胡挺+吳慧強(qiáng)+利于思

摘要：整合優(yōu)化企業(yè)價值鏈與創(chuàng)新商業(yè)模式是房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型，尋找適合自身的生存和發(fā)展模式的必然選擇。立足越秀地產(chǎn)的商業(yè)模式創(chuàng)新，從戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策角度思考驅(qū)動越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的驅(qū)動因素；探析其獨特的地產(chǎn)開發(fā)與資本運(yùn)作雙劍合璧的實施路徑，為我國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新和持續(xù)經(jīng)營提供新的切入角度；然后通過財務(wù)績效變化檢驗其商業(yè)模式創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)后果；最后，提出建設(shè)具有企業(yè)特色的價值網(wǎng)絡(luò)、項目多元化發(fā)展及形成穩(wěn)定資金鏈等建議。

關(guān)鍵詞：越秀地產(chǎn)，商業(yè)模式創(chuàng)新，驅(qū)動因素，實施路徑，經(jīng)濟(jì)后果

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）04-0043-51 收稿日期：2014-02-20

1 引言

2014年初的“降價”與“收緊房貸”，觸及了房地產(chǎn)市場兩根最為敏感的神經(jīng)。我國房地產(chǎn)走到了一個急需變革與調(diào)整的十字路口。德魯克曾說過：“當(dāng)今企業(yè)的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭?！逼髽I(yè)要從中獲得生存空間并獲得企業(yè)價值的實現(xiàn)，不僅要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，更應(yīng)取得商業(yè)模式創(chuàng)新帶來的長期競爭優(yōu)勢。中國房地產(chǎn)的發(fā)展過熱過快，房價屢創(chuàng)新高，一致被國內(nèi)外業(yè)界視為“泡沫經(jīng)濟(jì)”。但是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系仍然失衡，政府相繼出臺不同的調(diào)控政策，抑制不合理不理智的投機(jī)炒作行為，保障人們的生活需求。房地產(chǎn)的發(fā)展空間趨窄、利潤空間壓縮，房地產(chǎn)商要突破瓶頸，必先創(chuàng)新其商業(yè)模式，走可持續(xù)發(fā)展之路。

對商業(yè)模式的內(nèi)在涵義的界定，Henry Chase Brooklyn & Richard Rosenblum等學(xué)者（2002）認(rèn)為商業(yè)模式是企業(yè)進(jìn)行價值創(chuàng)造、價值提供以及價值分配等活動的一種活動框架，維持著企業(yè)價值鏈的良好運(yùn)行。企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新，也可看作是價值鏈每個環(huán)節(jié)的改善調(diào)整，其中關(guān)鍵在于價值主體。從價值鏈的主體看，企業(yè)獲利是合作伙伴、企業(yè)、消費者三方面均可獲利的價值主張（陳文基，2012）；開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)價值鏈中存在的主體（J.R.Kninght，1994；T.H.Paark，1996）。商業(yè)模式調(diào)整是對商業(yè)模式構(gòu)成要素的增大、鞏固、刪減，當(dāng)調(diào)整超過一定限度便促成了商業(yè)模式的創(chuàng)新（Siggelkow，2002）。

對于商業(yè)模式創(chuàng)新的發(fā)展，是從“商業(yè)模式是企業(yè)能夠獲得并且保持其收益流的邏輯陳述”（Stewart，2010），向“商業(yè)模式是企業(yè)與商業(yè)伙伴及買方之間價值流、收入流和物流的特定組合”轉(zhuǎn)型（Mahadevan，2001）。在商業(yè)模式理論的演進(jìn)中，其創(chuàng)新也被上升到戰(zhàn)略層次，被認(rèn)為是整合多重利益相關(guān)者的戰(zhàn)略意圖的革新及企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、資源、制度的重新整合（羅珉、周思偉、曾濤，2005）。從不同學(xué)者的觀點看，商業(yè)模式的創(chuàng)新趨向于多層次多角度的理論創(chuàng)新，表現(xiàn)在企業(yè)資源、制度、戰(zhàn)略、價值網(wǎng)絡(luò)等方面的理論發(fā)展，整合原有的商業(yè)模式概念，提出新的理論視角，形成商業(yè)模式的理論體系，幫助企業(yè)建立品牌，增加企業(yè)價值。

綜上所述，商業(yè)模式的演進(jìn)機(jī)制是從基本的經(jīng)營管理層面向深層的價值創(chuàng)造層面過渡的，由此看來，房地產(chǎn)行業(yè)原有的模式主要是通過價值活動的整合優(yōu)化實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的增長，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，但是在轉(zhuǎn)型升級中的房地產(chǎn)企業(yè)并不能只從經(jīng)營層面思考，還要有企業(yè)價值層面的改革。在企業(yè)管理層面上，利用直觀清晰的理論分析，對企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新和實施路徑展開全面的解釋，能有效幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

