洪萃菁

摘 要：企業(yè)采用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，將符合條件的自有資產(chǎn)采用投資性房地產(chǎn)公允模式計(jì)量，會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)更加接近市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值，但這除給企業(yè)帶來積極的影響外，也會(huì)給企業(yè)帶來不確定的風(fēng)險(xiǎn)。本文以國(guó)有企業(yè)Z公司為例，對(duì)采用上述計(jì)量模式前后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，并分析采用該模式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的正反兩方面的影響。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值;計(jì)量模式

一、Z公司背景介紹

Z公司是一家地方非上市國(guó)有公司，近幾年發(fā)展迅猛，其業(yè)務(wù)范圍以市政建設(shè)和管養(yǎng)為主，涉及房產(chǎn)建筑業(yè)、商品零售業(yè)、出租業(yè)、大宗貿(mào)易等行業(yè)。由于Z公司承接了地方政府許多重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，且大部分由企業(yè)出資，這給Z公司的現(xiàn)金流造成了極大的壓力。企業(yè)主要通過銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，2019年12月底的融資額度已超過15億元，而其本身的凈資產(chǎn)只有9.59億元，企業(yè)融資已經(jīng)遭遇瓶頸。Z公司管理層正在謀求通過外部增資的方式擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)，并通過業(yè)務(wù)的擴(kuò)張尋找新的盈利點(diǎn)。2019年下半年開始，Z公司通過會(huì)計(jì)政策變更，將企業(yè)名下部分列入固定資產(chǎn)管理且正在出租的物業(yè)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后企業(yè)變化情況

（一）會(huì)計(jì)政策變更前后企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比

從表1中可以看出，Z企業(yè)從2019年開始對(duì)名下正在出租的物業(yè)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，按照公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，上述物業(yè)從“固定資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)出到“投資性房地產(chǎn)”科目，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值高于原固定資產(chǎn)賬面增值的部分則計(jì)入“其他綜合收益”科目。通過會(huì)計(jì)政策的變更，“固定資產(chǎn)”科目從2018年底的7 933萬元，下降到2019年底的5 069萬元;“投資性房地產(chǎn)”科目的金額從2018年底的14 346萬元，上升到2019年底的63 228萬元;“其他綜合收益”科目的金額從2018年底的0元，上升到2019年底的32 709萬元;相應(yīng)的，凈資產(chǎn)也從2018年底的39 801萬元，上升到2019年底的95 936萬元，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)迅速。

（二）會(huì)計(jì)政策變更前后企業(yè)融資情況對(duì)比

從表2中可以看出，Z公司會(huì)計(jì)政策變更以后，隨著凈資產(chǎn)的增加，企業(yè)的可抵押資產(chǎn)大幅增加，其授信額度也從2018年底的76 300萬元，上升到2019年底的299 009萬元;貸款余額也從2018年底的49 200萬元，上升到2019年底的151 142萬元;利息也從2018年底的670萬元，上升到2019年底的4 946萬元。Z公司通過會(huì)計(jì)政策的變更做大企業(yè)資產(chǎn)，同時(shí)獲得了更多銀行金融機(jī)構(gòu)的授信額度，加大了使用財(cái)務(wù)杠桿的力度，擁有更多的資金投入到企業(yè)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，企業(yè)資金流吃緊的狀況暫時(shí)得到緩解。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后對(duì)企業(yè)的正面影響

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表的凈資產(chǎn)更真實(shí)地反映了企業(yè)的價(jià)值

會(huì)計(jì)政策變更以前，Z公司名下的物業(yè)通過“固定資產(chǎn)”科目進(jìn)行計(jì)量，其資產(chǎn)價(jià)值通過計(jì)提折舊反映到企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中，其賬面價(jià)值不斷減少。而實(shí)際上，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情不斷走高，Z公司這部分物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值非但沒有減少，反而不斷攀升，這樣企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的凈資產(chǎn)也與企業(yè)實(shí)際價(jià)值之間的差異越來越大，容易對(duì)投資者及其他的利益相關(guān)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式后，Z公司在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日重新對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，確保投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值一致，同時(shí)將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益，反映在企業(yè)的凈利潤(rùn)中。會(huì)計(jì)政策變更后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表無疑更真實(shí)地反映了企業(yè)的價(jià)值。

（二）企業(yè)的融資情況變得更加樂觀

通過采用新的會(huì)計(jì)政策，Z公司的凈資產(chǎn)開始與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化掛鉤。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的大背景下，Z公司的企業(yè)價(jià)值自然也會(huì)水漲船高。Z公司的企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)無疑會(huì)給投資者和債權(quán)人傳遞積極的信號(hào)，一方面可以獲得該公司出資人即本級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的肯定，另一方面也可以通過投資性房地產(chǎn)的抵押向銀行金融機(jī)構(gòu)獲取更多的融資授信額度。會(huì)計(jì)政策變更后，Z公司獲取銀行貸款的能力大幅增強(qiáng)，銀行的貸款額度也大幅增加，緩解了企業(yè)會(huì)計(jì)政策變更前由于資產(chǎn)量小而帶來的融資瓶頸問題。

