李宗義

摘要：在我國實施改革開放政策以來，國內(nèi)經(jīng)濟進一步發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模也進一步擴大，給房地產(chǎn)公司帶來了前所未有的發(fā)展機會。在過去的二十年發(fā)展之中，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速的進步，并為城市的建設(shè)和發(fā)展做出了極其關(guān)鍵的貢獻。隨著城市人口的持續(xù)增加，城市中的住房需求也逐步增大，這為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展提供了良好的環(huán)境。但是，在房地產(chǎn)項目建設(shè)中存在一些問題，包括項目建設(shè)亟需眾多資金，項目建設(shè)時間長、資金回收周期長，這些問題都使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營肩負極大的威脅。

關(guān)鍵詞：財務(wù)預算管理;房地產(chǎn)開發(fā);經(jīng)營

一、財務(wù)預算管理的必要性

在房地產(chǎn)企業(yè)的運營與相關(guān)項目建設(shè)同開發(fā)中，公司的高級管理人員，已經(jīng)把公司的運營重點放置于財務(wù)預算管理之上，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營水平為企業(yè)運營的關(guān)鍵所在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資，亟需強化對財務(wù)資金的預算與治理，以確?？茖W利用資金，進行項目建設(shè)，減輕其承擔的經(jīng)營耗費。只有為項目研發(fā)設(shè)計供應(yīng)平穩(wěn)的資金，方可使項目得以順利落實，所以，通過為前端的項目設(shè)定一定的預算，需要對其進行研究和對材料采購成本進行把控，方可確保建設(shè)企業(yè)成功將相應(yīng)的目標完善開來，卓有成效地實現(xiàn)了建設(shè)成本的把控，此亦為房地產(chǎn)公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展目標的落實分化操作。通過把年度業(yè)務(wù)規(guī)劃的目標，分化為預算各個步驟的目標所在，它為房地產(chǎn)企業(yè)的各類項目活動，供應(yīng)了財務(wù)支持，并將企業(yè)的資源進行分配，從而使得企業(yè)的整體方略得以落實。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算的主要內(nèi)容

（一）損益預算

損益預算包含營業(yè)收入和支出、期間成本以及各種稅收方面的計算等等。這并不意味著財務(wù)部門可以自行加以落實，而是一定從業(yè)務(wù)預算這一基礎(chǔ)出發(fā)，對財務(wù)預算加以確定，例如，收入的明確條件為房屋已交付并歸檔、在線上已落實商品房合同簽訂、房屋已全額付款抑或是已收到預付款、抵押銀行已審查并批準了一部分、抵押和商品房的轉(zhuǎn)讓程序已經(jīng)完成。以收入實現(xiàn)作為分析案例，工程機構(gòu)亟需為房屋完工檢驗的進程供應(yīng)相應(yīng)的預算，而銷售機構(gòu)亟需為房屋銷售提供預算和預先估計抵押處理的進度，并針對性制定出相應(yīng)的流程，從收到竣工檢查到完成商品房轉(zhuǎn)讓程序，進行占用通知的各自時間點的預估。總而言之，只有在公司各個機構(gòu)的共同努力下，預算才能被制定出來，使之是實際可操作的和真正有效的。

（二）資金預算

房地產(chǎn)公司的資金預算包含兩個方面：現(xiàn)金流入以及流出這兩種，現(xiàn)金流入關(guān)鍵包含內(nèi)外部資金融匯流入以及銷售方面的款項收回;現(xiàn)金流出關(guān)鍵包含開發(fā)成本規(guī)劃支付。資金成本為房地產(chǎn)公司開發(fā)成本內(nèi)部極其主要的一個要素，思索怎么樣對資金耗費進行節(jié)省，是為公司構(gòu)建收益的主要渠道之一。集團公司的資金匯集式治理，對信用貸款渠道以及手段、項目本來的銷售以及相應(yīng)的進度安排，皆成為對資金成本產(chǎn)生作用的關(guān)鍵要素。

