陳德志

摘要：隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和房地產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，社會經(jīng)濟活動對房地產(chǎn)估價的需求愈顯強烈。在對房地產(chǎn)抵押評估、征收評估、司法鑒定評估等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)提出新要求的同時，也成為城市更新、房地產(chǎn)稅征收、共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、住房租賃企業(yè)融資等新興領(lǐng)域不可或缺的一環(huán)。

房地產(chǎn)評估過程中，在市場條件受限制的情況下，運用市場法估算房地產(chǎn)價值必然受到限制。在這種情況下，使用成本法測算房地產(chǎn)價值是一不錯選擇。但在運用成本法進行測算時，由于對重置價格影響因素分析不夠全面，從而導(dǎo)致評估結(jié)果與其他評估方法存在較大的差異，由于重置價格的形式多種多樣，如何準(zhǔn)確地保證重置價格的真實準(zhǔn)確，是我們在房地產(chǎn)評估中需要特別注意的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評估;工程造價;運用

引言：

房地產(chǎn)評估是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴(yán)謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)確度受到評估對象本身和評估專業(yè)人員的雙重因素影響，因素的不確定性和不可量化容易導(dǎo)致評估結(jié)果的偏離。

一、房地產(chǎn)評估結(jié)果影響因素

1.1評估方法

對于房地產(chǎn)價格的評估方法，可以考慮采用以下方法：經(jīng)濟成本法，是指根據(jù)房地產(chǎn)自身相應(yīng)的經(jīng)濟條件，計算并扣除房地產(chǎn)所支付的成本，最終計算結(jié)果作為房地產(chǎn)評估的結(jié)果。這種評估方法實際上有特殊的商業(yè)用途。直接市場定價比較法是指將近期已成功公開交易的房地產(chǎn)案例與估價對象直接進行比較，利用橫向價值比較的方法，根據(jù)實際市場情況適當(dāng)調(diào)整定價，從而得到近似準(zhǔn)確的房地產(chǎn)評估結(jié)果。直接市場定價比較法可以認為更接近實際，因此更準(zhǔn)確，更有說服力;預(yù)期收益法也可稱為純收益法或降低利率法，是指將未估值的房地產(chǎn)收益以預(yù)期收益率折現(xiàn)。這種評估方法更適合對具有一定長期經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)進行評估，如購買后出租商鋪和寫字樓等，而不關(guān)注房地產(chǎn)本身的價值是否能有一定的效益。

1.2材料價格

市場的不斷發(fā)展變化將直接導(dǎo)致建筑材料用產(chǎn)品生產(chǎn)價格的波動。隨著長期的不斷變化，材料價格的波動往往具有一定的時效性，價格隨著建材生產(chǎn)市場實際經(jīng)濟情況的不斷變化而波動。然而，房地產(chǎn)評估專業(yè)人員的工作，很容易讓人忽略他們與原材料市場價格之間相關(guān)性的信息，認為這往往是一個靜態(tài)的市場，房地產(chǎn)原材料相關(guān)數(shù)據(jù)的分析或收集存在一定的滯后性。其次，價格調(diào)整后的房價指數(shù)往往讓人無法直接有效地判斷房價數(shù)據(jù)分析的是否準(zhǔn)確。因此，很多用成本法評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期效益的人，無法根據(jù)單個企業(yè)的工作時間或區(qū)位需求來評價企業(yè)成本。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的成本評估主要依靠評估建筑的成本，主要因素包括中國建筑材料的市場價格。因此，了解當(dāng)前國際市場上中國建材市場價格的持續(xù)變化至關(guān)重要。材料價格往往在一定程度上是可以得到的。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展變化，在市場經(jīng)濟中，建筑材料分項價格往往會反復(fù)上下波動。對于一些行業(yè)個性化較強的房地產(chǎn)企業(yè)的建筑，建議可以使用分項供料測量法，輔助評估房地產(chǎn)的價格。雖然我們認為計量前期需要收集的材料計量統(tǒng)計數(shù)據(jù)較多，計量前期的數(shù)據(jù)計量時間較長，但分項建筑材料價格的可獲得性往往對房地產(chǎn)分項建筑價格評估統(tǒng)計數(shù)據(jù)計量的準(zhǔn)確性產(chǎn)生積極的直接影響。

二、工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用

2.1提高房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

實際建筑市場報價施工中的合同預(yù)算價低于實際評估中的工程預(yù)算價，一般是市場競爭激烈造成的。民用建筑材料常見的施工工藝容易掌握，施工過程技術(shù)難度不高，工期和施工時間長的規(guī)律明顯，施工技術(shù)強度一般，可同時統(tǒng)一投入各種施工技術(shù)資源。項目施工質(zhì)量一般，不會造成建材價格過度波動，容易被施工企業(yè)接受。激烈的市場競爭導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭中指數(shù)價格高于控制預(yù)算，目標(biāo)價格低于控制預(yù)算。在評估房地產(chǎn)市場時，必須積極充分地考慮到它直接受到房地產(chǎn)市場競爭的影響。企業(yè)的利潤收入水平和企業(yè)的經(jīng)營管理費用必須積極充分地參考房地產(chǎn)市場的實際，但不能直接依賴市場的實際投標(biāo)價格。一些預(yù)估的工期和實際的工程進度可能會產(chǎn)生一些誤差，在工程項目中催工期，與計劃時間相比需要縮短很多，在施工評價結(jié)果中使用時不應(yīng)考慮過多。項目技術(shù)水平較高的項目可能對施工企業(yè)資質(zhì)管理水平要求較高，施工過程中可能會產(chǎn)生一些額外的技術(shù)支持措施，評估結(jié)果要求考慮這部分技術(shù)成本。業(yè)主預(yù)付資金和費用較慢，施工方可能需要自行墊付。項目成本中也可能存在業(yè)主墊付的資本性支出和其他財務(wù)性支出，一般在評估時沒有明確考慮。

