鄭萍

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，既帶動了經(jīng)濟的繁榮，同時又有效改善了廣大人民群眾的居住環(huán)境。當前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定、和諧發(fā)展具有極為深遠的影響。本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理進行深入分析，結(jié)合實際情況提出科學合理的建議，為加強我國房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)、促進社會經(jīng)濟的穩(wěn)健及可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮積極的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；全面預(yù)算；管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，一方面使我國的房屋建筑水平得到大幅度提升，城市基礎(chǔ)建設(shè)日益完善，另一方面也帶動了社會經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，使經(jīng)濟建設(shè)取得巨大的成果，經(jīng)濟水平顯著提高。但與此同時，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益繁榮，房地產(chǎn)市場競爭也越來越激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新經(jīng)濟時期獲得新的發(fā)展，在市場競爭中立于不敗之地，就必須建立全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系的核心包括兩個方面，一方面是加強資金管理，另一方面是優(yōu)化成本控制。通過實施全面預(yù)算管理體系，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平，優(yōu)化全面預(yù)算管理效果，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外資源進行科學合理的優(yōu)化配置，有效提高資源利用效率，以更少的成本投入，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更高的利潤。實施全面預(yù)算管理，能夠有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平，這是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益、實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營房地產(chǎn)項目，而這些項目最顯著的特點就是經(jīng)營周期長、資金需求量大、對管理要求高。特別是在新經(jīng)濟時期，房地產(chǎn)市場環(huán)境越來越復(fù)雜，房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大。在這種情況下，就要求管理工作必須到位，不斷更新管理理念，優(yōu)化管理措施，充分滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。全面預(yù)算管理是基于現(xiàn)代經(jīng)濟環(huán)境提出一種新的管理理念和方法，對推動現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，具有非常重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理，主要有以下特點：

首先，在編制預(yù)算時必須以資金循環(huán)作為起點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，其核心命脈就是現(xiàn)金存量以及資金循環(huán)速率，這也是支撐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的后備力量。如果資金流通速率過低，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，引發(fā)財務(wù)危機。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理，其核心內(nèi)容就是施工項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工項目運轉(zhuǎn)周期較長，一般需要三到五年的時間，而且每一個項目的成本和利潤構(gòu)建成因都各不相同，存在較大的差異性。這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作增加了難度，也對預(yù)算管理工作提出了更高的要求，必須對其收支過程進行實時監(jiān)督。

最后，預(yù)算管理工作具有較強的系統(tǒng)性特征?；谶@一特征，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須遵循全員參與全方位控制等基本原則，建立動態(tài)化管理過程，即事前預(yù)測、事中控制以及事后反饋。在全面預(yù)算管理工作中，涉及的內(nèi)容是非常多的，包括施工、竣工以及銷售等多個環(huán)節(jié)。所以，必須建立系統(tǒng)化的全面預(yù)算管理體系，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健、規(guī)范和可持續(xù)運行做好保障。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時把握內(nèi)外部發(fā)展形勢，準確了解市場信息和企業(yè)需求，對企業(yè)發(fā)展進行科學定位，還要加強與政府之間的聯(lián)系，從而更準確地預(yù)測政策變化趨勢，有效避免經(jīng)營風險，提高預(yù)算精準性，也能夠科學設(shè)置預(yù)算目標，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益、促進其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的意義。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容主要有兩個方面，即經(jīng)營預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算的管理對象是項目開發(fā)，即對項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)所消耗的成本費用進行科學管理。財務(wù)預(yù)算的基本內(nèi)容包括費用、收入、利潤以及現(xiàn)金流量。在進行預(yù)算編制時，應(yīng)將資本、現(xiàn)金、預(yù)計資金負債、預(yù)計現(xiàn)金流量以及預(yù)計損益等預(yù)算內(nèi)容，都納入財務(wù)預(yù)算之中。全面預(yù)算管理是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率的關(guān)鍵因素，因此必須結(jié)合實際情況，以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向科學合理地制定預(yù)算計劃和目標，以銷售預(yù)算作為起點科學合理地進行預(yù)算編制。在此基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購環(huán)節(jié)，銷售期間產(chǎn)生的費用，項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的直接和間接成本費用，也需要應(yīng)用全面預(yù)算編制和全面預(yù)算管理措施，有效控制成本費用，保證企業(yè)效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用要點分析

