范德蘋

（蘭州財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院，蘭州 730000）

一、引言

隨著房地產(chǎn)價格的日益增高，年輕人購房觀念的轉(zhuǎn)變和生活質(zhì)量的提高，分散型長租公寓受到了越來越多年輕人的歡迎，再加上其簡單的運營模式和大量的政策優(yōu)惠，分散型長租公寓在資本市場受到了大量投資者的青睞，也吸引了眾多企業(yè)經(jīng)營者紛紛介入住房租賃市場，使得分散型長租公寓在激烈競爭中持續(xù)發(fā)展。

目前，各地頒布的住房租賃行業(yè)的現(xiàn)金流管理政策，均只能作為一種監(jiān)管手段，難以促進企業(yè)的價值創(chuàng)造。因此，本研究以分散型長租公寓現(xiàn)金流管理為研究對象，引入企業(yè)價值創(chuàng)造視角，從現(xiàn)金流的戰(zhàn)略管理和現(xiàn)金流的日常管理兩個層面出發(fā)，通過分析分散型長租公寓現(xiàn)金流的流向、流量、流速和流程，了解分散型長租公寓各經(jīng)營環(huán)節(jié)中現(xiàn)金流的分配和周轉(zhuǎn)情況，構(gòu)建基于企業(yè)價值創(chuàng)造為視角的現(xiàn)金流管理模式，提升分散型長租公寓運營水平，最終實現(xiàn)為企業(yè)創(chuàng)造價值的目標。

二、文獻綜述

（一）企業(yè)價值創(chuàng)造的文獻綜述

價值創(chuàng)造理論學(xué)派認為，企業(yè)只有給股東、債權(quán)人和企業(yè)的員工等其他利益相關(guān)者分配收益，才代表企業(yè)實現(xiàn)了價值創(chuàng)造。郭敏和張鳳蓮兩位學(xué)者（2005）提出，管理會計的應(yīng)用要以促進企業(yè)價值創(chuàng)造為基礎(chǔ)進行預(yù)算控制和現(xiàn)金流管理。國外學(xué)者Ren-JyeDzeng（2017）通過分析企業(yè)現(xiàn)金流和企業(yè)的價值創(chuàng)造之間的關(guān)系，認為構(gòu)建有效的現(xiàn)金流管理制度能夠提高企業(yè)價值創(chuàng)造水平。

（二）基于企業(yè)價值創(chuàng)造視角的現(xiàn)金流管理研究

近年來，隨著“企業(yè)價值創(chuàng)造”概念越來越流行，大量學(xué)者開始將企業(yè)價值創(chuàng)造與現(xiàn)金流管理相聯(lián)系。國外學(xué)者Tim（2015）通過研究企業(yè)現(xiàn)金流、運營資本和經(jīng)營效果三者關(guān)系，認為若企業(yè)價值創(chuàng)造值大于未來的現(xiàn)金凈流量，就代表企業(yè)實現(xiàn)了盈利，為企業(yè)股東和債權(quán)人創(chuàng)造了價值。在此研究基礎(chǔ)上，M.Garrido（2015）進一步研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營者的現(xiàn)金流管理水平、現(xiàn)金流管理體系和企業(yè)的價值創(chuàng)造是正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)營者的現(xiàn)金流管理水平越高，現(xiàn)金流管理體系越完備，企業(yè)價值創(chuàng)造效率越高。

三、現(xiàn)金流管理決定企業(yè)價值創(chuàng)造水平

（一）現(xiàn)金流反映分散型長租公寓的生存能力

生存能力是實現(xiàn)企業(yè)價值創(chuàng)造的基礎(chǔ)，企業(yè)生存能力的重要判斷標準之一是企業(yè)的短期償債能力，若無法償還到期債務(wù)，企業(yè)將面臨大量的法律訴訟，無法實現(xiàn)價值創(chuàng)造。以蛋殼公寓為例，蛋殼公寓將絕大部分利用租金貸籌得的資金不計成本地擴大企業(yè)的市場規(guī)模，致使企業(yè)營運資金儲備不夠，無法按時向房東支付租金，加上資本市場上融資失利，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，最終引發(fā)企業(yè)暴雷。

（二）現(xiàn)金流決定分散型長租公寓的盈利能力

威脅企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的因素有兩個：一是長期虧損，入不敷出；二是長期盈余，卻需要通過外部借款才能償還到期債務(wù)?？梢?，決定分散型長租公寓興衰的不僅是營業(yè)利潤，更重要還有企業(yè)的現(xiàn)金流。在傳統(tǒng)會計中，歷史成本和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以準確核算企業(yè)的資產(chǎn)和營業(yè)利潤，說明企業(yè)資產(chǎn)和營業(yè)利潤的數(shù)量，但無法評估出企業(yè)資產(chǎn)和營業(yè)利潤的質(zhì)量。

