范德蘋
(蘭州財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院,蘭州 730000)
隨著房地產(chǎn)價格的日益增高,年輕人購房觀念的轉(zhuǎn)變和生活質(zhì)量的提高,分散型長租公寓受到了越來越多年輕人的歡迎,再加上其簡單的運營模式和大量的政策優(yōu)惠,分散型長租公寓在資本市場受到了大量投資者的青睞,也吸引了眾多企業(yè)經(jīng)營者紛紛介入住房租賃市場,使得分散型長租公寓在激烈競爭中持續(xù)發(fā)展。
目前,各地頒布的住房租賃行業(yè)的現(xiàn)金流管理政策,均只能作為一種監(jiān)管手段,難以促進企業(yè)的價值創(chuàng)造。因此,本研究以分散型長租公寓現(xiàn)金流管理為研究對象,引入企業(yè)價值創(chuàng)造視角,從現(xiàn)金流的戰(zhàn)略管理和現(xiàn)金流的日常管理兩個層面出發(fā),通過分析分散型長租公寓現(xiàn)金流的流向、流量、流速和流程,了解分散型長租公寓各經(jīng)營環(huán)節(jié)中現(xiàn)金流的分配和周轉(zhuǎn)情況,構(gòu)建基于企業(yè)價值創(chuàng)造為視角的現(xiàn)金流管理模式,提升分散型長租公寓運營水平,最終實現(xiàn)為企業(yè)創(chuàng)造價值的目標。
價值創(chuàng)造理論學(xué)派認為,企業(yè)只有給股東、債權(quán)人和企業(yè)的員工等其他利益相關(guān)者分配收益,才代表企業(yè)實現(xiàn)了價值創(chuàng)造。郭敏和張鳳蓮兩位學(xué)者(2005)提出,管理會計的應(yīng)用要以促進企業(yè)價值創(chuàng)造為基礎(chǔ)進行預(yù)算控制和現(xiàn)金流管理。國外學(xué)者Ren-JyeDzeng(2017)通過分析企業(yè)現(xiàn)金流和企業(yè)的價值創(chuàng)造之間的關(guān)系,認為構(gòu)建有效的現(xiàn)金流管理制度能夠提高企業(yè)價值創(chuàng)造水平。
近年來,隨著“企業(yè)價值創(chuàng)造”概念越來越流行,大量學(xué)者開始將企業(yè)價值創(chuàng)造與現(xiàn)金流管理相聯(lián)系。國外學(xué)者Tim(2015)通過研究企業(yè)現(xiàn)金流、運營資本和經(jīng)營效果三者關(guān)系,認為若企業(yè)價值創(chuàng)造值大于未來的現(xiàn)金凈流量,就代表企業(yè)實現(xiàn)了盈利,為企業(yè)股東和債權(quán)人創(chuàng)造了價值。在此研究基礎(chǔ)上,M.Garrido(2015)進一步研究發(fā)現(xiàn),企業(yè)經(jīng)營者的現(xiàn)金流管理水平、現(xiàn)金流管理體系和企業(yè)的價值創(chuàng)造是正相關(guān)關(guān)系,經(jīng)營者的現(xiàn)金流管理水平越高,現(xiàn)金流管理體系越完備,企業(yè)價值創(chuàng)造效率越高。
生存能力是實現(xiàn)企業(yè)價值創(chuàng)造的基礎(chǔ),企業(yè)生存能力的重要判斷標準之一是企業(yè)的短期償債能力,若無法償還到期債務(wù),企業(yè)將面臨大量的法律訴訟,無法實現(xiàn)價值創(chuàng)造。以蛋殼公寓為例,蛋殼公寓將絕大部分利用租金貸籌得的資金不計成本地擴大企業(yè)的市場規(guī)模,致使企業(yè)營運資金儲備不夠,無法按時向房東支付租金,加上資本市場上融資失利,導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂,最終引發(fā)企業(yè)暴雷。
威脅企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的因素有兩個:一是長期虧損,入不敷出;二是長期盈余,卻需要通過外部借款才能償還到期債務(wù)??梢?,決定分散型長租公寓興衰的不僅是營業(yè)利潤,更重要還有企業(yè)的現(xiàn)金流。在傳統(tǒng)會計中,歷史成本和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以準確核算企業(yè)的資產(chǎn)和營業(yè)利潤,說明企業(yè)資產(chǎn)和營業(yè)利潤的數(shù)量,但無法評估出企業(yè)資產(chǎn)和營業(yè)利潤的質(zhì)量。
1.以促進企業(yè)價值創(chuàng)造為中心
