王燕

摘要：在我國，住房問題始終是廣大人民群眾最為重視的問題之一。隨著我國社會(huì)的進(jìn)步，城鎮(zhèn)住房改革制度的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也隨之興起。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對人們社會(huì)生活的提高具有十分重要的影響，在房地產(chǎn)交易當(dāng)中發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的良性原作有利于我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。但是，由于我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展過快，導(dǎo)致其在很多方面都不完善，因而出現(xiàn)了很多問題。本文結(jié)合當(dāng)前天津房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀，對其中存在的一些問題進(jìn)行了分析，進(jìn)而試提出了一些應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介機(jī)構(gòu)；發(fā)展現(xiàn)狀；問題研究

一、天津房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國社會(huì)當(dāng)中，住房屬于剛性需求，同時(shí)由于房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與人們的生活密切相關(guān)。天津市當(dāng)前的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量十分龐大，基于天津市目前二手房買賣和租賃的市場現(xiàn)狀，人們普遍認(rèn)為只有通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)才能獲得更多的二手房租售信息，才能最終買到或者租到合適的房子。

近幾年，由于國家對于房地產(chǎn)市場發(fā)布了很多宏觀調(diào)控的政策，在這些政策的影響之下，很多原本計(jì)劃購房的人都開始觀望[1]。再加上很多剛剛畢業(yè)踏入社會(huì)的大學(xué)生、新就業(yè)人員、暫時(shí)不具備購房能力的中低收入人群的存在，使得二手房租賃市場變得異?；鸨?。大量的市場需求極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的發(fā)展。

由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的迅速崛起和發(fā)展，為了保護(hù)購房者的資金安全，國家建設(shè)部和中國人民銀行早在2007年初就頒布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管工作進(jìn)行規(guī)范。隨后，各個(gè)省市和地區(qū)更具自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，也制定了具體的實(shí)施細(xì)則。但是，天津市仍然有一些地區(qū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然十分不規(guī)范，無視國家的規(guī)定，對購房者的交易資金仍然是由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代為托管[2]。

二、天津房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在的問題

（一）入行門檻低。當(dāng)前，天津?qū)τ诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，還沒有一個(gè)完善、統(tǒng)一的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的入行門檻很低，幾乎人人都可以進(jìn)入某一個(gè)中介公司從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。根據(jù)中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)與中國房地產(chǎn)估價(jià)師共同發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》來看，全國大約有60%左右的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員沒有取得相應(yīng)的職業(yè)資格。同時(shí)由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的人員流動(dòng)性很大，使得很多從業(yè)人員的從業(yè)年限不足一年。這就導(dǎo)致了天津市大多數(shù)房地產(chǎn)中介公司的從業(yè)人員魚龍混雜，平均素質(zhì)和能力較低，法律意識(shí)比較薄弱。有很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為只要賣出房子就可以，因而難免采取一些不道德的行為和手段，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)單一。在天津市的一些地區(qū)中，有很多小型的中介公司，甚至只有一個(gè)門店，店內(nèi)只要有幾套桌椅、幾臺(tái)電腦、幾部電話，再有幾個(gè)業(yè)務(wù)員，就可以開門做生意。很多這樣的小型中介公司，都是一個(gè)老板帶著幾個(gè)業(yè)務(wù)員，從事著二手房買賣和租賃的業(yè)務(wù)活動(dòng)[3]。這種小型中介機(jī)構(gòu)幾乎不具有任何的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，信譽(yù)普遍比較差。而一些大型的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)雖然采取的是連鎖經(jīng)營的模式，經(jīng)營規(guī)模也比較大，但是卻沒有十分良好和可信的品牌形象。這些中介機(jī)構(gòu)往往太過于重視表面工作，而對于真正重要的企業(yè)文化和內(nèi)涵卻沒有很好的建立起來。

在天津，無論是大型的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，還是小型的中介公司，在業(yè)務(wù)操作方面十分的粗糙，很少總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。在很多時(shí)候，中介人員往往都是為了看房而看房。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)都集中在二手房的買賣和租賃這一方面，所以如果風(fēng)險(xiǎn)來臨，如此單一的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)是不利于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。

