梅鳳婷

（西京學(xué)院會計學(xué)院，西安710123）

一、研究背景

我國房地產(chǎn)市場從20世紀(jì)80年代開始起步呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢。經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系成為專家學(xué)者廣為研究的對象。盡管我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于初步階段，但是其已經(jīng)是影響我國經(jīng)濟增長最為重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長二者相互作用、相互促進。

現(xiàn)如今，國外學(xué)者的研究主要集中于探討一些外部因素對房地產(chǎn)投資影響，進而對經(jīng)濟發(fā)展的影響。Mankiw和Weil通過對房價問題的探討，研究1970年美國住房問題，發(fā)現(xiàn)人口的變動與房地產(chǎn)投資額會對房屋價格產(chǎn)生一定的影響，房價的變化進而會影響經(jīng)濟的變化。[1]Kenny則通過建立協(xié)整誤差模型得出居民收入的增加會對房地產(chǎn)投資額的上漲產(chǎn)生一定的影響，進而對經(jīng)濟發(fā)展水平產(chǎn)生一定的影響。[2]而國內(nèi)學(xué)者則更多的是從宏觀經(jīng)濟的角度探討其與房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系：姜彩樓、徐康寧等發(fā)現(xiàn)市場供需指標(biāo)對房地產(chǎn)投資的影響較小，需要使用調(diào)控房價的手段來保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。[3]蔡英玉則認為，我國大多數(shù)城市經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資之間有波動溢出效應(yīng)，房地產(chǎn)投資向居民消費、居民消費向經(jīng)濟增長之間的波動溢出效應(yīng)顯著。[4]研究經(jīng)濟增長與我國房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展甚至于國民經(jīng)濟的建設(shè)有著重大的意義。

2019年，安徽省全省實行供需雙向調(diào)節(jié)的差異化政策，為穩(wěn)定安徽房地產(chǎn)市場和促進招商引資提供政策支持，推動安徽省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本文在獲取安徽省歷年生產(chǎn)總值（GDP）與房地產(chǎn)投資額（IRE）相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用Stata計量軟件進行回歸分析，為安徽省制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策提供客觀參考。

二、實證分析

本文所用的數(shù)據(jù)安徽生產(chǎn)總值指數(shù)（GDP）與安徽省房地產(chǎn)投資額（IRE）均來自《安徽統(tǒng)計年鑒》。為了一定程度上消除異方差所帶來的影響，對原始數(shù)據(jù)采用取自然對數(shù)的方式構(gòu)建計量模型。[5]

（一）數(shù)據(jù)的描述性分析

從表1中可以看出，2010-2019年安徽省經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資的季度指數(shù)均向左偏移，房地產(chǎn)投資額的峰度與經(jīng)濟增長相比更為集中，說明2010-2019年安徽省經(jīng)濟增長變化均存在極端因素的影響。GDP.L的方差大于IRE.L的方差，說明在此期間安徽省經(jīng)濟增長的變化幅度大于房地產(chǎn)投資額的變化幅度。

表1 2010-2019年我國經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資季度指數(shù)描述性統(tǒng)計

從圖1中可以看出，2010-2019年安徽省經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資的周期性波動較為明顯，其變化總體呈現(xiàn)出波浪式上升的趨勢。且經(jīng)濟增長的數(shù)值變化均大于同期的房地產(chǎn)投資額。

圖1 2010-2019年我國經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資的季度變化趨勢

（二）單位根檢驗

單位根檢驗是針對宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)序列是否具有某種統(tǒng)計特性而提出的一種平穩(wěn)性檢驗的特殊方法。為了避免數(shù)據(jù)可能為不平穩(wěn)的時間序列數(shù)據(jù)而產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象，因此對取自然對數(shù)后的原始數(shù)據(jù)安徽生產(chǎn)總值指數(shù)（GDP.L）與安徽省房地產(chǎn)投資（IRE.L）進行ADF檢驗。

通過對數(shù)據(jù)進行ADF檢驗發(fā)現(xiàn)，取自然對數(shù)后數(shù)據(jù)的P值均小于0.05，因此可以拒絕“存在單位根”的原假設(shè)認為數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，故不必對數(shù)據(jù)進行差分處理。

