裴國忠

摘 要: 隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展,估價活動中也呈現(xiàn)出各種各樣的風險,估價師必須清楚辨識和歸避各種風險,努力提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德,促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)估價;風險;防范;回避

中圖分類號: F293.3

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)估價在城市房地產(chǎn)市場中扮演著非常重要的角色,越來越多的經(jīng)濟活動需要進行房地產(chǎn)估價。巨大的市場需求催生了大量的房地產(chǎn)估價機構(gòu),同時,越來越多的人才投身于房地產(chǎn)估價行業(yè),使得房地產(chǎn)估價師隊伍日益壯大,著實令人欣慰。但是,房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)風險時刻存在,近幾年業(yè)界也確實有房地產(chǎn)估價師承擔相應(yīng)責任的事件發(fā)生。因此,充分認識房地產(chǎn)估價的風險成因及風險體系,并積極防范和規(guī)避風險,是房地產(chǎn)估價工作的一項重要課題。本文主要從房地產(chǎn)估價師個人和估價機構(gòu)的角度,提出一些房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)過程中常見的可控風險與防范的看法。

1 業(yè)務(wù)承接方面的風險點

1.1 委托方未能真實告知估價對象狀況所帶來的風險

對估價對象的認識,一方面可以通過估價人員現(xiàn)場查勘,另一方面由委托人予以提供。估價對象有時會存在著某些方面的缺陷,如實體性的缺陷或權(quán)益性的缺陷,都有可能會對房地產(chǎn)的價格造成很大的影響,有時委托方為了達到某種目的,故意隱瞞實情,這就給估價人員的估價工作帶來了較大的風險。因此,在業(yè)務(wù)洽談的過程中估價師應(yīng)認真聽取委托方的介紹,運用專業(yè)知識分析其邏輯性,判斷其合理性,有疑惑的地方可以加強現(xiàn)場查勘,或到有關(guān)部門進行查詢,或要求委托方對所提供的信息和資料的合法性和真實性負責,要求委托方予以簽字或蓋章,以此來降低自身的風險。

1.2 委托方出于某種目的要求高評或低評房地產(chǎn)價值的風險

在以抵押、拆遷為目的的估價活動中,委托方往往要求估價人員給予高評,以納稅、改制為目的估價活動中,往往要求估價人員給予低評。當前估價行業(yè)競爭激烈,市場人員為了獲取估價業(yè)務(wù),往往會遷就委托方的不合理要求,這就給估價人員帶來了很大的風險。將來利益當事人可能會追究估價機構(gòu)和估價人員的責任,輕者給予經(jīng)濟賠償,重者要承擔相應(yīng)的法律責任。針對這類風險,估價人員應(yīng)謹慎行事,盡可能明確委托方的意圖,有必要時可與另一方利益當事人進行溝通,從專業(yè)人士的角度給委托方作出合理的解釋,說服委托方接受正常的估價結(jié)果。確實風險太大,無法滿足委托人的要求時,估價機構(gòu)可采取風險回避的策略,避免未來的潛在損失。這樣短期內(nèi)可能會損失部分利益,但有利于估價行業(yè)的長遠發(fā)展,最終會得到社會的認可。

1.3 簽訂委托估價合同中的風險

《委托估價合同》是明確委托人與估價方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律文件,一旦簽訂,雙方必須共同遵守?，F(xiàn)實中由于估價行業(yè)處于買方市場的地位,市場人員在訂立合同時,往往不能很好的考慮估價方的利益,訂立了不平等條款,如付款方式、違約責任等對估價機構(gòu)不利的條款。針對此類風險,應(yīng)事先向法律人士咨詢,擬定高質(zhì)量的委托合同書,盡量避免由于條款約定不明確而導致的日后糾紛。訂立合同時應(yīng)本著平等、友好、協(xié)商的原則,充分考慮合同雙方的利益。

2 估價技術(shù)方面的風險點

2.1 估價方法選取不當或參數(shù)選擇不合理所帶來的風險

估價人員應(yīng)熟知市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等估價方法的理論依據(jù)、適用條件和對象,根據(jù)不同估價目的和估價對象的類型選取合理的估價方法,確定估價的技術(shù)路線。這是估價活動的重點工作,一旦選錯,就會使估價結(jié)果產(chǎn)生很大的誤差,使估價工作面臨風險。不同的估價方法有著不同的技術(shù)參數(shù),技術(shù)參數(shù)選擇不當,即使估價方法正確,也會得出錯誤的結(jié)果,造成風險。技術(shù)參數(shù)的確定歸根到底來自于市場,是根據(jù)大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)進行測算并結(jié)合以往的估價經(jīng)驗得出的。如果只憑經(jīng)驗數(shù)據(jù)或借用他人的數(shù)據(jù),不根據(jù)估價對象的類型、市場條件等具體情況進行測算,就不可避免由于估價參數(shù)的選擇不當而造成估價結(jié)果偏離市場價值的風險。