2 越秀地產(chǎn)商業(yè)模式持續(xù)創(chuàng)新的驅(qū)動因素

商業(yè)模式的組成至今為止還沒有一個很明確的定義范圍，其構(gòu)成要素和創(chuàng)新動力非常復(fù)雜。驅(qū)動越秀地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新的因素也是復(fù)雜的，但是企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展離不開宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境?；诖蠼?jīng)濟(jì)背景考慮政策環(huán)境與行業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響，再細(xì)化到企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和價值創(chuàng)造的角度研究商業(yè)模式的調(diào)整。

商業(yè)模式創(chuàng)新的過程分為環(huán)境分析、商業(yè)模式設(shè)計、組織規(guī)劃和商業(yè)模式執(zhí)行四個階段（如圖1所示），我們把越秀地產(chǎn)的商業(yè)模式創(chuàng)新歸結(jié)為四個驅(qū)動因素企業(yè)戰(zhàn)略、行業(yè)背景、價值鏈和政策調(diào)控。越秀地產(chǎn)在發(fā)展和拓展過程中，立足于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，借助整個行業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢，利用價值鏈架構(gòu)調(diào)整，并配合政策環(huán)境，實現(xiàn)商業(yè)模式創(chuàng)新。

2.1 公司戰(zhàn)略驅(qū)動

2.1.1 本地與外地共同發(fā)展

越秀地產(chǎn)駐扎于廣州30年，其業(yè)務(wù)也主要集中在廣州地區(qū)。2009年越秀地產(chǎn)確定全國化發(fā)展的道路，2013年該公司業(yè)務(wù)已逐步擴(kuò)展至珠三角、長三角、環(huán)渤海和中部地區(qū)，分布在廣州、佛山、中山、江門、煙臺、沈陽、青島、杭州、昆山、武漢、?？凇⑾愀鄣?2個主要城市。在越秀地產(chǎn)的發(fā)展藍(lán)圖里，越秀將繼續(xù)鞏固在廣州的地位，以珠三角市場的區(qū)域為依托拓展優(yōu)勢，外地項目也持續(xù)跟進(jìn)。

2.1.2 住宅和商業(yè)地產(chǎn)共同發(fā)展

越秀地產(chǎn)最早的發(fā)展起源于純住宅開發(fā)的實業(yè)經(jīng)營，而現(xiàn)在對企業(yè)的定位逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌c商業(yè)地產(chǎn)的共同經(jīng)營，克服了單方面經(jīng)營住宅地產(chǎn)的資金流轉(zhuǎn)困難的問題，能有剩余現(xiàn)金流投資其他的商業(yè)地產(chǎn)項目。雙輪策略在推進(jìn)項目開發(fā)進(jìn)度的同時創(chuàng)新原有的商業(yè)策略，有針對性滿足顧客的需求，多樣化發(fā)展。

2.2 行業(yè)整體商業(yè)模式轉(zhuǎn)型驅(qū)動

地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營分為融資、建設(shè)及銷售三大部分。傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)營方式是依靠銀行借貸和房地產(chǎn)商原有資本得到初始啟動款，預(yù)售和正式銷售收回投資，再投資到下一個房地產(chǎn)項目，并把更多的關(guān)注點投入在銷售上。但是當(dāng)中國的房地產(chǎn)行業(yè)漸趨成熟、企業(yè)間競爭愈演愈烈時，原有的商業(yè)模式也顯得僵化，無法帶來持久的競爭力和可持續(xù)的發(fā)展優(yōu)勢。房地產(chǎn)的商業(yè)模式在國外以類型定義，共分為四個階段，最初表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)類，隨后是經(jīng)營類，再者是戰(zhàn)略類，最后演變?yōu)檎项?。從商業(yè)模式類型的理論來理解，中國房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)類向經(jīng)營戰(zhàn)略類轉(zhuǎn)型時期。從國內(nèi)房地產(chǎn)市場來思考商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，奧林匹克花園集團(tuán)創(chuàng)新的“地產(chǎn)+體育”模式，萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)新的“地產(chǎn)+商業(yè)”模式，都在一次又一次提醒著我國房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的重要性和迫切性。世界的生存法則永遠(yuǎn)是隨大勢前進(jìn)，不革新則無優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)當(dāng)然也要把握形勢，奪取市場份額，形成戰(zhàn)略優(yōu)勢。endprint

越秀地產(chǎn)成為行業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型浪潮的受惠者。中國房地產(chǎn)在進(jìn)入21世紀(jì)的短短十來年里，經(jīng)歷了快速的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，從最初的寥寥可數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)建立，購房者初步涉獵，到房地產(chǎn)企業(yè)初具商業(yè)模式的框架，再到房地產(chǎn)根據(jù)市場形勢需要調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的商業(yè)模式架構(gòu)，尋找新的發(fā)展點。越秀地產(chǎn)作為最早建立的房地產(chǎn)企業(yè)之一，跟上行業(yè)改革的步伐，不斷對商業(yè)模式革新，享受最大便利和優(yōu)惠。