表2 變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果

（三）回歸模型的建立

通過對數(shù)據(jù)進行ADF檢驗發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)拒絕“存在單位根”的原假設(shè)，因此證明該數(shù)據(jù)是平穩(wěn)數(shù)據(jù)，故得出安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此可建立相應(yīng)的計量回歸模型：

通過回歸方程可得，該模型的R2=0.6845，即該擬合優(yōu)度為0.6845，說明模型的回歸效果相對較好；根據(jù)回歸方程可得房地產(chǎn)投資每增加1個單位，GDP增加1.1920個單位，說明二者之間有顯著的正向關(guān)系，換言之，一定程度下房地產(chǎn)投資帶動了經(jīng)濟的增長。

（四）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

從表3中可以得出，在給定顯著性水平為5%的情況下，經(jīng)濟的增長在短期內(nèi)能擴大房地產(chǎn)的投資額；房地產(chǎn)投資在短期情況下影響經(jīng)濟的增長，但是從中期來看，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的格蘭杰效果并不顯著，并且只在一定程度上經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的投資才具有影響；從長期來看，二者均不互為格蘭杰原因。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗結(jié)果

三、實證結(jié)果分析

通過對上述問題的實證研究，本文得出如下結(jié)論：

第一，安徽省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間具有內(nèi)在的均衡關(guān)系。根據(jù)回歸方程可得房地產(chǎn)投資每增加1個單位，GDP增加1.1920個單位，說明二者之間有顯著的正向關(guān)系，換言之，房地產(chǎn)投資在一定程度上對經(jīng)濟的增長有顯著對正向影響。

第二，從短期來看，經(jīng)濟的增長助力房地產(chǎn)投資額的增加。即：經(jīng)濟增長在短期內(nèi)是房地產(chǎn)投資的格蘭杰成因，但從長期來看卻不盡然，究其原因是短期的經(jīng)濟增長一定程度上擴大了內(nèi)需，同時也對房價水平有一定的提高，因此也推動房地產(chǎn)投資額的快速增長，其所貢獻出來的經(jīng)濟增加值被計入當(dāng)期經(jīng)濟的發(fā)展總和，助推了經(jīng)濟的快速發(fā)展，故短期內(nèi)，對經(jīng)濟增長推動效果十分顯著。但是從中期來看，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的格蘭杰效果并不顯著，并且只在一定程度上經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的投資才具有影響。從長期來看，二者均不互為格蘭杰原因。這是由于我國現(xiàn)階段影響經(jīng)濟增長的長期因素是依靠科技進步推動的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，而不是由于房地產(chǎn)投資帶來的短期增長。[6]因此加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級才是現(xiàn)如今實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重中之重。

四、相關(guān)建議

綜上所述，結(jié)合實證分析結(jié)果，本文擬提出如下建議：

第一，應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，推動合理化的房地產(chǎn)投資，嚴(yán)防房地產(chǎn)市場價格泡沫的發(fā)生。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況擬定相應(yīng)的政策予以配合，促進經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，短期內(nèi)的經(jīng)濟增長同樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加，進而造成房價的波動。因此，應(yīng)建立結(jié)構(gòu)合理的房屋供應(yīng)體系，維持房價穩(wěn)定；與此同時，也應(yīng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給量和需求量處在較為均衡的水平，避免供求失衡引起房價的劇烈波動。

第三，針對整個房地產(chǎn)市場而言，有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料和相關(guān)信息存在著諸如準(zhǔn)確性失真、信息發(fā)布具有一定的滯后性等問題。這里面存在了諸多方面的原因。因此，對于政府機構(gòu)以及民間團體組織而言，為了能夠準(zhǔn)確地獲得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及相關(guān)信息，必須要對房地產(chǎn)監(jiān)管系統(tǒng)及監(jiān)督體制進行一定的優(yōu)化升級，以便能夠及時、準(zhǔn)確獲得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息數(shù)據(jù)。只有這樣，才能更好地對房地產(chǎn)市場運行的基本規(guī)律作出科學(xué)的分析和決策，對房地產(chǎn)市場進行正確的引導(dǎo)，推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，為政府進行科學(xué)的管理奠定一定的政策基礎(chǔ)。從而進一步促進經(jīng)濟的發(fā)展。