2.2 估價信息獲取與使用方面的技術(shù)風險

估價所需的資料信息很多,如當?shù)氐幕鶞实貎r資料、當?shù)赝愇飿I(yè)市場交易信息、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的變化趨勢等。資料信息的取得和使用對估價方法的選擇和估價結(jié)果的確定起著重要的作用。估價活動中,往往會因為資料信息收集量不足、不夠細致、不夠真實、實用性不強或加工質(zhì)量不高而造成技術(shù)風險。針對此類風險。估價機構(gòu)應(yīng)注重平時資料的收集工作,建立專人收集資料信息的制度,建立相應(yīng)的信息資料庫 ,以備需要時選用,提高工作效率,降低信息獲取和使用過程中的風險。

2.3 估價報告撰寫方面的技術(shù)風險

估價報告是估價方提供給委托方的最終產(chǎn)品,在估價報告的撰寫過程中,估價人員往往對價值內(nèi)涵把握不準確,有時濫用估價假設(shè)和限制條件,對重要信息的披露有重大疏漏,價值測算過程缺乏取值標準或依據(jù),估價時點和估價報告的有效期未合理限定,對估價對象的描述和市場分析部分與估算取值和估價結(jié)果不一致,這些都會成為估價報告撰寫過程中的技術(shù)風險。

針對估價技術(shù)方面的風險,估價人員應(yīng)從自身的素質(zhì)入手,注重平時的繼續(xù)教育,加強估價師之間的交流,不斷的學習和更新知識,估價機構(gòu)內(nèi)部也應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和質(zhì)量評審制度,從獲取估價業(yè)務(wù),擬定估價作業(yè)方案一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品的全過程中,采取一系列檢驗、核查、驗證等措施,保證估價的真實、客觀、科學、公正。如先由估價人完成報告,再經(jīng)復核人復核,最后經(jīng)審核人批準通過后方可加蓋公章才能交付報告,這樣可以減少報告中可能出現(xiàn)的技術(shù)錯誤,提高估價報告的內(nèi)在質(zhì)量,同時正確、合理地運用估價報告中的假設(shè)和限制條件,注明權(quán)責的劃分,降低估價機構(gòu)和估價人員的技術(shù)風險。

3 估價報告使用不當?shù)娘L險點

3.1 未能按估價目的正確使用估價報告及估價結(jié)果的風險

估價目的是房地產(chǎn)估價項目估價結(jié)果的期望用途。不同的估價目的對應(yīng)不同的用途,不可以隨便濫用。如法院委托的評估價項目,委托評估時要求評估估價對象的公開市場價值,而法院在執(zhí)行時需要對估價對象進行拍賣,房地產(chǎn)拍賣應(yīng)設(shè)定底價,法院委托拍賣公司拍賣時則是以估價機構(gòu)的評估價值為依據(jù)來設(shè)定底價。這就造成了估價目的與估價結(jié)果的不一致,給房地產(chǎn)估價機構(gòu)帶來了風險。作為專業(yè)的估價人員應(yīng)事先與委托人交流溝通,明確其評估的真實意圖,告知估價報告的具體用途。

3.2 房地產(chǎn)市場劇烈波動導致估價報告使用錯誤的風險

估價報告的有效期通常為一年,有些委托方不了解,在估價報告過期的情況下還繼續(xù)使用估價報告及估價結(jié)果?；蚍康禺a(chǎn)市場劇烈波動,雖然估價報告仍在有效期內(nèi),但現(xiàn)時價值與原估價結(jié)果已相差很大。這種情況下繼續(xù)使用原估價報告造成損失后會給估價機構(gòu)和估價人員帶來風險。估價機構(gòu)在提交估價報告時應(yīng)提示報告使用者如何正確使用估價報告。

以上為估價機構(gòu)和估價人員所面臨的可控性風險,歸根到底到要通過對風險源的有效控制才能達到防范各類風險的目的。估價師和估價機構(gòu)主觀上必須慎重對待,強化風險意識,樹立重風險、重質(zhì)量的觀念,不斷學習提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德,學法、知法、依法執(zhí)業(yè);當然,估價機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門等方面也應(yīng)多加努力,加強估價機構(gòu)資質(zhì)管理,完善相應(yīng)制度,經(jīng)常搭建估價師交流的平臺。只有這樣才能使估價行業(yè)長遠生存和發(fā)展。

參考文獻

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