亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

        2016-10-21 09:12:59孫非凡
        經(jīng)營者 2016年12期
        關(guān)鍵詞:養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

        孫非凡

        摘 要 在人口老齡化的社會背景下,目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索期,一些大型房地產(chǎn)公司、保險企業(yè)和大型國企進行了運營模式的嘗試。養(yǎng)老地產(chǎn)投資有三個特點:資金量大、投資回收期長、資金資源結(jié)合。目前融資主要依靠企業(yè)自籌和銀行貸款,形式單一、風險大,融資難問題亟待解決。

        關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀 融資

        一、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

        (一)養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

        養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點的社區(qū)體系,以住宅為基礎(chǔ),配備醫(yī)療、餐飲、養(yǎng)生、娛樂多重服務(wù),全方位地滿足老年人的需要,實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務(wù)。

        (二)國內(nèi)的發(fā)展背景

        1.養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將進入井噴期。隨著老齡化社會日趨嚴重,老年人的養(yǎng)老問題日益受到關(guān)注。一是老人數(shù)量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億,占總?cè)丝?6.1%,預(yù)計2025年突破3億,秒針每跳動3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多。空巢老人已超1億,80歲以上老人2400萬,尤以農(nóng)村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病,失能半失能老人近4000萬,老年癡呆患者約900萬。四是人口結(jié)構(gòu)失衡,老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5,低于中等和高收入國家,養(yǎng)老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

        隨著經(jīng)濟的發(fā)展,中國居民收入迅速增加,商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)也具備了經(jīng)濟基礎(chǔ),中國的城市老年人具備一定的消費能力。據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示,到2030年,中國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。

        2.養(yǎng)老機構(gòu)魚龍混雜,設(shè)施、服務(wù)不齊全。中國目前主流的養(yǎng)老機構(gòu)分為兩類:第一類是政府提供的福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu),主要形式為養(yǎng)老院。這類養(yǎng)老院往往“一床難求”,軟硬件服務(wù)優(yōu)秀,設(shè)備齊全、服務(wù)周到。因為只有老人去世才能有新的老人入住,所以人員流動小,服務(wù)范圍窄。第二類是民營的養(yǎng)老機構(gòu),規(guī)模、服務(wù)參差不齊,往往價格相對公立養(yǎng)老院較高。報刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發(fā)生于民營養(yǎng)老機構(gòu),此類養(yǎng)老機構(gòu)大多醫(yī)護設(shè)備人員不足,沒有達到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

        近年來,養(yǎng)老地產(chǎn)也成為社會化養(yǎng)老的重要模式。成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)是以住宅為基礎(chǔ),輔以醫(yī)療、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等多重功能的社區(qū)。

        但是,目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)與成熟形態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)相距甚遠。大多養(yǎng)老地產(chǎn)只是炒作概念,并沒有真正實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的價值,主要以住宅建筑為主,輔之以少量的配套設(shè)施,后續(xù)的醫(yī)療、養(yǎng)生服務(wù)更是少之又少。養(yǎng)老地產(chǎn)本應(yīng)起到帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用,但是因為自身的粗制濫造,沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動供應(yīng)鏈發(fā)展。

        二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

        房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè),資金是限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分為內(nèi)源性融資、外源性融資。內(nèi)源性融資指開發(fā)商通過自己公司內(nèi)部資金的滾存進行投資;外源性融資包括銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、商業(yè)基金等。

        內(nèi)源性融資受到開發(fā)商自身實力影響極大。這也就給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)立了隱形的門檻。目前,養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了“房企系”“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面?!胺科笙怠币匀f科、綠城、保利地產(chǎn)為代表,目前已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn);“保險系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險公司;另一個重要組成部分則是由大型企業(yè)主導(dǎo)的生態(tài)老年公寓,其典型代表就是央企。

        外源性融資困難。目前養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期,運營模式尚未明朗、政策支持還未明確,并且養(yǎng)老地產(chǎn)投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹慎態(tài)度,而小型資金猶如杯水車薪。養(yǎng)老地產(chǎn)在辦理銀行抵押貸款時常遇到問題,最常見的是劃撥性質(zhì)用地。雖然劃撥用地可以做抵押,但是難以分割。此外,一些養(yǎng)老地產(chǎn)因為相對于一般地產(chǎn),投資回收期長、投資量大,不容易獲得貸款,而民間融資成本過高,遠超出養(yǎng)老地產(chǎn)的承受范圍。據(jù)中商情報網(wǎng)報道,2016年6月,溫州地區(qū)民間借貸平均利率18.84%。近年來,房地產(chǎn)企業(yè)利潤率已大幅下滑。據(jù)142家上市房企2015年中報顯示,凈利潤率只有約9%。而養(yǎng)老地產(chǎn)更是地產(chǎn)中的新產(chǎn)物,運營模式還在探索階段,盈利狀況不佳。

        三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難解決方法

        養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的原因來自三個方面,需要對癥下藥,一一突破才能解決問題。

        (一)養(yǎng)老地產(chǎn)自身

        養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的根本原因,是自身發(fā)展程度不足,不能提供合適的產(chǎn)品和服務(wù),不能創(chuàng)造收益。提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身服務(wù)能力和水平,尋找到合適的營運模式,既要積極借鑒國外的成功案例,也要進行本土化改造,打造適合中國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)。

        (二)金融市場

        金融市場上的解決辦法,主要是拓展融資渠道、發(fā)展多元化融資方式,提倡創(chuàng)新型融資方式?;谖覈鹑谑袌龅那闆r,養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道拓展應(yīng)該基于市場的發(fā)達程度來調(diào)整。

