董自龍

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一直備受關(guān)注，而由地產(chǎn)引發(fā)的相關(guān)事件在網(wǎng)絡(luò)上也是迅速的傳播，網(wǎng)絡(luò)在當(dāng)下的監(jiān)督體系中為普通大眾行使監(jiān)督權(quán)提供了一個(gè)非常便利的平臺(tái)。我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在一些不公平現(xiàn)象，解決對(duì)策是：善善公共權(quán)力監(jiān)督機(jī)制，加大對(duì)尋租行為的打擊力度；完善相關(guān)的法律法規(guī)；對(duì)相關(guān)官員加強(qiáng)素質(zhì)教育。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；尋租活動(dòng)；公共權(quán)力；公共福利

中圖分類號(hào)：C913.8 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）14-0068-02

一、事件回顧

2012年10月9日，網(wǎng)上有微博發(fā)帖揭發(fā)廣州市城管局番禺分局政委蔡彬明明自己和家庭成員擁有21套房產(chǎn)，卻只向上級(jí)部門(mén)申報(bào)了兩套。番禺紀(jì)委證實(shí)蔡彬家庭房產(chǎn)數(shù)量與網(wǎng)帖所列數(shù)量基本一致，在2011、2012年只申報(bào)了其本人及兒子分別有一套房產(chǎn)，這種嚴(yán)重的瞞報(bào)行為，違反了關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部報(bào)告?zhèn)€人有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定。番禺區(qū)委已決定對(duì)其進(jìn)行停職調(diào)查。蔡彬及其家庭成員共有21套房產(chǎn)，包括別墅、住宅、商鋪、廠房、車位，其中，18套位于番禺區(qū)，3套位于南沙區(qū)。面積最大的是位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)龍岐村西環(huán)路東側(cè)（A2廠房），達(dá)3405.3平方米，這21套房產(chǎn)除去已經(jīng)注銷的1套，總面積有6764.23平方米。

此事過(guò)后兩個(gè)月，2012年12月10日上午，長(zhǎng)沙市市政設(shè)施建設(shè)管理局原局長(zhǎng)顧湘陵在衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院接受庭審。衡陽(yáng)市檢察院提起公訴，顧湘陵及其妻子吳利君，涉嫌受賄罪，巨額財(cái)產(chǎn)來(lái)源不明罪，掩飾、隱瞞犯罪所得、犯罪所得收益罪。檢方指控顧在多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批方面，利用職務(wù)之便，為房地產(chǎn)老板謀取利益。緊接著，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)張新因涉嫌經(jīng)濟(jì)問(wèn)題被調(diào)查，傳其名下有房產(chǎn)數(shù)十套，價(jià)值數(shù)以億計(jì)，多系杭州一些房產(chǎn)商上供。之后的“房嬸”“房妹”也不斷地通過(guò)網(wǎng)絡(luò)曝光逐個(gè)浮出水面。

2013年1月24日，有關(guān)陜西神木“房姐”的帖子在網(wǎng)上熱傳。帖文稱神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行副行長(zhǎng)龔愛(ài)愛(ài)在京有20多套房產(chǎn)，總價(jià)值近10億元；她還有另一個(gè)名為龔仙霞的身份證。對(duì)此警方開(kāi)始對(duì)龔愛(ài)愛(ài)展開(kāi)調(diào)查。

