魏健

摘 要：房產(chǎn)測(cè)繪工作就是對(duì)房產(chǎn)面積和權(quán)屬進(jìn)行分析測(cè)量，并在此基礎(chǔ)上做好地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的發(fā)放。有效的房產(chǎn)測(cè)繪工作可以保障擁有者的合法權(quán)益，提高管理水平，有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;質(zhì)量控制;測(cè)繪工作

1、前言

我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪工作雖然已經(jīng)有了一定的發(fā)展，但是整體來(lái)說(shuō)依然是處于起步的階段，針對(duì)其中存在的質(zhì)量問(wèn)題，需要針對(duì)性的采取措施，確保測(cè)繪工作質(zhì)量水平。

2、房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)狀

所謂房產(chǎn)測(cè)繪，主要是指對(duì)房產(chǎn)的面積和權(quán)屬界址進(jìn)行測(cè)量和分析，然后以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的發(fā)放，房產(chǎn)測(cè)繪可以有效地保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，提升社會(huì)主義法律管理的水平，因此，其質(zhì)量控制至關(guān)重要。所以在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，需要測(cè)繪人員對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的專業(yè)知識(shí)有一定的了解，能夠應(yīng)用各種測(cè)繪手段來(lái)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量?，F(xiàn)階段，在房地產(chǎn)行業(yè)，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)用非常廣泛。房產(chǎn)測(cè)繪包含的內(nèi)容眾多，其主要內(nèi)容就是對(duì)房屋及房屋周邊的環(huán)境以及地質(zhì)情況等情況進(jìn)行數(shù)據(jù)測(cè)量。在我國(guó)房管工作中測(cè)繪工作逐漸蓬勃發(fā)展起來(lái)的今天，房屋工程測(cè)繪的測(cè)定范圍已經(jīng)包括了房屋以及與房屋相關(guān)的土地，目前房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用不再受到政府人員的監(jiān)控，越來(lái)越多的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)是通過(guò)計(jì)算和收集房產(chǎn)的一些基礎(chǔ)信息來(lái)進(jìn)行精確測(cè)繪的。所以，無(wú)論是測(cè)量房地產(chǎn)周?chē)牡乩憝h(huán)境，還是房地產(chǎn)周?chē)乃临Y源等信息數(shù)據(jù)，都應(yīng)用多種測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行。而且，房屋測(cè)繪技術(shù)也用于測(cè)定房產(chǎn)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)和某些房產(chǎn)要素的位置，其應(yīng)用程度已經(jīng)在房屋工程測(cè)繪中得到較大的提升。

3、影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的因素

3.1管理體系因素

淤由于部分房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)單位缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，在質(zhì)量管理方式粗放，機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，權(quán)責(zé)不明確，兩級(jí)檢查落實(shí)不到位，未能?chē)?yán)格按照規(guī)范要求操作，導(dǎo)致測(cè)繪成果質(zhì)量準(zhǔn)確性、可靠性差;質(zhì)量管理體系文件大多找個(gè)模式照搬照抄，脫離實(shí)際情況，可操作性差，在技術(shù)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)過(guò)程、技術(shù)總結(jié)和質(zhì)量檢查驗(yàn)收階段的質(zhì)量保證能力不足，導(dǎo)致質(zhì)量管理體系運(yùn)行有效性差。于質(zhì)量監(jiān)督與考核力度較小。在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理中，沒(méi)有把質(zhì)量監(jiān)督考核與日常的質(zhì)量檢查工作結(jié)合進(jìn)行，獎(jiǎng)懲機(jī)制不明確，對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題總結(jié)不及時(shí)，制定的預(yù)防措施缺乏可操作性，糾正措施落實(shí)不到位，無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。

3.2技術(shù)設(shè)備因素

一方面，在測(cè)繪技術(shù)方面，技術(shù)人員缺乏對(duì)新技術(shù)的掌握和應(yīng)用，而且測(cè)繪本身是一個(gè)比較復(fù)雜的工作，再加上其涉及的數(shù)據(jù)量加大，難免會(huì)出現(xiàn)一些錯(cuò)誤。另一方面，房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)單位普遍存在將未經(jīng)測(cè)繪儀器計(jì)量部門(mén)檢定的儀器設(shè)備（如：手持式測(cè)距儀、全站儀、GPS接收機(jī)等）直接投入生產(chǎn)使用，或超過(guò)有效期仍在使用;平差計(jì)算、數(shù)據(jù)處理和繪圖軟件等應(yīng)用不規(guī)范。在測(cè)繪過(guò)程中，測(cè)量數(shù)據(jù)常出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，面積測(cè)算和圖形繪制錯(cuò)誤，最終導(dǎo)致測(cè)繪成果質(zhì)量不合格。

3.3人的因素

由于技術(shù)人員不注重學(xué)習(xí)相應(yīng)的質(zhì)量管理知識(shí)，對(duì)質(zhì)量管理的作用認(rèn)識(shí)不清，重視程度不夠，參與質(zhì)量管理意識(shí)不高，在工作中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和實(shí)事求是的工作態(tài)度，馬虎大意，敷衍塞責(zé)，無(wú)法將質(zhì)量保證措施真正落實(shí)到位。再加上測(cè)繪從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)不高，房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員大多源自房產(chǎn)管理部門(mén)，普遍缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性的測(cè)繪理論知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，知識(shí)結(jié)構(gòu)比較單一，專業(yè)素質(zhì)總體情況偏差，特別是在面對(duì)新型、復(fù)雜的房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，很難保證不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量差錯(cuò)。

