梁海瑜

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也在隨著市場經(jīng)濟不斷繁榮。作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康與否也關(guān)乎著國民經(jīng)濟的健康與否，做好對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控對于我國未來的經(jīng)濟改革有重大意義。而調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，一般是使用土地政策。所以土地財政政策與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)控有著萬分關(guān)系。而自從2003年以來，房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，也時不時發(fā)生中央政府也對房地產(chǎn)市場加大了監(jiān)控力度，所以自從2003年之后，中央政府幾乎每隔幾年就會出臺一系列的針對房地產(chǎn)市場的相應(yīng)調(diào)控策略。打擊炒房團和惡意哄抬房價的行為，對房地產(chǎn)市場做出了重拳調(diào)控。

關(guān)鍵詞：土地財政;房地產(chǎn)市場;市場調(diào)控

土地開發(fā)的相關(guān)市場與政府政策的實施息息相關(guān)，首先政府的財政收入也有大占比在房地產(chǎn)市場中獲得，而且為了彌補基建設(shè)施的財力不足，土地抵押貸款也是常用的集資手段，所以土地財政是各地政府的財政收入之一。但是土地財政也與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，如果房價惡意上漲也會造成民意沸騰，等諸多后果，所以如何合理規(guī)范房地產(chǎn)市場需要依靠土地財政。

1 難以調(diào)控房地產(chǎn)的原因

各地地方政府不單單需要維護社會的公平公正，而且也需要追求自身政府利益的最大化，所以雖然需要追隨中央政府的職能，進行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但是在職能操作上并不能完全落實中央政府的政策目標(biāo)，所以我國也會存在一些難以調(diào)控房地產(chǎn)的社會問題。

1.1 地方經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系

對于我國中央政府而言，抑制過熱炒房，合理控制房地產(chǎn)投資，做好房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險引導(dǎo)，合理合適的住房消費是非常有必要的，因為維護房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展，對于民生而言有重大的幫助，但是作為地方政府，除了考慮以上問題，還需要考慮當(dāng)?shù)卣呢斦杖?，因為房地產(chǎn)經(jīng)濟收入在政府地方收入中占有較大的比值。如果過分扼殺房地產(chǎn)市場，也會導(dǎo)致當(dāng)?shù)卣斦杖胂禄?，影響政府的其他政策。而且我國的地方?jīng)濟也在面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改革，因為節(jié)能減排的壓力，導(dǎo)致其他工業(yè)發(fā)展受到了一定阻礙，但是房地產(chǎn)行業(yè)對環(huán)境污染較小，操作也較為方便，帶動經(jīng)濟的功效很大。并且一個房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈與上千種產(chǎn)品相聯(lián)系。其中包括了建筑建材，金融和裝飾人工等各個不同的生產(chǎn)類別，都息息相關(guān)。而房地產(chǎn)的投資也對建筑業(yè)，制造業(yè)，采礦業(yè)和商業(yè)有著促進的作用。甚至從我國GDP增長的情況來看，也有相當(dāng)一部分的GDP增長也是靠房地產(chǎn)拉動的，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益與地方政府息息相關(guān)，所以難以輕松的落實調(diào)控房地產(chǎn)的任務(wù)。

1.2 地方政府的收入來源

就我國目前而言，中央掌握著財政權(quán)，而地方掌握著做事的權(quán)利，所以如何規(guī)劃財權(quán)與事務(wù)權(quán)，這是地方政府所需要考慮的問題之一，而解決地方政府財政困難的辦法便是大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而繁榮的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會給地方政府提供充足的財政收入。通過相應(yīng)稅收的方式，從各個行業(yè)例如建筑、采掘，金融等各個產(chǎn)業(yè)，獲得相當(dāng)部分的稅收，包括通過土地政策坐收土地租金也可以為地方政府提供相應(yīng)的財政收入。并且與房地產(chǎn)市場相關(guān)的稅務(wù)也是地方稅務(wù)，對于地方稅收收入增加有著很大的幫助。而且通過國有土地出讓的方式，也可以給地方政府增加相應(yīng)的預(yù)算，而在房地產(chǎn)市場繁榮的地區(qū)，地方政府往往預(yù)算比較多。并且隨著土地價格的不斷升高，政府也可以降低融資難度。

