姚晨 胡海洋 魏媛

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為近幾年來中國經(jīng)濟快速增長的最大源泉之一，但是房地產(chǎn)開發(fā)過熱也導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)市場過量供給與價格居高不下并存的狀態(tài)。本文試圖利用博弈論的方法，對房地產(chǎn)市場中政府、開發(fā)商、消費者三方相互博弈的行為進行分析，最后得出結(jié)論及相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；相互博弈；策略研究

1.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

從1998年我國實行住房改革以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，有力的推動了我國經(jīng)濟快速增長。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在中國7%-8%經(jīng)濟增長中，有1.6%-2.5%可以歸功于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展極大的改善了人民的生活環(huán)境。但是，近年來房地產(chǎn)開發(fā)過熱也導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)市場的畸態(tài)，主要表現(xiàn)為：土地出讓金不斷攀升、房間持續(xù)上漲、商品房空置率較高、供求矛盾突出等等。按照市場規(guī)律，供給大于需求應(yīng)該導(dǎo)致商品房價格下降，但是在我國現(xiàn)實卻是供給過量與商品房價格居高不下并存的畸形狀態(tài)[1]。

2.博弈論分析房地產(chǎn)問題的可行性

房地產(chǎn)市場是帶有明顯博弈色彩的業(yè)務(wù)活動。在房地產(chǎn)市場中存在的三個市場主體：政府、開發(fā)商、消費者。他們的目標(biāo)都是實現(xiàn)自身效用的最大化，但是在房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)活動中，各個經(jīng)濟主體的利益是互相沖突的，比如政府為了財政收入最大，勢必會抬高土地出讓價格；開發(fā)商為了利潤最大化，必然要求降低成本，盡可能以最小的代價拿下土地。每一個市場主體在進行決策時，都會考慮對方的反應(yīng)，進而選擇使自己最有利的方式，這剛好與博弈論的理論相關(guān)。

3.政府、開發(fā)商、消費者三方相互博弈分析

3.1政府與開發(fā)商在一級市場的博弈

一級市場也就是土地市場，土地是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商品房的首要資源。所以在一級市場中，政府與開發(fā)商的博弈主要針對土地展開。但是在我國，政府在一級市場中占據(jù)絕對控制地位，決定著土地出讓的方式和價格等等，房地產(chǎn)開發(fā)商基本沒有話語權(quán)。這里我們假設(shè)土地市場的逆需求函數(shù)P=a-bQ（p），土地單位成本為C1，所以政府收益函數(shù)為πg(shù)=PQ-C1Q=（a-bQ）Q-C1Q。使πg(shù)最大化的條件是一階導(dǎo)數(shù)為零，所以dπg(shù)dQ=a-2bQ-C1=0，Qg=a-c12b?，F(xiàn)在市場上存在一家房地產(chǎn)開發(fā)商，商品房開發(fā)成本為C2，那么該開放商的收益函數(shù)πc=PQ=C1Q-C2=（a-bQ）Q-C1Q-C2Q，同理得出Q=a-c1-c22b。我們可以得知，Qg>qc。所以當(dāng)僅存在一家房地產(chǎn)開發(fā)商時，政府土地供給多于開發(fā)商需求，價格會下降。現(xiàn)在我們假設(shè)市場上存在多家房地產(chǎn)開發(fā)商，同理我們得出，Qc=n（a-c1-c2）（n+1）b（n為開發(fā)商數(shù)量），當(dāng)n>a-c1a-c1-2c2時，Qc>Qg。所以當(dāng)開發(fā)商足夠多，開發(fā)商對土地的需求多于政府能夠供給的數(shù)量，價格會上升[2]。

在一級市場中，土地掌握在政府手中，開發(fā)商完全處于被動局面，政府可以通過土地出讓獲得大量的土地出讓金。而且由于我國法律不健全，尋租現(xiàn)象普遍存在，可以給地方政府帶來更多額外收益，所以地方政府大搞土地財政，特別是在土地招拍掛制度實行后，原本稀缺的土地資源因為大量房地產(chǎn)商的競爭更加寶貴，導(dǎo)致土地價格飛漲，也帶動了房價的上漲。