2.3 價值鏈驅(qū)動

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動實質(zhì)上是循環(huán)的價值鏈條，企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)單元的聯(lián)系構(gòu)成了企業(yè)的價值鏈，企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)單元之間也存在著價值鏈聯(lián)結(jié)。企業(yè)的競爭，貫穿在整個價值鏈的競爭，整個價值鏈的綜合競爭力決定企業(yè)的競爭力。在傳統(tǒng)的地產(chǎn)商業(yè)模式中，資金短缺及投資回報慢成為企業(yè)進(jìn)行價值再創(chuàng)造的阻礙因素，而資金鏈條在政策收緊且競爭激烈的行業(yè)現(xiàn)狀下顯得更為緊張。越秀地產(chǎn)基于價值活動創(chuàng)造考慮，對原有的商業(yè)模式創(chuàng)新。

2.4 政策調(diào)控驅(qū)動

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，基本上價格節(jié)節(jié)上漲，樓市一片飄紅。但是隨著盲目投資者的增多及社會輿論壓力的增大，近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策不斷收緊，從2010年的“國十條”到2013年的“國五條”，限購令、試行房產(chǎn)稅、房貸設(shè)限等系列調(diào)控政策相繼出臺；政府調(diào)控目標(biāo)也從保持市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，到防止房價過快增長，最后歸結(jié)為“房價合理回歸”，希望從根本調(diào)整地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、平衡供需市場。越秀地產(chǎn)置身其中，生存和利潤空間壓縮，適應(yīng)政策，調(diào)整商業(yè)模式進(jìn)而有所革新，無疑是最佳選擇。

政策調(diào)節(jié)下企業(yè)要善于了解顧客群體，對原有商業(yè)模式進(jìn)行調(diào)整。國家對房貸收緊的政策，使得房地產(chǎn)市場最早發(fā)展時期占盡先機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)失去優(yōu)勢，但是觀察居民購買力和顧客對房子的需求，顧客群體對住宅房產(chǎn)仍有較大的需求。雖然國家的政策抑制了商業(yè)地產(chǎn)的盲目發(fā)展和占用住宅用地，但是群體對房子的需求缺口仍需要房地產(chǎn)企業(yè)有穩(wěn)定的房源供求，越秀地產(chǎn)把握住這點對企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行調(diào)整，改變原有營運(yùn)模式，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品的未來走向和銷售市場，創(chuàng)造新的公司價值，塑造良好品牌形象。

3 越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新實施路徑：地產(chǎn)開發(fā)與資本運(yùn)作“雙劍合璧”

越秀地產(chǎn)能夠在目前經(jīng)營環(huán)境中實現(xiàn)短時間擴(kuò)張，維持穩(wěn)定的收益流，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，提高營運(yùn)效率并合理降低企業(yè)的營運(yùn)成本，就意味著越秀地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新是卓有成效的。如圖2所示，企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新通常遵循價值活動識別、價值活動重新組合、整體全體利益方的關(guān)系、有效性評估與檢驗的四個流程（高闖、關(guān)鑫，2006）。具體看來，越秀地產(chǎn)主要是對價值活動的方式進(jìn)行重新整合，形成“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作+金融”的商業(yè)模式，完善價值鏈條的構(gòu)筑。越秀地產(chǎn)專注于地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，多項目發(fā)展、商業(yè)和住宅地產(chǎn)共同發(fā)展，建立起具有越秀特色的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，利用REITs金融對越秀地產(chǎn)原有的項目進(jìn)行整合和統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)各方的利益，用信托保障基金持有者的利益，越秀房托管理公司為房托基金提供專業(yè)的管理意見和決定的風(fēng)險測評。此后，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對越秀地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新做出反饋，企業(yè)價值鏈結(jié)構(gòu)很好地闡述了越秀地產(chǎn)在過去5年的發(fā)展。

3.1 地產(chǎn)開發(fā)

越秀地產(chǎn)是越秀集團(tuán)旗下的子公司，核心業(yè)務(wù)集中于廣州市場，在中國市場的擴(kuò)張計劃可分為三大部分，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，啟動雙輪模式。

3.1.1 業(yè)務(wù)模式拓展——多地產(chǎn)項目開發(fā)

傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展通常將目標(biāo)集中于某一項目，大量的資金投入項目中，品牌建立的過程長，而且容易發(fā)生資金鏈斷裂。越秀地產(chǎn)在短時間內(nèi)得到快速發(fā)展并上市，與其制定的戰(zhàn)略是密切相關(guān)的。越秀地產(chǎn)以廣州為大本營，向周邊城市和地區(qū)逐步拓展，原有的地區(qū)顧客群全國化，市場版圖大規(guī)模擴(kuò)張。橫向上，越秀地產(chǎn)拓寬自身業(yè)務(wù)的廣度，有目的有意識地在四大地區(qū)深耕，項目在廣州占42.9%，珠三角地區(qū)（除廣州外）占15.8%，環(huán)渤海地區(qū)占17.5%，長三角地區(qū)占13.8%，而剩下的8.8%分布在中部地區(qū)；縱向上，越秀地產(chǎn)也拓寬了業(yè)務(wù)的深度，不僅是專注于將原有的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)做好，而且注重顧客需求，結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品的優(yōu)勢，提供不同的住宅項目，有一般家庭住宅，也有酒店公寓。越秀地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的雙向發(fā)展在考慮到客戶的需求上，拓展國內(nèi)的商業(yè)版圖，加強(qiáng)品牌建設(shè)。越秀地產(chǎn)對自我進(jìn)行區(qū)域定位，確定企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，明確目標(biāo)客戶，確定提供給目標(biāo)客戶的產(chǎn)品或服務(wù)，以及實現(xiàn)客戶價值增值的具體價值內(nèi)容。

