作者簡介：陳靜（1987-），女，陜西延安人，西安建筑科技大學(xué)，碩士研究生，研究方向：老年工程與老年保障。

摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)市場主要是由開發(fā)商、政府及消費(fèi)者參與形成的。各參與主體在養(yǎng)老地產(chǎn)市場的規(guī)則下，以追求自身利益最大化采取不同策略，從而形成了復(fù)雜的關(guān)系。本文利用博弈分析法，分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場上的參與者之間相互博弈的結(jié)果，最后對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場參與主體提出建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；博弈；參與者

一、前言

2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上人口已達(dá)到1.776億，占總?cè)丝?3.26%。估計(jì)到2050年，60歲以上人口將達(dá)4.3億—4.5億，占總?cè)丝诘?/3[1]。按照《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》公布的數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位314.9萬張，床位數(shù)占老人總數(shù)比例僅為1.77%，也就是說，每千名老人擁有床位數(shù)為17.7張[2]。在老年人口快速增加的社會(huì)階段，公共福利養(yǎng)老資源已經(jīng)不能滿足養(yǎng)老群體的需求。面對(duì)具有巨大潛力的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，越來越多的企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地市場。養(yǎng)老問題涉及到社會(huì)保障領(lǐng)域、社會(huì)福利領(lǐng)域以及社會(huì)穩(wěn)定領(lǐng)域等方面，關(guān)注養(yǎng)老問題是國家落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，發(fā)展和諧社會(huì)的的重要因素。養(yǎng)老地產(chǎn)從土地獲取開始，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，到流入消費(fèi)者手中等各運(yùn)行過程中，都涉及到開發(fā)商、政府和消費(fèi)者等各方的利益[1]。養(yǎng)老地產(chǎn)既有市場運(yùn)作又有服務(wù)社會(huì)的兩重性，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)更具挑戰(zhàn)性和社會(huì)性。

本文試圖利用博弈論的分析方法，針對(duì)在土地市場與養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)市場中各主要參與者的市場行為進(jìn)行分析，最后對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場各參與者提出一些建議。

二、政府和開發(fā)商在土地市場的博弈

土地市場就是將土地及地上建筑物與附著物視作商品進(jìn)行交換的綜合。而土地資源具有稀缺性，致使土地供給缺乏彈性，其配置具有較明顯的行政的。2001年國土資源部《劃撥用地目錄》，規(guī)定對(duì)非營利性老年人社會(huì)福利設(shè)施用地，應(yīng)由建設(shè)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可以劃撥方式供地[3]。2014年4月，國土資源部第7次部長辦公會(huì)議指出，將養(yǎng)老用地納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老用地，可采取劃撥方式供地；營利性養(yǎng)老用地，應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地[4]。目前政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的土地市場中的行為主要是鼓勵(lì)行為，先構(gòu)造政府與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商選擇的“支持模型”，如表1政府與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商博弈。

表1政府與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商博弈

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商

獲利不獲利

政府

支持C-S（t），-cC-F-S（t），-c+F

不支持C，-c-L，0

其中，設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商獲得政府支持后，政府可以獲益t，政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持成本為S（t）。設(shè)c表示獲利養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的土地成本，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不獲利時(shí)，政府支持獲利為C。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在獲利時(shí)完成養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，政府支持的收益為C-S（t），在其不支付額外費(fèi)用進(jìn)行有效支持，收益就直接是獲益C。

如果養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不獲利，不能獲得政府的支持，推出市場，則對(duì)社會(huì)損害為L。再設(shè)政府發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不獲利，給予其更多的支持，其成本為F。由此可知，當(dāng)政府發(fā)現(xiàn)其不獲利給予更多支持后，獲得收益為C與更多支持成本F之差，其總收益為C-F-S（t）；而養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的成本為c-F，否則是0。

進(jìn)一步分析可知：當(dāng)支持的成本達(dá)到上限時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所能獲得的利益小于政府采取支持政策所支付的成本，則政府將會(huì)放棄支持，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)不獲利，就會(huì)推出市場。如果調(diào)整支持力度F，則當(dāng)F減少時(shí)，意味著政府的支持力度降低，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的獲利具有一定的影響，政府支持的成本會(huì)大于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不獲利開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商退出市場的可能性較大。當(dāng)F增大時(shí)，政府的支持力度增大，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商獲得利益的可能性就越大，但如果一味加大政府支持力度，一旦政府支持力度稍有放松，就會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商損失巨大。因此，政府支持力度F的大小需要把握一定限度。