（三）服務(wù)誠信度不足。在天津市目前的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)當(dāng)中，大多數(shù)交易流程都不夠規(guī)范。中介公司為了促成交易，通常會(huì)想盡一切辦法，導(dǎo)致了服務(wù)誠信度嚴(yán)重不足[4]。有時(shí)，為了迎合客戶省錢的心理，爭取客戶在本公司成交，一些中介公司甚至為客戶簽訂“陰陽合同”，以逃避購房的稅費(fèi)。還有一些中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部員工以個(gè)人的名義收購低價(jià)房屋，然后高價(jià)倒賣。一些中介公司還經(jīng)常掛出低價(jià)的空盤來吸引客戶，當(dāng)客戶詢問的時(shí)候，就謊稱該房源已經(jīng)售出，然后向客戶推薦其他房源。

目前，天津市大多數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式十分的混亂。有的中介公司只收取固定傭金，也有的中介公司收取部分傭金和部分差價(jià)，還有的中介公司不收傭金，只賺差價(jià)的。很多中小型的中介公司還存在這不符合規(guī)定的亂收費(fèi)現(xiàn)象，例如，在帶領(lǐng)客戶看房子時(shí)，不管成交與否，都要收取所謂的“看房費(fèi)”。這種只重利益，不顧誠信的行為，嚴(yán)重的妨礙了天津市房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。

（四）市場監(jiān)管不力。在成熟市場中，一個(gè)行業(yè)的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)有該行業(yè)的協(xié)會(huì)來進(jìn)行。而在我國，在對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管時(shí)候，由于政府相關(guān)的管理部門繁多，各部門之間的責(zé)任不清晰、合作不協(xié)調(diào)，缺乏統(tǒng)一性，存在著“多頭管理”的現(xiàn)象。在我國，雖然有《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《中國人民共和國房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，但是，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員為了追求高額的利益，不惜抱著投機(jī)的心態(tài)去損害購房者的利益[5]。對此，由于監(jiān)管方面的混亂，使得這種行為不能被及時(shí)、有效的制止和懲處。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的措施

（一）加強(qiáng)對從業(yè)人員的培養(yǎng)和監(jiān)督。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平和服務(wù)規(guī)范在很大程度上取決于從業(yè)人員的能力與素質(zhì)。對此，我國應(yīng)當(dāng)借鑒其它國家相關(guān)的、較為成熟和完善的經(jīng)驗(yàn)，對我國房地產(chǎn)中介人員進(jìn)行嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)。在考試合格之后，才能獲得職業(yè)資格，持證上崗[6]。在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)部門都可以用英文單詞“broker”表示，原因在于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)的擁有者必須為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，擁有相應(yīng)的資格證書。也就是說，要想成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)，就必須擁有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照。在平時(shí)的工作中，中介公司還應(yīng)注重對員工專業(yè)素質(zhì)和道德水平的培養(yǎng)和建設(shè)。讓中介人員都能夠依法從業(yè)，從而保障整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）完善相關(guān)法律法規(guī)。為了確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場能夠健康、有序的發(fā)展，就要有完善的法律法規(guī)最保障。我國雖然有一些相關(guān)的法律法規(guī)，但年代比較久遠(yuǎn)，不符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。對此，我們也可以借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，例如在美國，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)執(zhí)照制度和執(zhí)行代理制度的相關(guān)法律是《執(zhí)照法》和《一般代理法》，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)中介委員會(huì)，該委員會(huì)指引行業(yè)專向代理和獨(dú)家代理，在獨(dú)家銷售的契約模式下，經(jīng)紀(jì)人的利益得到了充分的保護(hù)，同時(shí)該模式具有一定的排他性。美國的房地產(chǎn)銷售模式發(fā)展到目前以MLS（multiple listing service）系統(tǒng)為主，這一系統(tǒng)對于提高交易效率，加速房源流通，降低交易成本起到了關(guān)鍵性的作用，是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的有效應(yīng)用。引入MLS系統(tǒng)必將會(huì)為天津的存量房交易帶來積極的變革，使房地長市場和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都能夠得到有效的監(jiān)督和約束，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展離不開房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的推動(dòng)和促進(jìn)。對中介機(jī)構(gòu)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)當(dāng)透過問題的表面對其根源進(jìn)行分析，有針對性的采取相應(yīng)的措施進(jìn)行解決。這樣，在保證了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展的同時(shí)，才能夠更好的推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。（作者單位：天津交通職業(yè)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[2]李華敏.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及對策[J].中小企業(yè)管理與科技，2010.

[3]周莉.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀、成因與對策分析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2013.

[4]袁韶華.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場現(xiàn)狀與對策研究[J].徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011.

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