（三）企業(yè)對(duì)凈利潤(rùn)的把控力度更強(qiáng)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)需要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日重新確認(rèn)其公允價(jià)值，而其公允價(jià)值與賬面余額的差額計(jì)入當(dāng)期損益，直接影響凈利潤(rùn)的金額。Z公司在每年12月底前都需要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)賬上列入投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，重新確定其市場(chǎng)公允價(jià)值。由于Z公司所處的是一個(gè)沿海城市，房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?，Z公司的投資性房地產(chǎn)未來還有不小的增值空間。Z公司委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以采用收益法、比較法等評(píng)估方法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估過程會(huì)受到各種因素特別是委托方Z公司的影響。Z公司可以通過對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)施加影響進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果及投資性房地產(chǎn)入賬的公允價(jià)值，最終達(dá)到調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)的目的。會(huì)計(jì)政策變更以后，Z公司對(duì)利潤(rùn)的把控性更強(qiáng)，甚至可以通過上述手段來操縱利潤(rùn)，完成國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要求的與利潤(rùn)相掛鉤的各項(xiàng)考核指標(biāo)。

四、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后可能給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

（一）企業(yè)由于投資性房地產(chǎn)溢價(jià)需要額外承擔(dān)稅負(fù)

Z公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量以后，資產(chǎn)的價(jià)值將隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情高漲的時(shí)點(diǎn)，Z公司由于投資性房地產(chǎn)增值而確認(rèn)的凈利潤(rùn)會(huì)大幅增加，而其需要繳納的企業(yè)所得稅也水漲船高。投資性房地產(chǎn)增值帶來的收益并非企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)所得，沒有形成真正的營(yíng)業(yè)收入流入企業(yè)，而增加的企業(yè)所得稅卻是Z公司實(shí)實(shí)在在需要支出的成本，因此加重了Z公司的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）加大了企業(yè)評(píng)估資產(chǎn)的成本

每一個(gè)會(huì)計(jì)期末Z公司需要委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)重新進(jìn)行評(píng)估，并以新的價(jià)值入賬，相當(dāng)于每一年企業(yè)都要固定支付評(píng)估費(fèi)用給評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和待評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值以及評(píng)估難度成正比，對(duì)于公允價(jià)值高、評(píng)估難度大的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)則需要支付較高金額的評(píng)估費(fèi)用，這無疑額外增加了企業(yè)的費(fèi)用支出，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。

（三）給企業(yè)現(xiàn)金流帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)

Z公司可以通過采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)使企業(yè)的可抵押資產(chǎn)增值從而吸收更多的融資，這樣短期來看可以改善企業(yè)的現(xiàn)金流，但隨著融資金額增加，企業(yè)的資金成本也不斷攀升，需要向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)支付更多的利息。雖然投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的提高可以增加企業(yè)的利潤(rùn)，但與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收益不同，這部分升值并沒有給企業(yè)帶來實(shí)質(zhì)的現(xiàn)金流入，無益于Z公司還款付息。如果Z公司對(duì)新增加的融資未做好相應(yīng)的還款計(jì)劃，則有可能會(huì)引起資金鏈斷裂，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）公允模式無法再轉(zhuǎn)回成本模式

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)《投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定：“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！边@意味著Z公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)以后，如果遭遇房地產(chǎn)市場(chǎng)行情下跌，無論投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降多少，企業(yè)都不能再轉(zhuǎn)換回不受市場(chǎng)環(huán)境變化影響的成本模式，由此造成的損失都必須由企業(yè)來承擔(dān)。

五、啟示和建議

（一）企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎使用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)有弊又有利，是一把名副其實(shí)的“雙刃劍”。這也是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從2006年開始執(zhí)行以來，我國(guó)上市公司中應(yīng)用公允價(jià)值模式的公司比例偏少的原因之一。由于企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式，產(chǎn)生的影響是不可逆轉(zhuǎn)的，所以作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層，其必須認(rèn)真考量使用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式核算企業(yè)資產(chǎn)帶來的利弊，謹(jǐn)慎地作出決策，避免由于會(huì)計(jì)政策的錯(cuò)誤選擇而給企業(yè)帶來額外的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加大對(duì)企業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度

企業(yè)需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行重新確認(rèn)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果則會(huì)直接影響投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)而影響企業(yè)價(jià)值。企業(yè)有可能通過對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)使用有利于企業(yè)的評(píng)估假設(shè)和評(píng)估方法，進(jìn)而幫助企業(yè)達(dá)到調(diào)節(jié)企業(yè)各年利潤(rùn)的目的。為減少企業(yè)通過上述方法操縱利潤(rùn)，一方面需要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，確保投資性房地產(chǎn)的價(jià)值可以通過評(píng)估報(bào)告客觀、公正地反映出來;另一方面，企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求做好公允價(jià)值相關(guān)財(cái)務(wù)信息的披露，確保企業(yè)的投資者及各利益關(guān)聯(lián)方可以準(zhǔn)確地掌握企業(yè)的真實(shí)價(jià)值并作出正確的判斷。只有加強(qiáng)對(duì)企業(yè)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，才能確保投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值乃至企業(yè)的價(jià)值能夠通過財(cái)務(wù)報(bào)表被真實(shí)地反映出來。

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