言湘君

相比于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)巨大的資金壓力，需要企業(yè)不斷探索提升現(xiàn)金流管理水平，實(shí)現(xiàn)降本增效與可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。在實(shí)際工作執(zhí)行環(huán)節(jié)，企業(yè)會(huì)遇到不同的問(wèn)題，這不僅是阻礙，也能為企業(yè)指引方向，及時(shí)解決當(dāng)下存在的主要矛盾，及時(shí)轉(zhuǎn)變現(xiàn)金流管理意識(shí)、制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃、規(guī)范投資與籌資活動(dòng)、加強(qiáng)建設(shè)現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制，構(gòu)建科學(xué)的現(xiàn)金流管理體系。本文以房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理為主題，闡述其現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)，并分析企業(yè)現(xiàn)金流管理不足，提出一些優(yōu)化意見(jiàn)，以期提升企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，維持長(zhǎng)遠(yuǎn)有序地發(fā)展。

近年來(lái)，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不力，大量樓盤(pán)爛尾，項(xiàng)目難以及時(shí)交付，產(chǎn)生了嚴(yán)重不良的社會(huì)影響。2023年9月，在中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展大會(huì)中，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗提出，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)問(wèn)題主要涉及短期、長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的長(zhǎng)期問(wèn)題中，社會(huì)各界廣泛關(guān)注的為房地產(chǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流短缺，只有增加房產(chǎn)銷(xiāo)售量，才能有效解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題。現(xiàn)階段，國(guó)家社會(huì)各界關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)增強(qiáng)自身社會(huì)責(zé)任感，提升現(xiàn)金流管理水平，保障自身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的同時(shí)也有利于維護(hù)社會(huì)和諧。因房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作不夠完善，且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定影響重大，探究提升其現(xiàn)金流管理質(zhì)量、維持穩(wěn)定運(yùn)行發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的特點(diǎn)

因資金需求量大，增加了現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)，穩(wěn)定的資金供應(yīng)是基礎(chǔ)，且因國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，各地土地價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行資金壓力不斷加重，在購(gòu)買(mǎi)土地、支付貨款環(huán)節(jié)、項(xiàng)目落實(shí)環(huán)節(jié)需要大量的資金，這增加了企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量，而企業(yè)也通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，高效落實(shí)項(xiàng)目工程建設(shè)工作，確保后期項(xiàng)目順利交付。

資金回收周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流管理難度大 通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程直到后期順利竣工需要花費(fèi)兩年左右時(shí)間，因存在較長(zhǎng)的工程建設(shè)周期，決定其資金回收周期較長(zhǎng)，且后期銷(xiāo)售階段多以分期付款為主，資金回收速度慢，增加了企業(yè)現(xiàn)金流管理難度與壓力。

現(xiàn)金流分布不均，流入與流出差異大 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流分布不均，在籌劃新項(xiàng)目階段，其籌集大量的資金維持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這是企業(yè)現(xiàn)金流入量。當(dāng)資金籌集工作完成后，使用于項(xiàng)目建設(shè)中，謂之現(xiàn)金流出，并在后續(xù)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)回收大量資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理問(wèn)題

內(nèi)部現(xiàn)金流管理意識(shí)薄弱 首先，企業(yè)管理層級(jí)較為重視為企業(yè)帶來(lái)直接利益的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，忽視了現(xiàn)金流管理，未能有效承擔(dān)自身組織協(xié)調(diào)職責(zé)，現(xiàn)金流管理工作形式化。其次，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)人員的宣導(dǎo)與培訓(xùn)不足，財(cái)務(wù)人員停留在基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算層面，對(duì)現(xiàn)金流管控不夠重視，缺乏相應(yīng)的知識(shí)儲(chǔ)備，難以為企業(yè)現(xiàn)金流管理工作提供支撐。最后，企業(yè)并未形成有效的現(xiàn)金流管理企業(yè)文化，缺乏濃厚的、嚴(yán)肅的現(xiàn)金流管理氛圍，因而員工責(zé)任感缺失，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，員工之間相互推卸責(zé)任，企業(yè)難以追究問(wèn)責(zé)，不利于現(xiàn)金流管理工作推進(jìn)，無(wú)法提升員工在現(xiàn)金流管理層面的積極性。

