石建飛 張曉梅

【摘要】隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城市舊住宅、房屋和格局已顯得十分老舊落后，不管是規(guī)劃還是土地集約節(jié)約利用，還有基礎設施都無法滿足社會經濟發(fā)展。借助城市更新改造手段，不斷提升城市用地利用率，更好的利用城市綜合空間。本文首先分析城市更新中各方的權益博弈，剖析城市更新大環(huán)境下房地產估價機構面臨的商機和可切入點，在基礎上探討城市更新中房地產估價機構提供的服務以及未來發(fā)展趨勢。

【關鍵詞】房地產估價機構;城市更新;作用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.051

引言：

近年來，從中央到地方掀起了三舊改造的浪潮，各地紛紛出臺相關政策文件。城市更新一時成為城建系統(tǒng)和領域的“時髦”詞匯。但是在西方國家城市更新已不是新鮮事，其已存在了一個多世紀之久。在西方國家眼里，傳統(tǒng)的老舊城市已不再適應當前社會經濟發(fā)展形勢，必須要對其功能和格局進行調整和改造，城市改造在19世紀就被提出來了。在國內，城市更新出現(xiàn)的時間不過短短幾年，其最早是以棚改和三舊改造的方式出現(xiàn)，廣東等地區(qū)在三舊改造方面可謂走在了全國前列，其涉及舊城鎮(zhèn)、廠房和村莊等改造對象。

城市更新與三舊改造有所不同，前者包含了更加廣泛的內容，覆蓋了生活環(huán)境治理、片區(qū)環(huán)境改善、城市經濟結構優(yōu)化等，同過去單純的聚焦于城市格局調整、基礎設施建設為主的三舊改造相比，其覆蓋范圍更加廣泛，內容更加豐富，并融合了規(guī)劃元素在其中。隨著城市更新不斷向前發(fā)展，城市更新咨詢服務機構也在推出更加專業(yè)、全面的咨詢服務，為更新改造主體提供有力支持，推動城市健康有序發(fā)展。

1、城市更新中各方的權益博弈

在城市更新改造過程中，有不同利益主體參與其中，包括政府、房地產企業(yè)、被改造社區(qū)、村委等，他們之間的利益關系如下。

1.1 政府與開發(fā)商

（1）土地供求關系激化。新增建設用地供給嚴重萎縮，這對房地產企業(yè)發(fā)展形成了巨大制約，這使得房地產企業(yè)不得不將目光放在城市更新改造上面，但是城市更新項目要經歷嚴格的行政審批程序，土地市場供求關系十分激烈。

（2）用地空間規(guī)劃矛盾。對于房地產企業(yè)來說，其以經營利潤最大化為目標，希望獲得更大的銷售面積，政府為了統(tǒng)籌發(fā)展大局，要求每一個房地產項目硬性配套基礎設施，確保本區(qū)域內醫(yī)療衛(wèi)生教育資源供給充足，這顯然會減少房地產企業(yè)的銷售收入和利潤。在此背景下，房地產企業(yè)傾向于尋求權力尋租的方式，要求政府降低公共設施標準和比例，以提高可銷售面積占比。

1.2政府與業(yè)主方

（1）歷史遺留問題。為了更好的解決城市發(fā)展用地問題，以加快征收集體土地步伐，但是因為征地程序不完善、征地補償標準不合理等問題，引發(fā)了許多社會矛盾，一些村民在征地之前大肆搶建，給政府征地造成了巨大經濟損失，也嚴重制約了城市發(fā)展。

（2）征地補償爭議較大。隨著城市化不斷發(fā)展，房價快速上升，征地補償標準遠遠低于農民購房成本。在這種情況下，不少村民瘋狂搶建加建房屋，嚴重破壞了城市規(guī)劃和形象。針對這種情況，試圖以此來杜絕農民搶建房現(xiàn)象，營造健康穩(wěn)定的土地征收秩序，但是這最終還是走向了另一個極端，官民沖擊日益激化，這對后期開展城市更新形成了巨大阻力。

1.3開發(fā)商與業(yè)主方

（1）拆遷成本壓力。開發(fā)商在城市更新改造過程中，要給予被征收房屋主一定比例的物業(yè)補償，不少業(yè)主在此地生活很長時間，對周邊環(huán)境十分熟悉，形成了較大的依賴性，因此在征收談判時，出于重重考慮會提高征地補償標準，希望獲得更多的物質補償，而開發(fā)商則希望盡量壓低征收成本。