1.3 大量社會資本涌入房地產(chǎn)進行投資

由于貨幣通脹程度增加，房地產(chǎn)作為在目前形勢下規(guī)避金融風(fēng)險的主要方式之一，有超過70%的投資者都認(rèn)為房地產(chǎn)投資較為安全。在目前來看房產(chǎn)稅并沒有很完善，有相應(yīng)的缺陷，而房產(chǎn)保有的成本較低，所以社會各界資本也在涌入房地產(chǎn)市場，投機炒房現(xiàn)象不斷發(fā)生。房地產(chǎn)不再作為人們居住的地方，而是變成了一種在市面上不斷流通的資產(chǎn)。面對市場資本加速涌入房地產(chǎn)市場的威脅下，中央政府也通過稅收杠桿對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。但是如果僅僅依靠房地產(chǎn)市場，不通過相應(yīng)的政策來進行約束很難達到真正規(guī)范房地產(chǎn)市場的目標(biāo)。

1.4 保障性住房建設(shè)緩慢

而且自從2000年以來，農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移數(shù)量加大，大批農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)住房不斷稀缺，而大規(guī)模的農(nóng)村進城人員極大的增加了住房的剛性需求，并且由于城市土地的稀缺性，住房也作為一種公共產(chǎn)品并不能通過市場輕輕松松解決。在目前市場的極大的供需矛盾下，我國目前也在加緊建設(shè)保障性住房，但是由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，房地產(chǎn)保障供給嚴(yán)重不足。而且地方政府對于保障性住房也缺乏建造動力，因為這會對地方政府的財政收入和既得利益帶來相應(yīng)的影響。首先建造相應(yīng)的保障性住房，也需要花費大量的地方政府財力，而建設(shè)完保障性住房之后，又會對地方政府的財政收入造成極大影響，所以這嚴(yán)重的阻礙了保障房政策的順利實施。地方政府還要承擔(dān)相應(yīng)的教育，衛(wèi)生，公共設(shè)施，科技，國防等多項支出，財力也相當(dāng)緊張。并且大量的保障性住房涌入市場，商品房市場也會迎來沖擊，導(dǎo)致房價回落，容易產(chǎn)生相關(guān)的社會問題。

2 由土地財政政策來增加房地產(chǎn)調(diào)控效力

由目前情況而言，各地都有土地財政問題存在。地方政府的收入嚴(yán)重依賴土地收入，這種收入格局導(dǎo)致了中央政府難以完整的調(diào)控房地產(chǎn)市場。而如何讓調(diào)控政策真正的發(fā)揮作用，確保宏觀調(diào)控設(shè)施落實到位，就必須深化地方政府，財稅體制改革。扭轉(zhuǎn)了過去憑借房地產(chǎn)生財?shù)木置妗?/p>

2.1 對于政府的財政關(guān)系進行合理配置

自從進行分稅制改革之后，地方政府的財政收入并不穩(wěn)定，而且缺少獨立的主體收稅稅種，主要依靠中央的財政預(yù)算和總體稅收來承擔(dān)財政預(yù)算。而地方政府的財政支出責(zé)任比也比較高，而且在目前情況來看許多地方的地方政府財政收入過程中難以保障穩(wěn)定的財政資源，所以房地產(chǎn)作為一項高稅收收入的產(chǎn)業(yè)，而且也是可以提供相應(yīng)預(yù)算與資金的產(chǎn)業(yè)，地方政府相當(dāng)青睞。

而改變這一情況的方法之一便是合理分配地方財政，改善各地地方政府財力不足的狀況，降低地方政府融資的風(fēng)險，首先對于中央政府與地方政府的財政關(guān)系，應(yīng)該做出適當(dāng)改革與修正，減輕地方政府財政收入的負擔(dān)。其根源之一便要加大對地方政府的資金注入，幫助地方政府在籌集資金的時候減小壓力，并且適當(dāng)減輕地方政府的負擔(dān)，完善支付制度，加大中央財政的支出責(zé)任。這樣才能合理的配置地方政府的財政收入[1]。

