān)系

2007年《物權(quán)法》頒布施行，首次從民法角度對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建設(shè)進(jìn)程中具有里程碑式的意義。2008年《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》相繼出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范化走上新臺(tái)階。

土地和建筑物均為不動(dòng)產(chǎn)，但屬性不一，標(biāo)示各異。建筑物所有權(quán)人對(duì)基地的權(quán)利，有基于土地所有權(quán)的、有基于土地使用權(quán)的、有基于地上權(quán)的、還有基于其他類型他物權(quán)的。由于土地和建筑物的不同特性，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的國家或地區(qū)，土地登記簿和建筑物登記簿都是分別設(shè)立的。

土地登記和建筑物登記的關(guān)系，我國相關(guān)法律法規(guī)也有相應(yīng)規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第40條規(guī)定：因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。《房屋登記辦法》第8條規(guī)定：辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。即使是分開登記的情形，大家都遵循房屋登記和土地使用權(quán)登記的權(quán)利主體的一致性。

由此可見，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是載體、是基礎(chǔ)。在我國土地使用權(quán)登記處于基礎(chǔ)地位、初始登記是前提，建筑物依附于合法的土地權(quán)利而存在?！段餀?quán)法》第10條明確了不動(dòng)產(chǎn)將實(shí)行統(tǒng)一登記。2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定中央層面由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，各縣（市）把登記職責(zé)統(tǒng)一于不動(dòng)產(chǎn)登記局。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記簿重構(gòu)需要思考的問題

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一是登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，二是登記簿的合一。我國房屋登記和土地登記已實(shí)施多年，登記簿之結(jié)構(gòu)和內(nèi)容已算完備，為登記簿的合一奠定了基礎(chǔ)。在重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，必須加入?yún)^(qū)分所有建筑物的內(nèi)容，使其能滿足現(xiàn)實(shí)的需要。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿分為標(biāo)示部、所有權(quán)與使用權(quán)部、他物權(quán)部、限制登記部等四個(gè)部分。

3.2.1 住宅小區(qū)為中心

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于共有部分，《物權(quán)法》進(jìn)行了概略列舉：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃是指按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域劃分。建筑區(qū)劃一般與《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的物業(yè)管理與服務(wù)區(qū)域相一致，對(duì)于居住而言，物業(yè)管理與服務(wù)區(qū)域通常稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的范圍也與土地登記的基本單元——宗地相契合。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)計(jì)中，以住宅小區(qū)為中心，符合民法的基本法理，即專有空間的法律專屬、共有空間的和睦共處和社區(qū)管理的集體意志。

3.2.2 強(qiáng)化專有，明晰共有

《物權(quán)法》第6章專門規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，涉及專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有持分權(quán)和小區(qū)共同管理的成員權(quán)。中國大陸法律法規(guī)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到共有部分登記的必要性，我們?cè)谥貥?gòu)房地產(chǎn)登記簿時(shí)，除了強(qiáng)化專有部分登記效力外，還要明晰共有部分的登記內(nèi)容，區(qū)分所有建筑物的共有部分應(yīng)隨相應(yīng)的專有部分一并申請(qǐng)登記。共有部分共有權(quán)依專有權(quán)而存在，對(duì)共有部分的登記是對(duì)專有部分登記的附加登記，在登記簿上建立相應(yīng)標(biāo)示，并附平面圖，但不單獨(dú)核發(fā)所有權(quán)證書。這里特別提出注意，共有分為“當(dāng)層共有”、“大廈（樓棟）共有”和“小區(qū)共有”。

3.2.3 電子登記，信息共享

隨著信息化技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)電子登記是必然趨勢。《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了電子登記與定期異地備份問題。在實(shí)施電子登記時(shí)，登記數(shù)據(jù)的元數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)十分重要，它是實(shí)現(xiàn)唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式的前提（譚峻，2012）。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將首先面臨不動(dòng)產(chǎn)的分類體系、登記技術(shù)規(guī)程與數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一問題，其次是整合不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)問題。不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的規(guī)范統(tǒng)一，將為部門間信息共享、民眾公開查詢提供便利。

參考文獻(xiàn)：

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7.小沼進(jìn)一.建筑物區(qū)分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992

基金項(xiàng)目：

北京市教育委員會(huì)土地資源管理重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)項(xiàng)目成果。

作者簡介：

譚峻，管理學(xué)博士，副教授，中國人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心主任，主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度研究。endprint