各地“房叔”“房姐”的陸續(xù)出現(xiàn)，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，從這些事件的發(fā)酵過(guò)程來(lái)看，“房子”是最先吸引網(wǎng)民眼球的關(guān)鍵要素，事件的當(dāng)事人也被網(wǎng)民冠以“房叔”“房姐”的稱呼。并且，這樣一種“房×”的命名方式，使得近期發(fā)生的一系列和房子有關(guān)的“房叔”、“房嬸”、“房妹”等事件聯(lián)系了起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)民情緒的迅速集結(jié)。與房子相關(guān)的巨額財(cái)產(chǎn)“×億”，也是吸引網(wǎng)民的關(guān)鍵詞之一。隨著事件的展開(kāi)，“戶口”這個(gè)飽受爭(zhēng)議、備受關(guān)注的詞語(yǔ)也成為吸引網(wǎng)民的重要關(guān)鍵詞。與此相關(guān)的戶籍制度、身份證管理、限購(gòu)政策等，裹挾著諸多網(wǎng)民的體驗(yàn)，參與到整個(gè)輿論場(chǎng)當(dāng)中來(lái)。此外，“房叔”“房姐”的公職身份也是當(dāng)下輿論場(chǎng)最為敏感的詞語(yǔ)。把這幾個(gè)關(guān)鍵詞集于一身的“房叔”“房姐”事件，極大地刺激了公眾的社會(huì)焦慮情緒，加劇了公眾對(duì)社會(huì)公平的拷問(wèn)。著實(shí)會(huì)產(chǎn)生對(duì)于公平以及官員監(jiān)督的討論。

二、事件背后的“尋租”分析

1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。次年，在深圳、廣州開(kāi)始搞商品房開(kāi)發(fā)試點(diǎn)，之后民間資本也相繼進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，促使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，相繼產(chǎn)生了像萬(wàn)科、龍湖、SOHO中國(guó)等地產(chǎn)巨頭。從這些地產(chǎn)巨頭的身上我們看到從事地產(chǎn)的豐厚回報(bào)，一線城市的房?jī)r(jià)一路狂飆，想尋找一個(gè)安穩(wěn)的居所變得非常不容易。在普通民眾的眼里，這些地產(chǎn)公司非常風(fēng)光，但是在這背后不被人所知的就是地產(chǎn)商們?yōu)榱烁?jìng)爭(zhēng)所采取的一些暗箱操作，雖然2002年7月1日，國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開(kāi)始施行，目的就是規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度。但是制度的出臺(tái)并沒(méi)有讓地產(chǎn)商與地方官員的權(quán)錢(qián)交易有所減少，尤其是在三四線城市以及縣城，這種現(xiàn)象更加的普遍。因此官員從地產(chǎn)商們手里獲得的好處隨著日積月累逐漸增大，目標(biāo)也就變得明顯，稍有不慎就會(huì)被揭發(fā)。

在目前的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上，地方政府控制著土地的審批權(quán)，通過(guò)物價(jià)以及土地制度管理地產(chǎn)市場(chǎng)，這就會(huì)經(jīng)常形成集中的經(jīng)濟(jì)利益和擴(kuò)散的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。按照布坎南的定義，租金是支付給資源所有者款項(xiàng)中超過(guò)那些資源在任何可替代的用途中所得款項(xiàng)的那一部分，是超過(guò)機(jī)會(huì)成本的收入。尋租是為政府的干預(yù)而進(jìn)行的游說(shuō)活動(dòng)，是“用較低的賄賂成本獲得較高的收益或超額利潤(rùn)”。在現(xiàn)代尋租理論中，通過(guò)使用或借用行政權(quán)力大發(fā)橫財(cái)?shù)幕顒?dòng)都可以稱為尋租活動(dòng)。尋租活動(dòng)的特點(diǎn)就是利用各種合法或非法的手段獲得擁有租金的特權(quán)。

