劉辰龍

【摘要】各大主流房地產企業(yè)均已將大運營作為公司整體提升開發(fā)運營效率的重要體系，作為大運營管理體系的重要一環(huán)，工程管理不僅僅是簡單的質量、安全、進度、成本管理，更需要提升思想站位，積極融入到大運營管理體系中。工程總體策劃就是融入大運營管理體系中的第一環(huán)，也是至關重要的一環(huán)。

【關鍵詞】大運營;工程策劃;提升策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.074

工程總體策劃是指工程項目管理人員根據項目開發(fā)的目標要求，通過對建設項目進行系統(tǒng)分析，對建設活動的總體戰(zhàn)略進行運籌規(guī)劃，對建設活動的全過程作預先的考慮和設想，以便在建設活動的時間、空間、結構三維關系中選擇最佳的結合點重組資源和展開項目運作，為保證項目在完成后獲得較高的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學有效的管理方法。是積極融入大運營體系的重要一環(huán)。

1、工程總體策劃在大運營中環(huán)境的意義

工程總體策劃不僅僅在工程實施過程中起到引領性作用，更是在大運營環(huán)境下有著重要意義，在提升管理效率、降低工程成本、提升工程質量方面提前策劃，使公司經營指標更好更快的實現，實現有質量的發(fā)展。

1.1提升管理效率

（1）實現施工證、出零節(jié)點的提效，實現開發(fā)貸提前放款;

（2）實現預售形象提效，搶占黃金周等窗口期，實現提前簽約;

（3）實現主體結構封頂提效，實現銷售后快速按揭放款，快速回籠資金;

（4）實現竣備交付提效，實現提前竣備，實現提前結轉;

1.2降低工程成本

（1）通過特定科目施工方案優(yōu)化，實現成本降低;

（2）通過某分部分項工程通過管理提升，降低簽證變更率，節(jié)省成本;

1.3提質方面

（1）通過優(yōu)化，在未增加不必要成本的條件下，實現交付滿意度提升;

（2）通過有意識的策劃，實現工程獲得省級以上獎項;

2、工程總體策劃管理機制

工程總體策劃作為工程實施前的引領性策劃方案，需要將項目經營指標轉譯為策劃目標，在項目獲取后，正式定位前介入工程總體策劃，明確施工準備階段、開工建設階段策劃目標制定和糾偏管理機制，明確各階段的工程主責、運營督辦、其他配合部門配合的工作機制，在項目開發(fā)全過程實現定期復盤與糾偏，助力公司經營指標的實現。

3、工程總體策劃的內容

工程總體策劃方案應滿足公司大運營提出的各項指標要求，并至少包括項目周邊環(huán)境分析;組織架構及管控目標;項目開發(fā)報建策劃;項目總平面的布置;項目分批推售及竣備交付計劃;項目展示區(qū)及首開區(qū)策劃;項目不利因素分析及應對措施等內容。

3.1項目概況

應包含項目整體定位情況，由項目整體定位推導項目工程開發(fā)思路概述;

3.2周邊環(huán)境分析

應包含周邊道路情況、周邊市政情況、市政站房布置情況、場地內部情況的基本資料，并根據地勘報告對樁基、支護選型提供建議。

3.3組織架構及管控目標

管控目標應從公司下達的項目經營任務入手進行分析倒推首開內部管控目標、貨量供應目標及質量安全目標。

3.4開發(fā)報建策劃

開發(fā)分期應在充分考慮市政分期和交付分期的基礎上進行合理劃分。

3.5分批推售及竣備交付計劃

應根據公司經營計劃及推貨計劃合理分批推售，每個批次推售應盡量做到戶型配比均勻;整體交付策劃應充分考慮市政分期及交付分期策劃;

考慮到實施難度，項目工程建設節(jié)奏應滿足工期要求，保障項目供貨，同批供貨的同業(yè)態(tài)樓棟開工時間間隔不應超過3個月，同批竣備交付的同業(yè)態(tài)樓棟進度間隔不應超過6個月。

3.6展示區(qū)及首開區(qū)策劃

應對展示區(qū)動線及展示面進行分析，若東西及展示面存在障礙物，應對障礙物清除設立專項計劃;針對展示區(qū)工期進度比較緊張的情況，應包含該區(qū)域專項圖紙計劃、招采計劃，甄別展示區(qū)及首開區(qū)風險項目，并提出風險化解措施，同時應配合營銷，綜合考慮包括沙盤、軟裝、營銷道具的到場時間。

3.7項目總平面的布置：

項目總平面圖布置應包括樁基施工階段、地下施工階段、主體結構施工階段、裝飾裝修階段進行布置;綜合考慮生活區(qū)、辦公區(qū)布置，避免二次拆改;同時應應充分考慮到分批次交樓帶來的交通組織影響;對于有裝配式要求的項目，應對裝配構件場地、塔吊選型提前進行策劃;

3.8不利因素分析及應對措施：

應根據項目實際情況，提出項目相對應的不利因素情況，并提出相應措施。

4、工程總體策劃的復盤糾偏

復盤是工程管理提升及糾偏的重要一環(huán)，也是完善工程總體策劃的重要一環(huán)，對于在公司經營指標的實現有著重要與積極的作用。項目部須根據開發(fā)階段，按照首開展示階段、展示區(qū)整改階段、平穩(wěn)建設階段、竣工備案階段進行復盤，尋找偏差原因，及時糾偏。

針對在建的工程操盤項目進行復盤，對開發(fā)過程中的工程策劃執(zhí)行偏差進行分析，并根據復盤結果迭代公司工程管理負面清單，在后續(xù)工程策劃進行負面清單核查表檢查，可以規(guī)避重復風險。

結語：

隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)的競爭越來越激勵，同時人民對美好的居住環(huán)境要求也越來越高。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，不僅僅要建好房子，更要更快更好的實現人民的居住夢想。這就需要我們更少的在工程管理體系中犯錯誤，做好施工統(tǒng)籌，做好公司經營指標的統(tǒng)籌，保質保量的實現工期、質量、效果，同時完成公司的經營任務，不負人民期待。工程總體策劃是在大運營環(huán)境下實現公司經營指標與社會效益指標相互統(tǒng)一的重要一環(huán)。

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