（2）建設成本壓力。開發(fā)商與村社共同開發(fā)項目時，也面臨著配套面積和規(guī)模談判的問題。對業(yè)主來說，他們希望得到更好的公共設施和配套，而這對開發(fā)商來說是一筆不小的成本，雙方往往在這個問題上糾纏不清。

2、城市更新大環(huán)境下，房地產估價機構面臨的商機和可切入點

同傳統(tǒng)征拆模式相比，城市更新面臨的情況更加復雜多樣化，例如土地權屬關系復雜、業(yè)主身份多樣化，土地用途多樣化等。盡管如此，在政府的大力推動下、在市場需求的拉動下，未來城市更新依然有很大的商機和機會：

（1）改造意愿切入點，改造意愿市場調查市場有很大的空間。某一區(qū)域是否推行更新改造，關鍵取決于意愿，雖然政府是城市更新改造的主體，但是政府在推行工作之前必然要征求被改造區(qū)域居民的意見和訴求。這對評估機構來說，是一個巨大的商機。公司前期巨大的投入終于獲得了回報，在近期成功簽約某城中村改造項目，全權代理本項目改造意愿調查。

（2）社會穩(wěn)定切入點，社會風險評估也是城市更新項目的一個重要工作。首先，居民改造意愿直接決定了社會風險大小，如果意愿不統(tǒng)一就推行改造項目，顯然會遇到巨大的社會穩(wěn)定風險。2020年，很多地方發(fā)布了城市更新指導意見，該文件較 “舊政”最大的區(qū)別在于，對居民改造意愿給與了高度重視，居民同意比例從2/3提高到80%以上。二是相關利益群體如果十分抵觸改造項目，在項目實施后到處信訪、暴力拆遷等。因此，居民改造意愿直接關系到社會風險，必須要對居民、利益相關者意愿進行提前調查，這才能夠有效防控潛在的風險。

（3）改造效益切入點，也就是評估改造項目經濟效益好壞。關于這方面政府已出臺了多個文件，例如，“改造項目前期成立工作組，負責統(tǒng)籌和協(xié)調遴選測繪機構、房地產評估機構、工程技術咨詢、工程造價部門等工作，工程咨詢部門負責評估社會穩(wěn)定風險和經濟效益，并形成完整的調查報告”。這與城市更新改造項目的前期工作是如出一轍的。因此，這里面也蘊含了巨大的市場機會。當然，這項工作專業(yè)性較強，主要涉及測繪、工程造價等領域，這可以通過與其他專業(yè)部門合作的方式來達成。政府是城市更新改造的主體和推動者，其在做出更新改造決策之前，根據低風險、高收益原則確定最佳改造項目，而高風險、低收益項目不會立即采取工作措施啟動。

（4）房產和土地價值評估。一直以來，土地、房產價值評估是傳統(tǒng)業(yè)務，其在城市更新改造項目中具有“舊有”的切入點。機構通過謹慎分析和決策，簽訂“舊改”項目，負責該項目土地、房屋價值評估業(yè)務。

3、城市更新中房地產估價機構提供的服務

3.1為項目業(yè)主提供專業(yè)咨詢，切實維護其合法權益

提供征地補償政策咨詢。項目業(yè)主通常是普通居民，他們對征地補償標準、方案和政策往往知之甚少，很容易因為信息不對稱遭受利益損失。為了更好的維護自身利益，這類業(yè)主希望獲得專業(yè)的咨詢服務。

房地產估價機構主要針對普通個人提供咨詢服務。在城市更新改造項目中，普通業(yè)主往往處于弱勢地位，其僅憑一己之力很難獲得充分、及時的信息。在這種情況下，項目業(yè)主的合法權益可能會被損害。因此，項目業(yè)主為了保護自身權益，往往會聘請房地產評估機構提供咨詢服務。

