周之皓

摘要：十三五階段，“房住不炒”成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新基調(diào)，許多新興調(diào)控政策應(yīng)運(yùn)而生，“租售同權(quán)”便是其中之一。本文通過(guò)對(duì)前人所做研究進(jìn)行歸納與總結(jié)，并結(jié)合筆者自身思考，對(duì)“租售同權(quán)”做了新的定義?？偨Y(jié)了政策推行所帶來(lái)的積極效應(yīng)與推行過(guò)程中所遇到的問(wèn)題，提出一些淺薄建議。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán);房地產(chǎn);住房租賃市場(chǎng)

隨著“房住不炒”的思想理念被提出，“租售同權(quán)”政策應(yīng)運(yùn)而生。 本文基于前人的研究成果并結(jié)合筆者自身的思考，重新定義了租售同權(quán)的概念，并就其推行帶來(lái)的積極效應(yīng)和遇到的問(wèn)題進(jìn)行了論述，并提出了建議。

1.“租售同權(quán)”的定義

目前，我國(guó)并未設(shè)相應(yīng)法律規(guī)范賦予“租售同權(quán)（Tenants enjoy the same rights as home buyers[1]）”明確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)尼屃x。通過(guò)對(duì)前人定義的歸納整理，筆者認(rèn)為“租售同權(quán)”即“通過(guò)立法，使公民以購(gòu)房和租房?jī)煞N方式，獲得享有與房屋相關(guān)的同等社會(huì)公共服務(wù)的權(quán)利”。

2.推行“租售同權(quán)”的積極效應(yīng)

“租售同權(quán)”自在2017年廣州市作為試點(diǎn)城市被作為政策明確提出以來(lái)，作為一項(xiàng)新興“國(guó)策”，其優(yōu)點(diǎn)產(chǎn)生了許多積極效應(yīng)。

2.1推進(jìn)社會(huì)資源合理分配

租售同權(quán)的提出有利于推動(dòng)住房資源合理分配和推進(jìn)公共服務(wù)均等化。使空置住房有了市場(chǎng)，住房資源能得到合理的分配，在不損害產(chǎn)權(quán)利益的條件下充分地利用公共資源。最核心是推進(jìn)公共服務(wù)均等化，從政策上落實(shí)了我國(guó)憲法所規(guī)定保護(hù)承租人利益的法律法規(guī)。賦予了承租人和房產(chǎn)所有人享受同等的義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)的權(quán)利。

2.2淡化房屋金融屬性，凸顯居住屬性

近年來(lái)，大量資本的涌入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，“租售同權(quán)”的推行緩解了房?jī)r(jià)上漲和房產(chǎn)泡沫壓力。剛需炒房者“還得有套房”的執(zhí)念和投機(jī)炒房者“還得投套房”的理念與房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂投資的盈利模式“相輔相成”，使得房屋的金融屬性凸顯。

“租售同權(quán)”政策的提出能夠使得房屋屬性“回歸本心”。這一系列的優(yōu)惠政策減少了售房市場(chǎng)的需求及銷售量，市場(chǎng)供給和需求得以平衡，使房?jī)r(jià)得到控制。同時(shí)因可選擇租房而并非買房，消費(fèi)者將更加集中精力于房屋的居住性上面，房屋的金融屬性與之相比便暗淡失色。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，政策和市場(chǎng)的改變促使著房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型或產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，其需要摒棄原有的“炒房”經(jīng)營(yíng)理念，開始發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，例如長(zhǎng)租公寓。

2.3吸引并保留優(yōu)秀人才

人才是一座城市發(fā)展的核心動(dòng)力，而人力資本又是影響勞動(dòng)生產(chǎn)率的主要因素之一，人力資本能夠直接提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，并且是新技術(shù)產(chǎn)生的源泉，也是創(chuàng)新的主要來(lái)源之一[2]。以南京市為例，其2014～2019年全市常住人口數(shù)與增長(zhǎng)數(shù)如表1，2018年全市常住人口數(shù)增長(zhǎng)數(shù)明顯增多，達(dá)到10.12萬(wàn)人。雖然常住人口數(shù)量增加并不能單單歸功于“租售同權(quán)”政策的推行，其一定是關(guān)鍵因素之一。

3.“租售同權(quán)”推行所面臨的問(wèn)題

3.1與我國(guó)傳統(tǒng)住房思想相違背

我國(guó)極其看重“衣食住行”，大部分人把租房當(dāng)不得已的備選方案。主流思想普遍認(rèn)為買房才算在該地站穩(wěn)腳跟，更是能力體現(xiàn)，而租房則反之。租售同權(quán)政策其實(shí)是鼓勵(lì)外來(lái)人口租房并長(zhǎng)期租房的，以解決或緩解房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，隨我國(guó)人均生產(chǎn)總值的不斷提高，生活富裕，傳統(tǒng)的主流思想慢慢被新主流思想所替代，已有很多人不把房屋的所有權(quán)看得那么重要，租房并長(zhǎng)期租房或許會(huì)成為新主流思想下的群體選擇。

3.2使資源分配更加不均

在租購(gòu)?fù)瑱?quán)推行的過(guò)程中，最受關(guān)注的當(dāng)屬其賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，價(jià)格由供需所決定，教育資源的價(jià)格也不例外。在教育資源沒有增加的情況下，“租售同權(quán)”政策的推行會(huì)使本來(lái)就已經(jīng)供不應(yīng)求的教育資源又平添了部分需求，其必然導(dǎo)致房租上漲，租房及附加付出的費(fèi)用反而更高。

4.總結(jié)

“租售同權(quán)”政策以推進(jìn)社會(huì)資源合理分配為核心目標(biāo)，以凸顯房屋居住屬性、吸引并保留優(yōu)秀人才為次要目標(biāo)，力圖營(yíng)造一個(gè)“人有所居、人有安居、人有宜居”的美好社會(huì)大環(huán)境，將帶來(lái)諸多的積極效應(yīng)?！白馐弁瑱?quán)”政策因從某一方面而言違背我國(guó)傳統(tǒng)住房思想，同時(shí)伴隨著使得社會(huì)資源分配愈加不合理的不良風(fēng)險(xiǎn)，其推行的過(guò)程依舊面臨著許多的艱難險(xiǎn)阻。推行“租售同權(quán)”政策，建立租售并舉住房體系，雖并非一日之功，但只要事不避難、持續(xù)攻堅(jiān)，就會(huì)逐步取得預(yù)期效果，美好的藍(lán)圖注定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]FANG Q，LI C.Nine State Authorities Jointly Issue Measures to Ensure Tenants to Enjoy the Same Right as Home Buyers[J].China City Planning Review，2017， 000（003）：3-4.

[2]黃宇健.租售同權(quán)背景下住房承租人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題探討[J].中國(guó)房地產(chǎn)（學(xué)術(shù)版），2018，000（012）： 19-27.