3.2政府與開發(fā)商在二級市場的博弈

在二級市場中，開發(fā)商主要任務(wù)就是售房，政府的目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。同時在一個城市中，房價與城市規(guī)劃有很大的關(guān)系，比如地鐵、商圈等都可以帶動房價的上漲，所以開發(fā)商與政府主要是針對城市規(guī)劃進行博弈。另外，房地產(chǎn)資本市場是全國性的，地方政府必須采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠比如配套設(shè)施等去吸引資本投資者，才能避免資本流入其他地方政府，所以地方政府之間也是存在博弈的。我們假定開發(fā)商的利潤函數(shù)πc=Q×（P-C）-I（Q為銷售數(shù)量，P為銷售價格，C為銷售成本，I為開發(fā)商為環(huán)境惡化所承擔(dān)的一部分）。政府的利潤函數(shù)為πg(shù)=Q×（T-W）-（In-I）（T為每套房的稅收，W每套房產(chǎn)政府需要支出的福利費用，In為進行開發(fā)帶來的環(huán)境惡化負效應(yīng)）。對于開發(fā)商而言，只要項目可以獲得比社會平均收益更高的收益，開發(fā)商就會選擇開發(fā)；對于政府而言，只要收益大于零，都可以選擇開發(fā)。那么現(xiàn)在政府與開發(fā)商爭論的焦點就主要集中在如何分配環(huán)境惡化的負效應(yīng)，因為這個負效應(yīng)決定了雙方利潤的大小。我們假設(shè)政府、開發(fā)商對負效應(yīng)都有兩種選擇：負擔(dān)、不負擔(dān)，而且信息是完全的[3]。

從表1中我們可以看出，每個主體都有兩個策略可以選擇，若兩方都不愿意負擔(dān)環(huán)境惡化帶來的負效應(yīng)，則項目取消，雙方收益不為零而是都損失兩單位，說明了取消項目對雙方來說也有機會成本的損失。另外可以發(fā)現(xiàn)，如果有一方選擇不負擔(dān)，另一方最好的選擇就是負擔(dān)，也就是說該博弈有兩個納什均衡。但是不管怎么選擇，雙方都不會達到共同負擔(dān)的結(jié)果，原因可能是在博弈中一方總會先于另一方行動，迫使對方只能接受既定事實[4]。比如政府在拍賣土地時，會把開發(fā)商承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意愿做為參考指標(biāo)，開發(fā)商為了獲得土地只能被迫接受該要求。同理，地方政府為了GDP的提升，也會積極爭取開發(fā)商的投資，主動承擔(dān)一部分惡化帶來的負效應(yīng)。

第二種博弈情況如表2所示，類似于囚徒困境的結(jié)果，雙方都會選擇不負擔(dān)環(huán)境負效應(yīng)。原因可能是單獨承擔(dān)這部分費用的代價太高，雙方在無法判定對方如何選擇時，只能選擇不承擔(dān)，這樣才能避免更大的損失。由于政府與開發(fā)商都處于開放環(huán)境中，這個時候雙方可以進行交流，對費用分擔(dān)進行協(xié)商，從而達成合作，實現(xiàn)共贏，避免囚徒困境的出現(xiàn)[5]

所以，我們可以得知，政府與開發(fā)商的博弈可能不止一種情況，具體還是由要承擔(dān)的負效應(yīng)的大小決定的。雙方在承擔(dān)了負效應(yīng)之后，為了實現(xiàn)利潤，只能將負擔(dān)的支出轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。

3.3開發(fā)商與消費者的博弈

由于開發(fā)商與消費者涉及到房產(chǎn)交易中的買賣雙方，所以開發(fā)商與消費者之間的博弈也是我們最關(guān)注的。開發(fā)商總是試圖將產(chǎn)品高價出售，以實現(xiàn)利潤最大化，但是有時也會采取降價策略搶占市場份額，我們假定開發(fā)商的策略為（維持高價、降低價格）。消費者基于自己對房價的預(yù)期，也會有兩種策略（觀望、購買）。具體過程如表3所示：

通過博弈矩陣我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)開發(fā)商維持高價且消費者選擇觀望時，對雙方都是不利的，開發(fā)商無法獲得利潤，消費者也不能得到房產(chǎn)；當(dāng)開發(fā)商維持高價但消費者選擇購買時，開發(fā)商實現(xiàn)了更大的利潤，但是消費者因為對房子的剛需，只能付出更高的代價得到房產(chǎn)；當(dāng)開發(fā)商降低價格消費者仍然觀望時，對雙方更加不利，開發(fā)商在降低利潤的情況下還是沒實現(xiàn)銷售，消費者在低價時沒有買進房產(chǎn)也是一種損失；當(dāng)開發(fā)商降低價格且消費者選擇購買時，對雙方一種共贏的局面，雖然開發(fā)商沒有實現(xiàn)利潤最大，但是也實現(xiàn)了部分利潤，消費者也如愿買到了房子。因此，（降低價格、購買）是最理性的結(jié)果，但是這一結(jié)果的實現(xiàn)主要依賴于開發(fā)商降價的幅度能不能達到消費者的心理預(yù)期，如果達不到消費者的預(yù)期，開發(fā)商將會承受更大的損失。所以，開發(fā)商一般不會選擇降價，他們寧愿選擇維持高價，這樣即便不能成交也會使自己的損失最小[6]。

