周華

摘要：近幾年來(lái)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在著運(yùn)營(yíng)危機(jī)，項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾工程，甚至瀕臨破產(chǎn)，很大一方面是因?yàn)橘Y金鏈斷裂所致。資金管理在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，如能合理準(zhǔn)確適時(shí)地管理運(yùn)營(yíng)好資金，讓企業(yè)資金流發(fā)揮潤(rùn)滑劑作用，就能盤(pán)活企業(yè)，為企業(yè)注入新的生機(jī)。資金管理存在的問(wèn)題有其政治、經(jīng)濟(jì)、法律和市場(chǎng)環(huán)境等諸多因素，也與企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)，內(nèi)部管理有關(guān)，只有對(duì)癥下藥找到應(yīng)對(duì)策略，才能加快資金回籠速度，提高資金周轉(zhuǎn)率和資金使用率，促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定持續(xù)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;成本管控

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的背景和資金管理的重要性

由于土地資源的稀缺性，國(guó)家地價(jià)的逐年攀升，而且土地出讓金要一次性付清，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量金額具大，同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，還要向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局繳納各項(xiàng)建設(shè)工程規(guī)費(fèi)，支付數(shù)額較大的工程款、材料款、人工費(fèi)等，而且工程材料物資價(jià)格波動(dòng)較大，一般呈上升趨勢(shì)。項(xiàng)目要等到取得預(yù)售許可證才可開(kāi)盤(pán)收款，且資金還要受政府監(jiān)管，房款存入資金監(jiān)管賬戶后，按規(guī)定留足余額后剩余的資金，再按正常程序撥付各項(xiàng)工程及稅款支出等，資金回籠速度慢。收到房款的同時(shí)，企業(yè)就要繳納各項(xiàng)稅款，相對(duì)其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是較高的。同時(shí)受?chē)?guó)家揚(yáng)塵治理，綠色環(huán)保政策的影響，以及每年規(guī)定的封土期，使原本可以竣工的項(xiàng)目，被迫往后推遲，無(wú)形中加大了資金管理的壓力。對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于規(guī)模較小，只能使股權(quán)融資流于形式，一般采用從銀行借款，以及向非金融機(jī)構(gòu)貸款和民間借貸的途徑，融資成本自然就高。正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，才彰顯了資金管理的重要性，只有拓寬融資渠道，做好成本管控、運(yùn)營(yíng)好資金，把錢(qián)花在刀刃上，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）PPP項(xiàng)目帶來(lái)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)

中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般在二、三線城市，為了取得土地，通常采用與政府合作PPP項(xiàng)目的方式來(lái)投資房地產(chǎn)?？此坪献麟p贏，但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，往往出現(xiàn)政府實(shí)施能力的缺陷，以致項(xiàng)目不能正常向前推進(jìn)，延誤工期，增大資金成本，給企業(yè)造成損失。招商引資的PPP項(xiàng)目，大多享有土地出讓金返還的優(yōu)惠政策，而在資金返還的金額及返還時(shí)間上，政府在實(shí)施執(zhí)行過(guò)程中，往往不能落實(shí)到位，存在拖延現(xiàn)象，這將會(huì)給企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)困難，加大了資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，從項(xiàng)目一開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，就要投入數(shù)額較大的資金，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程無(wú)不依靠資金來(lái)潤(rùn)滑，如資金鏈不慎斷裂，就會(huì)使企業(yè)面臨窘境，甚至瀕臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)的資金來(lái)源主要有自有資金和借入資金這兩種途徑。大中型房地產(chǎn)企業(yè)多采用股權(quán)融資方式，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，實(shí)力較弱，只能使股權(quán)融資流于形式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金較少的情況下，只能從銀行獲得貸款來(lái)補(bǔ)充所需資金，為項(xiàng)目建設(shè)提供資金支持。在仍存在資金缺口的情況下，被迫走向非金融機(jī)構(gòu)或民間借貸的融資方式，不僅資金成本較高，而且風(fēng)險(xiǎn)較大，所以這種單一性的資金來(lái)源成為制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

