馬萬(wàn)智+馬越+李娜

摘要：針對(duì)我國(guó)目前房屋面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)及得房率問題，利用對(duì)比分析、數(shù)值分析等方法進(jìn)行研究，得出房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍及條件；給出房屋得房率的科學(xué)定義，并用其分析和量化房屋所有權(quán)權(quán)益。多年實(shí)踐證明，該結(jié)論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)測(cè)量實(shí)際工作中選擇正確的房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算正確的房屋得房率具有積極的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：得房率，套內(nèi)使用面積，建筑面積，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）04-0060-64 收稿日期：2013-12-06

1 房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)

1.1 房屋面積測(cè)算的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與適用條件

目前，在我國(guó)住宅開發(fā)建設(shè)各階段中，規(guī)范和要求房屋實(shí)物量水平方向面積大小的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)主要有三個(gè)，即國(guó)標(biāo)50096-1999《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、國(guó)標(biāo)GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和國(guó)標(biāo)GB/T17986.1-17986.2-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，如何正確選擇和運(yùn)用每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是最終得出客觀、公正、科學(xué)合理的估價(jià)和測(cè)量結(jié)果的關(guān)鍵因素。

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》主要用于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，目的是為保障城市居民基本的住房條件，提高城市住宅功能質(zhì)量，使住宅設(shè)計(jì)符合適用、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)等要求，注重使用功能，服務(wù)對(duì)象主要是政府規(guī)劃管理部門及開發(fā)商。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要滿足工程招投標(biāo)、預(yù)決算的需要，規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算，統(tǒng)一計(jì)算方法，注重的是住宅及工業(yè)等項(xiàng)目實(shí)物量消耗的大小，服務(wù)的主要對(duì)象是開發(fā)商和建筑施工企業(yè)。

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》主要是采集和表述房屋實(shí)物及用地的有關(guān)信息，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)工業(yè)與民用規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)，注重的是權(quán)益，服務(wù)于政府房地產(chǎn)管理部門、開發(fā)商及各業(yè)主。

1.2 各測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的主要區(qū)別

首先，強(qiáng)制性不同。三個(gè)規(guī)范中《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，另外兩個(gè)規(guī)范是推薦性標(biāo)準(zhǔn)。

其次，應(yīng)用范圍及側(cè)重點(diǎn)不同?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》用于住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》用于工程招投標(biāo)、預(yù)決算工程量的計(jì)算，注重的是住宅及工業(yè)等項(xiàng)目實(shí)物量消耗的大??；而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》用于房屋交易、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理及稅費(fèi)征收等，注重的是權(quán)益。

最后，建筑面積涵義不同?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高在2.2米以上各層的外圍水平投影面積，同時(shí)包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。房屋建筑面積的計(jì)算原則上應(yīng)具備以下條件：①應(yīng)具有上蓋；②應(yīng)有圍護(hù)物；③結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；④層高≥2.2米；⑤可作為人民生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中的建筑面積是指外墻勒腳以上，層高在2.2米以上按外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積，坡屋頂內(nèi)空間凈高超過2.1米以上計(jì)算全面積，凈高在1.2米-2.1米的部分應(yīng)計(jì)1/2面積，凈高不足1.2米不計(jì)面積。

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中強(qiáng)調(diào)的是住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。如：套型分四類，各類居住空間按使用面積依次分為34㎡、45㎡、56㎡、68㎡，即規(guī)定和強(qiáng)調(diào)每個(gè)功能空間使用面積大小，同時(shí)對(duì)高度、采光、通風(fēng)、保溫及各功能區(qū)之間的平面布局均有嚴(yán)格的要求。而套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。

2 房屋得房率的確定

房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估過程中，除了分析房屋所在的區(qū)域環(huán)境、工程質(zhì)量、價(jià)格、房型、產(chǎn)權(quán)面積、容積率、綠化率等因素和指標(biāo)外，同時(shí)還特別關(guān)注房屋專有部分面積占產(chǎn)權(quán)面積的比率，即房屋的得房率。關(guān)于房屋得房率目前有如下三種計(jì)算方法：

得房率=1-共用面積分?jǐn)傁禂?shù)……………①

得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積………②

得房率=套內(nèi)使用面積/建筑面積………③

但一直沒有一個(gè)統(tǒng)一、明確和權(quán)威的說法。本文將以實(shí)例的形式來分析和探討這三種計(jì)算方法的數(shù)值大小、理論性及合法性。