三、財務(wù)預算管理的問題

（一）缺乏對財務(wù)預算管理的正確認識

在房地產(chǎn)項目開發(fā)進度之內(nèi)，財務(wù)預算管理活動，始終直接位于其開發(fā)和建設(shè)的所有進度之中，但現(xiàn)任高級領(lǐng)導人員，未提升對預算工作的關(guān)注程度，基層業(yè)務(wù)從業(yè)人士亦未卓有成效地實施預算規(guī)劃同其目標。大多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人士，僅將重點放在減少項目建設(shè)和生產(chǎn)成本上，基于這樣的前提進行預算編制，并認為預算編制的關(guān)鍵目的，旨在減少建設(shè)耗費。結(jié)果，預算工作不能在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部卓有成效地進行，并且預算不能用于指導項目建設(shè)資金的使用。此為當下房地產(chǎn)業(yè)通?？梢姷膯栴}所在。

（二）預算管理制度不健全

在房地產(chǎn)公司對預算管理工作進行落實之時，一定要為企業(yè)的預算管理工作，設(shè)定科學合理的預算治理相應(yīng)舉措同程序。預算制度是發(fā)展預算工作的前提所在，能夠卓有成效地促進預算工作的進一步實現(xiàn)。然而，在當下的房地產(chǎn)企業(yè)之內(nèi)，由于缺乏對高層管理者預算管理的側(cè)重，財務(wù)人員設(shè)計的預算系統(tǒng)有著很大的缺陷。在預算系統(tǒng)的具象化實施進程之內(nèi)，同事實上的業(yè)務(wù)運營項目的建設(shè)，存在很大差異。業(yè)務(wù)從業(yè)者沒有辦法卓有成效地將預算計劃以及目的落實下去。項目簽證非常繁瑣，預算不夠精準，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)耗費不斷上升，這一成本態(tài)勢使得企業(yè)獲益減低。

（三）財務(wù)預算管理與業(yè)務(wù)脫離

房地產(chǎn)公司高級領(lǐng)導在對將來發(fā)展方略訂立計劃之時，亟需制定一整套方略落實舉措，特別是要對企業(yè)內(nèi)在化財務(wù)預算制度加以完備。通過預算治理計劃分解公司的發(fā)展方略，推動業(yè)務(wù)機構(gòu)將之進行落實，并實施公司的成本控制操作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在進行預算工作之時，對公司內(nèi)在化的財務(wù)訊息加以總計同分析，然后訂立下一年的預算實現(xiàn)目的。這種治理方式無法將企業(yè)將來發(fā)展方向擱置其中，亦無法對市場的實際變化對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)產(chǎn)生的影響進行考量，從而使得預算計劃以及相應(yīng)的方略同房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)活動和項目建設(shè)相分離。業(yè)務(wù)人士沒有辦法順利對其加以落實。最終獲得的預算結(jié)果不夠精準，沒有辦法通過這一操作卓有成效地把控房地產(chǎn)公司的項目建設(shè)耗費。