2.2開發(fā)成本

一般來說，開發(fā)成本與建筑物的重建價格或者重置價格有關(guān)。建筑物重建價格為正常的建筑物改造價格，與估價對象原有的施工工藝和建筑材料相對應(yīng)，重置價格為與估價對象具有同等效力的建筑物的正常轉(zhuǎn)換價格。這兩個特點表明，重置價格通常適用于年代久遠的不能找出與舊建筑物相同建筑材料?；蛘撸捎谑┕み^程的變化，舊建筑很難修復(fù)，可以按照重置價格進行估價。重建價格適用于某些具有特殊保護價值的建筑物的價值評估。

2.3工程造價代替成本法

在房地產(chǎn)成本評價中，成本法在成本評價的具體內(nèi)容和工作程序上與其他項目的成本評價相似，有一些相似之處，但仍有許多不同。在房地產(chǎn)項目的評價及其應(yīng)用中，施工成本法一般以企業(yè)社會化后客觀存在的施工成本核算為評價依據(jù)，而工程造價一般是在一定條件下，以具體施工項目為主要成本主體計算的施工管理成本。工程造價代替成本法與成本法，兩者在成本計算原則上可能存在較大差異，但工程造價的應(yīng)用方式是基于目前社會化條件的基礎(chǔ)，可以直接調(diào)整設(shè)計估算時間和材料的實際價格，使設(shè)計得到的最終建筑成本數(shù)據(jù)可以直接作為建筑成本方法在房地產(chǎn)應(yīng)用評價體系中的核心評價依據(jù)。但是，在實際的工程評估合同工作中，不同材料類型的建設(shè)工程都會受到合同的約束，在約定的合同價格中有特殊的約定條件，因此這類工程不可以直接進行評估。此外，國家還積極大力推廣重點工程造價方法清單的具體計價定額模式。對每一個重點項目中的稅金、分項工程、成本費用等在定價措施中的體現(xiàn)等。具體項目名稱和項目數(shù)量根據(jù)需要在具體定價方式清單中規(guī)定。工程量清單的計價定額由地方政府統(tǒng)一分配。目前我國不同經(jīng)濟區(qū)域的定價配額方法存在一定的標(biāo)準(zhǔn)差異，主要是為了適應(yīng)不同經(jīng)濟區(qū)域的基本市場經(jīng)濟條件。工程清單計價作為一種新型的社會成本報價模擬，以各分項綜合清單價格為計算依據(jù)，根據(jù)不同類型工程項目的實際情況進行工程量計價計算。

2.4加強評估行業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管的信用體系建設(shè)

房地產(chǎn)評估服務(wù)行業(yè)的市場社會公信力相對較低，是一個不容小覷的社會問題。房地產(chǎn)評估服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)評估工作人員應(yīng)相互尊重、相互監(jiān)督，避免弄虛作假。為房地產(chǎn)評估行業(yè)的市場發(fā)展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，維護房地產(chǎn)評估調(diào)查結(jié)果的公正性和公信力。強化內(nèi)外部聯(lián)合監(jiān)管的信用管理體系，即通過不斷完善企業(yè)的管理自律，由第三方監(jiān)管部門直接進行內(nèi)外部監(jiān)管，在經(jīng)營評價中為企業(yè)和經(jīng)營者建立信用體系檔案。信用體系檔案不僅關(guān)系到運營評估專業(yè)人員的晉升和聘任資格，還特別加強了企業(yè)運營評估人員基本職業(yè)道德意識的培養(yǎng)，從自身利益出發(fā)，抵制不良行為。

結(jié)束語：

總之，隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和評估技術(shù)的不斷創(chuàng)新，在房地產(chǎn)成本評估中，工程成本評估數(shù)據(jù)越來越完善，更準(zhǔn)確、更貼近評估市場的實際使用，在需要進行成本實踐的理論操作時，更容易被國際社會所接受。但是，房地產(chǎn)評估本身必須具有一定的非模擬性。在一定的時間范圍內(nèi)不可避免地會出現(xiàn)評估誤差。選擇合適的市場工程造價評估方法，將使評估結(jié)果更準(zhǔn)確、更貼近工程造價實體中的實際造價，使評估造價方法更準(zhǔn)確、更貼近實際，這對于未來市場房地產(chǎn)造價評估肯定會有一定的積極意義，有利于有效維護評估市場的正常秩序，為房地產(chǎn)評估企業(yè)的發(fā)展提供更加便利的市場條件。

參考文獻：

[1]童玲.房地產(chǎn)評估中工程造價的運用[J].中國住宅設(shè)施，2021（04）：53-54.

[2]王世華，蔣麗.工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用分析[J].房地產(chǎn)世界，2020（20）：27-28.

[3]葉其雙，鐘木壽.工程造價在房地產(chǎn)評估中的運用[J].商訊，2020（02）：150-151.

[4]張麗雅.房地產(chǎn)評估中工程造價的運用[J].現(xiàn)代交際，2018（22）：112-113.