3.1.2 經(jīng)營模式的改進(jìn)——住宅和商業(yè)地產(chǎn)共進(jìn)取

越秀地產(chǎn)原本以住宅地產(chǎn)單向發(fā)展，但是在金融危機(jī)和政府對房貸日益收緊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，單一發(fā)展住宅地產(chǎn)在銷售情況不如預(yù)期的情況下，企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)會面臨困境，投資資本難以在短期收回，導(dǎo)致新的地產(chǎn)項目阻滯。越秀地產(chǎn)現(xiàn)在選擇的是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，用商業(yè)地產(chǎn)的投資資金可以快速回籠的優(yōu)勢，彌補(bǔ)住宅地產(chǎn)資金回收慢的不足。同時，越秀地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的形式多樣化，有城市綜合體、零售商場、主題商城、寫字樓及酒店公寓，多樣化的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更能帶動消費者對住宅地產(chǎn)的銷售。兩者的結(jié)合，能維持日常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低資金鏈斷裂的風(fēng)險。

合作伙伴價值、顧客價值、股東價值作為企業(yè)價值網(wǎng)絡(luò)的三大主體，越秀地產(chǎn)在實現(xiàn)顧客價值上，利用多元化的地產(chǎn)開發(fā)項目拓展了股東利益，而且與商業(yè)地產(chǎn)的合作租賃伙伴創(chuàng)造互利共贏的有效機(jī)制。從長遠(yuǎn)來看，多元的經(jīng)營模式，幫助越秀地產(chǎn)在實質(zhì)上鑄造了企業(yè)的硬實力。

3.2 資本運(yùn)作與金融并行

商業(yè)模式創(chuàng)新不是單一端口的革新，在完整的價值鏈條上每一主體的革新都影響著企業(yè)的價值實現(xiàn)，越秀地產(chǎn)的資本運(yùn)作就在投資者上尋找到價值鏈最佳銜接點。在另一角度看來，加入金融創(chuàng)新元素的商業(yè)經(jīng)營解決了政策調(diào)控帶來的資金流轉(zhuǎn)問題，也為企業(yè)提供了現(xiàn)金流開展新業(yè)務(wù)。

3.2.1 金融模式的創(chuàng)新——私募基金的運(yùn)用endprint

商業(yè)地產(chǎn)的資金投入是企業(yè)營運(yùn)資金最主要的投入，但是資金回籠卻是長時間回報。越秀地產(chǎn)為解決資金鏈條，讓基金成為越秀地產(chǎn)資金融通的核心。越秀地產(chǎn)利用一部分已經(jīng)上市的基金和私募基金為房地產(chǎn)項目開發(fā)、收購和持有經(jīng)營提供資金支持，另外一部分基金則用于商用物業(yè)的投資。引入私募基金，基金孵化器的作用很好幫助了越秀地產(chǎn)的市值維持在穩(wěn)定的價格；對于商用物業(yè)，私募基金收購后進(jìn)行經(jīng)營管理，再出售給上市基金后賺取升值利潤。整個資本運(yùn)作過程通過私募基金、上市基金的參股控股實現(xiàn)資本控制的同時，控制財務(wù)風(fēng)險，并得到穩(wěn)定收益。

越秀地產(chǎn)私募基金的運(yùn)用，具體是由越秀房托基金完成資產(chǎn)收購，越秀房托資產(chǎn)管理有限公司作為管理者對此進(jìn)行管理服務(wù)，香港公眾、越秀集團(tuán)和機(jī)構(gòu)投資者作為基金單位的持有者對基金公司投資并享受分紅，并委托匯豐銀行作為信托人負(fù)責(zé)監(jiān)督基金的日常運(yùn)作和投資活動。如圖3所示，私募基金利用基金公司維持越秀地產(chǎn)保證住宅地產(chǎn)的開發(fā)前中后期的資金支持，信托模式為商業(yè)產(chǎn)置入資金，形成金融業(yè)務(wù)之間對接，優(yōu)化價值網(wǎng)絡(luò)。

3.2.2 金融業(yè)務(wù)的深化——信托形式的拓展

信托形式的引入為私募基金提供了資金支持，有效利用了公眾投資，解決資金缺口問題。越秀地產(chǎn)將成熟物業(yè)注入REITs，將經(jīng)營業(yè)務(wù)模式與金融業(yè)務(wù)整合，檢驗了新商業(yè)模式的可行性。

越秀商業(yè)地產(chǎn)模式的優(yōu)勢在于，將已有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目從地產(chǎn)注入REITs，而本已在地產(chǎn)市場上實現(xiàn)證券化的商業(yè)地產(chǎn)項目再次證券化，資本市場使商業(yè)項目的開發(fā)速度和資金流轉(zhuǎn)速度加快。越秀地產(chǎn)將融資、資金平衡和價值增值三者的優(yōu)勢結(jié)合，建立起獨特的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式和商業(yè)地產(chǎn)品牌。而越秀地產(chǎn)和越秀基金的這一組合也建立了國內(nèi)唯一的組合常態(tài)化的互動模式。