通過以上對(duì)政府與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析，可以得出，政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持需要堅(jiān)持適度原則，才能達(dá)到對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確引導(dǎo)和有效控制的目的。

三、開發(fā)商與消費(fèi)者在養(yǎng)老地產(chǎn)交易市場的博弈

當(dāng)前我國養(yǎng)老尚處于起步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)市場中一方面是供小于求、開發(fā)投資很熱，另一方面養(yǎng)老地產(chǎn)空置率高居不下，消費(fèi)者的有效需求得不到滿足。養(yǎng)老地產(chǎn)市場中主要的利益相是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者。依據(jù)博弈論中的“囚徒困境”模型假設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)市場中只存在一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商和一個(gè)消費(fèi)者，二者之間的博弈如表2所示。

表2養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

消費(fèi)者

等待消費(fèi)

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商

保持價(jià)格-4，-46，-3

降低價(jià)格-3，66，6

需要說明的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)格是與養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)水平、配套設(shè)施之間相關(guān)的。從表2我們知道，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商而言，消費(fèi)者的選擇有等待和購買兩種，倘若消費(fèi)者選擇等待，就養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商而言，保持價(jià)格為-4，降低價(jià)格為-3，由于任何個(gè)體都是理性地個(gè)體，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商更可能選擇降低價(jià)格；倘若消費(fèi)者選擇消費(fèi)，則養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的保持價(jià)格為3，降低價(jià)格為6，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商可能還是會(huì)選擇降低價(jià)格。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者博弈中，無論消費(fèi)如何選擇，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商都是降低價(jià)格。同理，不論養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商如何選擇，消費(fèi)者的選擇都將是消費(fèi)。

因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈結(jié)果是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商降低價(jià)格與消費(fèi)者的消費(fèi)。然而，這種結(jié)果也取決于降價(jià)的幅度和消費(fèi)者對(duì)降價(jià)的預(yù)期值是否符合。

四、結(jié)論與對(duì)策

在養(yǎng)老地產(chǎn)市場中，圍繞著利益進(jìn)行博弈的主題有政府、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商及消費(fèi)者。在這個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)的市場中，政府的支持政策還很不全面，面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，政府有可能會(huì)采取中立的行為，以使共同獲取利潤。然而在這個(gè)過程中，消費(fèi)者是弱勢群體，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)信息的掌握較少。消費(fèi)者更多的是從政府、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商手中獲取信息。為解決上述問題，政府、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者應(yīng)從以下幾方面入手：

首先，政府的職責(zé)最重要的是解決養(yǎng)老問題。政府要搞好中低端的養(yǎng)老服務(wù)，需要加大養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的投入力度。讓那些“老無所養(yǎng)”群體能夠在年邁之際健康、安全的養(yǎng)老。讓那些中產(chǎn)階級(jí)能夠健康、舒適的養(yǎng)老。在我國“未富先老”的國情下，解決中產(chǎn)階級(jí)的養(yǎng)老問題將會(huì)成為我國養(yǎng)問題解決的突破口。對(duì)于高檔養(yǎng)老地產(chǎn)，需要政府與市場共同調(diào)節(jié)。

其次，建立健全發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策與制度，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展。政策與制度是保證市場正常運(yùn)行的屏障。由于我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展處于起步階段，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策與養(yǎng)老地產(chǎn)市場的制度還很不健全，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加快這方面建設(shè)的步伐。通過這樣的方式，可以在養(yǎng)老地產(chǎn)市場中體現(xiàn)出有序和公平，才能規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場，保證養(yǎng)老地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保證老年群體“老有所養(yǎng)”，保障社會(huì)利益和人民群眾的利益。

再次，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該樹立品牌意識(shí)?，F(xiàn)有知名的養(yǎng)老地產(chǎn)都是有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，其銷售的品牌效應(yīng)依靠的是房地產(chǎn)企業(yè)的品牌。因此，其他領(lǐng)域的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，其高其在養(yǎng)老地產(chǎn)市場領(lǐng)域的知名度，以獲取利潤。

最后，消費(fèi)者應(yīng)該保護(hù)自己合法的、正當(dāng)?shù)睦?。?duì)于消費(fèi)者而言，多數(shù)的信息是從養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商和政府手中得知，帶有某些特殊性質(zhì)，使市場實(shí)際狀況不能如實(shí)反映。而且大多數(shù)消費(fèi)者不是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，專業(yè)知識(shí)缺乏，搜索信息的成本較高。因此，消費(fèi)者應(yīng)該大量收集相關(guān)信息及專業(yè)知識(shí)，保護(hù)自身權(quán)益。（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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