文／屠 帆 浙江工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 教 授

丁 然 浙江工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 碩士研究生（通訊作者）

引言

基于“住房不炒”的市場定位和“大力發(fā)展住房租賃市場”的指導(dǎo)思想，我國開始推進和完善“租售并舉”政策。2019 年，中央財政支持了16個城市實行住房租賃試點，2020年7月新增8個，租賃市場在我國呈上升發(fā)展趨勢。如何從居住空間、租賃價格和租購權(quán)利平衡等方面推進租賃市場穩(wěn)健發(fā)展成為重要議題。“租購?fù)瑱?quán)”本質(zhì)上是要保障租購雙方享受同等的“公共服務(wù)權(quán)益”，改善公共服務(wù)設(shè)施的配建對發(fā)展租賃市場和提升城市宜居性具有重要現(xiàn)實意義。

不動產(chǎn)的價值可用以估算城市公共服務(wù)的影子價格[1]，現(xiàn)有大量研究以房價為研究對象，驗證公共服務(wù)設(shè)施對房價的資本化價值，包括：地鐵的可達性[2,3]，“學(xué)區(qū)房”效應(yīng)、教育質(zhì)量和公平性[4,5]以及環(huán)境條件[6,7]。少量研究還關(guān)注了醫(yī)院[8]以及商超便利店[9]的作用。但就租金而言，國內(nèi)研究遠低于對房價的關(guān)注，主要在研究租金的微觀影響因素時選擇了部分公共服務(wù)設(shè)施作為鄰里特征進行分析，或就房價對比討論，認為交通便利性和房屋內(nèi)部配套更能提升國內(nèi)租戶的支付意愿[10,11]，而教育、醫(yī)療和生活設(shè)施的影響存在不確定性。與國內(nèi)研究相比，國外對于住房租賃市場的研究成果較豐富，也反映了住宅市場的成熟度，如探討公共交通可達性的溢價效應(yīng)[12]，教育資源對家庭式公寓租金的積極作用[13]，綠地對租賃住宅的景觀價值[14]以及住宅配套，如：停車場等[15]。

因此，當(dāng)前國內(nèi)對住房租賃市場需要進一步探究：（1）既有研究大多選擇某一類公共服務(wù)設(shè)施或單一屬性，從完善公共服務(wù)設(shè)施配套的實踐需求出發(fā)，迫切需要在理論層面厘清公共服務(wù)設(shè)施內(nèi)涵和屬性，并放在統(tǒng)一框架下進行討論；（2）已有研究關(guān)注房價而忽略租金，反映了住房市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。理論上租金較房價更能反映設(shè)施的溢價效應(yīng)，因為房價包含了對未來收益的投資，而租金反映了居民對當(dāng)前公共物品的支付意愿[16]。

本文以杭州市為例，選取五類公共服務(wù)設(shè)施，包括交通、教育、醫(yī)療、生活和景觀，以設(shè)施的最近路網(wǎng)距離（可達性）、規(guī)劃半徑內(nèi)的設(shè)施數(shù)量（集聚度）以及設(shè)施的等級（質(zhì)量）為特征變量，利用空間滯后模型分析公共服務(wù)設(shè)施配置屬性對租金的影響，并就租房者的居住空間需求提出設(shè)施配置建議。

1 研究區(qū)域、數(shù)據(jù)和方法

1.1 研究區(qū)域

杭州市是浙江省的省會城市，位于長三角南翼，下轄十個區(qū)、一個縣級市和兩個縣?？紤]到各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和住房空間分布差異，本文選取杭州市區(qū)，即上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽和臨安10 個行政區(qū)作為研究區(qū)，其中上城、拱墅和西湖為杭州的主城區(qū)，擁有兩大中心商務(wù)區(qū)，分別是位于拱墅的武林CBD 和位于上城的錢江CBD（圖1）。

圖1 研究區(qū)域與樣本分布（圖片來源：作者自繪）

1.2 數(shù)據(jù)與變量

本文研究數(shù)據(jù)包括租金和公共服務(wù)設(shè)施POI信息。

租金數(shù)據(jù)源于杭州鏈家網(wǎng)2021 年5 月小區(qū)整租普通住宅的平均單位掛牌價格（元/m2/月），社區(qū)的建筑和鄰里屬性源于杭州鏈家和房天下網(wǎng)站。將小區(qū)價格與社區(qū)屬性信息匹配，并剔除了僅有一筆出租房源的小區(qū)，最終獲得1226 個樣本點，分布如圖1。