越秀地產(chǎn)資本運(yùn)作的特點可以歸結(jié)為兩方面，一是私募基金和REITs易于完全投資和退出，解決開發(fā)商和經(jīng)營者的資金鏈問題，融通地產(chǎn)開發(fā)和金融；二是兼并收購和尋找戰(zhàn)略合作伙伴實現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，尋找產(chǎn)品的模塊化為快速擴(kuò)張?zhí)峁┍Ｕ?。越秀地產(chǎn)在2012年7月已達(dá)成估值153.7億元的西塔REITs計劃，將IFC注入到房托基金中，建立商業(yè)地產(chǎn)平臺，符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和藍(lán)圖。

越秀地產(chǎn)的“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作+金融”模式，區(qū)別于傳統(tǒng)的“只售不租”經(jīng)營方式，“零售+租賃”形成的長期投資可以帶來商業(yè)地產(chǎn)的增值，使商業(yè)地產(chǎn)項目得以持續(xù)經(jīng)營，越秀模式的“金融”因素房地產(chǎn)證券化使項目得到資金源，金融租賃延長負(fù)債期，項目和基金也可以在資本保值或增值基礎(chǔ)上合理的退出。此外，租賃是在尋找合適的合作伙伴，利用租金收入穩(wěn)定的收益流給經(jīng)營商帶來最佳的顧客價值，為價值鏈中投資者和顧客的共同利益提供了新的連接點，合作伙伴、顧客和股東三者的利益更緊密結(jié)合在一起，將新商業(yè)模式的優(yōu)勢輻射到各個價值群體，完成了商業(yè)模式創(chuàng)新的第三個步驟——整合全體利益方關(guān)系。

4 越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)回報

商業(yè)模式創(chuàng)新及重構(gòu)的后續(xù)效應(yīng)短期內(nèi)難以顯現(xiàn)，但是通過分析越秀地產(chǎn)近幾年績效變化，可窺見其未來業(yè)績的動態(tài)變化趨向。

4.1 盈利能力分析——來自杜邦分析的驗證

通過杜邦指標(biāo)來進(jìn)一步分析，從表1可以看出，在2009年到2011年，由于政府救市政策的連鎖反應(yīng)，房地產(chǎn)整體市場持續(xù)回升，越秀地產(chǎn)經(jīng)營利潤率穩(wěn)定上升；但到了2011年后，國家為調(diào)控房地產(chǎn)市場的失衡狀態(tài)，抑制過度增長的房價，越秀地產(chǎn)的總資產(chǎn)報酬率出現(xiàn)拐點，呈現(xiàn)下降趨勢；凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率走勢相同。國家宏觀調(diào)控力度加大和金融危機(jī)的背景下，越秀地產(chǎn)的盈利指標(biāo)有所下降，但從發(fā)展趨勢來看，在越秀地產(chǎn)的商業(yè)模式的改革和調(diào)整接近中期時，各項目共同運(yùn)作，越秀地產(chǎn)的盈利能力未來會上升。

4.2 發(fā)展能力分析——越秀地產(chǎn)具有較強(qiáng)的競爭能力

從表2看出，越秀地產(chǎn)的銷售收入增長率呈波狀變動，在2009年和2011年維持在較高的增長率，但是在2010年和2012年則急劇下降；凈利潤增加率與銷售收入增長率的變動幅度一致，在國家調(diào)控和金融危機(jī)的大背景下，企業(yè)的銷售利潤明顯受到影響，但是越秀地產(chǎn)在2011年446%的凈利潤增長率看似不尋常，2012年變?yōu)樨?fù)數(shù)，其實是2011年超額完成銷售任務(wù)，實現(xiàn)102.72億元的總收入，使權(quán)益持有人所占盈利大幅增長，2012年西塔REITs計劃、杭州購地和青島投資計劃的擴(kuò)張，帶來的利潤負(fù)增長，但項目的可行性表明越秀企業(yè)在利潤增長上存在很大的上浮空間；總資產(chǎn)增長率從2009年到2010年上半年都保持較快的增長，而從2011年到 2012年總資產(chǎn)增長率則出現(xiàn)明顯的下滑，趨向平穩(wěn)，表明越秀地產(chǎn)始終貫徹要建設(shè)百年企業(yè)的宗旨，各業(yè)務(wù)共同發(fā)展。整體而言，越秀地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，具有較強(qiáng)的市場競爭能力。