地產(chǎn)商以利潤(rùn)最大化為目的，而要利潤(rùn)最大化就需要拿到好的地塊，獲得當(dāng)?shù)卣闹С?，這樣自己的項(xiàng)目才能順利實(shí)施。而這種獲利是建立在損害公眾利益的基礎(chǔ)上，勢(shì)必給社會(huì)造成巨大的福利損失。由于目前我國(guó)的法制還不完善，現(xiàn)在我國(guó)的尋租行為相比較西方國(guó)家，顯得更加頻繁，加上中國(guó)傳統(tǒng)文化中更強(qiáng)調(diào)“人治”而非“法治”，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的尋租活動(dòng)往往被社會(huì)忽視。比如，在授予土地使用權(quán)等方面，政府可能會(huì)刻意提高要求，為尋租者減少競(jìng)爭(zhēng)；在制定地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)看來(lái)好像是合理有效的，能夠給社會(huì)帶來(lái)可觀的福利，但是隨著時(shí)間的推移，這些政策會(huì)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要進(jìn)行改革，但是從這些政策中獲益的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)利用自己手中的資源來(lái)游說(shuō)政府維持現(xiàn)狀，延緩政府的改革，這樣一來(lái)就會(huì)給社會(huì)帶來(lái)巨大損失。地產(chǎn)市場(chǎng)的尋租活動(dòng)產(chǎn)生的后果主要有四個(gè)方面。

第一，扭曲資源配置，是資源無(wú)效配置的一個(gè)根源。在目前沒(méi)有有效激勵(lì)和嚴(yán)格監(jiān)督的情況下，會(huì)造成對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。地產(chǎn)商行賄，政府將土地資源交由其開(kāi)發(fā)，而這些土地資源不一定能夠獲得有效利用，導(dǎo)致資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商無(wú)法通過(guò)公平競(jìng)標(biāo)獲得土地的開(kāi)發(fā)，這樣極易造成土地資源的無(wú)效配置。“房叔”“房姐”們持有如此之多的房產(chǎn)卻基本都是閑置，既不敢出租，也不敢出售，讓廣大的買(mǎi)房一族望房興嘆，這些房產(chǎn)著實(shí)造成了巨大的資源浪費(fèi)。

第二，地產(chǎn)行業(yè)中的尋租只是一種非生產(chǎn)性活動(dòng)，并不會(huì)給社會(huì)帶來(lái)任何的新產(chǎn)品或新財(cái)富，只是對(duì)生產(chǎn)要素產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變。布坎南指出，浪費(fèi)在尋租活動(dòng)中的資源本來(lái)可以在其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中用來(lái)生產(chǎn)受重視的貨物和服務(wù)，而在尋租過(guò)程中，這些資源卻“沒(méi)有生產(chǎn)出純粹價(jià)值”，“沒(méi)有任何社會(huì)報(bào)酬”，是社會(huì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)也降低了社會(huì)通過(guò)采用新技術(shù)來(lái)重新配置資源的積極性，造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度放慢。地產(chǎn)商提供給“房叔”“房姐”或者是他們主動(dòng)尋租獲得的這些房產(chǎn)并沒(méi)有給社會(huì)增加額外的經(jīng)濟(jì)效益，反而會(huì)助漲房?jī)r(jià)泡沫。這種尋租不僅阻礙了社會(huì)的正常生產(chǎn)活動(dòng)，同時(shí)也損害了大眾的社會(huì)福利。

第三，尋租活動(dòng)將很大一部分的社會(huì)財(cái)富裝入私人腰包，讓官員以權(quán)謀私，嚴(yán)重影響了政府的聲譽(yù)，致使政府行使職能缺乏效率和公平。“房叔”“房姐”們的曝光和落馬，嚴(yán)重影響政府在民眾中的形象，尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的房管局等部門(mén)，民眾強(qiáng)烈要求將這些部門(mén)的工作內(nèi)容進(jìn)行公開(kāi)，了解更多政府在管理中對(duì)公共權(quán)力的使用情況，維護(hù)自己的權(quán)益。在存在貧富差距和收入分配不公的現(xiàn)實(shí)情況下，如果政府利用公眾授予的公共權(quán)力謀取集團(tuán)或個(gè)人私利，造成公眾社會(huì)福利的損失，必然會(huì)激起社會(huì)對(duì)政府的不滿。如此多的官員落馬也是因?yàn)閷ぷ獬晒φ叩氖痉缎?yīng)促使更多的人進(jìn)行尋租活動(dòng)，隨著尋租隊(duì)伍的壯大，也會(huì)有更多作為政府權(quán)力代表的官員墮為腐敗者。

