喬戰(zhàn)斌

【摘要】本文從探討房地產(chǎn)項目建設(shè)管理的基本內(nèi)容出發(fā)，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)項目建設(shè)管理的特點和重要性。接著筆者又深入分析了新時期房地產(chǎn)項目建設(shè)管理中的種種問題和不足之處。最后，結(jié)合自身多年工作研究經(jīng)驗，筆者提出了關(guān)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目建設(shè)管理的完善性策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目建設(shè)管理 現(xiàn)狀 問題 完善性策略

一、房地產(chǎn)項目建設(shè)管理概述

房地產(chǎn)項目建設(shè)管理內(nèi)容包含很多，有項目設(shè)計管理、質(zhì)量管理、項目成本與進(jìn)度，還有資料、合同、安全以及一些配套管理等。項目建設(shè)管理好壞，將影響項目的最終成本。當(dāng)前項目建設(shè)管理具有以下主要特征：一是有明確的目標(biāo)，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來講，項目建設(shè)管理具有非常明確的目標(biāo)，在項目管理過程中，總目標(biāo)一直都是中心點。從這層意義來講，項目建設(shè)管理也是目標(biāo)管理，也就是在一定的時間內(nèi)，保證高效的完成項目目標(biāo)。二是實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，這是由房地產(chǎn)開發(fā)項目所具有的系統(tǒng)性與復(fù)雜性而決定的。盡管每個方面的專業(yè)人士都有必要參與，但是，決策權(quán)一定要是集中性的，不然的話就會導(dǎo)致互相扯皮現(xiàn)象發(fā)生，造成低下的工作效率。三是對保證系統(tǒng)要有充分的授權(quán)，一個項目管理得以成功就一定要有適度的授權(quán)，這樣才能使系統(tǒng)順暢運轉(zhuǎn)得以切實保證，若僅僅是給項目經(jīng)理一個所謂的稱呼，而沒有真正的授權(quán)，同樣會影響項目管理的成敗。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)項目建設(shè)管理中常見問題與不足

第一，項目前期問題，主要是在前期沒有對市場需求及特點作深入分析研究，將會給項目后期建設(shè)管理帶來較大影響。對市場沒有充分的研究，決策慢而影響效率。因為項目不具有一定的可行性，也沒有研究報告，就會導(dǎo)致項目的規(guī)劃設(shè)計一直拖延下去，就算有了多方案的規(guī)劃設(shè)計，因為不充分的市場研究，也不會有明確的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致項目決策效率低下。有很多開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)一直在找市場變化的原因，對前期的項目研究沒有給予足夠重視，造成決策太慢，對項目的時間與時機(jī)都是一種浪費。

第二，施工圖設(shè)計文件供應(yīng)太慢，變更也比較多。因為在市場研究時期工作過于粗糙，規(guī)范性不強(qiáng)，項目投資決策時期的問題就一直拖延下來，一直到?jīng)Q策時期再進(jìn)行處理，原本是設(shè)計師的工作，卻受到了開發(fā)商太多的限制和干預(yù)，所以造成工程項目建設(shè)管理過程中提供施工圖等技術(shù)文件太慢，建設(shè)過程中還會產(chǎn)生很多的設(shè)計變更。項目設(shè)計沒有足夠的資源整合會給項目設(shè)計文件的質(zhì)量帶來一定的影響，除此之外，還會影響到供應(yīng)的時間與工程的內(nèi)容，這對項目管理也會造成嚴(yán)重的影響。比如在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，景觀園林工程是一項重要內(nèi)容。在開發(fā)建設(shè)的過程中，因為沒有對景觀設(shè)計的資源進(jìn)行充分的整合，景觀設(shè)計工作滯后不前，景觀與小區(qū)也非常的不協(xié)調(diào)，并且，景觀工程的實施也非常滯后，并不具有現(xiàn)實美化環(huán)境和促銷的意義，經(jīng)常的改動，給項目的建設(shè)帶來一定的制約。現(xiàn)代的開發(fā)項目從樣板房到公共部分都離不開精裝，有的還需要精裝交房過渡。由于沒有明確交付的標(biāo)準(zhǔn)，建筑細(xì)部的設(shè)計也不是很到位，裝修設(shè)計非常滯后，后期裝修的時候一般是非常倉促，導(dǎo)致很多工程都無法確定外立面裝飾與窗型。