4.3 償債能力分析——償債能力得到了提高

從表3償債能力角度分析，越秀地產(chǎn)2009-2012年流動比率逐年上升，流動比率越高，說明企業(yè)的流動性越強(qiáng)，流動負(fù)債的安全程度越高，短期債權(quán)人到期收回本息的可能性越大；但是值得注意的是速動比率在2010年和2011年連續(xù)下降，并在2011年下降到了最低點，說明越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)困難，2012年得到回升，說明資金鏈的狀況得到好轉(zhuǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率越低，利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營活動能力越強(qiáng)，反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度越高。2009年至2012年資產(chǎn)負(fù)債率雖然在2010年和2011年有所上升，但是變動的幅度并不是很大，并在2012年數(shù)值下降，說明越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)不良率控制良好；負(fù)債權(quán)益比率反映的是對負(fù)債資本的保障程度，越秀集團(tuán)2009年至2012年負(fù)債權(quán)益比率基本維持在同一水平線上，并在2012年下降，越秀地產(chǎn)對債務(wù)的償還能力明顯增強(qiáng)。

綜上分析可知，從越秀地產(chǎn)的發(fā)展歷程發(fā)現(xiàn)，其盈利能力和發(fā)展能力保持較高水平的穩(wěn)定態(tài)勢，在市場下行時，剔除資產(chǎn)中的不良率，償債能力則顯著增強(qiáng)，越秀地產(chǎn)各種數(shù)據(jù)逐漸趨向標(biāo)準(zhǔn)范疇，其實是與越秀地產(chǎn)本身從2009年宣布對原有商業(yè)模式進(jìn)行改革相關(guān)，在經(jīng)過接近5年的業(yè)務(wù)調(diào)整和新的商業(yè)模式與企業(yè)自身的磨合期后，從盈利模式、發(fā)展模式、償債模式大起大落的變幅時期逐漸過渡到平穩(wěn)期。endprint

5 結(jié)論和啟示

5.1 結(jié)論

從戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策的視角來探討越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新。越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展，突破了房地產(chǎn)企業(yè)在過去發(fā)展單一的缺點，利用多元化項目擴(kuò)大市場，有住宅地產(chǎn)，也有廣州國際金融中心和維多利亞項目等商業(yè)地產(chǎn)的注入，成熟的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入，使得越秀地產(chǎn)的發(fā)展項目找到穩(wěn)定的租賃方。其業(yè)務(wù)的發(fā)展還注重多地區(qū)的共同發(fā)展，從建設(shè)駐扎地廣州為中心向其他地區(qū)輻射，增加越秀地產(chǎn)品牌的價值。同時，越秀地產(chǎn)以地產(chǎn)與資本間的互助鏈條拓寬融資渠道并實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展實現(xiàn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項目的成功開發(fā)可以為金融業(yè)務(wù)提供可靠的回報保障，維持金融資本長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；金融業(yè)務(wù)可以為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供強(qiáng)大的資金后盾，保障項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定順暢。這種商業(yè)模式創(chuàng)新不僅分享升值利潤，還能分享長期穩(wěn)定現(xiàn)金流。越秀地產(chǎn)通過“開發(fā)經(jīng)營金融”的組合拳，實現(xiàn)二次證券化，產(chǎn)生“有效變現(xiàn)、控股持有、基金配置”的資本集聚效應(yīng)。

戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策四個因素驅(qū)動越秀地產(chǎn)發(fā)展，通過地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作并行，形成了越秀特色——“四輪驅(qū)動、雙劍合璧”，實現(xiàn)了融資平臺、現(xiàn)金流平臺和成功商業(yè)模式有效結(jié)合。越秀地產(chǎn)既做開發(fā)商，又做運(yùn)營商；既是管理者，又是投資者。地產(chǎn)開發(fā)、資本運(yùn)作與金融三者的合理運(yùn)用，幫助越秀地產(chǎn)建立了合作伙伴、企業(yè)、顧客的穩(wěn)定價值鏈條。實現(xiàn)項目的持久穩(wěn)定運(yùn)營和資產(chǎn)再升級，在創(chuàng)造自身價值的時候，合作伙伴和顧客兩者的價值也得到保障和提升。

5.2 啟示

從越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的案例得到以下啟示。

其一，建立穩(wěn)定的資金鏈。中國房地產(chǎn)企業(yè)可借越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新途徑，將地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作相結(jié)合，形成在資本市場完整的投資和退出流程，結(jié)合原有核心資源創(chuàng)新融資手段，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，解決資金鏈條的缺口問題，控制企業(yè)風(fēng)險。

其二，拓展公司業(yè)務(wù)。企業(yè)建立單一業(yè)務(wù)，可以在行業(yè)中占有穩(wěn)定的份額，但是存在市場的不確定因素，風(fēng)險控制未知。鞏固原有產(chǎn)業(yè)，根據(jù)價值網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新并衍生相關(guān)產(chǎn)業(yè)，注重業(yè)務(wù)的多元化，增加市場份額，創(chuàng)企業(yè)可持續(xù)的盈利模式之路。

其三，定位企業(yè)戰(zhàn)略。契合企業(yè)未來發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，加快企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，建立企業(yè)的獨特文化，推動商業(yè)模式根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。構(gòu)建合適的戰(zhàn)略和匹配企業(yè)的文化，注入新基因，使企業(yè)基業(yè)長青。

其四，建立企業(yè)價值網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)的價值網(wǎng)絡(luò)將價值鏈條的作用最大化，推動品牌價值，建立顧客價值，整合全體利益方資源，實現(xiàn)利益相關(guān)者價值最大化。最終將價值活動的核心優(yōu)勢輻射到社區(qū)和全國，拓寬市場。