3.2為政府部門提供專業(yè)顧問、方案編制服務

首先，城市更新是一項長期系統(tǒng)的工作，它需要較長的完成時限和周期，在完成過程中總是會遇到各種各樣的利益關系，不同利益主體之間不可避免會出現(xiàn)糾紛和爭議。例如，房地產企業(yè)希望最大化自身投入產出效益，盡量爭取提高容積率，降低賠償標準和基礎配套等;但是從業(yè)主角度來看，他們希望較低的容積率、更高的賠償標準以及更完善的公共設施。因此雙方之間存在不可避免的矛盾，這都需要政府從中協(xié)調解決。政府部門要完成這項工作，必須要以來專業(yè)機構來進行項目經濟效益分析，在協(xié)調好雙方利益關系后推動更新改造項目。房地產估價機構要把握其中的機會，在項目啟動初期就介入，對項目設計、定位、補償?shù)扔幸粋€全面深入的了解，為政府化解矛盾提供有益參考，從而提高項目改造進度。

其次，我國城市更新改造正處于快速發(fā)展階段，但還有一些地方政府對這方面了解不多，對更新改造政策不熟悉。一些大城市作為城市更新改造的先行者，其依然有許多基層政府部門不熟悉相關政策、流程和要求。例如，在集體資產申報和認定方面，沒有建立完善的備案流程，政策解讀存在較大偏差，對集體資產定義認識不足，監(jiān)管漏洞較大。在這種情況下。房地產估價機構要及時彌補政府短板，為其提供專業(yè)的咨詢服務。

最后，城市更新改造項目總是會牽涉到不同利益關系。例如，利益分配不合理就會引起群體性信訪等，這直接阻礙更新改造項目的推進。房地產估價機構要提高風險評估專業(yè)化水平，在項目啟動之前對項目各個階段可能出現(xiàn)的風險進行評估，并提前做好相關預案防備。要建立社會風險評估體系，針對各種可能發(fā)生的風險進行評估，切實維護好城市更新改造項目開發(fā)。

3.3為更新改造項目開發(fā)商提供專業(yè)咨詢服務

在更新改造項目中，房地產估價機構能夠為房地產開發(fā)商提供專業(yè)的服務和支持。從經濟效益角度來看，房地產商要投入大量資金到更新改造項目當中，投入十分巨大。在一個項目啟動初期投入大量資金，如果項目運作不順利就會陷入到資金周轉困境當中;如果在這個時候撤回投資，那么前期的投資就完全打水漂了;如果繼續(xù)投入資金，那么有可能會遭受更大的損失。房地產估價機構可以在項目啟動初期介入，為開發(fā)商提供經濟價值評估，提醒其做好風險預防，最大程度減低項目損失。

從談判角度來看，房地產估價機構還可以提供談判支持。就像本文前面分析的那樣，城市更新項目涉及十分復雜的利益關系，一旦處理不當就會面臨著各種阻力。因此，對房地產上來說談判成本也是不可忽視的一個方面，此時房地產估價機構也可以介入商業(yè)談判，為房地產公司提供專業(yè)的談判支持。

從顧問角色來看，房地產估價機構同樣有自己的專業(yè)優(yōu)勢，其對更新改造政策更為熟悉和了解，能夠為開發(fā)商提供專業(yè)咨詢。當前，我國城市更新正處于起步階段，房地產開發(fā)商對相關政策了解不多，在實際操作過程中，很容易出現(xiàn)因為政策解讀不到位導致決策失誤的情況，因此，聘請房地產估價機構可以有效規(guī)避這個風險。

4、未來發(fā)展趨勢

4.1自動估價系統(tǒng)不斷改進完善，服務方向調整

從當前情況來看，傳統(tǒng)房地產價值評估主要參考周邊市場價格數(shù)據來推算，這是一般評估價值流程和做法。而目前城市更新項目中，還有不少中介機構介入到了更新項目的可行性分析業(yè)務當中，利用計算機系統(tǒng)處理改造區(qū)域的規(guī)劃圖、交通圖、產權紅線等數(shù)據，對改造項目未來發(fā)展空間、可行性等進行判斷，下一步在根據人工操作對項目進行分項分析。隨著以后城市管理信息化不斷提高，以及市場競爭日益規(guī)范有序，加上先進計算機與互聯(lián)網技術的投入使用，自動估價系統(tǒng)將會更加先進和完善，今后在城市更新評價方面評估價值將會更加科學化、系統(tǒng)化，為項目主體提供更加多樣化、專業(yè)化的咨詢服務。