四、提升地產(chǎn)公司財務(wù)預算能力的策略

（一）科學合理的編制預算方案，決策層高度重視

在房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)安排之內(nèi)，財務(wù)預算治理在公司工作的各個方面都起著重要功能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的高級領(lǐng)導，要更加關(guān)注預算方面的操作，與此同時，還要給預算工作提供相當程度的人物力扶持，以制定公司財務(wù)預算工作的進一步發(fā)展方針。高級領(lǐng)導人士還亟需主動學習同預算治理有關(guān)的基礎(chǔ)性知識，以便對預算工作有相當程度的認識，此外，房地產(chǎn)公司亟需對所有職員進行基本的財務(wù)預算知識教育指引，從而將他們對預算的認識和關(guān)注提升上去?；诖?，為實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)預算目的，財務(wù)機構(gòu)的預算人士，應(yīng)按照房地產(chǎn)公司當下實際經(jīng)營狀況和將來發(fā)展計劃，對預算管理體系的設(shè)計進行完備，使得預算系統(tǒng)符合實際業(yè)務(wù)運作。另外，預算人士還必須準備預算規(guī)劃同相應(yīng)的方針，把企業(yè)的戰(zhàn)略計劃目標在預算計劃之中呈現(xiàn)出來，從而推動預算工作的實施，以執(zhí)行公司的戰(zhàn)略。在對預算計劃進行編設(shè)之時，預算人士亦須主動對國家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)公司項目的建設(shè)和運營、土地治理、信用貸款同建設(shè)等相關(guān)的法律法規(guī)了解清楚。預算人士應(yīng)及時對外部環(huán)境變化對公司運營的作用進行認識，使得優(yōu)化的預算計劃得以確立，確保為每個機構(gòu)設(shè)定的預算目標與公司的實際業(yè)務(wù)運營和職能治理項目相符，并改善預算計劃的科學合理特性，以引發(fā)決策者的注意。

（二）提升預算管理的精準度

在房地產(chǎn)公司的項目建設(shè)同開發(fā)進度之內(nèi)，預算管理人士訂立精確的相應(yīng)目的，從而落實業(yè)務(wù)成本的把控，為當下房地產(chǎn)公司預算工作的關(guān)鍵所在。因此，預算人士在進行預算操作、在制定預算計劃和相應(yīng)的目的之時，應(yīng)以預算的準確性為準，只有為企業(yè)訂立準確的預算目的同相應(yīng)的預算安排，方可使得房地產(chǎn)企業(yè)科學穩(wěn)定的發(fā)展得以落實。與此同時，預算工作的準確性亦為對企業(yè)戰(zhàn)略目的實施產(chǎn)生作用的關(guān)鍵性前提。在項目建設(shè)的早期階段，預算人士亟需與前線項目建設(shè)人士以及項目計劃編制人士緊密溝通，收集有關(guān)項目的更多訊息，將項目簽證流程減少，并提升預算人士對項目建設(shè)的認識程度。如此，能夠確保后續(xù)的預算計劃與事實項目密切相關(guān)，這亦為對預算工作發(fā)展加以規(guī)范化的前提所在。與此同時，預算人士加強了公司內(nèi)在化預算工作的實施和監(jiān)管，積極推進了企業(yè)預算層面的全方位提高。

（三）加強預算與業(yè)務(wù)的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)對將來的發(fā)展進行規(guī)劃之時，一定要將計劃具象化內(nèi)容，同企業(yè)的事實預算體制相互連接，以推動預算操作，卓有成效地將企業(yè)的戰(zhàn)略計劃目的落實下來。此外，通過預算治理，使得企業(yè)業(yè)務(wù)機構(gòu)合理對成本加以管制，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)獲得良性進步。

在對預算體制進行制定之時，預算管理人士應(yīng)將項目建設(shè)考慮在內(nèi)，并且考慮到研發(fā)同建設(shè)進度內(nèi)產(chǎn)生的問題和風險，實際進入到前線項目運營之中，對實際項目開發(fā)進度之內(nèi)產(chǎn)生的問題同業(yè)務(wù)所亟需的耗費加以探究。運營，為企業(yè)創(chuàng)建科學合理的預算體系，能夠提升預算同業(yè)務(wù)二者間的鏈接力。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)公司面臨著更加復雜的市場發(fā)展環(huán)境。為了公司的平穩(wěn)發(fā)展，一定要提高財務(wù)預算治理情況，從而落實卓有成效的成本控制。目前公司存在著一些問題，包括預算認知薄弱、預算管理存在缺陷，企業(yè)財務(wù)預算綜合預算管理不夠完備，這些都極大地制約了公司的運營同進一步擴大。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)強化預算管理操作。

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