首先，預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用第一個要點。所謂預(yù)算，從本質(zhì)上來說就是控制標準。通過科學合理地預(yù)算獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施控制，提供重要的參考依據(jù)和控制標準，同時也為相關(guān)工作的開展和實施確定了目標與方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施管理控制工作時，需要根據(jù)項目的實際情況以及市場環(huán)境的發(fā)展變化，科學合理地做好預(yù)算，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步制定成本控制目標與計劃的依據(jù)，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理，優(yōu)化成本控制，具有至關(guān)重要的影響。

其次，預(yù)算表是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用第二個要點。在全面預(yù)算管理工作中，預(yù)算表是一個非常重要的管理工具。在編制的預(yù)算表中，能夠?qū)㈨椖窟M行分解，建立工程與成本兩個子項目，從而對各項成本、資金需求情況進行詳細分析，并形成數(shù)據(jù)列表，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的有效落實，起到了非常重要的指導(dǎo)作用，對保障全面預(yù)算管理實施進度、加強財務(wù)控制效果具有至關(guān)重要的作用。除此之外，利用預(yù)算表還能夠在全面預(yù)算管理工作中落實定期分析工作，確保財務(wù)控制工作能夠落實到位，各個環(huán)節(jié)的成本控制工作能夠有效依據(jù)預(yù)算表要求實施，有效保證成本控制質(zhì)量，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)控制工作也能夠起到積極的作用。

最后，預(yù)算的執(zhí)行情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用第三個要點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理，其本質(zhì)就是對預(yù)算進行執(zhí)行的過程。嚴格依照項目預(yù)算要求實施管理工作，這是有效實現(xiàn)預(yù)算目標的重要保障。一般情況下，預(yù)算的執(zhí)行主要包括三個方面，即支出審批、月度數(shù)據(jù)更新以及月度預(yù)算分析調(diào)整。在實施全面預(yù)算管理工作時，必須根據(jù)項目的實際情況，對其進行全面管理，對各個環(huán)節(jié)的成本進行有效控制，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制水平，能夠得到顯著提升，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟效益，提供重要的支持作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀分析

（一）對全面預(yù)算管理欠缺準確的認識

目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有準確、全面地認識全面預(yù)算管理的內(nèi)涵，對其認識較為片面、狹隘，甚至將其當作常規(guī)財務(wù)工作。在具體實施過程中，大多由財務(wù)部門牽頭負責預(yù)算編制工作。在實際工作中，沒有對預(yù)算編制給予足夠的重視，實際工作形式化現(xiàn)象較為嚴重，對各個部門業(yè)務(wù)流程銜接過程中發(fā)生的預(yù)算銜接問題沒有正確認識其重要性，又沒有重視管理工作不夠系統(tǒng)化而造成的漏洞。基于這一情況，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的優(yōu)勢和價值無法充分發(fā)揮出來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的資源無法進行有效的整合配置，也無法起到協(xié)調(diào)作用，進而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)建設(shè)與銷售無法充分聯(lián)系起來，導(dǎo)致其戰(zhàn)略規(guī)劃目標往往得不到有效實現(xiàn)，嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，這也不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的規(guī)劃化和可持續(xù)化。

（二）預(yù)算編制欠缺制度指引和準確性

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全面預(yù)算管理制度不完善問題較為嚴重。由于缺少制度的約束和指導(dǎo)，使得全面預(yù)算管理未能得到充分落實，在預(yù)算編制工作中也無法給出明確的依據(jù)、內(nèi)容、程序和方法。在這種情況下，相關(guān)部門開展預(yù)算編制工作時，往往只能根據(jù)經(jīng)驗或個人理解進行估算，導(dǎo)致預(yù)算編制水平不高，而且往往存在較大的誤差，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理質(zhì)量，甚至造成一定的經(jīng)濟損失，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）缺少有效的監(jiān)督分析和反饋機制