2.2 做好地方稅制改革，逐漸規(guī)范地方財政收入

由于地方政府對于房地產(chǎn)市場的過于依賴，并且地方政府長期也憑借以地生財?shù)亩唐谛袨椴⒉痪哂锌沙掷m(xù)性，作為中央政府而言，則需盡快規(guī)范化地方政府的財政收入，形成穩(wěn)定完善且又可靠的地方財政收稅收收入。而根據(jù)其他國家而言，英國，法國，加拿大，美國都以房產(chǎn)稅作為政府財政收入。而這種房產(chǎn)稅可以規(guī)范地方政府的財政收入穩(wěn)定地方的稅收來源。

據(jù)目前我國居民住宅面積總量來看，增長勢頭迅猛，而開征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的條件已經(jīng)充足。自從2000年以來到現(xiàn)在我國的城市化進程不斷加快，住房面積保有量也在不斷上升。在如此龐大的房地產(chǎn)保有量的基礎(chǔ)上，我國可以使用保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)收入，進一步穩(wěn)定而規(guī)范的增加地方政府的收入，擺脫對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的依賴，進一步增加中央政府對于房地產(chǎn)市場的掌控力[2]。

2.3 土地出讓制度也需改革

目前城鎮(zhèn)土地基本收歸國有，而農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)則依賴于傳統(tǒng)的澳元土地公有制，為了保證土地的供應(yīng)量，政府壟斷了城鎮(zhèn)土地的一級市場，集體產(chǎn)權(quán)土地不可以直接上市。而在以往的土地征收補償中，往往土地征收補償款過低難以保障農(nóng)民利益，并且在農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)土地的過程中，土地升值巨大，政府可以從中賺取巨額差價。而收取豐厚利潤的同時，卻對于土地出讓金的使用，在三農(nóng)政策的比例上也相對較低。這既沒有維護農(nóng)民的既得利益，也容易引發(fā)社會矛盾，所以必須要提高農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)地位，允許農(nóng)村土地直接上市，從而維護倍增土地的應(yīng)得利益，這樣可以減少農(nóng)民的損失，維護失去土地農(nóng)民的合法利益[3]。

2.4 增加住房供給量，緩解剛性購房壓力

住房對于人們而言是剛性需求，因為沒有住房人們就很難保證安全穩(wěn)定的生活環(huán)境，而一旦擁有穩(wěn)定的住房，可以極大的提升人們的幸福感。目前在于城市人口住房問題，很難依靠傳統(tǒng)市場解決，因為房地產(chǎn)商豐臺住房價格導(dǎo)致大量的商品房增值，增加了我國中低收入家庭的住房負擔(dān)。這也會極大地刺激房地產(chǎn)市場向不良市場中轉(zhuǎn)變。穩(wěn)定房地產(chǎn)供給量，從根本上平衡人們對房地產(chǎn)的需求，促使房價理性回歸，才是保障健康良性房地產(chǎn)市場的根本措施[4]。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)市場的健康與否與中國市場經(jīng)濟健康與否息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度也決定了中國金融市場的穩(wěn)定程度。作為經(jīng)濟好壞的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)市場需要進行規(guī)范穩(wěn)定的發(fā)展，而從根本上解決房地產(chǎn)問題，必須要依靠土地財政政策。

參考文獻：

[1]霍光耀， 王振坡. 土地財政與房地產(chǎn)市場調(diào)控研究[J]. 城市， 2013（04）：57-63.

[2]安體富， 竇欣. 論土地財政與房地產(chǎn)市場調(diào)控[J]. 地方財政研究， 2011（2）：8-13.

[3]付雨芳， 賈俊明. 淺談房地產(chǎn)背后的土地財政%Discussion on the Land Finance Behind the Real Estate[J]. 物流工程與管理， 2012， 000（002）：103-104.

[4]楊業(yè)中. 論“土地財政”的治理%On the Governance of "Land Finance"[J]. 安徽廣播電視大學(xué)學(xué)報， 2014， 000（002）：47-51.