第四，尋租活動(dòng)也妨礙了公共政策的制定與執(zhí)行，降低了行政運(yùn)轉(zhuǎn)速度。房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府官員與地產(chǎn)商的“合作”讓公共政策的執(zhí)行大打折扣，例如國(guó)家出臺(tái)了土地“招拍掛”相關(guān)的制度規(guī)定，而部分官員假公肥私的做法，架空了制度的約束力，讓市場(chǎng)出現(xiàn)了不公平的競(jìng)爭(zhēng)，破壞了正常的市場(chǎng)秩序，讓行政運(yùn)轉(zhuǎn)速度大大降低。與此同時(shí)也降低了地產(chǎn)行業(yè)的道德水準(zhǔn)，尋租活動(dòng)的存在沖擊了那些秉持公平和勤奮的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致更多的人希望通過(guò)尋租行為來(lái)達(dá)到自己的目標(biāo)，阻礙了地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、解決此類事件的對(duì)策

“房叔”“房姐”事件在社會(huì)上引起了廣泛的討論，這不僅暴露了政府在管理地產(chǎn)市場(chǎng)方面存在缺陷，也展現(xiàn)了目前我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上的亂象叢生。如何預(yù)防此類實(shí)踐的發(fā)生，筆者認(rèn)為，首先必須完善公共權(quán)力的監(jiān)督機(jī)制，加大對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)尋租行為的打擊力度。公共權(quán)力的有效行使必須依靠系統(tǒng)嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制作為保障，如果缺乏有效的監(jiān)督，必然會(huì)導(dǎo)致公共權(quán)力的濫用，導(dǎo)致政府缺乏公平性和效率性，損害大眾的公共福利。完善政府的監(jiān)督機(jī)制，不僅要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，讓官員做到嚴(yán)格自律，廉潔奉公；同時(shí)要借助社會(huì)上的各種有效手段對(duì)官員的行為實(shí)施有效監(jiān)督，番禺區(qū)的“房叔”就是通過(guò)微博這個(gè)新潮的途徑揭發(fā)出來(lái)的，由此可見(jiàn)網(wǎng)絡(luò)的呼聲要引起足夠的重視，這也是新上任的政治局常委王岐山同志提出的要求。面對(duì)日益開(kāi)放的互聯(lián)網(wǎng)和權(quán)利意識(shí)日益高漲的網(wǎng)民和公眾，不謹(jǐn)慎的“維穩(wěn)式”應(yīng)急和“忽悠式”回應(yīng)，都是愚蠢之舉。全面還原事件真相、認(rèn)真檢討工作過(guò)失，才是真正的明智之舉。

其次，政府在嚴(yán)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，對(duì)土地市場(chǎng)的“招拍掛”制度、房市調(diào)控以及其他相關(guān)的制度要不斷完善，嚴(yán)格執(zhí)行制度的相關(guān)的規(guī)定，提高政府的運(yùn)行效率，規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)的行為。對(duì)潛在的尋租行為嚴(yán)厲打擊，增大權(quán)力尋租者的機(jī)會(huì)成本，使其在從事尋租活動(dòng)前會(huì)權(quán)衡利弊，達(dá)到抑制尋租行為的目的。建立公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)制度，明確行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)也要避免政府干預(yù)不當(dāng)或過(guò)度干預(yù)造成的不良影響。

最后，對(duì)公共權(quán)力的持有者也應(yīng)加強(qiáng)素質(zhì)教育，充分利用道德制約的力量，提高其“為人民服務(wù)”的思想意識(shí)。同時(shí)可以適當(dāng)提高公共權(quán)力持有者的物質(zhì)待遇，起到“高薪養(yǎng)廉”的作用，最終達(dá)到抑制尋租活動(dòng)的目的。

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