四、分散型長租公寓現(xiàn)金流管理分析

（一）現(xiàn)金流的戰(zhàn)略管理

1.以促進企業(yè)價值創(chuàng)造為中心

一般意義上的現(xiàn)金流預(yù)算管理和現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)多是一種保護性措施，目的是減少不必要現(xiàn)金流流出。以企業(yè)價值創(chuàng)造為中心的現(xiàn)金流管理是在這些保護性措施的基礎(chǔ)上，將企業(yè)價值創(chuàng)造與企業(yè)現(xiàn)金流直接關(guān)聯(lián)，若現(xiàn)金流折現(xiàn)后大于零，則代表企業(yè)實現(xiàn)了價值創(chuàng)造；若現(xiàn)金流折現(xiàn)后小于或等于零，則代表企業(yè)沒有實現(xiàn)價值創(chuàng)造，可以選擇從企業(yè)的管理模式、戰(zhàn)略布局、項目決策等方面尋找原因。

C為企業(yè)的價值；FCF為實體現(xiàn)金流或股權(quán)現(xiàn)金流；WACC為折現(xiàn)率。

2.關(guān)注實體現(xiàn)金流量

圖1 實體現(xiàn)金流量

分散型長租公寓上游（房東）分散，加上現(xiàn)有住房租賃政策的管制，經(jīng)營性長期負債幾乎可以忽略不計，資本支出主要是指經(jīng)營性長期資產(chǎn)的增加，即分散型長租公寓購置家具、家電等基礎(chǔ)生活設(shè)施的增加值。因此，若營業(yè)現(xiàn)金凈流量遠遠大于零，而實體現(xiàn)金流量為負，則很可能代表分散型長租公寓這一期間采用了激進型發(fā)展戰(zhàn)略。

（二）現(xiàn)金流的日常管理

1.現(xiàn)金流流向管理

從圖2看出，分散型長租公寓的現(xiàn)金流流向主要分為以下幾個環(huán)節(jié)：一是房東提供房源環(huán)節(jié)。這一階段中現(xiàn)金流流向主要是企業(yè)現(xiàn)金流的流出，具體表現(xiàn)為房源勘探，墊付房租等環(huán)節(jié)有關(guān)的現(xiàn)金流流出；二是出租房屋環(huán)節(jié)。分散型長租公寓租入后，緊接著就是對房屋進行標準化裝修，這個階段企業(yè)的現(xiàn)金流流出主要是房屋裝修、家電家具的購買等活動，現(xiàn)金流流入是出租完成后租戶支付的租金，分散型長租公寓需到一定階段才會有現(xiàn)金流的流入?，F(xiàn)金流流向管理能幫助企業(yè)經(jīng)營者及時了解各運營環(huán)節(jié)現(xiàn)金流的分配和利用效率。

圖2 分散型長租公寓的現(xiàn)金流管理體系

2.現(xiàn)金流流量管理

首先，現(xiàn)金流入量。分散型長租公寓經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要體現(xiàn)在房屋裝修完畢后出租給租戶。其次，現(xiàn)金流出量。分散型長租公寓現(xiàn)金流流出量的主要部分包括墊付房租、裝修房屋和購買家電。最后，現(xiàn)金凈流量?，F(xiàn)金凈流量為正，代表分散型長租公寓投入的現(xiàn)金在轉(zhuǎn)化為房屋、家具等各項資源后呈現(xiàn)了現(xiàn)金盈余，實現(xiàn)了企業(yè)價值創(chuàng)造。

3.現(xiàn)金流流程管理

現(xiàn)金流流程管理一般包括兩個層面：一是現(xiàn)金流流向管理。分散型長租公寓在經(jīng)營活動過程中，現(xiàn)金流流入一般略高于現(xiàn)金流流出，表現(xiàn)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量較少，而且現(xiàn)金流流入往往遠遠滯后于現(xiàn)金流流出，如墊付租金后要等到將房屋裝修完成等一系列過程后才能實現(xiàn)現(xiàn)金流流入。二是現(xiàn)金流流動程序管理。當前分散型長租公寓多為中小企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營者往往過多關(guān)注凈利潤，忽視現(xiàn)金流流程管理對企業(yè)價值創(chuàng)造的意義。

