張夢琳　陳利根

[摘要]我國現(xiàn)行法律對農(nóng)村宅基地征收補償規(guī)定存在諸多缺陷，主要表現(xiàn)在對宅基地的補償標準不合理、房屋拆遷補償標準缺失、補償程序不規(guī)范等問題。為避免征地拆遷糾紛、保持社會和諧穩(wěn)定，必須對宅基地所有權消失進行市價補償，并進行少數(shù)殘存地、相關損害補償；明確農(nóng)民應獲得宅基地使用權補償；房屋拆遷補償應包括房屋建筑物自身價值、安置補助、其他經(jīng)濟損失；加強補償程序正當性。

[關鍵詞]農(nóng)村宅基地；房屋；征收；拆遷；補償

[中圖分類號]F301.11[文獻標識碼]A[文章編號]1007-1962(2009)15-0038-02

農(nóng)村宅基地及其上的房屋是農(nóng)民最重要的財產(chǎn)權利，是農(nóng)民居住權的保障，國家應重點給予保護。但近年來，隨著城市化進程的加快，我國征收農(nóng)村宅基地、拆遷農(nóng)民房屋的情況越來越多。由于我國目前《物權法》和《土地管理法》等法律對征收農(nóng)村宅基地及房屋的補償規(guī)定還很粗糙，無法給權利人合理的補償和充分的保護，在征收過程中引發(fā)了大量糾紛，成為突出社會矛盾之一。因此，加快完善宅基地征收補償制度，對保護農(nóng)民的合法權益、構建和諧社會具有重大的現(xiàn)實意義。

一、農(nóng)村宅基地征收補償?shù)默F(xiàn)狀及問題

(一)土地——宅基地補償不合理。

法律規(guī)定的土地補償費即宅基地補償費應包括對集體宅基地所有權補償和農(nóng)民宅基地使用權補償兩個方面。

1集體宅基地所有權補償方面?，F(xiàn)行征收集體宅基地通常參照耕地的補償標準，這很不合理。因為，農(nóng)地補償本身就很不公平。目前我國農(nóng)地補償是以產(chǎn)值來作為標準的，忽略了農(nóng)地的區(qū)位因素、供求關系、增值潛力、社會保障功能和環(huán)保功能等，相對于農(nóng)地的應有價值，現(xiàn)有補償費用非常低。

2農(nóng)民宅基地使用權補償方面。由于沒有統(tǒng)一標準，實踐中各地對農(nóng)村宅基地使用權被征收，農(nóng)民是否應獲得補償，或者應該獲得怎樣的補償作法不一，從而埋下補償糾紛隱患。

(二)地上附著物補償標準缺失。

根據(jù)各地實踐，房屋拆遷補償范圍基本上包括被拆遷房屋的房屋補償、搬遷補助費、臨時安置補助費，適當補償停產(chǎn)停業(yè)造成的經(jīng)濟損失，如北京、上海等地。而較少地區(qū)明確對房屋裝潢費用、宅基地上其他附著物如院墻和樹木等、房屋的預期價值損失等進行考慮。統(tǒng)一拆遷標準的缺失致使集體土地上房屋拆遷補償隨意性大，導致農(nóng)房拆遷補償政策比較混亂，損害農(nóng)民利益，增加很多社會不穩(wěn)定因素，直接影響了拆遷的進程和效率。

(三)補償程序不規(guī)范。

主要表現(xiàn)為補償方式由政府單方定價，拆遷補償價格與市場價格相去甚遠；強制拆遷演化為野蠻拆遷；補償救濟的不公正等方面。

二、完善宅基地征收補償制度

現(xiàn)行法律對農(nóng)村宅基地征收補償規(guī)定存在諸多缺陷，這不可避免地造成糾紛隱患，并在事實上已引發(fā)諸多糾紛。為避免征地糾紛、保持社會和諧穩(wěn)定，必須對宅基地補償、房屋拆遷補償及宅基地補償程序進行完善。

(一)土地補償費。

1完善對集體宅基地所有權的補償。

針對我國宅基地征收補償標準模糊不清的問題，在《土地管理法》中要明確宅基地征收補償?shù)姆秶蜆藴?。首先，明確宅基地補償?shù)姆秶?。宅基地征收會給集體和農(nóng)民帶來諸多影響，不僅包括宅基地所有權的喪失，而且還會帶來其他相關損失。因此宅基地征收補償費范圍應包括宅基地所有權補償費、少數(shù)殘存土地補償費、對相關損害補償費。其次，要重新確定補償標準。宅基地所有權補償應充分考慮以下因素：征收會導致所有權的喪失，必須按所有權而非使用權的價值進行補償；宅基地為建設用地，必須按建設用地而非農(nóng)地進行補償；我國人地關系緊張，隨著社會的發(fā)展，土地有著巨大的增值空間，必須保障集體和農(nóng)民能充分分享土地增值收益；我國農(nóng)村尚未建立有效的社會保障制度，農(nóng)村發(fā)展的社會福利主要靠土地來實現(xiàn)，土地征收時應把這一因素考慮進來；我國有安土重遷的傳統(tǒng)，土地的失去將導致安定的無保障狀態(tài)，因而征收時也應考慮這一因素。征地的補償標準應當貫徹合理原則，補償費要充分體現(xiàn)宅基地所有權的市場價格，即以一個比較公正的價格體系來反映土地的價值，在征地時依照該價格體系為標準來對宅基地實行補償。結合上面的補償范圍和補償標準，宅基地所有權補償費應考慮如下方面：