因變量為小區(qū)平均租金，對租金和取對數(shù)的租金數(shù)據(jù)進行對比，發(fā)現(xiàn)取對數(shù)的租金樣本更符合正態(tài)分布，所以因變量為取對數(shù)的租賃價格（lnRent）。特征自變量包括五類設(shè)施的最近路網(wǎng)距離（D_Xi）和規(guī)劃半徑內(nèi)的數(shù)量（N_Zj），由于中小學(xué)招生教育改革尚在進行，納入學(xué)區(qū)評級變量可以體現(xiàn)教育質(zhì)量，故按市重點、區(qū)重點和普通學(xué)區(qū)設(shè)置分級變量。規(guī)劃半徑借鑒《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》（GB50180-2018）的標準，幼兒園為300m，公交、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療站、超市和農(nóng)貿(mào)市場為500m，其他設(shè)施半徑為1km。由于餐飲店鋪繁多，故餐館變量以小區(qū)1km 內(nèi)菜系的種類數(shù)量為表征（Type_餐館）。地鐵分為已開通的地鐵口和在建地鐵站，醫(yī)院分為綜合性三甲類和非三甲類，公園根據(jù)杭州市園文局文件分為A 類和非A 類。控制變量包括其他建筑、鄰里和區(qū)位因素，其中CBD 的距離為乘公共交通出行的最短時間。

1.3 研究方法

1.3.1 特征價格模型

特征價格模型（Hedonic Model）是商品價格與各特征屬性之間的函數(shù)關(guān)系式[17]，通過系數(shù)的值判斷屬性的隱含價格，有線性、半對數(shù)和對數(shù)三種形式。對樣本構(gòu)建Hedonic 模型，經(jīng)比較后采用半對數(shù)形式，如下：

2 杭州市公共服務(wù)設(shè)施和租金的空間分布

2.1 公共服務(wù)設(shè)施的熱力分布

利用核密度分析揭示公共服務(wù)設(shè)施的空間分布（圖2）。杭州市公共服務(wù)設(shè)施整體呈“多核心集聚，主城內(nèi)高熱”的空間特征。具體來看，主城近市中心的武林廣場為密度高值區(qū)，且面積較大，錢塘近主城的下沙板塊也形成了一個相對面積較小的高熱核心區(qū)，而遠離主城的外圍區(qū)域設(shè)施分布相對分散，在各自區(qū)域內(nèi)有小范圍的集聚圈。

圖2 公共服務(wù)設(shè)施熱力圖（圖片來源：作者自繪）

2.2 杭州市租金的空間分布

利用GIS可視化杭州市各區(qū)域租金價格均值，觀察空間分異（圖3）。主城和濱江四區(qū)的平均月租金較高。其中，濱江最高，超過了75 元/m2，濱江區(qū)屬高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，亦屬“高薪”區(qū)，就業(yè)機會多，租房需求大。其次是拱墅和上城，為68元/m2，其主要依托區(qū)位優(yōu)勢，坐擁兩大中心商務(wù)區(qū)，設(shè)施配套完善。西湖區(qū)租金平均水平為65元/m2，緊隨其后。主城外其他區(qū)域租金相對較低，鄰近“貴價區(qū)”的錢塘和蕭山為48 元/m2，許多在濱江工作的租戶會選擇蕭山或下沙租房，降低租金成本壓力。臨安最低，為22 元/m2。

圖3 租金的空間格局（圖片來源：作者自繪）

3 公共服務(wù)設(shè)施對租金的影響分析

3.1 空間自相關(guān)與模型檢驗

空間自相關(guān)是某個屬性值在某個區(qū)域的觀測數(shù)據(jù)之間存在的依賴性，全局自相關(guān)常用莫蘭指數(shù)測度。經(jīng)測算，Moran's I 為0.484 ＞0，且通過了0.1%水平的顯著性檢驗，說明租金存在顯著空間正相關(guān)。

診斷OLS 模型發(fā)現(xiàn)LMLAG、LMERR 和R-LMLAG、R-LMERR 均通過了顯著性檢驗，說明需要空間回歸。對空間模型進行回歸檢驗（表1），結(jié)果表明，R2：SLM ＞SEM ＞OLS，LogL：SLM ＞SEM ＞OLS，AIC：SLM ＜SEM ＜OLS，SC：SLM ＜SEM ＜OLS，說明SLM 擬合效果最佳，最終報告SLM 結(jié)果并作具體分析（表2）。

表1 模型檢驗（表格來源：作者自繪）

表2 SLM 回歸結(jié)果（表格來源：作者自繪）

3.2 實證結(jié)果

由標準化系數(shù)可知，租戶愿意為通勤和餐食相關(guān)設(shè)施承擔(dān)更高的租金成本，表現(xiàn)在鄰近地鐵口或火車站、1km 內(nèi)地鐵口分布密集，以及1km 內(nèi)各系餐館集聚，對周邊小區(qū)租金的顯著溢價最高。對比可達性和集聚度對價格的提升作用，已運營的地鐵口、三甲醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)療站的可達性強于集聚性，A 類公園的集聚性強于可達性。教育類設(shè)施不會引起租金價格顯著波動。具體如下：