第三，簽訂工程施工承包合同不夠嚴(yán)密，項目在收尾時期出現(xiàn)交叉作業(yè)，發(fā)包工程內(nèi)容以及接口都沒有清楚的界定，沒有真正的把工程的收尾工作重視起來，加大了分包工程項目管理的難度。如今的工程管理，特別是對于高層建筑以及大型的小區(qū)開發(fā)建設(shè)后期來講，分包工程的施工企業(yè)與單位工程總承包施工企業(yè)之間的配合是非常重要的，但現(xiàn)在他們之間的矛盾越來越明顯，這也是在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理中一項非常難的工作內(nèi)容。

第四，供方資源沒有進(jìn)行足夠有效的整合工作，不具備與供方誠信合作的意識，這對項目的管理帶來一定的影響。在社會資源中開發(fā)商是其中的組織者，調(diào)動者與整合者。對房地產(chǎn)工程項目管理者來講，勘察設(shè)計單位的工作就是完成工程的勘察設(shè)計工作，多個施工單位建設(shè)出了工程的實物，并且現(xiàn)場工程的四控工作也是由監(jiān)理單位來進(jìn)行實施的，工程建設(shè)過程中所使用的材料、設(shè)備，在工程建設(shè)實施時期開發(fā)商與設(shè)備供應(yīng)商間就是需方與供方的合作關(guān)系，也就是甲方與乙方的關(guān)系，所以，整合供方資源對于工程項目管理來講是非常重要的，也是房地產(chǎn)項目管理中一項非常重要的工作內(nèi)容。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目管理完善性策略分析

一是建立健全項目經(jīng)理部，做好項目開發(fā)安排。選拔一位精通項目開發(fā)工作的、具有管理能力的人擔(dān)任項目經(jīng)理，并選派投資、設(shè)計、合約、營銷、采購、工程等作為項目經(jīng)理部組成人員，共同組成一個公司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強(qiáng)的項目經(jīng)理部。明確項目部成員的責(zé)、權(quán)、利，做好任務(wù)分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關(guān)部門要配合好項目管理工作。

二是做好進(jìn)度控制。進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)的總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實現(xiàn)節(jié)點工期目標(biāo)。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進(jìn)度計劃、控制性節(jié)點進(jìn)度計劃、操作性進(jìn)度計劃。其次，要通過精細(xì)安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設(shè)計圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。

三是嚴(yán)格質(zhì)量控制，控制目標(biāo)是要滿足設(shè)計圖紙、規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求，質(zhì)量目標(biāo)包括項目決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工、材料等各方面。所以應(yīng)當(dāng)建立好質(zhì)量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。

四是嚴(yán)格投資控制，對目標(biāo)的控制就是對項目投資的減少，項目總投資是由多項內(nèi)容組成的，包括土地的成本、前期開發(fā)的成本、建筑安裝施工的成本、財務(wù)成本、營銷成本以及管理成本，還有有關(guān)的稅費等。為了使項目的總投資得到減少，把住房性價比提高上去，許多房地產(chǎn)公司都用了快速開發(fā)與銷售的模式。投資控制的內(nèi)容有投資回報率、投資概算以及回收期，工程預(yù)算及審批工程的進(jìn)度款，除此之外，還有銷售價格的制定、完工結(jié)算的審查等項工作。只有對市場銷售項目進(jìn)行適當(dāng)?shù)拈_發(fā)，對各部分成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，才能做好總成本的控制，為了使項目目標(biāo)得以實現(xiàn)，一定要對定價進(jìn)行精心合理的計算，并及時完成銷售任務(wù)。

五是抓好合同管理，合同管理的目的在于合同的履行得到保證，避免一些爭議與索賠的事件發(fā)生。在項目管理中合同是一項重要的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立完善、嚴(yán)密的合同體系，才能避免合同風(fēng)險。項目管理人員對合同文件要熟悉，對于合同的細(xì)節(jié)要進(jìn)行全面的研究，對合同的關(guān)鍵條款要進(jìn)行掌握，對于存在的漏洞要進(jìn)行完善，開發(fā)公司應(yīng)該聘請具有資質(zhì)的律師，只要是涉及簽訂的合同，都要與專業(yè)律師進(jìn)行溝通，要保證沒有任何漏洞。對于承包商履行合同也要嚴(yán)格的督促，才能對合同中引起的爭議與索賠起到預(yù)防的作用。

四、結(jié)束語

總而言之房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作具有一定的復(fù)雜性，不但要做到主次分明，還要有側(cè)重點之分，同時，要進(jìn)行協(xié)調(diào)性的推進(jìn)，不但要對統(tǒng)籌全局，還要對細(xì)節(jié)進(jìn)行重視。要想把房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作做好，就要把項目管理水平以及管理人員的素質(zhì)提高上去。

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