4、房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中有效的質(zhì)量控制措施

4.1完善質(zhì)量管理體系

淤建立和完善ISO9000系列質(zhì)量管理體系。ISO9000系列質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）頒布，在全世界范圍內(nèi)通用的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證方面的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，具有系統(tǒng)的思想、明確的目標(biāo)、嚴(yán)密的組織和科學(xué)的方法等鮮明特點(diǎn)，有助于房產(chǎn)測(cè)繪工作規(guī)范化管理。房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)單位應(yīng)建立以保證質(zhì)量為中心，滿足用戶需求為目標(biāo)，防檢結(jié)合為手段，全員參與為基礎(chǔ)，生產(chǎn)過(guò)程全面管理的質(zhì)量管理體系。于完善監(jiān)管體系。實(shí)踐證明，只有科技含量高的質(zhì)量監(jiān)督才能提高監(jiān)管效率。隨著房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制管理模式的不斷更新，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量也將會(huì)有所提高。通過(guò)新的管理模式實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的信息化和網(wǎng)絡(luò)化，獨(dú)立地行使自己的職責(zé)，全面提高了各個(gè)部門(mén)的人員相互學(xué)習(xí)的能力，堅(jiān)持不移地走創(chuàng)新道路，以有效地適應(yīng)建筑技術(shù)發(fā)展的需要，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)工程本身負(fù)責(zé);以監(jiān)督小組為基本單元，建立和完善以工程建設(shè)參與各方的質(zhì)量責(zé)任制，才能夠提高房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理的工作效率;針對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)面臨的問(wèn)題，在質(zhì)量監(jiān)督的過(guò)程中，要不斷探索出適合該房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的質(zhì)量監(jiān)督方案，不斷創(chuàng)新和改進(jìn)檢測(cè)設(shè)備和儀器，從而提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的有效應(yīng)用。

4.2加強(qiáng)設(shè)備和數(shù)據(jù)管理

在房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)業(yè)操作中，主要是利用軟件來(lái)對(duì)測(cè)繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，目前應(yīng)用較多的是三維和現(xiàn)代房地產(chǎn)測(cè)繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產(chǎn)測(cè)繪軟件。而在外業(yè)作業(yè)中，需要許多儀器和設(shè)備，如各種尺、測(cè)繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業(yè)人員能夠熟練的進(jìn)行操作。另外，從事測(cè)繪的單位具有必須良好的測(cè)繪資質(zhì)，這是開(kāi)展測(cè)繪工作的前提，同時(shí)還要制定完善的質(zhì)量管理體系，確保測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。只有在資源配置和儀器設(shè)備管理上都具有科學(xué)性，才能有效提升作業(yè)的效率，確保作業(yè)結(jié)果的精確度。在進(jìn)行外業(yè)的數(shù)據(jù)采集時(shí)，所用的工具和儀器都要進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)，保證設(shè)備儀器的合格，其原則為先整體后局部，并在測(cè)量中嚴(yán)格按照測(cè)量方法，控制測(cè)量質(zhì)量，如，經(jīng)緯測(cè)儀圖法見(jiàn)圖1。在計(jì)算的同時(shí)，還要核對(duì)草圖中標(biāo)注的數(shù)據(jù)，對(duì)兩者質(zhì)檢的差值進(jìn)行檢測(cè)，保證不超過(guò)設(shè)計(jì)的技術(shù)誤差。如果兩者出現(xiàn)大的出人，就要及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整。如房屋長(zhǎng)度的測(cè)量中，外墻抹灰的偏差要在2～3cm左右，外貼瓷磚要在3～4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15cm，也可以超過(guò)15cm，都可視為施工的差誤進(jìn)行處理，可不用進(jìn)行糾正。若出現(xiàn)誤差，就要進(jìn)行具體的原因，進(jìn)行一定的調(diào)整，對(duì)房屋建造的尺寸進(jìn)行變更，圖紙也需委托單位重新提供。在外業(yè)工作完成后，需要進(jìn)行數(shù)據(jù)的處理，利用外業(yè)設(shè)計(jì)尺寸與實(shí)際尺寸之間的變化進(jìn)行比較，來(lái)確認(rèn)是否存在著誤差，如果變化范圍在依5cm內(nèi)，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進(jìn)行調(diào)整和糾正，直接按照設(shè)計(jì)的尺寸進(jìn)行計(jì)算即可。但對(duì)于超過(guò)這個(gè)誤差值的，則需要對(duì)具體的情況進(jìn)行分析從而找出原因，看是因素什么原因?qū)е抡`差的產(chǎn)生，如是施工偏差以外的原因，則需要對(duì)尺寸進(jìn)行調(diào)整，然后按調(diào)整后的尺寸來(lái)進(jìn)行計(jì)算，而對(duì)于是施工原因?qū)е碌钠畹陌l(fā)生，則需要依照單元進(jìn)行合理的分配平差。繪制出房屋的層圖后，則可以根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪軟件來(lái)對(duì)每一個(gè)結(jié)構(gòu)項(xiàng)進(jìn)行定義，同時(shí)，對(duì)需要分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e也進(jìn)行定交。在進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)一定要遵循“誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行，如，在一棟樓里存在著供整個(gè)小區(qū)使用的配電房或是地下室的通風(fēng)口，這些都不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)?，而?yīng)該單獨(dú)列出來(lái)。只有這樣才能準(zhǔn)確的計(jì)算出每戶應(yīng)該分?jǐn)偟拿娣e，從而計(jì)算出每戶房產(chǎn)的實(shí)際建筑面積。

5、結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)單位需要針對(duì)測(cè)繪工作當(dāng)中存在的問(wèn)題，針對(duì)性的提高管理質(zhì)量，進(jìn)行更加具體化的監(jiān)督考核工作，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行改正，建立自我完善機(jī)制，確保測(cè)繪管理的有效性。

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