邱雄先

摘要：城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案控制城市土地利用，合理組織城市空間布局和發(fā)展，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。房地產(chǎn)開發(fā)是將各種原材料結(jié)合起來，為人們提供各種建筑用途的活動。這是一個土地開發(fā)或轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康倪^程。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開發(fā);城市可持續(xù)發(fā)展

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案控制城市土地利用，合理組織城市空間布局和發(fā)展，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。房地產(chǎn)開發(fā)是結(jié)合各種原材料為人們提供各種建筑活動。這是一個土地開發(fā)或轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康倪^程。在某種程度上，它們是城市建設(shè)的不同階段，它們的共同目的是服務(wù)城市，創(chuàng)造良好的生活生產(chǎn)環(huán)境，滿足人們的需求。城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開發(fā)的“領(lǐng)頭羊”，指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)的發(fā)展。城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在開發(fā)過程中根據(jù)新形勢進行調(diào)整和補充。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點

（一）城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮在全市乃至更大范圍內(nèi)合理組織土地利用，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求的是城市發(fā)展的總體最優(yōu)模式，這種模式往往不是最優(yōu)的，甚至對某一地區(qū)或某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是一種個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商總是從自身利益出發(fā)，選擇最佳區(qū)位，采取最賺錢的開發(fā)模式，并要求較高的容積率。如果沒有規(guī)劃和管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁堵、環(huán)境污染、城市公共設(shè)施缺乏等現(xiàn)象。

（二）城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國城市總體規(guī)劃的期限一般為20年，即城市規(guī)劃的最終形式是20年后城市的物質(zhì)形態(tài)，城市的長遠發(fā)展利益是其重要依據(jù)。對于城市土地投資者和開發(fā)商來說，最重要的是如何在最短的時間內(nèi)進行投資。為了獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市發(fā)展建設(shè)要協(xié)調(diào)好長期利益與短期利益的關(guān)系。通過一次短期的房地產(chǎn)開發(fā)活動，可以實現(xiàn)城市規(guī)劃的宏偉藍圖，實現(xiàn)城市的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。如果過分強調(diào)長遠利益，就會失去經(jīng)濟發(fā)展的機遇;如果過分強調(diào)短期利益，可能會加重未來城市的負擔，損害城市的城市公共利益。

（三）城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性。

我國的城市規(guī)劃需要較長的時間，規(guī)劃完成后具有法律效力。經(jīng)過幾年的實施，會有所修改，內(nèi)容和表現(xiàn)形式都比較穩(wěn)定。在競爭機制的市場體系中，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住機遇，注重開發(fā)后的收益，這往往會導(dǎo)致意想不到的行為。城市房地產(chǎn)的快速發(fā)展對現(xiàn)有的城市規(guī)劃產(chǎn)生了很大的影響。對城市發(fā)展有重大影響的開發(fā)項目，甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標背道而馳，以致整個規(guī)劃理念被打破，城市發(fā)展格局被徹底打亂，原有規(guī)劃毫無意義。

三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

（一）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用

我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)的土地利用和建設(shè)，必須符合城市規(guī)劃，實行規(guī)劃管理”。具體而言，必須對城市建設(shè)用地的性質(zhì)、區(qū)位、面積、外觀、高度、建筑密度、容積率等進行規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)的目標是利潤最大化，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響，沒有規(guī)劃干預(yù)，很容易導(dǎo)致過度開發(fā)、任意開發(fā)和忽視城市公共利益。因此，有必要通過規(guī)劃手段對其進行規(guī)制。

（二）城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)

基于詳細調(diào)查和科學(xué)論證的城市規(guī)劃為開發(fā)商提供了大量的信息和開發(fā)依據(jù)。城市規(guī)劃可以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的選址、方案選擇和價格評估。合理的城市規(guī)劃還可以增強投資者的信心，促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，形成一批開發(fā)“熱點”。

（三）城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)開發(fā)必須經(jīng)過總體規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè)。合理的規(guī)劃設(shè)計可以節(jié)約投資，降低成本。在上級規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，可以獲得更多的物業(yè)和更多的用途，使開發(fā)商獲得最高的經(jīng)濟效益，滿足人們生活和生產(chǎn)的需要。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，才能得到城市規(guī)劃的指導(dǎo)和推動。而規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)開發(fā)尋求合理經(jīng)濟效益的必要手段。所有這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)商增強城市規(guī)劃意識，了解房地產(chǎn)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術(shù)，在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地開展開發(fā)工作。

四、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

（一）過度開發(fā)

在追求利潤的經(jīng)營目標的驅(qū)使下，往往會導(dǎo)致一些領(lǐng)域的發(fā)展和進步。我們看到的是，在住宅小區(qū)的開發(fā)或改造過程中，開發(fā)部門對住宅空間的重視是為了提高入住率。一壓再壓，盡量增加建筑密度，簡單的決定因素密集的布局，往往導(dǎo)致居住區(qū)外觀單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

（二）開發(fā)的隨意性。

在城市開發(fā)活動中，不同土地利用方式的收益水平也不同，這導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為具有一定的隨機性。

（三）對城市公共開發(fā)的冷落。

城市公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，服務(wù)于社會的利益。但由于缺乏直接的經(jīng)濟效益，以市政設(shè)施、綠化、道路等公共設(shè)施為主體的城市公共發(fā)展一直沒有得到發(fā)展部門的積極投入。

結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，開發(fā)過程中遇到的新現(xiàn)象、新情況要及時反饋給城市規(guī)劃部門;城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，與房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展相適應(yīng)，使規(guī)劃容易進行實施?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該相互理解、相互協(xié)調(diào)、相互作用，實現(xiàn)城市發(fā)展建設(shè)的良性循環(huán)。

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