2.1數(shù)值大小分析

假設(shè)上述三種說法均正確，則通過實(shí)例用數(shù)學(xué)方法對(duì)各自大小進(jìn)行對(duì)比分析。第一組為大連金石灘某小區(qū)40#樓，主體六層，共計(jì)三個(gè)單元，一至五層一梯兩戶，戶型、面積相等，有1.8/2m2的半封閉陽(yáng)臺(tái)（附加面積0.9m2，下同），六層兩戶合成一戶，有歸產(chǎn)權(quán)人所有的56.2m2未計(jì)建筑面積（即附加面積）的平臺(tái)；第二組為開發(fā)區(qū)內(nèi)某高層公寓28-01和28-02號(hào)房，主體32層，框剪結(jié)構(gòu)；第三組為區(qū)內(nèi)某住宅小區(qū)9#樓，主體六層，三個(gè)單元，一至四層一梯兩戶，房型、面積相同，南北有半封閉陽(yáng)臺(tái)面積為5.33m2/2，五層與標(biāo)準(zhǔn)層差別在于南北半封閉陽(yáng)臺(tái)無(wú)頂蓋，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積（5.33m2/2）。依公式①、②、③在不考慮附加面積的前提下計(jì)算的得房率如表1所示。

從表1可以看出：

（1）三種方法計(jì)算的得房率大小不等；

（2）若分?jǐn)傁禂?shù)相等，則各套房的得房率①、②是各自相等的；

（3）在同一幢樓中即使是建筑面積、套內(nèi)面積相等，而室內(nèi)平面布局及墻、柱等分布有不同，則得房率③也不同。

2.2理論性分析

房屋建筑面積包括套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，而套內(nèi)面積是由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻和柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積。用公式表示為：

S=S1+S11+S12………………………………④

式中：S為房屋建筑面積即產(chǎn)權(quán)面積；S1為套內(nèi)使用面積；S11為套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積；S12為分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。endprint

經(jīng)過整理后，得房屋產(chǎn)權(quán)面積各部分構(gòu)成比例如下：

公式⑥所表示的是套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積之和與產(chǎn)權(quán)面積的比例，即為式②表示的套內(nèi)面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積和分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)面積的比率，即為式③表示的套內(nèi)使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分?jǐn)傁禂?shù)是一個(gè)以套內(nèi)面積為分配基數(shù)按比例分?jǐn)偣灿妹娣e的系數(shù)，與建筑面積及得房率沒有直接關(guān)系，僅能表示得房率的變化趨勢(shì)，即分?jǐn)傁禂?shù)大則得房率低，否則得房率高，不能確定準(zhǔn)確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數(shù)的，并與套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積直接相關(guān)。因此，式②、③表述的房屋得房率相對(duì)于式①較合理，即有充分的理論依據(jù)及確定的數(shù)值表示。

2.3合法性分析

依據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即將房屋產(chǎn)權(quán)面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積均屬于專有面積范圍內(nèi)，主要區(qū)別在于套內(nèi)墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)面積的權(quán)屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。這充分說明，套內(nèi)空間內(nèi)的墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)部分是設(shè)計(jì)部門按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)的結(jié)果，雖然處在專有范圍內(nèi)歸權(quán)利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)不能隨意拆改和處分，否則會(huì)危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

所以，權(quán)利人實(shí)際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算得到的套內(nèi)使用面積（即為套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積）和附加面積（即實(shí)際有相同或相近使用功能的按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不計(jì)或少計(jì)的使用面積）。

2.4房屋得房率的定義

經(jīng)過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據(jù)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應(yīng)是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。

采用式③計(jì)算房屋得房率有如下特點(diǎn)：一是計(jì)算方便，即已知房屋產(chǎn)權(quán)面積，通過實(shí)地測(cè)量房屋凈使用面積可以直接準(zhǔn)確計(jì)算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即可以量化房屋所有權(quán)權(quán)益的大??；三是得房率大小與房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關(guān)；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3.結(jié)論

綜上所述，房屋面積測(cè)算的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)既有區(qū)別又有聯(lián)系，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是房屋所有權(quán)面積的計(jì)算依據(jù)。在估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意甄別房屋面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，避免在同一估價(jià)任務(wù)中所采用的標(biāo)準(zhǔn)不一致。而得房率最適當(dāng)?shù)亩x是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。不但計(jì)算方便，考慮了房間平面布局和附屬面積，更重要的是可以直接作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即房屋所有權(quán)權(quán)益的大小，并將其納入到個(gè)別因素修正體系中，進(jìn)一步提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