4.現(xiàn)金流流速管理

衡量現(xiàn)金流流速的標準之一是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率。要促進企業(yè)價值創(chuàng)造就必須加快現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率，縮短現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期。分散型長租公寓的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是從與房東簽訂協(xié)議、支付租金開始到裝修完畢后出租給租戶獲得租金流入。

綜上所述，通過現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理和日常管理可以追蹤現(xiàn)金流在分散型長租公寓各運營環(huán)節(jié)的動態(tài)，了解各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流的流量和質(zhì)量，更好地反映分散型長租公寓的戰(zhàn)略決策效果和經(jīng)營效率，促進企業(yè)實現(xiàn)價值創(chuàng)造。

五、分散型長租公寓的現(xiàn)金流管理分析

（一）分散型長租公寓的運營模式

分散型長租公寓本質(zhì)上是一個中介平臺，其業(yè)務(wù)模式是和房東簽訂租賃協(xié)議取得房屋的使用權(quán)，再將房屋進行標準化裝修后出租，企業(yè)主要通過賺取租金差價和收取各種附加費用 (公共區(qū)域保潔費用、基礎(chǔ)維修服務(wù)費和各種能源費用)獲得收益。“前期投入大，回收周期長”是分散型長租公寓行業(yè)的痛點。分散型長租公寓需要提前墊付大量資金去尋找優(yōu)質(zhì)房源，還要對房屋標準化裝修，而企業(yè)的現(xiàn)金流要等到將房屋轉(zhuǎn)租后才能陸續(xù)回流，因此，分散型長租公寓屬于資金密集型企業(yè)，企業(yè)的發(fā)展離不開現(xiàn)金流。

圖3 分散型長租公寓運營模式

（二）分散型長租公寓現(xiàn)金流的特點

1.現(xiàn)金流需要量大

企業(yè)前期需要投入大量資金尋求優(yōu)質(zhì)房源，還要對房屋進行標準化裝修，同時承擔冰箱、洗衣機、空調(diào)等基礎(chǔ)家電的購置和維修費用，因此，企業(yè)需要大量的現(xiàn)金流才能滿足其經(jīng)營和發(fā)展需要，企業(yè)對資金的依賴度比較高。此外，從其運營模式可以看出，不斷擴大市場規(guī)模的企業(yè)發(fā)展模式，也要求企業(yè)最大限度地縮短現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)期，提高凈值周轉(zhuǎn)率。

2.現(xiàn)金流回收周期長

分散型長租公寓的現(xiàn)金流運作有其特殊的規(guī)律，給房東交納的租金、房屋裝修費和家具購置費，這些都需要企業(yè)前期墊付，而企業(yè)的現(xiàn)金流流入要等到將房屋裝修完畢，出租后才能陸續(xù)回流，前后時間跨度約為2-4年，所以分散型長租公寓現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)周期比較長。另外，由于分散型長租公寓的收入來源比較單一，房屋出租不順利可能會進一步延長現(xiàn)金流回流的期限，大量的資金占用也會進一步增加分散型長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，降低企業(yè)的短期償債能力。

3.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量少

分散型長租公寓的運營模式屬于低盈利高周轉(zhuǎn)模式，企業(yè)單次產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額較低。企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入主要包括租戶的租金、水電費和能源費收入；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出包括向房東支付的租金，房屋維護保養(yǎng)費等支出；經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入額往往略高于現(xiàn)金流出額，有時二者甚至持平，因此，分散型長租公寓的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量較少。此外，最新政策規(guī)定，分散型長租公寓應(yīng)當將超過規(guī)定租金和押金存放在商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行負責(zé)管理這部分資金，分散型長租公寓經(jīng)營活動的現(xiàn)金流進一步被限制，現(xiàn)金流凈額進一步減少。

六、分散型長租公寓現(xiàn)金流管理模式之構(gòu)建

（一）運用多維度盈利分析模型進行現(xiàn)金流管理

多維度盈利能力分析模型，是指將分散型長租公寓在一定期間內(nèi)的現(xiàn)金流流入流出情況，按照區(qū)域、產(chǎn)品、租戶等多個維度進行劃分，分析各維度下現(xiàn)金凈流量的數(shù)量和質(zhì)量，幫助分散型長租公寓精細化管理企業(yè)的現(xiàn)金流，從而實現(xiàn)企業(yè)價值創(chuàng)造。

