侯榮貴

摘要：中國房地產(chǎn)業(yè)隨著十年來投資量和銷售量的大幅增加，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，然而供求結(jié)構(gòu)不平衡、房價過快上漲等問題日益突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成。本文以某市房地產(chǎn)為例，通過選取房價收入比、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的比值兩個指標(biāo)，分析該市房地產(chǎn)泡沫的成因，提出合理引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、加快財政體制的改革、抑制不合理的住房需求等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；泡沫；現(xiàn)狀；成因

引言：某市作為省會城市，憑借政府決策的支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，吸引了大批外來務(wù)工人員和投資者落戶，該市人口迅速膨脹，對住房需求不斷攀升。面對高速增長的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商加快投資步伐，在市中心建起一座座商品樓房，并且不斷往市郊擴(kuò)展，地方政府也對賣地樂此不疲，財政收入與房價一同節(jié)節(jié)攀升。2009年以來，政府為了控制房價過快上漲出臺了增加房地產(chǎn)供給，抑制不合理的需求，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，加大保障房建設(shè)和管理力度，限價、限貸、房產(chǎn)稅等一系列調(diào)控政策。然而，政府管制在一定程度上依然失靈，房地產(chǎn)市場過度膨脹的不良效應(yīng)日益顯現(xiàn)。面對這種情況，有關(guān)專家學(xué)者對中國房地產(chǎn)是否存在泡沫給出了兩種對立的觀點。但是由于房地產(chǎn)的獨特性，各地房產(chǎn)價格的差異性，房地產(chǎn)需求、供給和監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時間序列，使得識別房產(chǎn)泡沫的難度加大。此處選取房產(chǎn)收入比、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率兩個指標(biāo)進(jìn)行檢驗，對該市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

一、某市房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)

（一）房價收入比。房價收入比是一套住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。經(jīng)調(diào)查研究，2005～2012年期間，該市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個高峰，分別是2008年和2012年。2008年，由于金融危機(jī)的影響，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，投資減少，但是中國政府此時出臺4萬億投資決策，提振中國經(jīng)濟(jì)，所以中國房地產(chǎn)市場逆市上揚(yáng)。該市房價收入比值也超出了6，說明房地產(chǎn)泡沫開始呈現(xiàn)。2009年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境未見轉(zhuǎn)好，4萬億投資已消費，房地產(chǎn)投資有所降溫，比值大幅回落到4，部分泡沫擠出。2010年后，隨著國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場再次繁榮，該市房價收入比再次上升，2012年到達(dá)了10的頂峰，泡沫再次出現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率。該指標(biāo)主要從房地產(chǎn)運(yùn)行的投資層面進(jìn)行測度，房地產(chǎn)的開發(fā)投資是反映房地產(chǎn)是否投資過快過熱的指標(biāo)，該指標(biāo)值越大，說明房地產(chǎn)業(yè)相對于實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏離越大，一般認(rèn)為該指標(biāo)值不應(yīng)超過2。

房地產(chǎn)投資形成房屋供給，在一定的經(jīng)濟(jì)總量下，宏觀經(jīng)濟(jì)對投資的承載力和公眾的購買潛力是有限的。當(dāng)房地產(chǎn)市場需求無法拖動供給時，房屋空置率就會增加，開發(fā)商為維持其高額利潤，就必須不斷地人為推高房地產(chǎn)價格，維持市場房價不斷上漲的預(yù)期。因此，在房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長的時期，開發(fā)商推動房屋價格泡沫的動力最強(qiáng)。

二、對某市房地產(chǎn)泡沫成因的分析

（一）寬松的金融環(huán)境和超量的貨幣供給。銀行對經(jīng)濟(jì)的盲目自信樂觀、寬松的貸款審批導(dǎo)致信貸的過分?jǐn)U張，增加了市場的資金供給，低利率的金融環(huán)境堅定了市場的信心，從而有助于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者大舉借貸，加熱了房地產(chǎn)市場的溫度。另外，投資渠道狹窄、股市投資功能弱化導(dǎo)致房地產(chǎn)“投資”盛行。該市政府為維持較高的經(jīng)濟(jì)增長率，吸引投資，房產(chǎn)調(diào)控政策也不溫不火，未能形成有效制約。開發(fā)商與個人投資者的資金大量涌入房地產(chǎn)，為了獲得投資高額回報，從而助推房價上漲，使價格背離房產(chǎn)的價值，形成泡沫。

