呂 蕾

(陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司 陜西西安 710075)

一、合同管理中房地產(chǎn)財務(wù)的重要作用

在簽訂工程類合同時，財務(wù)應(yīng)該介入到合同條款擬定中工程類合同是房地產(chǎn)企業(yè)主要的合同類型之一，在簽訂這類合同時房地產(chǎn)財務(wù)應(yīng)該介入到合同條款的擬定當(dāng)中。首先，在簽合同之前，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該對簽約方的履約能力進行綜合考察與分析，即對簽約方的財務(wù)報表進行深入分析，評估簽約方的財務(wù)狀況、經(jīng)營質(zhì)量以及現(xiàn)金流量等各方面情況，同時也需要從整個行業(yè)的發(fā)展狀況評估簽約方的經(jīng)營狀況，明確簽約方是否具備履行合同的能力。其次，在審核合同條款時，房地產(chǎn)財務(wù)部門應(yīng)該重點審核簽約方的違約金、支付方式等內(nèi)容。在一些工程類合同當(dāng)中，建設(shè)單位在收取承包單位的履約保證金之后，在支付前期的部分工程款時，承包單位不想為其開發(fā)票，只開一些簡單的收據(jù)，在支付計量工程款時，承包單位要求先付款后提供發(fā)票，或者只按支付金額提供發(fā)票，不開具包含質(zhì)保金部分在內(nèi)的發(fā)票。這種情況是由多種因素造成的，例如部分企業(yè)是外地企業(yè)，開具建安發(fā)票時會消耗一定的人力、物力，所以建設(shè)單位可以允許承包單位先開具收據(jù)，但是在后續(xù)支付工程款時需要開具發(fā)票，且需要讓承包單位在支付工程質(zhì)量保證金時為建設(shè)單位開具合同全部金額的發(fā)票，在這一過程中需要充分考慮財務(wù)核算以及稅收等問題，在簽訂合同時不要出現(xiàn)漏洞。

在簽訂銷售類合同時，財務(wù)應(yīng)該介入到合同條款擬定中簽訂銷售合同的情況較為復(fù)雜，因此簽訂對象的差異較大，如果理解存在差異的話就會導(dǎo)致合同條款出現(xiàn)歧義，在這種情況下如果合同不夠嚴謹?shù)脑挘涂赡軙谕朔康拳h(huán)節(jié)中出現(xiàn)損失，甚至?xí)绊懙椒康禺a(chǎn)企業(yè)的形象與聲譽。例如，在合同條款當(dāng)中如果沒有標注因買房自身因素導(dǎo)致的退房不退還定金的話就會造成損失。如果沒有標注買方延遲付款時間的話需要延遲利息也會造成一定的經(jīng)濟損失。所以，財務(wù)部門需要對銷售合同進行綜合分析，保證合同條款的完整性，避免給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失甚至糾紛。

在簽訂出租類合同時，財務(wù)應(yīng)介入到合同條款擬定中一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在完成商住樓的建設(shè)后會將第一層當(dāng)作店鋪進行出租，簽訂出租類合同也至關(guān)重要，財務(wù)應(yīng)該發(fā)揮自身的監(jiān)督審核作用。在簽訂出租類合同時，財務(wù)應(yīng)該對出租時間、租金及租金收取形式等內(nèi)容進行審核，避免企業(yè)利益受損。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)加強合同管理的對策

（一）加強全員“營改增”意識，提高員工綜合素質(zhì)

增值稅對房地產(chǎn)來說是新知識，企業(yè)應(yīng)通過各種方式提高增值稅的知曉度，不能只是作為簡單的稅種改變。首先，應(yīng)鼓勵員工通過線上學(xué)習(xí)增值稅知識。其次，與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通，定期組織增值稅講座，對實際工作中碰到的問題歸集，與稅務(wù)專家咨詢。再次，財務(wù)部門應(yīng)積極整理“營改增”文件、解讀等內(nèi)容，定期、不定期組織培訓(xùn)、交流，逐步樹立“營改增”對合同管理的重要性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的合同類型多，更需要每個財務(wù)管理人員通過外部、內(nèi)部的知識技能培訓(xùn)，及時更新知識，不斷提高專業(yè)知識與綜合能力，將“營改增”的整體思路與企業(yè)的經(jīng)營結(jié)合，在合同管理中發(fā)揮更大作用。此外，還要對承包商、施工企業(yè)提出嚴格的要求，加強合同中增值稅條款的執(zhí)行，共同提高合同管理的有效性。

（二）建立健全合同管理中制度

合同管理制度從合同審批制度、支付結(jié)算管理制度、合同履行制度、合同檔案管理制度等一系列制度，根據(jù)企業(yè)實際情況梳理完善合同管理制度與流程，合同管理制度對合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機制，保障公司的利益，切實維護企業(yè)經(jīng)濟利益不受損失，獲得雙贏。流程中應(yīng)強化財務(wù)部門參與擬訂、審核條款的環(huán)節(jié)，確保合同相關(guān)條款符合國家財經(jīng)法規(guī)的要求，減少資金、稅務(wù)等相關(guān)風(fēng)險，發(fā)揮財務(wù)在合同管理中的作用，提高企業(yè)合同管理的水平。

（三）加強財務(wù)在合同管理中的全過程參與

“營改增”后，財務(wù)需要不斷提高自身業(yè)務(wù)知識，熟悉企業(yè)的所有業(yè)務(wù)，將財務(wù)管理與合同管理緊密結(jié)合，在合同的每個環(huán)節(jié)發(fā)揮積極作用。第一，在合同的起草環(huán)節(jié)，審查對方的納稅資格，主要考慮對方是增值稅一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，提供的發(fā)票是專用發(fā)票還是普通發(fā)票，增值稅率是多少，再綜合分析合同價格的合理性，從而有利于節(jié)約成本降低稅負，達到合理控稅的要求。第二，在合同簽訂環(huán)節(jié)，重點審查合同條款中價格、增值稅額及價外費用等。增值稅的含稅價與不含稅價對企業(yè)的收入和成本費用影響很大，如果不做明確約定，增值稅是價外稅，一般不包括在合同價款中。同時增值稅可以抵扣，稅負可以向上下游相對方轉(zhuǎn)嫁。在合同簽訂過程中，財務(wù)部門應(yīng)積極參與相關(guān)部門合同條款擬定，可以最大程度降低財稅風(fēng)險，保障企業(yè)的利益。第三，在合同履行環(huán)節(jié)，財務(wù)人員需將合同原件備案，根據(jù)項目、合同類型分類。根據(jù)合同履行進度支付款項前，審核工程進度與合同約定的款項支付進度是否一致，提供的發(fā)票是否符合合同約定，資金、發(fā)票、合同三流是否一致。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)合同的管理過程是一個涉及多方面、多因素的復(fù)雜過程，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該針對不同合同的類型進行科學(xué)有效地劃分，針對不同合同采取不同審核和監(jiān)督機制，在合同管理中進行事前、事中、事后的風(fēng)險控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)在合同管理這一動態(tài)多變的過程中實現(xiàn)風(fēng)險的最低化，效益最大化，使得財務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理過程中做出積極的貢獻。