        處于中低程度發(fā)展水平的金融市場下,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)嘗試合作模式、銀團貸款、項目融資等方式。

        1.合作模式。兩個及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股,通過聯(lián)合的方式成立公司,共同完成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源,延長供應(yīng)鏈,也有利于形成專業(yè)化分工。

        2.銀團貸款。由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要的資金量巨大且投資回收期長,一家銀行單獨完成貸款業(yè)務(wù)需要承擔巨大的風險。由多家銀行成立一個銀團為養(yǎng)老地產(chǎn)完成貸款業(yè)務(wù)可以有效降低風險。

        3.項目融資。BOT模式即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓,指政府通過契約授予私營企業(yè)以一定期限的特許專營權(quán),許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施,并準許其通過向用戶收費或出售產(chǎn)品以清償貸款,回收投資并賺取利潤;特許權(quán)期限屆滿時,該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。由于BOT項目具有有限追索的特性,BOT項目的債務(wù)不計入項目公司股東的資產(chǎn)負債表,這樣,項目公司股東可以為更多項目籌集建設(shè)資金。

        處于中高程度發(fā)展水平的金融市場下,養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)大力推行資產(chǎn)證券化的融資方式。

        ABS模式:ABS即資產(chǎn)證券化,它是以項目的資產(chǎn)為基礎(chǔ),以該項資產(chǎn)所能帶來的未來收益流為保證,通過在資本市場上發(fā)行證券來募集資金的一種項目融資方式。資產(chǎn)證券化需要一個較發(fā)達的資本市場環(huán)境,而且信用評級、資信評級等配套機制都有待提高。

        (三)第三方服務(wù)

        1.政府支持與監(jiān)管。政府應(yīng)針對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點給予政策支持。例如,養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收期長、資金量大,導(dǎo)致投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)因為盈利能力差而不能上市融資。政府應(yīng)給與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)、運營、融資上政策優(yōu)惠和政務(wù)服務(wù)上的便利。

        政府應(yīng)該完善有關(guān)老人權(quán)益的立法,切實維護老人權(quán)益,呼吁社會關(guān)注老人的養(yǎng)老問題??梢越梃b日本介護保險制度,完善養(yǎng)老金制度和老人生活護理標準。

        2.中介機構(gòu)和專業(yè)中介機構(gòu)。我國目前投資銀行和會計師事務(wù)所的服務(wù)水平已經(jīng)基本達到要求,但是,其他中介機構(gòu)的服務(wù)水平尚不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)這一新型地產(chǎn)的開發(fā)、運營、融資的需要,特別是資信調(diào)查評估服務(wù)、專業(yè)擔保服務(wù)、管理咨詢服務(wù)。這些專業(yè)中介機構(gòu)在國內(nèi)發(fā)展相對滯后,但這些中介機構(gòu)應(yīng)該認識到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊需求和光明未來,積極組織人員學(xué)習養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)知識。

        (作者單位為南京師范大學(xué)商學(xué)院)

        參考文獻

        [1] 鄒慶紅.養(yǎng)老地產(chǎn)投資機會與風險探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),2013(04):7-9.

        [2] 潘素俠.養(yǎng)老地產(chǎn)及其融資模式分析[J].經(jīng)營管理者,2013(08):170.

        [3] 王秀蕓.壽險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)研究[D].杭州:浙江大學(xué),2012.

        猜你喜歡
        養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀
        融資統(tǒng)計(1月10日~1月16日)
        融資統(tǒng)計(8月2日~8月8日)
        融資
        融資
        中國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs運作模式研究
        我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題與對策
        養(yǎng)老地產(chǎn)景觀設(shè)計研究
        綠色科技(2016年21期)2016-12-27 10:34:45
        PPP模式下養(yǎng)老地產(chǎn)融資風險分擔博弈分析
        價值工程(2016年30期)2016-11-24 13:18:58
        職業(yè)高中語文學(xué)科學(xué)習現(xiàn)狀及對策研究
        成才之路(2016年25期)2016-10-08 10:20:44
        語文課堂寫字指導(dǎo)的現(xiàn)狀及應(yīng)對策略
        亚洲熟妇自偷自拍另欧美| 亚洲国产精品一区二区| 亚洲日本人妻少妇中文字幕| 又粗又大又硬毛片免费看| 国产精品一区二区性色| 久久精品无码av| 丝袜AV在线一区二区三区| 国产综合一区二区三区av| 成人自拍一二在线观看| 中国少妇内射xxxx狠干| 日韩在线看片免费人成视频| 日韩精品成人一区二区三区久久久| 久久精品女人av一区二区| 国产尤物av尤物在线观看| 另类亚洲欧美精品久久不卡| 在线视频亚洲一区二区三区| 一区二区三区中文字幕p站| 曝光无码有码视频专区| 国产精品国产三级国产专播| 开心五月激情五月天天五月五月天| 亚洲av永久无码天堂网| 女同久久精品国产99国产精品| 日本成熟妇人高潮aⅴ| 国产白浆一区二区在线| 亚洲国产精品毛片av不卡在线 | 亚洲成a人片在线观看无码3d| 国产乱子伦精品无码码专区| 成人免费视频自偷自拍| 日韩中文字幕有码午夜美女| 男同gay毛片免费可播放| 精品人妻丰满久久久a| 你懂的视频网站亚洲视频| 精品视频无码一区二区三区| 亚洲男人精品| av大片网站在线观看| 丰满人妻被两个按摩师| 18级成人毛片免费观看| 国产人妖在线免费观看| 精品国产sm最大网站| 国产精自产拍久久久久久蜜| 九月色婷婷免费|