（二）土地價格高漲。土地資源具有稀缺性的特點，而且其供給彈性很小，供給往往不能隨著需求的增加而增加，短期內(nèi)更是如此。土地資源供給的低彈性和稀缺性使房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者普遍存在土地價格上漲的預(yù)期，土地價格的上漲又進(jìn)一步推動房價上漲，促成了泡沫。此外，土地出讓收入是地方政府財政收入的主要來源，在地方政府的各項收入中，土地出讓是不用上繳中央財政，基本由其支配，因此政府對賣地都是樂此不疲。在全國來看，土地收入相當(dāng)于財政收入的20%到30%，而在許多城市，則可能會更高。某市市區(qū)已高度城鎮(zhèn)化，因此市區(qū)可供給的土地資源十分稀缺，地方政府為維持足夠的土地供應(yīng)，近年來不斷擴(kuò)展城市版圖，同時也刺激了當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格上漲，從而帶動房價上漲，更吸引了不少投機(jī)者前來，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫的形成。

（三）非理性預(yù)期。在房地產(chǎn)市場上，由于信息的不對稱性，投資者很難對市場未來作出合理的預(yù)期，往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息，產(chǎn)生從眾行為。當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，預(yù)期今后價格還要上漲，于是需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少從而刺激了價格上漲，因此價格上漲的預(yù)期得到強(qiáng)化，如此循環(huán)，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。

（四）住房持有環(huán)節(jié)稅費偏低，促使住房在購買環(huán)節(jié)價格攀升。美國有1%～3%的物業(yè)稅，物業(yè)費與養(yǎng)護(hù)費用大大高于中國。相對于美國，中國在住房持有環(huán)節(jié)成本偏低，這直接激勵了住房空置，影響了國人的房產(chǎn)觀念并直接刺激了購買的積極性。中國現(xiàn)行試點的房產(chǎn)稅規(guī)避了立法程序，試點正逐步擴(kuò)展。房產(chǎn)稅是關(guān)系到每一個人的經(jīng)濟(jì)利益問題，推行房產(chǎn)稅意味著各地稅收的多樣性會增加，可較大地打擊多套房投資與投機(jī)，調(diào)節(jié)收入分配并抑制房價。但指望房產(chǎn)稅很快被全國大范圍普及并很快就能改變國人長久形成的房產(chǎn)觀念，還不太現(xiàn)實。

結(jié)束語：中國的房地產(chǎn)市場肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否會爆破、何時會爆破還需取決于未來的外部宏觀環(huán)境變化。過去這些年，助推房價飆漲的因素除城市化進(jìn)程加速和居民收入增長導(dǎo)致的住房需求大幅增加以外，主要還有貨幣超發(fā)、金融資源配置不合理、地方政府土地財政依賴、居民收入差距拉大、土地要素市場政府一手壟斷等房地產(chǎn)市場之外的因素。從長遠(yuǎn)來看，新一輪房地產(chǎn)市場化改革，特別是土地要素市場改革是大勢所趨，因為改革可能會死，但如果不改革則肯定會死。同時，如果不及時治理房地產(chǎn)泡沫，將阻礙日后經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

今后改革的重點應(yīng)著重以下幾方面：第一，合理引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。國家只有合理引導(dǎo)資金流向，依靠實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才能降低資金流動性帶來的風(fēng)險。第二，要加快財政體制的改革，緩解地方政府對土地財政的依賴，同時要加強(qiáng)相關(guān)信息的披露，增加透明度，切實加強(qiáng)各方面的監(jiān)督。第三，要抑制不合理的住房需求，主要是抑制投機(jī)性等非自住房需求。通過土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房行為。第四，國家的調(diào)控政策要有連續(xù)性和前瞻性，才能強(qiáng)化人們的預(yù)期，達(dá)到穩(wěn)定市場的目的，而政府的短期化政策只會損害房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。第五，完善分配體制，縮減貧富差距，特別是拆遷補(bǔ)償。過去由于各個地方執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一，一部分人通過拆遷補(bǔ)償一夜暴富，獲得幾套住房；一部分人卻得不到應(yīng)有的補(bǔ)償，而要租住房屋生活。巨大的反差造成社會不公，小部分人聚集大量財富和資源，即使房地產(chǎn)有價無市，房價仍不會回到合理水平，大部分人要仍承擔(dān)比收入高得多的房價。

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