（三）公司資金管理的內(nèi)控制度不完善，財(cái)務(wù)人員沒(méi)有參與到管理中去

中小型房地產(chǎn)企業(yè)的款項(xiàng)支付業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)筆數(shù)不多，但支付金額較大，大多數(shù)由公司老板“一支筆”掌控，而且不能保證所支付的工程款與合同約定的工程節(jié)點(diǎn)相一致，更不關(guān)注款項(xiàng)所需支付的緊急程度，在資金支付預(yù)算方面沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。工程材料的行情大多是現(xiàn)款現(xiàn)貨，工程所購(gòu)材料如不能與工程進(jìn)度同步，多購(gòu)進(jìn)將占?jí)嘿Y金，少進(jìn)則影響進(jìn)度。在資金充足的情況下，公司領(lǐng)導(dǎo)還有抽逃、挪用資金的道德缺陷，如不能保證及時(shí)還款，就會(huì)造成資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。付款程序到財(cái)務(wù)部門(mén)幾乎是最后一步，財(cái)務(wù)人員參與較少，完全就是事后會(huì)計(jì)，沒(méi)有起到財(cái)務(wù)管理的作用。也正是由于內(nèi)控制度的不完善，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)與工程、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售各部門(mén)間沒(méi)有團(tuán)隊(duì)合作精神，工作協(xié)調(diào)配合不到位，造成資金管理困難的局面。

（四）銷(xiāo)售環(huán)節(jié)回款慢

眾所周知，只有取得了預(yù)售許可證才真正開(kāi)始進(jìn)入公司的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。期房收入的資金流，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問(wèn)題起著至關(guān)重要的作用。而往往在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，除受房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響外，其自身由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)不合理，以及銷(xiāo)售價(jià)格偏高等諸多因素的影響，致使銷(xiāo)售前景不樂(lè)觀，回款跟進(jìn)不及時(shí)，收支不能實(shí)現(xiàn)有效的聯(lián)動(dòng)，不能為項(xiàng)目后續(xù)支出提供充足的資金保障。

三、針對(duì)以上資金管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）投資項(xiàng)目要謹(jǐn)慎，合理把控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的高收益是伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)的，這就需要保證投資決策的科學(xué)性和合理性。除針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)人口、供需情況進(jìn)行有效的市場(chǎng)調(diào)查外，還要積極開(kāi)展項(xiàng)目評(píng)估工作，重點(diǎn)針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益，使房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的限度內(nèi)。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資項(xiàng)目不僅要看到地塊位置的優(yōu)劣，更要強(qiáng)化項(xiàng)目的可行性研究，研究報(bào)告要貼合實(shí)際情況，周密詳細(xì)，做好充分的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，科學(xué)決策項(xiàng)目，慎選PPP項(xiàng)目，確保項(xiàng)目可行性報(bào)告的質(zhì)量，為下一步項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供前提條件。不能只顧及項(xiàng)目的預(yù)期收益，更要關(guān)注項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。如選擇了PPP項(xiàng)目，就要充分利用PPP項(xiàng)目規(guī)則，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要有上限，風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)要有補(bǔ)救的措施，做好詳細(xì)的規(guī)劃方案。要同政府部門(mén)建立良好的合作關(guān)系，多與其溝通交流，要政府協(xié)調(diào)處理，房地產(chǎn)企業(yè)積極配合，力爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)最小化。要組織專(zhuān)門(mén)人員跟進(jìn)政府方面項(xiàng)目的工作，督促辦事進(jìn)程，確保項(xiàng)目順利平穩(wěn)發(fā)展。

（二）拓展中小型房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑銀行借款及民間借貸的融資方式，很難滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求，想要獲得充足的運(yùn)營(yíng)資金，必須在融資渠道上下功夫。首先，可以與項(xiàng)目的承包商、主要材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，達(dá)成戰(zhàn)略性聯(lián)盟，分散資金壓力，互惠互利，合作共贏。也可以與大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，借助大型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌和知名度來(lái)提升自身的信任度，進(jìn)而促進(jìn)銷(xiāo)售，加快資金回籠速度。在資金確實(shí)困難，企業(yè)走投無(wú)路的情況下，也可以通過(guò)收購(gòu)兼并的方案，獲取營(yíng)運(yùn)資金，盤(pán)活企業(yè)。其次，將債券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合在一起，允許信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入證券市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行債券進(jìn)行融資來(lái)減輕資金壓力。也可以組合貸款形式向銀行籌集資金，或者以私募基金、信托投資等形式進(jìn)行債權(quán)融資，以多種方法籌集運(yùn)營(yíng)資金，優(yōu)化債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。另外，現(xiàn)代科技日新月異，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，也可以嘗試通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身?xiàng)l件，謹(jǐn)慎選擇適合自己的融資方案，為企業(yè)爭(zhēng)取資金，確保資金鏈條的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，為企業(yè)的良性發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金保障。

