鐘穎琳　宋曉婷　劉佳萍　楊雅蘭

摘? 要：對(duì)企業(yè)來說，融資是其發(fā)展壯大過程的一種金融手段，但融資又是一把雙刃劍，運(yùn)用得當(dāng)能促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展，否則會(huì)成為企業(yè)不可承受之重。房地產(chǎn)金融融資體系單一，房地產(chǎn)業(yè)融資方式以銀行信貸為主，使大量系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移至銀行體系，雖然我國目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)尚在控制范圍之內(nèi)，但由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性及長期性特征，且我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)集中度高、市場機(jī)制較不完善，隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和我國房地產(chǎn)市場的熱度不斷上升，如何有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)金融體系的穩(wěn)定意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);防范策略

一、恒大事件的來龍去脈

恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是以股東出資為其設(shè)立基礎(chǔ)，股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，具備法人資格。從1997年成立到目前為止恒大地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)居世界500強(qiáng)的目標(biāo)，總資產(chǎn)達(dá)萬億，年銷售規(guī)模超過4000億，但蓬勃發(fā)展的背后也會(huì)有不少隱憂，由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，需要進(jìn)行大量融資，恒大涉及到多種金融資本，其中不乏債券、股份等多種融資手段，并且出現(xiàn)多種主體如銀行、政府、港交所等。目前恒大被爆出的一系列資產(chǎn)負(fù)債表負(fù)債率極高導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，此次事件是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控出臺(tái)的“三條紅線”以及恒大請(qǐng)求廣東政府支持重大資產(chǎn)重組而引發(fā)的。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其傳導(dǎo)機(jī)制與路徑

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)金融市場中各種事先無法預(yù)料（即不確定）因

素的影響，所投入的資金得到的收益與預(yù)期不符。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制主要包括資金傳導(dǎo)機(jī)制、土地供求機(jī)制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機(jī)制。其中資金是房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)向房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的關(guān)鍵機(jī)制當(dāng)市場出現(xiàn)資金流動(dòng)緊張、房價(jià)下跌趨勢時(shí)便會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂、投機(jī)者虧損、房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下一步下降從而形成惡性循環(huán)。

（一）、房地產(chǎn)業(yè)獲取資金渠道以銀行信貸為主

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場資金管制進(jìn)一步緊縮，銀行信貸也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)縮緊，房地產(chǎn)融資方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于國內(nèi)貸款（主要是銀行貸款）、利用外資、自籌資金（主要是自有資金）、其他資金來源（主要是定金及預(yù)收款和個(gè)人抵押貸款）四條途徑。

（二）、其他資金獲取方式尚待完善

1、股權(quán)和債券融資比例較低

我國對(duì)房地產(chǎn)上市設(shè)立的門檻較高，直接通過 IPO 上市的企業(yè)近十年來增長也并不多，許多企業(yè)都是通過借殼上市完成融資，且上市公司中企業(yè)直接融資的比重也較小。上市融資在各類融資方式中，具有利率水平較低，且有無償還期限的優(yōu)勢，效果較好且能降低融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資成本，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，但我國債券市場發(fā)展不夠成熟且交易量小，這些融資方式房地產(chǎn)開發(fā)融資額中占比一直很低。

2、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較小

房地產(chǎn)信托規(guī)模最近幾年增長較快，但整體占較少，對(duì)滿足整個(gè)行業(yè)的融資需求依然能力有限。

（三）、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度量

從上述我國房地產(chǎn)金額風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制中可知，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)是其中非常重要且在我國風(fēng)險(xiǎn)暴露較為突出的一個(gè)環(huán)節(jié)，目前我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，股權(quán)、債券融資、信托為輔，房地產(chǎn)市場對(duì)銀行信貸的依賴程度較大。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素

（一）、房地產(chǎn)泡沫水平逐漸增大

過去二十年，我國房地產(chǎn)泡沫逐漸增大，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)投資熱度升高，房地產(chǎn)業(yè)銷售額大幅增加及我國居民的房價(jià)收入比持續(xù)走高等方面

（二）、利率波動(dòng)

利率波動(dòng)造成房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在利率水平升高上;利率的上升會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、自住型購房者、投資型購房者的借貸成本上升，從而影響

到他們的開發(fā)、購房及投資意愿

（三）、市場信息不對(duì)稱

在信息不充分的情況下，同質(zhì)商品在不同的生產(chǎn)和出售地點(diǎn)價(jià)格可能相差很大，不同質(zhì)量的商品之間的價(jià)格差異與質(zhì)量差異也可能完全不相符合。信息不對(duì)稱的情況下銀行、開發(fā)商與購房者之間的互動(dòng)行為會(huì)導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲而形成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。在土地市場上信息不對(duì)稱表現(xiàn)在政府是唯一的土地壟斷經(jīng)營者，政府定的土地價(jià)格及稅費(fèi)在開發(fā)商的開發(fā)成本中為剛性成本，一方面土地的高價(jià)會(huì)使得開發(fā)商借貸資金增多，另一方面開發(fā)商為了盈利便會(huì)想辦法將成本轉(zhuǎn)移到購房者身上，便也會(huì)影響房地產(chǎn)信貸市場。

五、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

房地產(chǎn)融資渠道單一，使房地產(chǎn)較大程度依賴于銀行信貸是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因之一，從國際房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史可知，多層次的房地產(chǎn)金融市場能夠有效分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（一）、從分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)角度

1、適當(dāng)支持房地產(chǎn)企業(yè)上市直接融資。

2、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

3、擴(kuò)大個(gè)人公積金貸款范圍和額度能很大程度分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一方面國家需加強(qiáng)對(duì)個(gè)人公積金繳納和使用的監(jiān)督，另一方面應(yīng)積極推動(dòng)住房公積金貸款的跨區(qū)域使用制度。

（二）、從嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)角度

銀行信貸資金作為房地產(chǎn)市場的主要資金來源，對(duì)房地產(chǎn)信貸資金的規(guī)范管理能夠從根本上抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，因此需要提高商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理水平，要求商業(yè)銀行采取更加靈活的管理機(jī)制、在房地產(chǎn)信貸資金的支持方面采取適度原則，堅(jiān)持發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶。

（三）、從建立長效機(jī)制角度

建立長效機(jī)制首先必須完善調(diào)控政策的時(shí)效性以消除調(diào)控周期。另外在深化房地產(chǎn)相關(guān)體制機(jī)制改革的基礎(chǔ)上需避免政府過度干預(yù)，要將政策的著力點(diǎn)放保障房建設(shè)及土地市場調(diào)節(jié)上，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場長期有序發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，耗時(shí)長，需要進(jìn)行多全方位綜合考慮，結(jié)合相關(guān)理論與實(shí)踐，制定合理的合理的政策與應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定具有重要現(xiàn)實(shí)的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]張帆.建立網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)控體系是銀行防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵[J].中國房地產(chǎn)金融，2003（10）：11～16

[2]王志強(qiáng).中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2010

[3]鄧富民，王剛.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與投資影響的實(shí)證分析[J].管理世界，2012（6）：177～179

[4]周京奎.信息不對(duì)稱、信念與金融支持過度——房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)博弈論分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（08）：3～9

[5]李德.我國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)因素分析與對(duì)策[J].廣東金融研究，2009（09）：3～8

作者簡介：第一作者：鐘穎琳 出生年月：2002.7女 漢族 天津科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科在讀 專業(yè)：金融工程