多維度盈利能力分析模型分為如下四步：第一步，確定分析維度。分散型長租公寓作為生活服務(wù)類企業(yè)，業(yè)務(wù)類型單一，房源范圍廣泛，在結(jié)合多數(shù)分散型長租公寓的組織框架和應(yīng)用管理會計的指引要求后，本研究按照租戶、渠道、產(chǎn)品和區(qū)域四個角度建立分析維度（如圖4所示）。在對租戶進行分類時，按照租戶需求彈性不同，將租戶劃分為價格敏感型、追求品質(zhì)型和其他類型，再根據(jù)租戶年齡、職業(yè)、性別、婚育和地區(qū)等要素將上述三種類型進一步細分。在租賃渠道層面，將其劃分為中間平臺渠道和電子直銷渠道，按照兩種不同租賃渠道下不同品牌和規(guī)模，將中間平臺渠道細分成安居客、咸魚和淘寶平臺，將電子直銷分成手機APP、微信小程序等。第二步，確定分析模型。將上一步中四個維度中的數(shù)據(jù)信息分別納入不同的盈利能力評價體系，并將盈利能力評價體系進一步劃分為財務(wù)評價體系（息稅前利潤、權(quán)益凈利率、經(jīng)濟增加值等）和非財務(wù)信息評價體系（客戶滿意度、客戶回頭率），比較不同盈利能力評價模型中各個指標現(xiàn)金流的流量和流速。第三步，加工數(shù)據(jù)，并制定比較標準。將盈利能力評價體系的數(shù)據(jù)信息進一步加工，通過比較各數(shù)據(jù)權(quán)重和指標變化對整體企業(yè)價值創(chuàng)造的影響值，選擇一定數(shù)量的關(guān)鍵性指標和關(guān)鍵性數(shù)據(jù)，比較各個維度下不同數(shù)據(jù)終端產(chǎn)生現(xiàn)金流的流量和流速。第四步，制定現(xiàn)金流分析報告。將上一步中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)和關(guān)鍵性指標錄入雷達圖、氣泡圖中，分析各個區(qū)現(xiàn)金流的流量流速，形成現(xiàn)金流詳細分析報告。

圖4 分散型長租公寓的維度分析

（二）加強現(xiàn)金流管理節(jié)點的建設(shè)

1.項目決策階段

項目決策階段指的是分散型長租公寓利用凈現(xiàn)值法，內(nèi)含報酬率等其他技術(shù)方法，通過不斷分析比較各個項目的可行性和收益率，與房東簽訂租賃協(xié)議，進入對房屋進行標準化裝修和購買家電的階段。項目決策階段的現(xiàn)金流主要表現(xiàn)為現(xiàn)金流流出，具體為房屋裝修費、家電購置費、勘探設(shè)計費、技術(shù)資料費等，這一階段主要是解決投資決策和項目優(yōu)化問題。

2.項目實施階段

項目實施階段的現(xiàn)金流出包括向房東支付的租金，房屋維護保養(yǎng)費；現(xiàn)金流入主要包括租戶支付的租金、押金、水電費和各項能源費。這一階段的現(xiàn)金流貫穿分散型長租公寓的整個運營過程，它主要反映的是分散型長租公寓的盈利能力和企業(yè)價值創(chuàng)造能力。在項目實施階段，通過將此階段與上一階段的現(xiàn)金流進行對比，找出造成兩個階段現(xiàn)金流差異的原因，以利于優(yōu)化項目決策階段的現(xiàn)金流預(yù)測控制，提高分散型長租公寓的企業(yè)價值創(chuàng)造力。

3.項目評價階段

項目評價階段是分散型長租公寓結(jié)束一輪項目投資，獲得租金收入后的階段。這一階段的主要任務(wù)是通過評價整個投資項目為企業(yè)帶來的現(xiàn)金流和企業(yè)價值的增加值，制定項目優(yōu)化方案，促進企業(yè)價值創(chuàng)造水平。

七、結(jié)束語

運用多維度盈利能力評價模型可以更直觀高效地篩選出影響企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)鍵要素，進而幫助分散型長租公寓實現(xiàn)現(xiàn)金流的精細化管理。而現(xiàn)金流節(jié)點建設(shè)和項目的分階段管理能夠?qū)⑵髽I(yè)的現(xiàn)金流具體化到各個項目的各個階段，有利于評價比較各個項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，進而選擇最優(yōu)項目。本研究基于企業(yè)價值創(chuàng)造視角，根據(jù)分散型長租公寓的運營模式和現(xiàn)金流特點，將現(xiàn)金流的戰(zhàn)略管理和日常管理與分散型長租公寓具體現(xiàn)金流管理活動相結(jié)合，構(gòu)建了基于企業(yè)價值創(chuàng)造為中心的現(xiàn)金流管理體系，旨在提高分散型長租公寓的現(xiàn)金流管理水平，幫助其實現(xiàn)長遠發(fā)展。