1.中華人民共和國(guó)建設(shè)部主編.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.1999

2.中華人民共和國(guó)建設(shè)部主編.建筑工程建筑面積規(guī)范.中國(guó)計(jì)劃出版社.2005

3.國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局主編.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范.中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社出版.2000

4.王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀.中國(guó)法制出版社.2007

5.柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2007.4

作者簡(jiǎn)介：

馬萬(wàn)智，工學(xué)碩士、高級(jí)工程師、中國(guó)注冊(cè)資深房地產(chǎn)估價(jià)師，主要從事房地產(chǎn)估價(jià)與測(cè)繪工作。

馬越，碩士研究生，主要從事地理信息與地圖制圖應(yīng)用的研究。

李娜，測(cè)繪工程師，主要從事房產(chǎn)測(cè)繪，地籍測(cè)繪及測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查工作。endprint

經(jīng)過整理后，得房屋產(chǎn)權(quán)面積各部分構(gòu)成比例如下：

公式⑥所表示的是套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積之和與產(chǎn)權(quán)面積的比例，即為式②表示的套內(nèi)面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積和分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)面積的比率，即為式③表示的套內(nèi)使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分?jǐn)傁禂?shù)是一個(gè)以套內(nèi)面積為分配基數(shù)按比例分?jǐn)偣灿妹娣e的系數(shù)，與建筑面積及得房率沒有直接關(guān)系，僅能表示得房率的變化趨勢(shì)，即分?jǐn)傁禂?shù)大則得房率低，否則得房率高，不能確定準(zhǔn)確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數(shù)的，并與套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積直接相關(guān)。因此，式②、③表述的房屋得房率相對(duì)于式①較合理，即有充分的理論依據(jù)及確定的數(shù)值表示。

2.3合法性分析

依據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即將房屋產(chǎn)權(quán)面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積均屬于專有面積范圍內(nèi)，主要區(qū)別在于套內(nèi)墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)面積的權(quán)屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。這充分說明，套內(nèi)空間內(nèi)的墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)部分是設(shè)計(jì)部門按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)的結(jié)果，雖然處在專有范圍內(nèi)歸權(quán)利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)不能隨意拆改和處分，否則會(huì)危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

所以，權(quán)利人實(shí)際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算得到的套內(nèi)使用面積（即為套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積）和附加面積（即實(shí)際有相同或相近使用功能的按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不計(jì)或少計(jì)的使用面積）。

2.4房屋得房率的定義

經(jīng)過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據(jù)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應(yīng)是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。

采用式③計(jì)算房屋得房率有如下特點(diǎn)：一是計(jì)算方便，即已知房屋產(chǎn)權(quán)面積，通過實(shí)地測(cè)量房屋凈使用面積可以直接準(zhǔn)確計(jì)算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即可以量化房屋所有權(quán)權(quán)益的大?。蝗堑梅柯蚀笮∨c房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關(guān)；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3.結(jié)論

綜上所述，房屋面積測(cè)算的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)既有區(qū)別又有聯(lián)系，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是房屋所有權(quán)面積的計(jì)算依據(jù)。在估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意甄別房屋面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，避免在同一估價(jià)任務(wù)中所采用的標(biāo)準(zhǔn)不一致。而得房率最適當(dāng)?shù)亩x是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。不但計(jì)算方便，考慮了房間平面布局和附屬面積，更重要的是可以直接作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即房屋所有權(quán)權(quán)益的大小，并將其納入到個(gè)別因素修正體系中，進(jìn)一步提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

1.中華人民共和國(guó)建設(shè)部主編.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.1999

2.中華人民共和國(guó)建設(shè)部主編.建筑工程建筑面積規(guī)范.中國(guó)計(jì)劃出版社.2005

3.國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局主編.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范.中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社出版.2000

4.王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀.中國(guó)法制出版社.2007

5.柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2007.4

作者簡(jiǎn)介：

馬萬(wàn)智，工學(xué)碩士、高級(jí)工程師、中國(guó)注冊(cè)資深房地產(chǎn)估價(jià)師，主要從事房地產(chǎn)估價(jià)與測(cè)繪工作。