一般意義上的現(xiàn)金流預(yù)算管理和現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)多是一種保護性措施,目的是減少不必要現(xiàn)金流流出。以企業(yè)價值創(chuàng)造為中心的現(xiàn)金流管理是在這些保護性措施的基礎(chǔ)上,將企業(yè)價值創(chuàng)造與企業(yè)現(xiàn)金流直接關(guān)聯(lián),若現(xiàn)金流折現(xiàn)后大于零,則代表企業(yè)實現(xiàn)了價值創(chuàng)造;若現(xiàn)金流折現(xiàn)后小于或等于零,則代表企業(yè)沒有實現(xiàn)價值創(chuàng)造,可以選擇從企業(yè)的管理模式、戰(zhàn)略布局、項目決策等方面尋找原因。
C為企業(yè)的價值;FCF為實體現(xiàn)金流或股權(quán)現(xiàn)金流;WACC為折現(xiàn)率。
2.關(guān)注實體現(xiàn)金流量
圖1 實體現(xiàn)金流量
分散型長租公寓上游(房東)分散,加上現(xiàn)有住房租賃政策的管制,經(jīng)營性長期負債幾乎可以忽略不計,資本支出主要是指經(jīng)營性長期資產(chǎn)的增加,即分散型長租公寓購置家具、家電等基礎(chǔ)生活設(shè)施的增加值。因此,若營業(yè)現(xiàn)金凈流量遠遠大于零,而實體現(xiàn)金流量為負,則很可能代表分散型長租公寓這一期間采用了激進型發(fā)展戰(zhàn)略。
1.現(xiàn)金流流向管理
從圖2看出,分散型長租公寓的現(xiàn)金流流向主要分為以下幾個環(huán)節(jié):一是房東提供房源環(huán)節(jié)。這一階段中現(xiàn)金流流向主要是企業(yè)現(xiàn)金流的流出,具體表現(xiàn)為房源勘探,墊付房租等環(huán)節(jié)有關(guān)的現(xiàn)金流流出;二是出租房屋環(huán)節(jié)。分散型長租公寓租入后,緊接著就是對房屋進行標準化裝修,這個階段企業(yè)的現(xiàn)金流流出主要是房屋裝修、家電家具的購買等活動,現(xiàn)金流流入是出租完成后租戶支付的租金,分散型長租公寓需到一定階段才會有現(xiàn)金流的流入?,F(xiàn)金流流向管理能幫助企業(yè)經(jīng)營者及時了解各運營環(huán)節(jié)現(xiàn)金流的分配和利用效率。
圖2 分散型長租公寓的現(xiàn)金流管理體系
2.現(xiàn)金流流量管理
首先,現(xiàn)金流入量。分散型長租公寓經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要體現(xiàn)在房屋裝修完畢后出租給租戶。其次,現(xiàn)金流出量。分散型長租公寓現(xiàn)金流流出量的主要部分包括墊付房租、裝修房屋和購買家電。最后,現(xiàn)金凈流量?,F(xiàn)金凈流量為正,代表分散型長租公寓投入的現(xiàn)金在轉(zhuǎn)化為房屋、家具等各項資源后呈現(xiàn)了現(xiàn)金盈余,實現(xiàn)了企業(yè)價值創(chuàng)造。
3.現(xiàn)金流流程管理
現(xiàn)金流流程管理一般包括兩個層面:一是現(xiàn)金流流向管理。分散型長租公寓在經(jīng)營活動過程中,現(xiàn)金流流入一般略高于現(xiàn)金流流出,表現(xiàn)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流量較少,而且現(xiàn)金流流入往往遠遠滯后于現(xiàn)金流流出,如墊付租金后要等到將房屋裝修完成等一系列過程后才能實現(xiàn)現(xiàn)金流流入。二是現(xiàn)金流流動程序管理。當前分散型長租公寓多為中小企業(yè),企業(yè)經(jīng)營者往往過多關(guān)注凈利潤,忽視現(xiàn)金流流程管理對企業(yè)價值創(chuàng)造的意義。
4.現(xiàn)金流流速管理
衡量現(xiàn)金流流速的標準之一是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率。要促進企業(yè)價值創(chuàng)造就必須加快現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率,縮短現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期。分散型長租公寓的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期是從與房東簽訂協(xié)議、支付租金開始到裝修完畢后出租給租戶獲得租金流入。