參考文獻(xiàn)：

1.陳文基.商業(yè)模式研究及其在業(yè)務(wù)系統(tǒng)設(shè)計中的應(yīng)用.北京郵電大學(xué).2012

2.高闖 關(guān)鑫.企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的實現(xiàn)方式與演進(jìn)機(jī)理——一種基于價值鏈創(chuàng)新的理論解釋.中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2006.11

作者簡介：

胡挺，中山大學(xué)工商管理博士后科研流動站、廣州農(nóng)商銀行博士后科研工作站

吳慧強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高級經(jīng)濟(jì)師，廣州農(nóng)商銀行副行長。

利于思，廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院學(xué)生。

基金項目：

國家自然科學(xué)基金項目（71172159）；廣東省哲學(xué)社會科學(xué)項目（GD11XGL21）。endprint

5 結(jié)論和啟示

5.1 結(jié)論

從戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策的視角來探討越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新。越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展，突破了房地產(chǎn)企業(yè)在過去發(fā)展單一的缺點，利用多元化項目擴(kuò)大市場，有住宅地產(chǎn)，也有廣州國際金融中心和維多利亞項目等商業(yè)地產(chǎn)的注入，成熟的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入，使得越秀地產(chǎn)的發(fā)展項目找到穩(wěn)定的租賃方。其業(yè)務(wù)的發(fā)展還注重多地區(qū)的共同發(fā)展，從建設(shè)駐扎地廣州為中心向其他地區(qū)輻射，增加越秀地產(chǎn)品牌的價值。同時，越秀地產(chǎn)以地產(chǎn)與資本間的互助鏈條拓寬融資渠道并實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展實現(xiàn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項目的成功開發(fā)可以為金融業(yè)務(wù)提供可靠的回報保障，維持金融資本長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；金融業(yè)務(wù)可以為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供強(qiáng)大的資金后盾，保障項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定順暢。這種商業(yè)模式創(chuàng)新不僅分享升值利潤，還能分享長期穩(wěn)定現(xiàn)金流。越秀地產(chǎn)通過“開發(fā)經(jīng)營金融”的組合拳，實現(xiàn)二次證券化，產(chǎn)生“有效變現(xiàn)、控股持有、基金配置”的資本集聚效應(yīng)。

戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策四個因素驅(qū)動越秀地產(chǎn)發(fā)展，通過地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作并行，形成了越秀特色——“四輪驅(qū)動、雙劍合璧”，實現(xiàn)了融資平臺、現(xiàn)金流平臺和成功商業(yè)模式有效結(jié)合。越秀地產(chǎn)既做開發(fā)商，又做運(yùn)營商；既是管理者，又是投資者。地產(chǎn)開發(fā)、資本運(yùn)作與金融三者的合理運(yùn)用，幫助越秀地產(chǎn)建立了合作伙伴、企業(yè)、顧客的穩(wěn)定價值鏈條。實現(xiàn)項目的持久穩(wěn)定運(yùn)營和資產(chǎn)再升級，在創(chuàng)造自身價值的時候，合作伙伴和顧客兩者的價值也得到保障和提升。

5.2 啟示

從越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的案例得到以下啟示。

其一，建立穩(wěn)定的資金鏈。中國房地產(chǎn)企業(yè)可借越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新途徑，將地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作相結(jié)合，形成在資本市場完整的投資和退出流程，結(jié)合原有核心資源創(chuàng)新融資手段，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，解決資金鏈條的缺口問題，控制企業(yè)風(fēng)險。

其二，拓展公司業(yè)務(wù)。企業(yè)建立單一業(yè)務(wù)，可以在行業(yè)中占有穩(wěn)定的份額，但是存在市場的不確定因素，風(fēng)險控制未知。鞏固原有產(chǎn)業(yè)，根據(jù)價值網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新并衍生相關(guān)產(chǎn)業(yè)，注重業(yè)務(wù)的多元化，增加市場份額，創(chuàng)企業(yè)可持續(xù)的盈利模式之路。

其三，定位企業(yè)戰(zhàn)略。契合企業(yè)未來發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，加快企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，建立企業(yè)的獨特文化，推動商業(yè)模式根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。構(gòu)建合適的戰(zhàn)略和匹配企業(yè)的文化，注入新基因，使企業(yè)基業(yè)長青。

其四，建立企業(yè)價值網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)的價值網(wǎng)絡(luò)將價值鏈條的作用最大化，推動品牌價值，建立顧客價值，整合全體利益方資源，實現(xiàn)利益相關(guān)者價值最大化。最終將價值活動的核心優(yōu)勢輻射到社區(qū)和全國，拓寬市場。

參考文獻(xiàn)：

1.陳文基.商業(yè)模式研究及其在業(yè)務(wù)系統(tǒng)設(shè)計中的應(yīng)用.北京郵電大學(xué).2012

2.高闖 關(guān)鑫.企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的實現(xiàn)方式與演進(jìn)機(jī)理——一種基于價值鏈創(chuàng)新的理論解釋.中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2006.11