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理時，只局限于預(yù)算編制工作和執(zhí)行工作。工作人員對全面預(yù)算管理的意識沒有形成正確的認識，甚至誤認為該項工作就是填報、審批并執(zhí)行預(yù)算報表。更沒重視預(yù)算監(jiān)督分析工作，也沒有建立相應(yīng)的預(yù)算反饋機制和報告體系。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效果自然不夠好，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至無法全面掌握預(yù)算情況及相關(guān)反饋信息。由于對預(yù)算差異缺乏科學合理的分析，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的監(jiān)控作用沒有充分發(fā)揮出來，使得很多企業(yè)沒有收到施工單位的發(fā)票就支付工程款項，嚴重增強了房地產(chǎn)發(fā)展的財務(wù)風險。此外，領(lǐng)導(dǎo)未審批就報銷超額費用的現(xiàn)象也屢屢發(fā)生，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際成本遠遠超出預(yù)算成本，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）預(yù)算考核體系和激勵機制不健全

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍應(yīng)用縱向矩陣式組織架構(gòu)，這種組織架構(gòu)非常復(fù)雜，導(dǎo)致預(yù)算考核較難落實。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立完善的預(yù)算考核方式，相應(yīng)的激勵機制及執(zhí)行制度也不夠完善合理，這使得員工績效與預(yù)算執(zhí)行相分離，不能利用績效機制加強預(yù)算執(zhí)行管控。而在付出與回報不成正比的情況下，不僅無法清晰劃分職責，追究員工的責任，還會影響員工的積極性，導(dǎo)致其在工作中失去主動性和創(chuàng)造性，進而造成預(yù)算管理實施效果不佳。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的優(yōu)化策略

（一）構(gòu)建全面預(yù)算管理的理念

全面預(yù)算管理理念對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效落實全面預(yù)算管理機制，建立并實施完善的全面預(yù)算管理體系，起到了重要的理論保障作用，還具有一定的指導(dǎo)功能。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強全面預(yù)算管理理念建設(shè)，重點強化“全面”理念，樹立全員參與預(yù)算管理的良好意識。只有這樣，才能夠為全面預(yù)算管理的有效落實，做好基礎(chǔ)保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對全面預(yù)算管理工作的認可和支持，是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效實施全面預(yù)算管理工作的必要條件。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層必須充分發(fā)揮好領(lǐng)導(dǎo)和帶頭作用，積極主動地學習全面預(yù)算管理知識，正確理解全面預(yù)算管理的概念，既能夠為實施全面預(yù)算管理做好決策指導(dǎo)，同時又能夠為企業(yè)員工樹立榜樣，引導(dǎo)企業(yè)員工積極主動學習全面預(yù)算管理知識，提高專業(yè)技能，真正做到全員參與，從而有效落實全面預(yù)算管理機制，并且在開展預(yù)算編制工作的過程中，能夠清晰明確各個部門的職責，促進各部門加強協(xié)同合作，使企業(yè)員工建立良好的主人翁意識，從而有效推動全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的實施，為提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益，促進其規(guī)范、健康發(fā)展發(fā)揮積極的作用。

（二）規(guī)范預(yù)算編制和操作指引

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的重要起點就是預(yù)算編制，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從實際出發(fā)，充分了解并掌握企業(yè)的實際發(fā)展情況，根據(jù)自身的實際需求、市場環(huán)境以及行業(yè)特點，建立適合企業(yè)特點的、完善的預(yù)算編制制度，確保在實際操作預(yù)算編制的科學性和全面性；同時還要確保依據(jù)合理、程序規(guī)范以及方法科學，這是確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制與其戰(zhàn)略目標相匹配的必要條件，也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標得以實現(xiàn)的重要措施。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對預(yù)算編制基礎(chǔ)工作和數(shù)據(jù)，提高重視，加強管理，對各項支出的基礎(chǔ)情況進行全面了解，從而更加科學、規(guī)劃地指引預(yù)算編制，確保操作規(guī)范、正確，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的有效落實，發(fā)揮重要的推動作用。