綜上所述,通過現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理和日常管理可以追蹤現(xiàn)金流在分散型長租公寓各運營環(huán)節(jié)的動態(tài),了解各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)現(xiàn)金流的流量和質(zhì)量,更好地反映分散型長租公寓的戰(zhàn)略決策效果和經(jīng)營效率,促進企業(yè)實現(xiàn)價值創(chuàng)造。
分散型長租公寓本質(zhì)上是一個中介平臺,其業(yè)務(wù)模式是和房東簽訂租賃協(xié)議取得房屋的使用權(quán),再將房屋進行標準化裝修后出租,企業(yè)主要通過賺取租金差價和收取各種附加費用 (公共區(qū)域保潔費用、基礎(chǔ)維修服務(wù)費和各種能源費用)獲得收益。“前期投入大,回收周期長”是分散型長租公寓行業(yè)的痛點。分散型長租公寓需要提前墊付大量資金去尋找優(yōu)質(zhì)房源,還要對房屋標準化裝修,而企業(yè)的現(xiàn)金流要等到將房屋轉(zhuǎn)租后才能陸續(xù)回流,因此,分散型長租公寓屬于資金密集型企業(yè),企業(yè)的發(fā)展離不開現(xiàn)金流。
圖3 分散型長租公寓運營模式
1.現(xiàn)金流需要量大
企業(yè)前期需要投入大量資金尋求優(yōu)質(zhì)房源,還要對房屋進行標準化裝修,同時承擔冰箱、洗衣機、空調(diào)等基礎(chǔ)家電的購置和維修費用,因此,企業(yè)需要大量的現(xiàn)金流才能滿足其經(jīng)營和發(fā)展需要,企業(yè)對資金的依賴度比較高。此外,從其運營模式可以看出,不斷擴大市場規(guī)模的企業(yè)發(fā)展模式,也要求企業(yè)最大限度地縮短現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)期,提高凈值周轉(zhuǎn)率。
2.現(xiàn)金流回收周期長
分散型長租公寓的現(xiàn)金流運作有其特殊的規(guī)律,給房東交納的租金、房屋裝修費和家具購置費,這些都需要企業(yè)前期墊付,而企業(yè)的現(xiàn)金流流入要等到將房屋裝修完畢,出租后才能陸續(xù)回流,前后時間跨度約為2-4年,所以分散型長租公寓現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)周期比較長。另外,由于分散型長租公寓的收入來源比較單一,房屋出租不順利可能會進一步延長現(xiàn)金流回流的期限,大量的資金占用也會進一步增加分散型長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險,降低企業(yè)的短期償債能力。
3.經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量少
分散型長租公寓的運營模式屬于低盈利高周轉(zhuǎn)模式,企業(yè)單次產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額較低。企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入主要包括租戶的租金、水電費和能源費收入;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流流出包括向房東支付的租金,房屋維護保養(yǎng)費等支出;經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入額往往略高于現(xiàn)金流出額,有時二者甚至持平,因此,分散型長租公寓的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量較少。此外,最新政策規(guī)定,分散型長租公寓應(yīng)當將超過規(guī)定租金和押金存放在商業(yè)銀行,由商業(yè)銀行負責(zé)管理這部分資金,分散型長租公寓經(jīng)營活動的現(xiàn)金流進一步被限制,現(xiàn)金流凈額進一步減少。
多維度盈利能力分析模型,是指將分散型長租公寓在一定期間內(nèi)的現(xiàn)金流流入流出情況,按照區(qū)域、產(chǎn)品、租戶等多個維度進行劃分,分析各維度下現(xiàn)金凈流量的數(shù)量和質(zhì)量,幫助分散型長租公寓精細化管理企業(yè)的現(xiàn)金流,從而實現(xiàn)企業(yè)價值創(chuàng)造。