現(xiàn)金流管理戰(zhàn)略規(guī)劃不足 其一，企業(yè)缺失有效的現(xiàn)金流預(yù)算管理，針對(duì)各部門(mén)、各個(gè)工作環(huán)節(jié)的資金使用情況未能編制詳細(xì)的預(yù)算計(jì)劃，在資金使用過(guò)程中更為嚴(yán)格控制，造成資金浪費(fèi)，影響內(nèi)部現(xiàn)金流穩(wěn)定性。其二，部分企業(yè)業(yè)財(cái)融合不足，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)之間缺乏有效的溝通機(jī)制，業(yè)務(wù)部門(mén)難以有效配合財(cái)務(wù)部門(mén)現(xiàn)金流管理工作開(kāi)展，財(cái)務(wù)部門(mén)也無(wú)法及時(shí)為業(yè)務(wù)部門(mén)提供指導(dǎo)，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流管理具有滯后性，難以實(shí)現(xiàn)有效的過(guò)程把控。其三，部分企業(yè)忽視了成本管控的重要性，針對(duì)各部門(mén)成本管控情況并未制定科學(xué)、有效的考核激勵(lì)措施，采用粗放的發(fā)展模式，企業(yè)資源浪費(fèi)，也不利于提升整體盈利水平。

投資與籌資活動(dòng)有待完善 一方面，在籌資管理方面，企業(yè)缺乏多樣化的籌資渠道，常因?qū)?nèi)部資金需求評(píng)估不準(zhǔn)確，且片面采用銀行貸款的籌資方式，增加了企業(yè)負(fù)債量，一旦企業(yè)未能及時(shí)完成預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，債務(wù)難以及時(shí)償還，會(huì)嚴(yán)重威脅其經(jīng)營(yíng)安全。另一方面，企業(yè)在投資過(guò)程中缺乏細(xì)致、有效的事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)投資項(xiàng)目的對(duì)比不夠充分，風(fēng)險(xiǎn)把控不夠全面，也未能事前預(yù)估盈利，評(píng)估企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，一旦制定錯(cuò)誤的投資決策，企業(yè)將承擔(dān)巨大的損失。

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不足 首先，企業(yè)各層級(jí)缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，未能建立全面的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，財(cái)務(wù)部門(mén)、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督職責(zé)未能有效發(fā)揮，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理不佳。其次，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)模不斷壯大，現(xiàn)金流管理涉及的層面眾多，往往會(huì)更加復(fù)雜，而企業(yè)缺乏高效、共享的信息化管理平臺(tái)，對(duì)現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)加以全面監(jiān)測(cè)，因現(xiàn)有的信息系統(tǒng)較為獨(dú)立，難以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，大大降低了內(nèi)部現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控效率。最后，企業(yè)對(duì)信息系統(tǒng)的安全管理關(guān)注不足，未能及時(shí)更新軟件、硬件設(shè)備，且系統(tǒng)安全防護(hù)機(jī)制不夠完善，缺乏有效的信息技術(shù)人員儲(chǔ)備，難以保障系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定，現(xiàn)金流管理水平難以及時(shí)提升。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量?jī)?yōu)化方案

樹(shù)立內(nèi)部現(xiàn)金流管理意識(shí) 首先，企業(yè)管理人員要明確財(cái)務(wù)管理重要性，豐富現(xiàn)金流管理知識(shí)儲(chǔ)備，從而制定更加科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)管理決策，指導(dǎo)并組織財(cái)務(wù)部門(mén)制定現(xiàn)金流管理計(jì)劃，嚴(yán)格依據(jù)計(jì)劃落實(shí)。其次，企業(yè)需組織財(cái)務(wù)人員開(kāi)展培訓(xùn)工作，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的宣傳與引導(dǎo)，使其明確現(xiàn)金流管理的重要性，增強(qiáng)自身責(zé)任感，嚴(yán)格遵守現(xiàn)金流管理規(guī)定，確保各項(xiàng)工作規(guī)范落實(shí)。企業(yè)也可詳細(xì)劃分財(cái)務(wù)部門(mén)以及業(yè)務(wù)部門(mén)的現(xiàn)金流管理職責(zé)，依據(jù)不同的工作職責(zé)設(shè)立相應(yīng)的考核指標(biāo)，促使考核結(jié)果充分聯(lián)系有關(guān)責(zé)任主體的切身利益，調(diào)動(dòng)其參與現(xiàn)金流管理工作的積極性。最后，企業(yè)應(yīng)建設(shè)重視現(xiàn)金流管理企業(yè)文化，形成嚴(yán)肅的現(xiàn)金流管理氛圍，以企業(yè)文化潛移默化地影響員工行為，自主參與現(xiàn)金流管理工作，建立科學(xué)使用資金的責(zé)任感，從而形成規(guī)范有序的內(nèi)部管理秩序。