作者簡介：

胡挺，中山大學(xué)工商管理博士后科研流動站、廣州農(nóng)商銀行博士后科研工作站

吳慧強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高級經(jīng)濟(jì)師，廣州農(nóng)商銀行副行長。

利于思，廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院學(xué)生。

基金項目：

國家自然科學(xué)基金項目（71172159）；廣東省哲學(xué)社會科學(xué)項目（GD11XGL21）。endprint

5 結(jié)論和啟示

5.1 結(jié)論

從戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策的視角來探討越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新。越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展，突破了房地產(chǎn)企業(yè)在過去發(fā)展單一的缺點，利用多元化項目擴(kuò)大市場，有住宅地產(chǎn)，也有廣州國際金融中心和維多利亞項目等商業(yè)地產(chǎn)的注入，成熟的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入，使得越秀地產(chǎn)的發(fā)展項目找到穩(wěn)定的租賃方。其業(yè)務(wù)的發(fā)展還注重多地區(qū)的共同發(fā)展，從建設(shè)駐扎地廣州為中心向其他地區(qū)輻射，增加越秀地產(chǎn)品牌的價值。同時，越秀地產(chǎn)以地產(chǎn)與資本間的互助鏈條拓寬融資渠道并實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展實現(xiàn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，房地產(chǎn)項目的成功開發(fā)可以為金融業(yè)務(wù)提供可靠的回報保障，維持金融資本長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；金融業(yè)務(wù)可以為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供強(qiáng)大的資金后盾，保障項目開發(fā)資金鏈的穩(wěn)定順暢。這種商業(yè)模式創(chuàng)新不僅分享升值利潤，還能分享長期穩(wěn)定現(xiàn)金流。越秀地產(chǎn)通過“開發(fā)經(jīng)營金融”的組合拳，實現(xiàn)二次證券化，產(chǎn)生“有效變現(xiàn)、控股持有、基金配置”的資本集聚效應(yīng)。

戰(zhàn)略、行業(yè)、價值鏈和政策四個因素驅(qū)動越秀地產(chǎn)發(fā)展，通過地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作并行，形成了越秀特色——“四輪驅(qū)動、雙劍合璧”，實現(xiàn)了融資平臺、現(xiàn)金流平臺和成功商業(yè)模式有效結(jié)合。越秀地產(chǎn)既做開發(fā)商，又做運(yùn)營商；既是管理者，又是投資者。地產(chǎn)開發(fā)、資本運(yùn)作與金融三者的合理運(yùn)用，幫助越秀地產(chǎn)建立了合作伙伴、企業(yè)、顧客的穩(wěn)定價值鏈條。實現(xiàn)項目的持久穩(wěn)定運(yùn)營和資產(chǎn)再升級，在創(chuàng)造自身價值的時候，合作伙伴和顧客兩者的價值也得到保障和提升。

5.2 啟示

從越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的案例得到以下啟示。

其一，建立穩(wěn)定的資金鏈。中國房地產(chǎn)企業(yè)可借越秀地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新途徑，將地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作相結(jié)合，形成在資本市場完整的投資和退出流程，結(jié)合原有核心資源創(chuàng)新融資手段，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，解決資金鏈條的缺口問題，控制企業(yè)風(fēng)險。

其二，拓展公司業(yè)務(wù)。企業(yè)建立單一業(yè)務(wù)，可以在行業(yè)中占有穩(wěn)定的份額，但是存在市場的不確定因素，風(fēng)險控制未知。鞏固原有產(chǎn)業(yè)，根據(jù)價值網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新并衍生相關(guān)產(chǎn)業(yè)，注重業(yè)務(wù)的多元化，增加市場份額，創(chuàng)企業(yè)可持續(xù)的盈利模式之路。

其三，定位企業(yè)戰(zhàn)略。契合企業(yè)未來發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，加快企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，建立企業(yè)的獨特文化，推動商業(yè)模式根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。構(gòu)建合適的戰(zhàn)略和匹配企業(yè)的文化，注入新基因，使企業(yè)基業(yè)長青。

其四，建立企業(yè)價值網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)的價值網(wǎng)絡(luò)將價值鏈條的作用最大化，推動品牌價值，建立顧客價值，整合全體利益方資源，實現(xiàn)利益相關(guān)者價值最大化。最終將價值活動的核心優(yōu)勢輻射到社區(qū)和全國，拓寬市場。

參考文獻(xiàn)：

1.陳文基.商業(yè)模式研究及其在業(yè)務(wù)系統(tǒng)設(shè)計中的應(yīng)用.北京郵電大學(xué).2012

2.高闖 關(guān)鑫.企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的實現(xiàn)方式與演進(jìn)機(jī)理——一種基于價值鏈創(chuàng)新的理論解釋.中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2006.11

作者簡介：

胡挺，中山大學(xué)工商管理博士后科研流動站、廣州農(nóng)商銀行博士后科研工作站

吳慧強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高級經(jīng)濟(jì)師，廣州農(nóng)商銀行副行長。

利于思，廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院學(xué)生。

基金項目：

國家自然科學(xué)基金項目（71172159）；廣東省哲學(xué)社會科學(xué)項目（GD11XGL21）。endprint