李士興

摘 要：房地產(chǎn)具有項目開發(fā)周期長、資金投入大、政策和地域等特點，風險因素復雜多樣。對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的風險進行分析和管控，能提升投資效益，減少和避免不必要的損失。

關鍵詞：房地產(chǎn)風險;經(jīng)營風險;項目開發(fā)風險;風險管控;風險與防范措施

文章編號：2095-4085（2020）09-0060-02

1 土地投資風險

主要風險體現(xiàn)在土地獲取上，外部因素有國家政策調(diào)控、房貸利率、土地供應情況、政府資源;內(nèi)部因素有市場及定位研究、土地價格、公司資金狀況及盈利分析、拆遷賠償。影響范圍主要體現(xiàn)在獲取土地，開發(fā)獲利;放棄投資機會;延緩開工，占用資金;滿足土地儲備要求。

土地投資風險管控，首先需要開展可行性研究分析、預測項目投資收益盈虧、建立與政府良好的溝通，同時需要了解土地政策、供應、規(guī)劃、拆遷、可操作性信息及地塊預期收益相同情況，進而降低風險，在充分了解競爭對手的前提下，避免因為競爭導致成本增加。此外，應有效獲取過程中內(nèi)部協(xié)調(diào)一致，并積極探索土地投資外的資金周轉(zhuǎn)快的新業(yè)務和合作模式。

2 前期風險

主要風險體現(xiàn)在前期手續(xù)辦理上，影響因素有土地款、配套費、農(nóng)民工保證金等資金繳費情況;項目拆遷補償情況;工程進度情況;施工單位配合情況。影響范圍有房地產(chǎn)五證等辦理;工程能否按期開工;資金籌措和使用。前期風險控制，首先將拆遷和設計工作前置，盡量實現(xiàn)拿地即開工，并結合項目地實際情況和公司成本管控要求，進行靈活操作。比如，將圍擋工程發(fā)包給拆遷戶，使項目順利推進;其次，要制定前期開發(fā)專項計劃，按節(jié)點確保資金到位，并對計劃執(zhí)行進行考核，梳理前期手續(xù)辦理資料，提前準備;最后，做好前期上下游部門間協(xié)同工作。

3 設計風險

（1）合理設計。外部因素為國家及地方控制性規(guī)劃條件、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范;內(nèi)部因素有物業(yè)形態(tài)、戶型、整體布局。影響范圍有設計審查及驗收通過;是否滿足市場客戶需求;能否實現(xiàn)利益最大化;客戶購買意愿。設計合理性的風險措施：首先需要按照相關部門的規(guī)定，檢查是否滿足國家強制性要求;其次，要盡可能的征求營銷管理部、策劃部及物業(yè)意見;最后，可根據(jù)情況讓第三方參與審核。此外，還應研究BIM技術應用，減少土建和安裝沖突情況的發(fā)生。

（2）能否按期完成。外部因素為政府資源;內(nèi)部因素有設計院溝通與督促;地勘數(shù)據(jù);設計內(nèi)部審核時間。影響范圍有工程能否按期開工;設計完成時是否在揚塵管控階段。能否按期完成的風險措施：需要及時的跟蹤前期開發(fā)專項規(guī)劃設計進展，重視儲備設計能力強及便于溝通的設計單位，并及時完成地質(zhì)勘察，并提供數(shù)據(jù)分析服務。

（3）圖紙會審。影響因素為審圖人員對圖紙的認知度提出意見。影響范圍有設計變更影響成本控制;影響工程施工計劃。風險舉措為督促參與方深入了解圖紙。

（4）設計數(shù)據(jù)收集及改進。影響因素有銷售現(xiàn)場客戶意見;客戶滿意度調(diào)研;客戶裝修情況。影響范圍有客戶對戶型的滿意度及對開發(fā)單位的設計能力;品牌形象;工作經(jīng)驗及效率提升。設計數(shù)據(jù)收集及改進的風險措施：首先，需要總結設計問題及經(jīng)驗，減少重復設計;其次，還需要參考客戶調(diào)研情況，優(yōu)化產(chǎn)品設計，創(chuàng)建和完善公司產(chǎn)品線體系。

4 招采合約風險

（1）遴選供應商和施工單位。影響因素為單位的資質(zhì)、信譽、資金、管理水平、配合公司開發(fā)情況。影響范圍有工程無法或延期開工;銷售任務無法按期達成;施工計劃變動，增加管理成本;能否按期交房，影響客戶投訴。針對上述問題應對的風險措施：首先，對投標單位進行調(diào)研與審查;然后，結合項目所在地和成本控制情況，確定哪些工程適合選擇當?shù)氐膯挝?。在項目結束后建立供應商和施工單位評價數(shù)據(jù)庫，最后，施工單位嚴重影響公司經(jīng)營時，及時采取措施。

（2）管控合同。影響因素有合同內(nèi)容的規(guī)范化;合同內(nèi)容對公司的不利因素影響范圍，包括范圍是否明確，避免施工單位間糾紛;合同內(nèi)容是否明確，便于項目管理需要和財務付款節(jié)點需要;是否有固定模板，提升簽訂效率。合同管控的風險措施：需要首先形成合同模板，提升簽訂合同的效率，盡可能的避免前置資金的投入，將風險最大化轉(zhuǎn)移的同時，按照合同規(guī)定的流程，對合同管控風險預留保證金。