加強(qiáng)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理能力 首先，企業(yè)可加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算編制，通過(guò)事前制定詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)加以嚴(yán)格控制，確保資金使用合理，減少非必要的資源浪費(fèi)，并促使資金合理配置，確保內(nèi)部運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)具備充足的現(xiàn)金流。其次，重視業(yè)財(cái)融合，通過(guò)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)高效配合，建立精細(xì)化管理模式，并實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。實(shí)際工作執(zhí)行環(huán)節(jié)，業(yè)務(wù)部門(mén)需配合財(cái)務(wù)部門(mén)工作，及時(shí)上報(bào)自身資金使用需求，并為財(cái)務(wù)部門(mén)提供所需的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，為財(cái)務(wù)部門(mén)執(zhí)行現(xiàn)金流管理活動(dòng)提供支撐。財(cái)務(wù)部門(mén)需要為業(yè)務(wù)部門(mén)提供指導(dǎo)，分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，及時(shí)指出業(yè)務(wù)部門(mén)資金使用不規(guī)范的現(xiàn)象，督促各部門(mén)加以改進(jìn)，支撐企業(yè)管理者制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理決策，確保內(nèi)部現(xiàn)金流穩(wěn)定。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重成本管控，轉(zhuǎn)變以往粗放的管理模式，依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃以及制定的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合各部門(mén)實(shí)際工作情況設(shè)定相應(yīng)的成本管控目標(biāo)，對(duì)各部門(mén)成本管控情況加以考核，避免資金浪費(fèi)，最大程度地提升企業(yè)現(xiàn)金流管理質(zhì)量以及企業(yè)盈利能力。

建立籌資與投資管理機(jī)制 其一，房地產(chǎn)企業(yè)要建立良好的籌資管理機(jī)制，對(duì)現(xiàn)有的籌資活動(dòng)進(jìn)行優(yōu)化，盡可能開(kāi)辟多樣化融資渠道，走多元化發(fā)展道路。企業(yè)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲取融資、拆借合作企業(yè)資金、借助外商融資、爭(zhēng)取國(guó)家政策支持等等，在綜合考慮融資成本、風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上兼顧融資速度。此外，企業(yè)也可事前制定詳細(xì)的籌資規(guī)劃，立足全局分析企業(yè)實(shí)際需求，以需求為基礎(chǔ)，確定相應(yīng)的融資金額，為企業(yè)帶來(lái)充分的現(xiàn)金流量。同時(shí)在使用環(huán)節(jié)，企業(yè)需明確使用數(shù)量、剩余數(shù)量，保障資金周轉(zhuǎn)安全，提升風(fēng)險(xiǎn)管控能力，綜合考量各方因素，實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利目標(biāo)。以WK房地產(chǎn)為例，其為解決籌資活動(dòng)中渠道單一化、資本結(jié)構(gòu)不合理問(wèn)題，對(duì)內(nèi)部融資渠道加以拓寬創(chuàng)新，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款，增進(jìn)與銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)關(guān)系，建立項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)貸款，并借助房產(chǎn)抵押獲取融資機(jī)會(huì)。WK房產(chǎn)企業(yè)也成立各類(lèi)信托基金，評(píng)估自身資金需求量，與基金組織約定利率進(jìn)行融資，也考慮吸引基金組織投資入股。該企業(yè)也重視與項(xiàng)目承包商之間的協(xié)作，在招標(biāo)環(huán)節(jié)尋找經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的承包商，可協(xié)商由承包商墊付工程款或合作出資等，通過(guò)多樣化的途徑減少內(nèi)部現(xiàn)金流壓力。此外，其關(guān)注優(yōu)化內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，在資金籌集環(huán)節(jié)，嚴(yán)格分析資金需求情況，對(duì)負(fù)債規(guī)模加以控制，借款環(huán)節(jié)增加長(zhǎng)期借款比例，減少短期借款比例，增加債券融資，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)需重視投資風(fēng)險(xiǎn)管控，減少資金損失，維護(hù)內(nèi)部現(xiàn)金流穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合內(nèi)部現(xiàn)狀建立相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系，在投資報(bào)告制定環(huán)節(jié)充分評(píng)估企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，避免盲目投資。此外，投資活動(dòng)開(kāi)始前期，企業(yè)應(yīng)充分比較各個(gè)投資項(xiàng)目，分析投資項(xiàng)目可行性，研究其為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，避免投資資金占據(jù)較大的資金比重，杜絕財(cái)務(wù)危機(jī)，確保運(yùn)行現(xiàn)金流量安全。同時(shí)，重視對(duì)宏觀政策的分析，利用好宏觀政策，結(jié)合外部發(fā)展環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大小，評(píng)估項(xiàng)目收益水平，做好全方位風(fēng)險(xiǎn)把控工作。WK房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)，關(guān)注投資可行性分析以及單一化投資結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，重視分析投資項(xiàng)目可行性，綜合考量目標(biāo)客戶(hù)年齡、購(gòu)買(mǎi)力等，并了解國(guó)家政策，重視評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。此外，WK房地產(chǎn)企業(yè)也重視多元化投資，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以分散，其結(jié)合住宅與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，樓盤(pán)建設(shè)全面涉及高端、終端、低端組合，豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，合理分配各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金投入，做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。同時(shí)，因我國(guó)老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，公司也進(jìn)軍養(yǎng)老型房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)也能有效分散。