馬越，碩士研究生，主要從事地理信息與地圖制圖應(yīng)用的研究。

李娜，測(cè)繪工程師，主要從事房產(chǎn)測(cè)繪，地籍測(cè)繪及測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查工作。endprint

經(jīng)過整理后，得房屋產(chǎn)權(quán)面積各部分構(gòu)成比例如下：

公式⑥所表示的是套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積之和與產(chǎn)權(quán)面積的比例，即為式②表示的套內(nèi)面積與建筑面積的比率；公式⑦所表示的是套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)面積和分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)面積的比率，即為式③表示的套內(nèi)使用面積與建筑面積的比率；而與式②、③相比，式①中共用面積分?jǐn)傁禂?shù)是一個(gè)以套內(nèi)面積為分配基數(shù)按比例分?jǐn)偣灿妹娣e的系數(shù)，與建筑面積及得房率沒有直接關(guān)系，僅能表示得房率的變化趨勢(shì)，即分?jǐn)傁禂?shù)大則得房率低，否則得房率高，不能確定準(zhǔn)確的房屋得房率。

通過分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面積為比較基數(shù)的，并與套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積直接相關(guān)。因此，式②、③表述的房屋得房率相對(duì)于式①較合理，即有充分的理論依據(jù)及確定的數(shù)值表示。

2.3合法性分析

依據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條之規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即將房屋產(chǎn)權(quán)面積區(qū)分為專有和共有兩部分，式⑥、⑦中的套內(nèi)面積和套內(nèi)使用面積均屬于專有面積范圍內(nèi)，主要區(qū)別在于套內(nèi)墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)面積的權(quán)屬不同。而第71條規(guī)定“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。這充分說明，套內(nèi)空間內(nèi)的墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)部分是設(shè)計(jì)部門按國(guó)家相關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮房屋使用功能、建筑荷載等因素而后進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)的結(jié)果，雖然處在專有范圍內(nèi)歸權(quán)利人占有、使用或收益，但這些墻、柱等建筑結(jié)構(gòu)不能隨意拆改和處分，否則會(huì)危及建筑物整體安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

所以，權(quán)利人實(shí)際依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積包括：依房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算得到的套內(nèi)使用面積（即為套內(nèi)面積扣除套內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)水平投影面積）和附加面積（即實(shí)際有相同或相近使用功能的按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不計(jì)或少計(jì)的使用面積）。

2.4房屋得房率的定義

經(jīng)過上述分析，式③表示的房屋得房率有理有據(jù)，符合相關(guān)法律的規(guī)定。

因此，房屋得房率的定義應(yīng)是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。

采用式③計(jì)算房屋得房率有如下特點(diǎn)：一是計(jì)算方便，即已知房屋產(chǎn)權(quán)面積，通過實(shí)地測(cè)量房屋凈使用面積可以直接準(zhǔn)確計(jì)算房屋得房率；二是可以作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即可以量化房屋所有權(quán)權(quán)益的大?。蝗堑梅柯蚀笮∨c房屋共用面積大小、墻體厚度及房間平面布局有關(guān)；四是得房率中考慮了附加面積的大小。

3.結(jié)論

綜上所述，房屋面積測(cè)算的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)既有區(qū)別又有聯(lián)系，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是房屋所有權(quán)面積的計(jì)算依據(jù)。在估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意甄別房屋面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，避免在同一估價(jià)任務(wù)中所采用的標(biāo)準(zhǔn)不一致。而得房率最適當(dāng)?shù)亩x是房屋所有權(quán)人依法享有占有、使用、獲得收益和可以處分的凈使用面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積的比率。不但計(jì)算方便，考慮了房間平面布局和附屬面積，更重要的是可以直接作為量化房屋專有部分與共有部分面積大小的指標(biāo)，即房屋所有權(quán)權(quán)益的大小，并將其納入到個(gè)別因素修正體系中，進(jìn)一步提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

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5.柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2007.4

作者簡(jiǎn)介：

馬萬(wàn)智，工學(xué)碩士、高級(jí)工程師、中國(guó)注冊(cè)資深房地產(chǎn)估價(jià)師，主要從事房地產(chǎn)估價(jià)與測(cè)繪工作。

馬越，碩士研究生，主要從事地理信息與地圖制圖應(yīng)用的研究。

李娜，測(cè)繪工程師，主要從事房產(chǎn)測(cè)繪，地籍測(cè)繪及測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查工作。endprint