3.4消費者與政府之間的博弈

政府在房地產(chǎn)市場中的作用主要是進行宏觀調(diào)控， 維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。但是有時政府為了實現(xiàn)財政收入最大化，可能不會積極應(yīng)對房地產(chǎn)價格的快速上漲。于是，消費者和政府之間也存在博弈關(guān)系，政府積極應(yīng)對房價上漲受到消費者的監(jiān)督機制約束。博弈過程如圖4所示：

圖4政府與消費者的博弈樹

我們假定a1、a2、a3代表政府獲得的經(jīng)濟利益，b1、b2、b3代表政府的社會效益，c1、c2、c3代表消費者獲得的利益。通過博弈樹我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)政府積極應(yīng)對房價上漲時，政府獲得的利益總和是a1+b1；當(dāng)政府不積極應(yīng)對受到民眾懲罰時，政府的利益總和是a2+b2。就經(jīng)濟利益而言a1

通過以上各個經(jīng)濟主體的博弈分析，我們發(fā)現(xiàn)最終都導(dǎo)致了房價的居高不下，所以高房價問題是由多方原因引發(fā)的。為了應(yīng)對高房價，我們也需要從不同方面分別入手。

4.應(yīng)對高房價的對策建議

4.1協(xié)調(diào)中央與地方的財權(quán)關(guān)系

通過分析，我們發(fā)現(xiàn)地方政府大搞土地財政從而導(dǎo)致了房價的上漲。所以我們應(yīng)該在形成中央、省、市三級財政架構(gòu)的基礎(chǔ)上，進一步理清政府事權(quán)和財權(quán)，盡可能由粗到細形成中央、省、市縣三級支出責(zé)任明細單并逐步將其法規(guī)化。在當(dāng)前我國的財政體制下，一是要適當(dāng)?shù)亟o予地方政府的更多稅收管理權(quán)限，將與地方經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系緊密的、適宜地方政府征收的稅種劃為地方管理，這樣才能使地方政府擁有足夠的收入進行經(jīng)濟建設(shè)，不再通過對土地出讓市場的不當(dāng)干預(yù)來實現(xiàn)地方收益最大化，并完善中央對地方的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府擁有持續(xù)、穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來源，以此改變地方政府財權(quán)和事權(quán)的不對稱，減少地方政府通過土地財政獲取收入的影響。

4.2強化政府公共服務(wù)職能

利用財政均等化的手段提供公共服務(wù)，有利于更好地實現(xiàn)社會公平公正、協(xié)調(diào)社會各階層的關(guān)系，提高社會生產(chǎn)力，促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。地方政府要建立以公共服務(wù)為導(dǎo)向的公共財政支出體系，加快財政支出體系的改革步伐，調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，將一部分財政資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出來，用于加大對公共服務(wù)事業(yè)的投入，盡快完成從投資型財政向公共服務(wù)型財政體制轉(zhuǎn)變，這樣可以防止過多的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面可以緩解房地產(chǎn)市場的非理性繁榮現(xiàn)象，另一方面有利于地方民眾享受更多更好的公共服務(wù)。

4.3推進保障房建設(shè)

加快保障房體制建設(shè)，以滿足不同類型的市場需求。政府對不同收入水平的居民，應(yīng)該采取不同的住房政策。對收入較低家庭，政府應(yīng)該通過廉租房等保障性住房政策保證其生活需求；對中等收入家庭，政府應(yīng)該通過加快經(jīng)濟適用房建設(shè)來解決居民的住房需求。推進保障房政策的發(fā)展，是解決中低收入人群住房需求和穩(wěn)定房價的有效途徑。（作者單位：1.貴州財經(jīng)大學(xué)資源與環(huán)境管理學(xué)院；2.貴州財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）

參考文獻：

[1]張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟學(xué)[M].上海三聯(lián)書店，上海人民出版社，1996.

[2]袁志剛，樊瀟彥.房地產(chǎn)市場理性泡沫分析[J].經(jīng)濟研究.2003，（03）：34-43.

[3]程誠.我國房地產(chǎn)市場博弈分析[D].武漢：華中師范大學(xué)碩士論文，2012.

[4]曾理.中國房地產(chǎn)市場的博弈分析[D].成都：西南財經(jīng)大學(xué)碩士論文，2007.

[5]曹剛鋒.中國房地產(chǎn)市場主體博弈分析與政策選擇[D].合肥：中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)博士論文，2010.

[6]楊建榮，孫斌藝.政策因素與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑——政府、開發(fā)商、消費者三方博弈分析[J].財經(jīng)研究.2004，（04）：130-139.