完善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 首先，企業(yè)內(nèi)部各層級(jí)應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，構(gòu)建涉及全過(guò)程的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，財(cái)務(wù)部門(mén)、審計(jì)部門(mén)應(yīng)充分發(fā)揮自身監(jiān)督職責(zé)，分析現(xiàn)金流量管理數(shù)據(jù)，做好現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，增強(qiáng)企業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，并針對(duì)重點(diǎn)違規(guī)問(wèn)題，采取嚴(yán)格的懲罰措施。其次，企業(yè)需重視利用信息系統(tǒng)手段，高效預(yù)警現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部可建立基于業(yè)財(cái)融合的共享信息平臺(tái)，設(shè)立現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)閾值，監(jiān)控內(nèi)部資金使用情況，若現(xiàn)金流量達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)閾值，系統(tǒng)會(huì)啟動(dòng)自動(dòng)預(yù)警功能，財(cái)務(wù)部門(mén)、企業(yè)各部門(mén)管理人員、領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)及時(shí)組織內(nèi)部會(huì)議，解決好現(xiàn)金流管理問(wèn)題，維持內(nèi)部經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。最后，現(xiàn)金流管理涉及企業(yè)機(jī)密信息，房地產(chǎn)企業(yè)在信息系統(tǒng)建設(shè)完成后，需重視加強(qiáng)系統(tǒng)安全建設(shè)，淘汰落后計(jì)算機(jī)硬件設(shè)施、依據(jù)實(shí)際工作需求升級(jí)軟件系統(tǒng)、安裝必要的系統(tǒng)防護(hù)軟件，并儲(chǔ)備一定數(shù)量的信息技術(shù)人員，全力保障內(nèi)部信息系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理意義重大，內(nèi)部需重視構(gòu)建健全的現(xiàn)金流管理體系，指導(dǎo)各項(xiàng)工作高效開(kāi)展，提升企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。企業(yè)需增強(qiáng)各層級(jí)現(xiàn)金流管理意識(shí)，豐富管理人員知識(shí)儲(chǔ)備，承擔(dān)好組織、協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的職責(zé)，并積極培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員，落實(shí)好現(xiàn)金流管理責(zé)任，借助企業(yè)文化影響力鼓勵(lì)員工主動(dòng)參與現(xiàn)金流管理工作，建立良好的管理環(huán)境；增強(qiáng)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理能力，重視預(yù)算管理并嚴(yán)格把控預(yù)算執(zhí)行，加快業(yè)財(cái)融合，制定科學(xué)的現(xiàn)金流管理決策，并關(guān)注成本管理，避免浪費(fèi)企業(yè)資金，保障企業(yè)具備充足的現(xiàn)金流；建立健全的籌資、投資管理機(jī)制，嚴(yán)格依據(jù)內(nèi)部籌資需求建立豐富的融資渠道，及時(shí)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)也需組織人員事前分析投資項(xiàng)目可行性，預(yù)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)安全隱患以及企業(yè)可達(dá)到的盈利水平，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定科學(xué)的投資及融資方案；重視完善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)內(nèi)部人員風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警意識(shí)，落實(shí)好財(cái)務(wù)部門(mén)、審計(jì)部門(mén)監(jiān)督職責(zé)，借助信息系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)加以全過(guò)程管控，維護(hù)信息系統(tǒng)安全、穩(wěn)定地運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)采取多樣化的舉措，針對(duì)現(xiàn)金流管理問(wèn)題進(jìn)行不斷優(yōu)化調(diào)整，增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力。