（三）各部門(mén)協(xié)調(diào)配合，做好成本管控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

建立健全完善的資金管理制度，制定預(yù)算收支計(jì)劃，確?；I措和回籠的資金與使用資金數(shù)額相匹配，防止現(xiàn)金流不足所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)工程付款，一定要由工程部門(mén)審核完工程實(shí)際進(jìn)度，依據(jù)合同按工程節(jié)點(diǎn)支付工程款。遇到資金緊張時(shí)期，要將有限的資金分散開(kāi)，避免集中單項(xiàng)支付，做到付款的明目多，單相金額少，盡可能地使整個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)轉(zhuǎn)，均衡工程進(jìn)度，統(tǒng)籌好有限的資金，把錢(qián)花在刀刃上。材料管理部門(mén)要及時(shí)上報(bào)庫(kù)存量和需求量，提前做好資金的統(tǒng)籌計(jì)劃。還要把握好付款的先后順序，可以后付的，就不要先支。在資金監(jiān)管賬戶管理方面，工程和財(cái)務(wù)兩部門(mén)，要緊密配合，及早制定預(yù)算支出計(jì)劃，保證將賬戶可用資金得到及時(shí)利用，想法設(shè)法地減少資金的空檔期，使有限的資金得到合理的利用，提高資金利用率。對(duì)于公司各種用途的個(gè)人借款，金額超過(guò)十萬(wàn)以上的，必須要董事會(huì)通過(guò)，健全審批制度，真正做到制度大于總經(jīng)理。公司各部門(mén)要定期開(kāi)例會(huì)，多溝通交流，大家齊參與，共同抓管理，各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)發(fā)展，降低資金管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)自身隊(duì)伍建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技能，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從審核憑證做賬中走出來(lái)，積極參與到公司項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理中去，搞好財(cái)務(wù)管理工作，依據(jù)自己的職業(yè)判斷和敏銳的洞察力，適時(shí)地做出提醒，提出意見(jiàn)和建議，真正起到公司領(lǐng)導(dǎo)的助手和參謀作用，為公司的資金管理保駕護(hù)航。

（四）拓寬銷(xiāo)售渠道，促進(jìn)資金回流

為緩解資金壓力，在公司銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)實(shí)力不足的情況下，可以聘請(qǐng)優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷(xiāo)售。及時(shí)地分析銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，研究斟酌銷(xiāo)售客戶，通過(guò)客群的劃分，制定不同的銷(xiāo)售策略和優(yōu)惠政策，做出適時(shí)的促銷(xiāo)催款方案，創(chuàng)新銷(xiāo)售方式，拓寬銷(xiāo)售渠道，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的去化率和回款率。同時(shí)拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按揭合作銀行渠道，維護(hù)好與按揭銀行的合作關(guān)系，積極爭(zhēng)取銀行按揭授信額度支持，縮短銀行按揭審批、放款時(shí)效，進(jìn)而加快資金回籠速度，達(dá)到有效降低資金成本的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

資金流就是公司生存的命脈，資金管理的重要性不言而喻。只要中小型房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎投資，精確預(yù)測(cè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，真正做好資金管理的籌劃工作，落實(shí)到位，合理利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行多元化的融資，做好成本管控，提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，拓寬銷(xiāo)售渠道，就能加快資金的回籠速度，提高資金的周轉(zhuǎn)率和使用率，就有源源不斷的新鮮血液注入，企業(yè)就會(huì)更有生機(jī)和前途。

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（作者單位：山東金桂園置業(yè)有限公司）