4.2行業(yè)服務規(guī)范化，注重服務效率與質量

城市更新項目涉及到各種各樣的問題，例如歷史產權問題、征地補償爭議等，因此項目推進面臨著許多不確定性因素影響，這使得項目推進存在較大的風險。隨著今后城市更新規(guī)模不斷擴大，城市更新政策也會相應成熟和完善，并針對各種歷史遺留問題制定專門的解決方案，城市更新行業(yè)將會步入高速發(fā)展階段;推動相關產業(yè)升級發(fā)展，形成健康成熟的市場環(huán)境;向基層下放事權，做好職能部門分工，加強國有資產保值升值，切實維護好廣大居民利益。

另外，隨著估價機構不斷參與更新改造項目，其專業(yè)水平也會不斷提高，城市更新信息庫也會快速擴容和豐富，估價機構操作日益規(guī)范、服務更加到位，評估機構能夠為城市更新項目編制專門的產品和服務指南，為服務對象提供覆蓋“評估、工程咨詢、房地產策劃”等多位一體的綜合資訊服務。繼續(xù)鞏固和強化傳統(tǒng)評估市場地位，積極向服務鏈上下游拓展，大力推出各種附加值服務和項目，將自身打造成綜合性、專業(yè)化的城市更新咨詢服務機構。例如，針對土地、房產價值評估業(yè)務，可以將其延伸到更新改造方案策劃、信息共享、拆遷支撐等業(yè)務領域。在土地、房產估值方面，將會是客戶最為關注的領域。

4.3加強自身品牌建設，提高服務人員綜合素質

自房地產估價市場改革之后，估值行業(yè)市場化水平不斷提高，市場競爭日益激烈化，城市更新業(yè)務必然成為眾多評估機構虎視眈眈的對象。城市更新項目涉及領域和利益比較復雜，估價機構要在激烈的市場中勝出，必然要重視品牌建設、項目經驗積累。這兩項決定了評估機構的綜合實力強弱，也是保證其勝出的重要因素。因此，估價機構要加強品牌宣傳，大力提升服務質量，增強自身業(yè)務創(chuàng)新能力，利用成功案例提升市場影響力，逐步有序提升城市更新評估品牌知名度，在未來更新市場上搶占更多的份額，不斷做大做強。

另一方面，估價機構要應對新的市場競爭，要盡量建立完善的客戶資源管理系統(tǒng)，將所有城市更新客戶信息納入到信息系統(tǒng)管理，以提高客戶資源共享利用水平。在人才引入和培養(yǎng)方面，要打造專業(yè)、復合型的更新咨詢人才，以優(yōu)質的人力資源保障更新業(yè)務發(fā)展。因此，估價機構要為員工提供良好的實踐鍛煉和理論學習機會，對更新項目設計的規(guī)劃、土地、權屬、征收、項目風險等進行全面介入，打造一支高素質更新改造人才隊伍。

在城市更新項目立項和申報階段，房地產公司與規(guī)劃設計院作為申報主體，協(xié)調建筑、交通、環(huán)境、生態(tài)、城市管理等專業(yè)部門，組建多專業(yè)、多學科的服務團隊，對更新改造項目進行科學分析和論證，提供專業(yè)系統(tǒng)的服務。估價機構利用自身價值評估專業(yè)優(yōu)勢，負責項目經濟效益評估;利用自身豐富的房地產市場調研經驗和資源，為規(guī)劃設計院開展圖紙設計提供專業(yè)意見和重組的參考信息，這可以提高專業(yè)部門的協(xié)同水平。將一些非重要的業(yè)務外包給第三方機構，利用專業(yè)部門的優(yōu)勢和特長完成分工，這可以顯著提高項目申報質量和效率。

結束語：

城市更新正處于快速發(fā)展階段，房地產估價機構在其中發(fā)揮了不可替代的作用，是城市更新改造的專業(yè)支撐力量，正是有了它們的存在，估價服務日益豐富和完善。城市更新改造過程中，估價機構承擔了不可或缺的功能。估價機構在提高評估專業(yè)性的同時，大力向評估價值鏈上下游延伸和滲透，切實提高更新改造專業(yè)化水平，促進城市更新改造項目快速發(fā)展。

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作者簡介：

石建飛，性別：女，民族：漢族，出生年月：1980年3月，籍貫：浙江諸暨，單位：紹興市華眾房地產資產評估有限公司，學歷：大學，職稱：會計師，研究方向：房地產評估。

張曉梅，性別：女，民族：漢族，出生年月：1971年9月，籍貫：浙江諸暨，單位：紹興市華眾房地產資產評估有限公司，學歷：大專，職稱：統(tǒng)計師，研究方向：房地產評估。