多維度盈利能力分析模型分為如下四步:第一步,確定分析維度。分散型長租公寓作為生活服務(wù)類企業(yè),業(yè)務(wù)類型單一,房源范圍廣泛,在結(jié)合多數(shù)分散型長租公寓的組織框架和應(yīng)用管理會計的指引要求后,本研究按照租戶、渠道、產(chǎn)品和區(qū)域四個角度建立分析維度(如圖4所示)。在對租戶進行分類時,按照租戶需求彈性不同,將租戶劃分為價格敏感型、追求品質(zhì)型和其他類型,再根據(jù)租戶年齡、職業(yè)、性別、婚育和地區(qū)等要素將上述三種類型進一步細分。在租賃渠道層面,將其劃分為中間平臺渠道和電子直銷渠道,按照兩種不同租賃渠道下不同品牌和規(guī)模,將中間平臺渠道細分成安居客、咸魚和淘寶平臺,將電子直銷分成手機APP、微信小程序等。第二步,確定分析模型。將上一步中四個維度中的數(shù)據(jù)信息分別納入不同的盈利能力評價體系,并將盈利能力評價體系進一步劃分為財務(wù)評價體系(息稅前利潤、權(quán)益凈利率、經(jīng)濟增加值等)和非財務(wù)信息評價體系(客戶滿意度、客戶回頭率),比較不同盈利能力評價模型中各個指標現(xiàn)金流的流量和流速。第三步,加工數(shù)據(jù),并制定比較標準。將盈利能力評價體系的數(shù)據(jù)信息進一步加工,通過比較各數(shù)據(jù)權(quán)重和指標變化對整體企業(yè)價值創(chuàng)造的影響值,選擇一定數(shù)量的關(guān)鍵性指標和關(guān)鍵性數(shù)據(jù),比較各個維度下不同數(shù)據(jù)終端產(chǎn)生現(xiàn)金流的流量和流速。第四步,制定現(xiàn)金流分析報告。將上一步中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)和關(guān)鍵性指標錄入雷達圖、氣泡圖中,分析各個區(qū)現(xiàn)金流的流量流速,形成現(xiàn)金流詳細分析報告。
圖4 分散型長租公寓的維度分析
1.項目決策階段
項目決策階段指的是分散型長租公寓利用凈現(xiàn)值法,內(nèi)含報酬率等其他技術(shù)方法,通過不斷分析比較各個項目的可行性和收益率,與房東簽訂租賃協(xié)議,進入對房屋進行標準化裝修和購買家電的階段。項目決策階段的現(xiàn)金流主要表現(xiàn)為現(xiàn)金流流出,具體為房屋裝修費、家電購置費、勘探設(shè)計費、技術(shù)資料費等,這一階段主要是解決投資決策和項目優(yōu)化問題。
2.項目實施階段
項目實施階段的現(xiàn)金流出包括向房東支付的租金,房屋維護保養(yǎng)費;現(xiàn)金流入主要包括租戶支付的租金、押金、水電費和各項能源費。這一階段的現(xiàn)金流貫穿分散型長租公寓的整個運營過程,它主要反映的是分散型長租公寓的盈利能力和企業(yè)價值創(chuàng)造能力。在項目實施階段,通過將此階段與上一階段的現(xiàn)金流進行對比,找出造成兩個階段現(xiàn)金流差異的原因,以利于優(yōu)化項目決策階段的現(xiàn)金流預(yù)測控制,提高分散型長租公寓的企業(yè)價值創(chuàng)造力。
3.項目評價階段
項目評價階段是分散型長租公寓結(jié)束一輪項目投資,獲得租金收入后的階段。這一階段的主要任務(wù)是通過評價整個投資項目為企業(yè)帶來的現(xiàn)金流和企業(yè)價值的增加值,制定項目優(yōu)化方案,促進企業(yè)價值創(chuàng)造水平。
運用多維度盈利能力評價模型可以更直觀高效地篩選出影響企業(yè)現(xiàn)金流的關(guān)鍵要素,進而幫助分散型長租公寓實現(xiàn)現(xiàn)金流的精細化管理。而現(xiàn)金流節(jié)點建設(shè)和項目的分階段管理能夠?qū)⑵髽I(yè)的現(xiàn)金流具體化到各個項目的各個階段,有利于評價比較各個項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流量,進而選擇最優(yōu)項目。本研究基于企業(yè)價值創(chuàng)造視角,根據(jù)分散型長租公寓的運營模式和現(xiàn)金流特點,將現(xiàn)金流的戰(zhàn)略管理和日常管理與分散型長租公寓具體現(xiàn)金流管理活動相結(jié)合,構(gòu)建了基于企業(yè)價值創(chuàng)造為中心的現(xiàn)金流管理體系,旨在提高分散型長租公寓的現(xiàn)金流管理水平,幫助其實現(xiàn)長遠發(fā)展。