一是就可達性而言，租戶愿意為出行便利和近三甲醫(yī)院及社區(qū)醫(yī)療站支付更高租金。步行路程短表現(xiàn)顯著溢價作用的設(shè)施包括地鐵站、三甲醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療站和火車站，而非三甲醫(yī)院有強鄰避性，抑制租金。交通顯著影響租金，小區(qū)至地鐵口或高鐵站的路網(wǎng)距離減少1%，租金分別有0.05%和0.04%的增值，在建地鐵站不能滿足即時需求而不能提升價格。三甲醫(yī)院的可達性有0.04%的溢價，但非三甲醫(yī)院的鄰避性帶來0.02%的貶值，說明普通醫(yī)院的負面環(huán)境因素會削減住宅的租賃價格，而優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件不但能抵消這部分負面影響，且能提高居民的租賃意愿[8]。此外，社區(qū)醫(yī)療站在能保障居民的基本醫(yī)療需求的條件下，也可提升租金。

二是租金不僅受設(shè)施距離影響，也受地鐵、餐館種類和大型景觀資源集聚程度的強烈影響。分布密度增加對租金有顯著溢價作用的設(shè)施包括地鐵口、各系餐館和A 類公園。1km 內(nèi)地鐵口集聚，小區(qū)居民愿意為通勤便利承擔(dān)此部分0.65%的租金溢價。租客大部分為年輕群體，對外食和外賣需求高，1km 內(nèi)各系餐館綜合性強，能提升租金和租戶支付意愿。A類公園集聚有6.45%的景觀增值，但非A 類綠地?zé)o顯著作用，說明租戶對綠地價值的支付偏好重在其質(zhì)量高低，而不單考察數(shù)量多少和距離遠近。此外，商場和超市在規(guī)劃半徑內(nèi)集聚的負外部性更強。

三是“學(xué)區(qū)房”對租金未表現(xiàn)出顯著溢價。大量“學(xué)區(qū)房”研究表明學(xué)區(qū)質(zhì)量對房價有明顯的抬升，但租金隨學(xué)區(qū)質(zhì)量的波動不顯著[18]。受入學(xué)政策影響，租戶和業(yè)主在教育權(quán)上不能享受完全平等的權(quán)益。杭州市2017 年響應(yīng)“租購?fù)瑱?quán)”頒布了《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)流動人口隨遷子女在杭州市區(qū)接受學(xué)前教育和義務(wù)教育管理辦法（試行）》，提出了保障長租者享受“可讀公辦學(xué)?！钡臋?quán)利，但實質(zhì)上無法打破順位入學(xué)和準許制度的限制。

此外，老舊小區(qū)的租金偏低，物業(yè)水平高的小區(qū)租金偏高，低綠化高容積的小區(qū)租金偏高，多為高層公寓。兩大CBD 均刺激租金上漲，但作為新城市窗口和就業(yè)中心的錢江新城對租金提升程度更高。

結(jié)語

文章將五類設(shè)施放在統(tǒng)一框架下，研究公共服務(wù)設(shè)施屬性對住宅租賃價格的溢價影響，彌補了現(xiàn)有公共服務(wù)設(shè)施對住房租賃市場研究的不足，對完善公共服務(wù)配建、改善租戶居住環(huán)境具有實踐意義。

一是加快軌道交通建設(shè)，進一步提高交通的可達性和增加交通設(shè)施節(jié)點的分布密度。交通條件與覆蓋區(qū)域內(nèi)的住宅價格波動直接相關(guān)，尤其軌道交通的便利性對租戶的出行通勤具有重要影響。根據(jù)58 安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020 年住房租賃年度報告》，除居住安全性外，租房人群對周邊交通條件的關(guān)注度最高。建議提高交通網(wǎng)的通達性，增加路網(wǎng)密度，擴大公共交通覆蓋面和設(shè)施的實際可達范圍。統(tǒng)籌規(guī)劃交通站點和宅地選址（尤其租賃住房用地），提高居民公交出行的便捷程度和選擇偏好。

二是提高公共服務(wù)設(shè)施質(zhì)量，促進整體質(zhì)量均衡，增進居民獲得感。租金對部分資源的質(zhì)量優(yōu)劣更敏感，反映了租客對高質(zhì)量居住環(huán)境的追求。如三甲醫(yī)院和A 類景觀提升租金，而非三甲醫(yī)院和非A 類公園表現(xiàn)了不同程度的負外部性。建議針對集聚或鄰近有負作用的設(shè)施差異化配置，從外部利用周邊其他優(yōu)質(zhì)設(shè)施的正效應(yīng)，對沖鄰避設(shè)施的負效應(yīng)，如提升該區(qū)域的公共交通便利性。從內(nèi)部提升質(zhì)量能級，改善管理模式，如提高醫(yī)護人員素質(zhì)，分級對公園免費或收費。

三是租金對學(xué)區(qū)不敏感，說明教育的公平性是“租購?fù)瑱?quán)”真正落地的難題，這關(guān)乎如何處理教育資源在購租雙方之間的分配。建議從普通學(xué)區(qū)試點“按居住地入學(xué)”，增加投入或促進資源流動共享，如開展優(yōu)質(zhì)學(xué)校在線課程等，全面推進教育質(zhì)量提升，以期平抑學(xué)區(qū)熱度，促進教育公平化。