（三）健全預(yù)算監(jiān)督和反饋機制

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的過程中，必須針對預(yù)算工作中監(jiān)督分析，建立健全的預(yù)算監(jiān)督和反饋機制。健全的預(yù)算監(jiān)督和反饋機制，能夠有效保證預(yù)算方案、預(yù)算措施能夠得到高效執(zhí)行，同時能夠及時了解預(yù)算實施效果，對預(yù)算方案實施過程中存在的問題能夠在第一時間發(fā)現(xiàn)，進而對預(yù)算方案不斷進行調(diào)整和優(yōu)化，使企業(yè)的全面預(yù)算管理水平能夠得到顯著提高，確保全面預(yù)算管理能夠在企業(yè)內(nèi)部管理工作中，得到有效落實。在企業(yè)內(nèi)部落實全面預(yù)算管理，能夠有效加強企業(yè)成本和資金控制力度，使企業(yè)的整體財務(wù)管理水平得到有效提高。健全預(yù)算監(jiān)督和反饋機制的建立和實施，不僅能夠積極推動全面預(yù)算管理在企業(yè)的落實，還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源進行優(yōu)化配置，有效提高資源利用效率。這不僅對落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略目標，具有至關(guān)重要的作用，同時也是充分發(fā)揮全面預(yù)算管理優(yōu)勢，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要作用。通過建立健全的預(yù)算監(jiān)督和反饋機制，能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算工作加強控制，同時還能夠?qū)︻A(yù)算的執(zhí)行情況進行有效監(jiān)督，及時了解預(yù)算執(zhí)行效果，突出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理重點，為優(yōu)化全面預(yù)算管理，提供必要的支持作用。

（四）構(gòu)建科學的考核激勵機制

考核激勵機制是現(xiàn)代企業(yè)管理工作中一種非常重要的管理方法，在實施全面預(yù)算管理時，也離不開考核激勵機制的支持。因此，企業(yè)必須重視考核激勵機制的建設(shè)。將考核激勵機制與預(yù)算工作充分結(jié)合起來，充分發(fā)揮考核激勵機制的激勵作用，調(diào)動員工積極性，這是有效落實全面預(yù)算管理，提高企業(yè)全面預(yù)算管理建設(shè)效率的重要推動力量。這是有效改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理模式，落實全面預(yù)算管理的重要建設(shè)措施。通過構(gòu)建科學的考核激勵機制，將工作人員在開展全面預(yù)算管理過程中的工作質(zhì)量，與其薪酬掛鉤，有效規(guī)范全面預(yù)算管理工作流程，促進企業(yè)全面預(yù)算管理的規(guī)范化、標準化發(fā)展，同時也能夠有效約束工作人員的行為，避免因人為因素，造成企業(yè)預(yù)算管理問題。通過構(gòu)建完善且科學的考核激勵機制，能夠有效改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平，而且還能發(fā)揮承上啟下的作用，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門充分聯(lián)系起來，保證全面預(yù)算管理措施能夠得到有效落實。在構(gòu)建科學的考慮激勵機制時，必須遵循目的性、可控性、動態(tài)性、例外性、公平性、公開性、公正性以及總體優(yōu)化性等基本原則，以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向，對企業(yè)各個部門實施科學合理的考核，有效激勵企業(yè)員工的工作積極性、主動性和創(chuàng)造性，為落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理措施，提高全面預(yù)算管理效果，發(fā)揮積極的作用。

五、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投入高、風險高的特點，因此在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須積極優(yōu)化內(nèi)部管理，突出企業(yè)的競爭優(yōu)勢。而加強全面預(yù)算管理，就是房地產(chǎn)企業(yè)必要的改革措施之一。通過平衡資金收支、統(tǒng)籌業(yè)務(wù)活動以及對資源進行合理調(diào)度，能夠有效促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在越來越復(fù)雜的市場環(huán)境下實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，這對維護我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、規(guī)范及可持續(xù)發(fā)展，也具有極為深遠的影響。

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