5 施工風險

（1）管控進度。影響因素為施工單位資金及人員情況;揚塵管控情況;材料供應情況。影響范圍包括能否達到預售條件;能否達到回款條件;能否按期交房;資金籌措與使用。進度管控的風險措施：首先，需要要根據(jù)公司經(jīng)營計劃審核項目進度計劃，并對關鍵節(jié)點完成情況進行考核;其次，要對計劃風險項進行預警分析，結合現(xiàn)場情況合理組織施工順序。

（2）管控質(zhì)量安全。質(zhì)量安全管控的風險措施：其一，應按照相關要求，做好現(xiàn)場檢查，公司定期到項目巡檢，質(zhì)量問題定人、定期完成;其次，借助信息化手段（如移動質(zhì)檢）實時對質(zhì)量問題進行監(jiān)督，完善監(jiān)督管理體系，定期收集、整理質(zhì)量問題及解決措施，并定期培訓和學習;最后，施工前嚴把材料關，堅持樣板先行，做好對施工和監(jiān)理單位的監(jiān)督工作，重視隱蔽驗收記錄，并通過購買保險規(guī)避質(zhì)量安全風險，最終要建立客戶敏感點清單，做好過程管控。

6 營銷風險

（1）銷售收入 影響因素包括客戶的不確定性;預售證辦理情況;銷售人員對客戶的說服力;客戶對產(chǎn)品的要求。影響范圍包括公司經(jīng)營情況，資金回正;減少融資成本;集團對公司考核。銷售風險管控措施：首先，需要跟進前期開發(fā)專項計劃，按期達到預售，提前做好策劃推廣工作;其次，要結合市場和競爭樓盤情況，制定適合的銷售的政策，開展有效前期做好市場定位工作，設計應確保合理。

（2）銷售回款 影響因素有銀行資金狀況及放款周期;公積金政策情況;客戶能否及時面簽;工程能否達到放款條件。影響范圍有公司經(jīng)營情況;減少融資成本;集團對公司考核。銷售回款風險措施：其一，要與銀行維護好關系，全面做好銀行放款調(diào)研工作，及時適當增加按揭銀行數(shù)量，避免放款風險，及時跟進放款進程，并反饋客戶。力爭在促進和了解公積金放款條件和準備資料的基礎上，確保工程按期達到公積金放款條件。

（3）策劃推廣 影響因素有推廣費用的合理性;推廣費用的效果;廣告是否符合廣告法。影響范圍有營銷費用支出;廣告宣傳和實際不符引發(fā)的群體事件。策劃推廣：首先需要對銷售部現(xiàn)場及客戶調(diào)研問卷分析，借助信息化系統(tǒng)分析到訪客戶情況，定期確認回訪客戶信息的真實性;其次，要根據(jù)調(diào)研情況實時調(diào)整推廣渠道費用，將營銷費用控制在合理范圍，做到廣告合法，統(tǒng)一說辭。此外，在規(guī)劃與設計不確定時，避免明確承諾。

7 財務風險

（1）預算編制 影響因素包括土地獲取的不確定性;項目進度計劃的可變性;未簽合同預算估算的準確性。影響范圍包括公司費用支出;融資計劃。預算編制風險舉措：首先，規(guī)范預算編制制度;其次，堅持預算與工程計劃相協(xié)調(diào)，最后加強預算過程控制與分析。

（2）籌資活動 影響因素包括國家對房地產(chǎn)貸款政策;融資渠道的多元化;籌資活動與公司戰(zhàn)略協(xié)調(diào)關系;歸還借款及利息情況;籌資的時間長短;籌資的結構;企業(yè)品牌、信譽及投資的項目;工程質(zhì)量重大問題及重大設計變更引起的成本增加。影響范圍有公司經(jīng)營;資金流安全性?；I資活動風險舉措：要結合償債能力和籌資結構情況，及時償還借款和利息，避免形成長期負債;其次，要定期對籌資及執(zhí)行情況進行分析和預警，確保前期工作及施工進度、質(zhì)量可控;最后結合國家對房地產(chǎn)方面的投融資政策，拓寬融資途徑，吸引社會資金注入。

（3）支付與支付節(jié)點一致 影響因素有工程進度;合同。影響范圍有超支;增加溝通和轉(zhuǎn)賬成本。支付與支付節(jié)點一致風險舉措：在支付前核實是否達到付款節(jié)點要求并按照合同及流程制度多方面把關。

（4）稅務風險 影響因素有國家稅務政策;公司經(jīng)營情況。影響范圍有稅點變化引起的超支;未按規(guī)定程序或時間引起的超支。稅務風險風險舉措：首先要實時了解國家稅務政策及稅點變化情況，對統(tǒng)計涉稅風險點并做好規(guī)避涉稅和節(jié)稅的籌劃。

（5）資金流安全性 影響因素包括流動資金;投資活動;籌資活動;資本金。影響范圍為公司經(jīng)營。資金流安全性風險舉措：首先要定期分析財務指標，確保資金流可控，定期復核預算和經(jīng)營計劃執(zhí)行情況;其次，合理控制自有資金和流動資金比例，提高存貨周轉(zhuǎn)和資金回籠率;最后，要壓縮按揭貸款，加速回款，結合項目專項計劃模擬收支狀況。

參考文獻：

[1]齊國生.房地產(chǎn)項目主要風險及應對[M].北京：中國宇航出版社，2013.