宅基地所有權補償費：是土地所有權的價值保障，以市價為標準，綜合考慮供需、區(qū)位、增值潛力等相關因素來確定，應做到對土地價值的公平合理的補償。

少數(shù)殘存土地補償費：因征地而剩下的殘存土地應評估其價值損失并給予公平合理的補償。如果殘存的土地明顯地難以用于原來的目的時，被征地單位可以要求全部征收。

相關損害補償費：因征地影響安定、噪音污染等給集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶造成的損害要給予相關損害補償費。以實際所造成的損失確定，經(jīng)獨立的評估機構評估后給予公平補償，這項補償應給農(nóng)民個人。

2農(nóng)民宅基地使用權補償。

宅基地所有權是自物權，歸農(nóng)民集體所有。而宅基地使用權是用益物權，由農(nóng)民以戶為單位享有。在宅基地征收過程中，因政府的征收行政行為造成各種權利的消失或損害，都要給予權利主體以充分補償。這樣才能使各種權利得以公平的體現(xiàn)，避免對權利的歧視。因此，農(nóng)民因土地征收而導致的宅基地使用權消失，應得到補償。

對農(nóng)民宅基地使用權的消失可采取重新安排被拆遷人宅基地和貨幣補償?shù)姆绞?。對于有條件的農(nóng)民集體。應鼓勵由所在村組重新安排被拆遷人的宅基地，供原宅基地使用權人自建房屋。對于所在村組安排宅基地確實有困難的，為了充分保障宅基地使用權人的權益，應當根據(jù)市價補償原則，在充分考慮被征地農(nóng)民的基本生活條件和需求的情況下，確定宅基地的區(qū)位補償價，即綜合考慮宅基地面積、區(qū)位等因素對宅基地使用權補償，并將補償費用支付給被拆遷人本人，但被拆遷人不得申請安排宅基地。宅基地區(qū)位補償價為經(jīng)認定的房屋合法占地面積與宅基地區(qū)位補償價標準的乘積。

(二)地上附著物(主要是房屋拆遷)補償。

在房屋拆遷過程中，被拆遷房屋的農(nóng)民應獲得的安置補償范圍應包括房屋建筑物自身價值、安置補助、其他經(jīng)濟損失三個方面。農(nóng)民房屋補償根據(jù)房屋用途不同分住宅房屋補償和非住宅房屋補償。住宅房屋的補償方式可以實行產(chǎn)權調(diào)換、貨幣安置。對于非住宅房屋，由于涉及工業(yè)、商業(yè)、辦公用房等多種類型，情況復雜，無法硬性確定補償?shù)臉藴?。因此?guī)定通過評估來確定其補償價格，主要采取貨幣補償方式。

房屋產(chǎn)權調(diào)換的，應合理計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。確保農(nóng)民不會因為拆遷而使生活水平下降。拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款，補償款按照被拆除房屋的重置成新價確定。即房屋貨幣補償=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積。其中，被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價，是指根據(jù)評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價，是評估價。當然，對住宅房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，不得再申請宅基地。

安置補助：對過渡期內(nèi)農(nóng)民的安置問題做出具體的規(guī)定，確保拆遷人在具備安置條件的情況下才能開始拆遷。被拆遷人搬離原來的住所，勢必會產(chǎn)生一定的搬遷費用，同時也會產(chǎn)生過渡期間的臨時安置費用問題，對該家庭的財產(chǎn)所有權造成損害。因此，對搬遷農(nóng)民應給予一定的搬遷補助費和臨時安置補助費。

其他經(jīng)濟損失：集體土地上的房屋拆遷還必須充分考慮農(nóng)村的實際情況。圍墻、水井、菜窖、果樹、倉房等附屬設施，很大程度上是農(nóng)民在生產(chǎn)、生活中的必需條件或輔助條件，在拆遷工作中，應根據(jù)當時的市場價值給予補償。對非住宅房屋還應該給予適當?shù)耐．a(chǎn)、停業(yè)補償，以及相關隱性損失(如原房屋出租的收益)。

(三)補償程序正當性。

程序公正方能保證實體公正。公正的程序要求征地利益相關人特別是農(nóng)民的知情權、參與權、救濟權等。因此，為了確保被拆遷人對拆遷程序的參與權利，在拆遷活動的關鍵環(huán)節(jié)如立項、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，引入聽證制度。同時，對過渡期內(nèi)農(nóng)民的安置問題做出更具體的規(guī)定，確保拆遷人在具備安置條件的情況下才能開始拆遷。而強制拆遷手段應該視為“最后手段”；賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過訴訟獲得司法救濟。當拆遷人與拆遷人之間，對有關補償安置協(xié)議履行中的糾紛，應以對方為被告向法院提起民事訴訟；如果是對政府有關部門的具體行政行為不服，可以向它的上級主管機關提起行政復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。針對農(nóng)民的法律知識薄弱的現(xiàn)狀，為保障農(nóng)民一系列權利的視線，政府應加大對農(nóng)民的法律知識教育，安排專門人員為農(nóng)民提供法律指導、法律咨詢和法律援助，引導他們通過正當、合法的途徑解決糾紛。

責任編輯史小今